パークホームズ夕陽丘 に行ってみた − モデルルーム見学記

【当日の流れ】
　当日の流れとしては，受付後に個別のブースに案内され，アンケートを記入します。記入後に担当者が付き，物件概要の説明を行ったうえで，模型とモデルルームを見学します。その後，タクシーにて建設現場と周辺環境を確認し，モデルルームに戻ってから資金計画や全般的な質疑応答を行い，今後のスケジュールの説明があって終了となります。
　最初に見学時間については1時間半から2時間程度見てくださいと言われましたが，結局3時間かかりました。質問しすぎたせいかもしれませんが，時間は余裕を見られるとよいかと思います。

・モデルルームの場所
モデルルームは四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩1分なので迷わず到着できると思います。そのため電車利用を念頭にしているのか，駐車場や駐輪場は一切ありません。その意味でも電車で行かれた方がよいと考えます。

【物件概要について】
　本物件については，三井不動産レジデンシャルが売主，施工は長谷工，管理会社は三井不動産レジデンシャル関西の予定です。
天王寺駅と大阪上本町駅の２大ターミナルが利用可能，良好な教育環境，便利な周辺環境，地盤に強く津波の心配もない上町台地に建設，道路幅員２５ｍを確保した上での全戸南向きの希少性という点を強調されていました。
　総戸数は５１戸ですべて３LDK，全居室にウォークインクローゼット採用という点も特徴であるとのことでした。
　また，製造・販売・管理を一貫して行っているため，アフターサービスに自信があるとのことです。確かに，営業の方も三井不動産レジデンシャルの方ですから，こちらの質問には的確に回答していただき，非常に好感を持てました。製・販・管を一貫で行っているのは一部の大手だけですが，やっぱりこういう点でもいいなぁと思いました。

・共用部分について
　外壁は全て４５/３丁タイルであり，高級感があります。タイル色は炭色で「和モダン」を意識しているそうです。というのも，夕陽丘エリアの雰囲気に合わせるためにこうしたとのことですが，やや突飛な印象を受けて私の好みではありませんでした。厳密にいうとこの辺は寺田町に寄りすぎていて夕陽丘エリアではないと言えますので…。
　横のラインはひさしを白色にしてアクセントカラーを取り入れており，垂直ラインは黒色のマリオン（カーテンウォール…かざり）を採用し，垂直方向を強調したスタイリッシュなデザインとしたそうです。２階部分は御影石の３本ラインで構成し，これでエントランスの門も兼ねさせています。エントランス突き当りにはもみじを植樹し，居住者に四季を感じてもらえればとのことでした。
　ダブルオートロック採用のため防犯性は高そうです。２４時間ゴミ捨て可能なので最低限のラインはクリアしていますが，共用施設は全くありません。せいぜいエントランスに待合みたいなロビーがあるぐらいでしょうか。集会所すらありません。この辺りは完全にスポイルし，管理費を安くしようという意図を感じました。
　また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？というのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。

【モデルルームについて】
　モデルルームは，最も広い７４．０６㎡のDタイプのものでした。通常は３LDKのところを，２LDKとしてリビングを拡幅し，主寝室のWICを広くとったもので，担当営業の方は「ちょっと現実離れした間取り」とおっしゃっていました。
　本物件のターゲット層はファミリー層とのことでしたので，確かにターゲットゾーンとかい離したモデルルームを採用するのはどうかな。という印象がありました。また，オプションをめちゃくちゃつけているので見てもあまり参考になりません。なお，モデルルームのコンセプトは「定年退職後の夫婦二人悠々自適な生活」だそうです。これではターゲットゾーンからずれてますよね。

・リビング
　Dタイプは珍しく壁付けキッチンです。残るA～Cタイプについては，通常のカウンターキッチンを採用しています。壁付けのため，後方にカウンターを設置していますが，このせいでリビング形状が正方形となり，家具配置が難しいかもしれないと担当営業の方はおっしゃっていました。

ディスポーザーとビルトインタイプの食器洗浄機は標準装備です。ビルトインコンロは三ツ口コンロであり，グリルは水無し両面焼きと設備面は充実している印象を受けました。
　窓ガラスについては全居室ペアガラスを採用しており，バルコニーの窓のみLow-Eガラスを採用しています。しかし，何より残念だったのがサッシの防音性能がT1であることです。本物件は全戸南向き・道路幅員２５ｍをうたっていますが，裏返せば前の道路がうるさいということです（勝山通に面しています。上町筋や谷町筋と比べれば交通量は少ないですが，幹線道路であることは事実です。）。そうであれば防音には気を配ってほしかったのですが…せめてT2のサッシを採用してほしかったです。
　本物件については防音が一番ネックだと考えていたため，さらに質問したところ，ガラス厚は通常よりも多くとっているため全体的な防音性能はT2相当という説明を受けました。また，１～８階までは換気口にもサイレントスリーブを施し，さらに騒音が予想される箇所（主に１か～４階の低層階）には追加で防音フードを施しているため騒音対策はぬかりないとの説明を受けましたが，万難を排してサッシ自体の防音性能も高めるべきだと感じました。この点が非常に残念です。

　バルコニーは１ｍ９０ｃｍ確保しているため合格点と言えます。バルコニーの壁は半透明の強化ガラスのため，採光がかなり期待できます。シミュレーションでも全戸朝から日当たりが望めるとのことで，採光面は文句なしと思われます。
　カーテンレールは全居室で上付き，天井高は１階を除いて２ｍ４５ｃｍなので最低限はクリアしています（１階のみ２ｍ８０ｃｍ）。
　リビングと廊下の間のドアについては鏡面仕上げのドアを採用しており，ワンポイントでのこだわりを感じました。
・浴室/洗面/トイレ
　浴室は全タイプ１４１８です。ダウンライト４つを配し，可能な限りの開放感を演出したとのことです。具体的な仕様は写真に譲ります。
　洗面は，人造大理石の天板を採用しています。ボウルは一体型で掃除がしやすそうです。偏面のため，片側にスペースがあり，最近はやりのタイプと言えます。鏡は三面鏡になる裏側が収納のタイプです。

　トイレについては，タンクレスを採用しています。また，手洗いをトイレ内に設置しており高級感があります。これは非常に良かったです。

仕様のリーフレットです。

・その他の特記事項
　共用廊下に面した居室では，ルーバーを採用しているので好印象です。その分アルコーブはほとんど確保していないので，最低限ルーバーぐらいは…ということでしょうか。

もっとも，共用廊下側の窓側はかなりの下がり天井であり，天井高が１９７５ｃｍです。長谷工クオリティというか，この辺りにコスト縮減が見えます。

ドアについては，使用できる部分については引き戸を採用しています。全て上釣りタイプで下部にレールがないため好感が持てました。室内は玄関の上がり框やバルコニーとリビングの間を除いてフルフラットになっています。
　天井は二重天井ですが，床は直床です。これは太鼓減少を嫌ったため直床にしたとのことでした。戸境壁については，コンクリート厚１８０ｍｍ以上を確保しており，そこから木軸+プラスターボードで９５ｍｍです。最低限のラインはクリアしているといえるでしょう。

鏡面仕上げのドアサンプルです。

カラータイプは３種類から選択できます。標準採用は中間色です。シルキーホワイトが最も薄い色。こちらの写真がもっとも濃いものです。

モデルルームのキッチンはオプション仕様でしたので，こちらが標準仕様のものとなります。

キッチン収納については，スパイスラックを除いて全てソフトクローズ機能が登載されています。吊戸棚については，一番左手のこちらに降りてくるタイプのものだけつけて，写真真ん中から右手の吊戸棚（開いても可変しないもの）については標準設置しないということで調整中のようです。確かに収納力と開放感を天秤にかけるとそうなるので妥当な選択と言えるでしょう。

キッチン天板等のセレクトです。

【現地及び周辺環境】
　現地はまだまだ基礎工事が終わった段階で建物自体にはそこまで取り掛かっていなさそうな感じでした。なお，元々はシャディサラダ館が建っていたそうです。
　隣接地については，西側に高さ7階建ての賃貸マンションがあり，東側は旧天王寺商業高等学校です。西側賃貸マンションとの幅は２ｍほどとのことでした。また，道路を挟んで南側対面に雑居ビル？とグランドメゾン四天王寺夕陽ヶ丘が建っており，これが邪魔して西側の居室については夕方ごろから日が差しません。眺望もよくないです。一方で，東側は高校で眺望は保証されていますが，都市型の高校なので7階建てくらいの高さがあります。南東側の高層階であれば眺望は望めそうです。

　南側については，第二種住居地域です（本物件は大半が商業地域，北側のごく一部が２住。）。今は２～３階建ての個人宅が多く開けていますが，今後マンションが建たない保証はありません。そう考えると道路幅員２５ｍはメリットになりうるでしょう。
　小学校は聖和小学校で徒歩５分程度。スーパーは阪急オアシスが近く徒歩３分程度でしょうか。基本的に住宅地のため落ち着いた印象を受けました。小学校の近くに寺田町公園という広めの公園があります。
　駅についてはやや遠い感があります。JR桃谷駅まで徒歩１０分，四天王寺前夕陽ヶ丘駅へは１５分程度かかると思います。自転車を使って天王寺か上本町に出た方がよいでしょう。

【価格帯・管理費】
　予定価格となりますが，画像のとおり，やはり南東側が最も高いです。南西角部屋は賃貸マンションと近接するためか角部屋の割には安いと言えます。もっとも眺望はいまいちなのでそれなら中住戸の方がよいのかもしれません。

　管理費はこちらのとおりです。

【マンション自体の防災対策】
　耐久性の高いコンクリートを採用しているなど，鉄筋もしっかりしてそうですしよさそうです。
　マンション傾き問題の売主は三井不動産レジデンシャルでしたが，杭についてはかなり気を使っているそうです。現場で杭自体を作り，地中約２３～２４ｍほどの支持層に12本埋設したということでした。
　杭自体も接地面が広くなっているタイプで安心できそうです。

【総評】
　ファミリー向けの廉価型マンションという感が否めません。マンション形状が板状なので間取りも普通の田の字型です。アルコーブも南東角部屋以外は確保していないので，ドアを出るとすぐに廊下です。この部分で建設費を圧縮したなぁ…と如実に感じました。
もっとも，部屋自体の設備は割合よいものを入れています。外観も一応すべてタイル張りですし，見栄えを気にする方もギリギリ妥協できると思います。
ターゲット層がファミリーなので，子育て世代にも手が届く価格設定でなんとかがんばりましたという印象を受けました。本物件は坪単価２４５万円ほどで，他の天王寺区内競合物件の中では最も安価と言えます。
そうした観点で言うと，販売戦略に即して最大限努力している本物件は好感を持てました。駅はちょっと行きにくいですが，前の道路も騒音が気になるかもしれませんが，そこをクリアできる方にとっては，おすすめの物件だと考えます。
　体験記は以上となります。初めての投稿で見づらく申し訳ございません。拙文ではありますが，少しでも御参考になりましたら，これ以上うれしいことはございません。今後はより見やすく・わかりやすい投稿を心掛けて参りますので，何とぞよろしくお願いいたします。