住宅コロセウム「新築マンションってやはり割高?(都内限定)」についてご紹介しています。
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う〜む [更新日時] 2007-01-31 12:34:00
【一般スレ】新築マンションの資産価値| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

「新築マンションは割高」っていう話をよく耳にします。
予算的に都内西部環八やや外の建売戸建てと、都内西部環七〜環八の築10年以内の中古マンションが精一杯です。
新築マンションも候補に入れるとなると、建売戸建てと近い立地になりそう。
私の少ない経験でも、やはり新築マンション当初の売出し価格はなんだか高いなぁ、という感想です。

しかし新築マンションも次々と分譲されていて、新築のみで探している方も多いという話も聞きます。
そういう方がどういう資産設計、将来設計をお持ちなのかに興味があります。

当初の出費以外、資産価値等も考えていくと、新築マンションのメリットというのはやはり大きいのでしょうか?
また、新築マンションの当初の売出し価格は、値引き等を含めて、最終的には割高ではなくなってくるのでしょうか?
そもそも、地価や土地持ち分を詳細に検討すると、別に新築マンションは決して割高ではないのでしょうか?

不動産の資産価値という事を考えると、私のような素人は深い悩みの井戸に入ってしまいます。
広くご意見を伺おうと思い、コロセウムでスレを作成しました。



口コミまとめ:https://www.sutekicookan.com/【一般スレ】新築マンションの資産価値

[スレ作成日時]2005-06-19 06:49:00

最近見た物件
所在地:東京都昭島市もくせいの杜2-50-3(地番)
交通:JR中央・青梅線 東中神 駅徒歩10分
価格:4990万円~6450万円
間取:2LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積:63.4m2~75.72m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 68戸
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ヴェレーナグラン府中美好

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新築マンションってやはり割高?(都内限定)

  1. 22 う〜む 2005/06/22 03:04:00

    >>21

    本当にそうなのでしょうか?まだ納得していません。
    上の物件は一件だけではなかったですし。確か1年の間に3件ほど売りに出ていました。似た条件で。
    他の方のご意見も伺いたい所です。

    土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
    マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか?

  2. 23 う〜む 2005/06/22 03:13:00

    >う〜むさんが買うべきだったのでは?(笑)

    これから暮らしていく上で、住居としての魅力を感じなかったので、候補にはなりませんでした。
    安くて広さもあったので、一瞬古いマンションもありかなぁ、と思った時期もありましたが。

  3. 24 9ですが 2005/06/22 04:03:00

    住居としての魅力がなかったのはなぜでしょう?
    確かに周辺環境が劣れば、売りに出る=他に住みたい、人が出るのもうなづけます。

    >土地持分が多い=資産価値が高いと一概には言えないとような気がします。
    >マンションの場合、住宅としての利用価値、の方が重要視されるのではないしょうか?
    利用価値(環境、機能、利便性)と合わせて総合判断するわけですが、〜の方が重要視される
    というのは人それぞれですからね。私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
    建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

  4. 25 う〜む 2005/06/22 04:35:00

    >>24
    おっしゃる意味は分かりました。
    私は自分の住居探しをしていますから、マンションは住居としての利用価値を重視します。
    先のマンションに魅力を感じなかったのは、単純に築30年以上のマンションを数件目の当たりにし、
    自分の住居としてのイメージが湧かなかった、というだけです。直感です。

    >私の場合は建物価値の前に土地持分を重要視します。
    >建物が割高と思えば買いません。もちろん利用価値を無視するわけでもないですよ。

    参考にしたいのですが、例えば、坪130万の土地があったとして、その上に立つマンションは
    80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか?
    マンションの建物部分の坪単価に対する知識がないもので。


  5. 26 う〜む 2005/06/22 05:24:00

    ↑は新築マンションの場合についての質問です。

  6. 27 9ですが 2005/06/22 05:46:00

    マンションの建築コストをご存知ですか?
    今は坪当たり50万円もあれば建てられます。う〜むさんの検討している地域は平均より
    坪単価の高い土地ですから、購入層を考慮してそこそこの設備や建築資材を使うので60万円
    くらいかかると思います。

    ということは27坪のマンションなら
    27坪×60万円+27坪×130万円=5130万円が適正な原価です。
    業者(デベ、販売会社)の粗利益が20%乗せられて6200万円となります。
    う〜むさんのお探しの物件はこのくらいの価格ではないでしょうか?

    これは平均価格ですから、階数、向きなどが考慮され、最大700万円くらい前後します。(超高層除く)
    中古価格は販売マージンを除いた原価での取引が基本ですから、築1年でも1000万円引きが基本です。
    ただし、中古価格は新築価格も考慮するので実際にはそこまで落ちないケースが多いですね。

  7. 28 匿名さん 2005/06/22 05:53:00

    >>27

    あれっ?延べ床面積80m2のつもりで書いたのですけど、土地代は持分で考えなくても良いのですか?

  8. 29 う〜む 2005/06/22 05:53:00

    またやってしまった。↑はスレ主です。

  9. 30 9ですが 2005/06/22 06:19:00

    >80m2程度の区分所有の場合、どの程度が適正な建物価格なのでしょうか?
    土地持分が80平米、床面積も同じという意味の質問に見えたのですが。

  10. 31 う〜む 2005/06/22 06:24:00

    >>30

    ごめんなさい。上のようなq床面積100m2で土地持分が100m2という物件は最近では少ないと思いますので、
    一般的な持分(どの程度が一般的かは不勉強で分かりませんが)での試算をお願いしたく思います。

  11. 32 匿名さん 2005/06/23 01:54:00

    9さん、すみません。

    >>13で一般的な土地持分について書かれていましたね。

    >土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので

    これを基に計算しなおすと、

    坪130万の土地に建設されたマンションの床面積27坪の区分なら、
    27坪×60万円+6.75坪(27坪の1/4)×130万円=約2500万円が適正な原価という事ですかね?
    これに業者(デベ、販売会社)の粗利益を20%乗せたら3000万円となりますね。

    階数、向きなどで700万程度の差があったとして、最大で3700万とすると、
    坪130万の土地の床面積80m2の新築マンションはこんなに安く分譲されていないですよね?
    共用部分の建物の坪単価も加味すれば、もう少し近い線にいくのでしょうか?

  12. 33 う〜む 2005/06/23 01:55:00

    ↑スレ主です。度々すみません。

  13. 34 匿名さん 2005/06/23 03:17:00

    一般的に駅前の商業地マンションでなければ、容積率200%(中高層or住居地域)です。
    そして、共有物は普通で100万、温泉付など豪華なところでも150万です。
    27坪×60万円+13.5坪(27坪の1/2)×130万円+150万円=約3525万円
    ですね。

  14. 35 う〜む 2005/06/23 09:55:00

    >>34

    ありがとうございます。
    原価3525万として、デベの粗利20%を乗せると、4230万。
    一番条件の良い部屋と一番条件の悪い部屋(同平米数)の価格差が700万とすると、
    3880万〜4580万が適正な販売価格、という事になりますね。

    僕の少ない経験からの感覚だと、坪130万床面積80m2の新築マンションの分譲価格は、
    5000万〜6000万程度だったので、やはり割高である、という結論になりそうですね。
    これでファイナルアンサーということでよろしいのでしょうか?

    この試算、結論に反論がある方は是非投稿してみて下さい。

  15. 36 匿名さん 2005/06/23 12:31:00

    一戸建ての場合
    現場作業員(大工など)+HM
    マンションの場合
    現場作業員(とびや鉄筋工など)+建設会社+デベロッパー+販売会社

    結局、利益をピンはねしているところが2つも多いのがいけないんですよね。
    割高になって当然です。

  16. 37 匿名さん 2005/06/23 13:38:00

    34は無茶苦茶。
    誰かに指摘されてるのにいまだに専有面積と延床面積の違いも理解できてない。

  17. 38 匿名さん 2005/06/23 14:37:00

    >>37
    共有物を150万として計算しているだろうが。
    ちゃんと読めや!

  18. 39 匿名さん 2005/06/23 14:46:00

    6000万円も払えるなら,環7より都心よりでも,80m2ある新築が買えます.
    新築は,設備もいいし,人の手垢がついていない分,自分の家という気がします.
    最近は,24時間換気のおかげで,シックハウスも少ないようですし,
    中古がお得かどうか,考えた方がいいでしょう.

  19. 40 う〜む 2005/06/23 19:30:00

    >>39
    >6000万円も払えるなら,環7より都心よりでも,80m2ある新築が買えます.

    おっしゃる通りだと思いますが、都内西南部に限定して探していますので、
    6000万の予算だと(限度なのでマンションの場合は本当は5500万程度が理想ですが)、
    環七付近の駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺あたりの
    良好な環境(一低、低層のマンション、閑静で駅からも近い)が、
    精一杯のような気がしています。新築だと80m2も難しいのでは?
    築10年以内の中古だと、ソコソコの数の候補から選べる状況になると思われます。

    もちろん環七より内側でも地域を問わなければ、新築もありえるかと思いますが、
    好条件ではない物件になってしまうかと思います。日照、環境、クオリティ等。
    地価の高い地域でお買得な物件を探すよりも、
    相場価格で問題なく予算内となるような地域で探していこう、と思っております。

    >新築は,設備もいいし,人の手垢がついていない分,自分の家という気がします.

    設備面が新しくないと嫌、人の住んだことのある部屋は嫌、
    などの理由で新築マンションを選ばれる方がいらっしゃるのは分かるのですが、
    主要な設備はあとからでもある程度変更できますし、
    中古か新築かは費用対効果の考え方で決めたいと思っております。

    中古マンションのリフォームの際、24時間換気がなければ壁に自然素材(ケイソウ土等)を使ったり、
    ディスポーザーがなければ、生ゴミ処理機を買ったりなどして、
    そのリフォーム費用を合わせた中古マンションの価格が、新築マンションよりもお買得ならば、
    やはり中古を選択しようと考えています。

    設備が新しいということだけでは、新築マンションの優位性を示す根拠としては弱い気がしています。
    全くの個人的な意見ですので、反論もあるかと思いますが。

  20. 41 匿名さん 2005/06/24 00:04:00

    駒沢、三茶、梅が丘、明大前、高円寺が良好な環境って嘘だろ・・・
    どこがいいのあんな汚らしい街。

  21. ANESIA THE CENTRAL(アネシア ザ・セントラル)

最近見た物件
所在地:東京都昭島市もくせいの杜2-50-3(地番)
交通:JR中央・青梅線 東中神 駅徒歩10分
価格:4990万円~6450万円
間取:2LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積:63.4m2~75.72m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 68戸
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【一般スレ】新築マンションの資産価値

東京都昭島市もくせいの杜2-50-3

4990万円~6450万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

63.4m2~75.72m2

未定/総戸数 68戸

アウラ立川曙町

東京都立川市曙町2丁目

3500万円台・4900万円台(予定)

1LDK~2LDK

30.44m2~45.48m2

総戸数 72戸

ポレスター立川

東京都立川市錦町一丁目

未定

2LDK、3LDK

48.35m²~60.30m²

総戸数 50戸

リーフィアレジデンス八王子北野

東京都八王子市打越町2013-3

4488万円~5528万円(うちモデルルーム価格5248万円)

2LDK・3LDK

56.99m2~68.49m2

総戸数 48戸

ヴェレーナグラン府中美好

東京都府中市美好町3-15-4他14筆

未定

1LDK~4LDK

46.01m2~99.76m2

総戸数 113戸

アージョ府中

東京都府中市美好町1丁目

5,600万円・5,630万円

2LDK

59.51m²・64.73m²

総戸数 17戸

メイツ府中中河原

東京都府中市南町四丁目

3,900万円台予定~7,200万円台予定

2LDK~4LDK

61.23m²~87.68m²

総戸数 223戸

ブランズタワー橋本

神奈川県相模原市緑区橋本2-336-1

4100万円台~1億8500万円台(予定)

1LDK~3LDK

34.39m2~93.2m2

総戸数 458戸

ミオカステーロ橋本II

神奈川県相模原市緑区東橋本2-207-3

4998万円

3LDK

70.04m2

総戸数 24戸

ガーラ・レジデンス橋本

神奈川県相模原市緑区西橋本3-2171-1

3900万円台~6200万円台(予定)

3LDK

58.57m2~68.67m2

総戸数 140戸

ソルティア府中宮町

東京都府中市宮町1-28-20ほか

5498万円~5798万円

2LDK

46.55m2~47.84m2

総戸数 48戸

ファインスクェア府中緑町グラン

東京都府中市緑町二丁目

未定

1LDK~3LDK

36.56m²~68.83m²

総戸数 46戸

ヴェレーナシティ相模原

神奈川県相模原市中央区相模原6-242-52

未定

1LDK~3LDK

42.55m2~75.6m2

総戸数 100戸

ユニハイム所沢

埼玉県所沢市大字北秋津字上ノ台805番・806番ほか

未定

2LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

57.48m²~71.35m²

総戸数 40戸

ルネ花小金井ザ・レジデンス

東京都小平市花小金井南町1-130-11ほか

5300万円台~7300万円台(予定)

2LDK+S(納戸)~3LDK

67.27m2~72.57m2

総戸数 162戸

リーフィアレジデンス栗平テラス

神奈川県川崎市麻生区栗木台2-7-1

4418万円~6818万円

3LDK・4LDK

61.7m2~80.94m2

総戸数 127戸

リーフィアレジデンス古淵

神奈川県相模原市中央区東淵野辺4-2209-488

未定

2LDK~3LDK

54.98m2~80.95m2

総戸数 34戸

ヴェレーナ玉川学園前

神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆

5,118万円~5,338万円

3LDK

73.80m²~75.64m²

総戸数 74戸

ウエリス相模大野

神奈川県相模原市南区文京一丁目

3,900万円台予定~5,500万円台予定

3LDK

68.70m²~70.99m²

総戸数 173戸

バウス新狭山

埼玉県狭山市新狭山2丁目

3300万円台~5000万円台(予定)

2LDK+S(納戸)~4LDK

62.67m2~82.11m2

総戸数 206戸

ファインスクェア武蔵野セレン

東京都武蔵野市緑町一丁目

6,500万円台予定~8,300万円台予定

2LDK+S・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

58.87m²~70.53m²

総戸数 29戸