新築マンションってやはり割高？（都内限定）

当然新築マンションは割高です。
仮に購入後すぐに売却したとしても相当の値引きを要求されるでしょう。
それに対し中古マンションなら購入即売却しても買値とほぼ同額での売却が期待できます。
この差が「新築マンションは割高」なのでしょう。

＞新築マンションは割安だよ

建築コストに比べて、っていう意味でしょうか？
売出し価格を中古マンション、建売戸建てと比較すると、やはり割高に思ってしまいます。

＞そもそも値引きするようなマンションの資産価値はほとんどゼロだよ。

これは極端な意見に感じますが…もう少し詳しく説明して頂けると助かります。

大筋ではなんとなく同意なのですが、賃貸需要や流動性の面でのマンションの利点も
ちらほらと聞きます。

できれば資産価値を考えた上で新築マンションを購入された方（都心の最高の立地の物件をのぞく）
の意見を聞いてみたい、と思っています。

すみません。更新しないで04を書込んでしまいました。

03さん

では何故そんな割高な価格設定が、世の中に受け入れられているのか？
という疑問が浮かんできますよね？一般庶民は割高な買い物などわざわざしませんよね？
その点がどうしても納得できません。やはり何かメリットがあるのでは？という
推測もしてみなくてはいけないのかな、と思っている所です。

>>04
そりゃ、中古に比べたら割高でしょう。
新築一戸建てに比べたら割安。
マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
それを土地から買ったらね、もう大変だから。

ただ、一概に売り出し価格で比較できない隠れた上乗せ価格が駐車場・修繕積立金・管理費。

値引きするようなマンション、最初から立地間取り等に問題があり人気がない、
転売しにくい≒資産価値がない、

ということでは。

資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。
それでも10年後はどうなっているか分かりませんが。

＞新築一戸建てに比べたら割安。
＞マンションの100平米の居住空間を戸建でえようと思ったら110平米ほど必要、
＞それを土地から買ったらね、もう大変だから。

予算は限度で6000万までで考えております。マンションならば5500万位までに抑えたい所です。
80平米以上の環七〜環八の築10年以内、一低、低層の最上階角部屋中古マンションか、
新築建売、環八やや外、一低、敷地30坪50/100が現在の条件です。（都内西部限定）
注文はあきらめました。

この条件ですと、
新築マンションの方が建売戸建てよりも割高感があるような気がするのですが…立地もほとんど同じですし。

＞資産価値もとめるなら瞬間蒸発するような人気物件狙わないとね。

新築マンションはまだ勉強不足なので、都心以外でもこういう物件があるのですね。
こういう物件ならば、資産価値の目減りもかなり少ないのでしょうか？

新築マンション買うのはおろかだと思いますよ。
新築戸建よりはましだが・・・。

環七〜環八間に位置する世田谷区、おろか以下と言われた新築戸建購入者です。
環八のやや外も検討しました。30坪の土地を買おうとすると、150〜200万円/坪ですかね。
100万円台前半もありますが、道路や日照、眺望に問題がある物件になっちゃいます。
坪150万円の土地だと、これだけで4500万円。上モノに坪50万円かけて1500万円。合計6000万円。
とりあえずは予算に納まる物件もあるんじゃないですかね。

ちなみに東横線や田園都市線の環八（多摩川）までのエリアは土地も値上がりしてますよ。
私は4年前に坪200万円で買いましたが、今年査定してもらったら坪230万円は堅く、250万円でもいけるかもといわれました。
売らない限り、資産価格が上がってもうれしくもなんともありませんが、土地価格の上昇局面では
戸建てのほうが資産形成に有利です。

もちろん。土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。

08さん
根拠がわかりません。投稿するなら根拠を述べてください。

一戸建て・マンション共に所有しています。
上で「管理費・修繕積立金」の話が出てきましたが、実際には一軒屋のメンテナンス費用は結構掛かります。
何しろ自然の影響をモロに受けますから小まめに手を入れてやる必要が有ります。
手を抜くと後々高くつきます。ことに木造は要注意です。植木と同じでいつも見守ってやらねばなりません。
メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。

>>10
ありがとうございます。私も同様の疑問を持ちました。

>>9
>土地価格が下がると考えればマンションに軍配が上がりますけどね。
これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？

>>11
>メンテナンス費用に関して言えばマンションは決して不利ではありません。
これは管理修繕費の設定にもよるのでしょうが、個人的に計算してみた所、
若干戸建てが有利のような気がしました。
戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、という資料を見たような気がするのですが、
これでは不足なのでしょうか？

>これは売出し価格が割高な印象の新築マンションでも同様なのでしょうか？
同様といえるかどうか、簡単に計算しましょう。
う〜むさんの希望地域の坪単価が２００万円、延床面積８０平米（約27坪）、分譲価格5500万円としましょう。
土地持分は延べ床面積の1/4くらいの物件が多いので、27(坪）×1/4×２００＝１３５０万円。
建物部分の評価は約４１５０万円ですから、坪単価は１５３万円ですね。
鉄筋コンクリとはいえ、１５０万円超は割高という印象ですよね。これには共有部分である廊下、エントランス
エレベータ、駐車場、敷地内設備の負担が含まれているからです。

ここからが本題です。土地が下がるシチュエーションを想像しましょう。経済学的にはデフレになります。
インフレ下での土地値下がりはバブル崩壊でもない限り、考えられません。ということは、物の価値が下がる
訳ですから、豪華な設備を持った物件ほどその価値が下がることになります。逆に必要最低限しかなければ、
値下がりは限定的です。最後は建物評価額ゼロですからね。

んなわけで、瀟洒（割高）なマンションと戸建ては運命共同体ともいえるかもしれません。
物件によって違うので、かならず土地の持分を調べてください。私の知る限り、相当ルーズな人が多いです。
なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。もちろん躯体、設備等の重要性は否定しませんが。

メンテ費用については修繕費は物件によるものの、戸建てに管理費（掃除、管理業務、供給部分メンテ）はかかりませんからね。

>>12
>個人的に計算してみた所、若干戸建てが有利のような気がしました。
>戸建ての維持費（内装除く）は10年毎に100万円程度、
>という資料を見たような気がするのですが、これでは不足なのでしょうか？

当然、比較する物件によって違いは有るでしょうね。
戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

>なんで建物の延べ床面積と価格、設備だけで検討してしまうのでしょう。
それはマンションを建物解体後の更地として評価しているのではなくて
マンションという利用形態の下で評価しているからです。

>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。
本当にそうでしょうか。物件による容積率の違いを無視していませんか。
あえて理由をつけるとすると、築年数が古くなると建て替えを織り込んだ
価格形成がなされるようになるから、ということが考えられますが、
中古マンションを買う一般の方々が、合意形成・手続きに大変手間のかかる
建て替えまで視野に入れているとは考えづらいですね。

あと、単なる誤用だと思いますが、マンションの各住戸の面積を示す場合、
通常「専有面積」が用いられます。「延べ床面積」は専有部分に含まれない
廊下等の共用部分が含まれており、マンション全体の面積を表現するときに
用いる定義です。「延べ面積の4分の1」とおっしゃられてますが、専有面積の
マンション全体の合計値は延べ床面積より小さくなりますので、各住戸の土地
持分面積を算出する場合、その違いを織り込まなくてはなりません。

また、「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ま
せん。いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりませ
ん。
の

>>13
>土地持分によって、古くなるほど中古価格が相当違ってきますよ。

個人的には非常に微妙だと思っています。
以前見かけた築30年、100m2のマンションは土地持分30坪というものでしたが、
その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
当然、土地持分が多いという事は中古の際、プラス査定でしょうが、
そもそも持分が多いということは、土地広さのわりに余裕を持って建設されたマンション（低層も含む）
な訳ですから、土地の余裕分は土地取得代金として分譲価格に折り込まれている筈です。
土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
という状況になる可能性は否定できないような気がしています。

>>14
>戸建が有利だと判断したのならそちらを選んで下さい。

そうおっしゃらず、色々なケースの議論をして頂けると参考になります。よろしくお願い致します。

>>15
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません。
>いくら値下がりしても借り手がいる限り（たとえ住宅としてではなく倉
>庫としてでもいい）、賃料からの収益還元価格が成立します。それが土地の更
>地価格を下回るなら別ですが、利用価値があるものなら価値ゼロにはなりません。

私もそう思います。

新築マンションに引越し後、数年で買い換え、旧マンションは賃貸に出す、等の手法で、
次々に新築マンションに引越し、資産形成されている方がいらっしゃいましたら、
非常に興味があります。

そういう方の新築マンションは割高ではない！という反論を期待して、
このスレを作ったという面もあります。

間違って解釈されるような文章を書いてしまったようです。
>「最後は建物評価額ゼロ」というのもやや乱暴な表現といわざるを得ません
その通りです。言いたかったのは、建物評価額5000万円の物件は3000万円（マイナス2000万円）に
なるけれど、評価額が500万円であれば下がっても2,300万円のロスにしかならないということです。

例えば物件価格7000万円（建物評価5000万円）が上記のように下がると5000万円（建物3000万円）に
なりますが、2500万円（建物評価500万円）の物件は同じケースでは2200万円（建物2000万円）までし
か下がりませんよね。

>その近辺の公示地価で計算した所、売出し価格は土地持ち分を結構下回っていました。
管理費がバカ高いとか、問題がなければ投資用マンションとして是非検討したいです。
う〜むさんのプライバシーに問題がなければ地域だけでも教えてください。探します。

>土地持分が多めのマンションを買ったものの、多めの土地持分程は30年後に資産価値はなかった、
>という状況になる可能性は否定できないような気がしています。
よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
私は「買い」だと思いますよ。だって資金力のある業者ならある程度買い占めて、残りの住人にには
無料あるいは超低コストで建替えても、再販でマージンを得ることが可能になるじゃないですか。
おそらくその物件は建ぺい率の問題などから、建替えると居住床面積が減るのではないですか？
建ぺい率が低ければ、建替えても元の居住床面積が減るわけですから、流動性の低さからディスカウントが
怒っても仕方がないです。

怒っても→起こっても、でした。。。。

＞よほどその物件に問題がなければ、そのような可能性は低く、そのような物件は「逆バブル」で
＞私は「買い」だと思いますよ。

たまたま私が見かけた物件（リハウスの店内で掲示されていたのを、ちょこっと質問して帰りに外観を見ただけ）
がレアケースだったのでしょうか？私は素人なので、その経験でお話していました。
半年以上前の物件なので検索しても出てきませんでしたが。

90m2〜100m2程度の築30年超えマンションで、土地持ち分がたしか30坪でした。
敷地は見た目にもゆったりとしていて（敷地内に緑がたくさん）
建蔽率は問題無さそうでした。3階建ての低層マンションでしたし。
坪130〜140万の環八外の世田谷区でしたが、3200万位で売出されていたと記憶しています。
管理費や修繕費も築30年ものとしては、普通だったと思います。

↑すみません、何故だか匿名になってしまいました。
スレ主です。

う〜むさん。ありがとうございます。
ありえないほど魅力的な物件だったと思いますよ〜。
調べればわかると思いますが、そんな物件ありませんよ〜。
買いたかったです〜。
いや、う〜むさんが買うべきだったのでは？（笑）