プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

伏見区って地名は歴史的に立派なんだけど
かなりヤバイ地区って印象しかないんだよね

ただ、最近は上京区、下京区、中京区はどこもかしこも土地が高いから
土地の安い伏見区に新築マンション建てるデベロッパーも出てきてるけど売れるんやろか？

これって線路沿いのところ？

>>2
このマンション敷地は線路っぽいから騒音耐性持ってない人間はしんどいかも
それよりも東側の市営団地見ると・・・


西側：近鉄京都線沿
北側：パラドール伏見桃山グランプレイスというマンション
南側は京都南労働基準監督署
東側：市営桃陵団地、伏見合同宿舎

小学校区：京都市立伏見南浜小学校
中学校区：京都市立桃陵中学校

記事がありました

伏見区のこんなとこの土地が平米単価23.8万円もする時代とはまさにミニバブルですね
土地代だけなら1世帯平均851万円です


http://www.senmonshi.com/archive/02/02C5BKDtC0PZRQ.asp

建設経済新聞社
2016/05/12
【京都】伏見の旧財務省桃山宿舎跡　プレサンスが約７億で取得　大一技建で解体工事進む

　「プレサンス」ブランドの分譲マンション等を展開する㈱プレサンスコーポレーション（代表取締役山岸忍氏、大阪市中央区城見１丁目２－27クリスタルタワー27階）は、京都市伏見区奉行前町で旧財務省桃山合同宿舎の解体工事を進めている。工期は８月末頃の予定。施工は大一技建（大阪市浪速区・０６－６５７５－９００２）。
　解体対象は京都市伏見区奉行前町３外１筆の旧財務省桃山合同宿舎の３号棟及び４号棟（建物は２２０９・６２㎡）。現在は３号棟及び４号棟の躯体壁倒し等を実施中。
　国有地の旧財務省桃山宿舎３号棟及び４号棟を巡っては、近畿財務局が27年度第３回期間入札で売却公告。６者が応札し28年２月１日に開札した結果、落札が決定。同年３月２日に法人（不動産取引業）と７億０６８３万８０００円で契約していた。近畿財務局の設定した最低売却価格は３億５３００万円だった。
　その後、同年３月18日にプレサンスコーポレーションに所有権が移転した。
　最寄り駅の京阪伏見桃山駅からは南東側に位置。京都南労働基準監督署の北側で、周辺の主な施設は京都市立伏見南浜小学校、京都市立桃陵中学校等。

価格はどれくらいになりそうですか？

土地代だけなら1世帯平均851万円ですから
建物建築費を1世帯平均1,500万円と仮定すると約2,350万円で
そこに不動産開発業者の利益を20％と仮定すると75㎡の標準面積の中層階で2,800万円台くらいでしょうか？


土地落札価格706,838,000円÷総戸数83戸＝一世帯平均の土地代金8,516,120円
土地落札価格706,838,000円÷敷地面積2,969.82㎡＝平米単価238,072円

北側のマンションのスレッドです
参考になるかも


パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

そんな安く無いと思います。

>>7
パラドール伏見桃山グランプレイスの線路沿いの西側は2,000万台中半～後半でした
東側は3,000万台前半～中半くらいが中心でした

ここも似たりよったりかな？

京都人で10年前なら伏見桃山に新築マンション買う発想すら無いよね
今はどこもかしこも高いから貧乏人は京都に住むなみたいになってきた

プレサンス烏丸五条の契約者です。

東京の人間は京都に憧れます。
アメリカ人がヨーロッパに憧れるようなものです。(笑)

プレサンスは東京では馴染みは無いですが、
関西ではメジャーなんですね。

最近の京都の不動産価格の上昇で
京都のマンションを諦めていたのですが
烏丸五条は廉価だったので嬉しかったです。

ここも、今にしてはお得な価格になるのでは？

パラドールの購入を検討した事がありました。活断層の真上に建つという説明を受け、耐震性が病院や学校と同じ堅牢な造りと説明を受けました。このマンションはどうなんでしょう。線路沿いで西側は少し安いでしょうね。伏見区は桃山エリアは住みやすいです。

>>9 東京在住さん

プレサンス ロジェ 京都烏丸五条のことか
あそこで烏丸を名乗るのは新大久保が新宿を名乗るようなもんかも
それでも五条は一等地だからね
ここはなー

>>１１さん
私も烏丸を使うのは詳しく知れば
違和感ありますが良いんじゃないですか。

東京から見れば、
下京区より伏見区が良さげな感じがします。

>>12
えっ？

京都市１１区と東京都２３区を比較するのは難しいけど
伏見区は東京でいえば足立区、台東区、板橋区とかそういう感じ

>>12さん

何も知らないから名前だけの感じです。

「下」より「伏見」が良い感じ。

伏見区にもいろいろな地域があるからなぁ。
ま、京都市全体に当てはまることだが・・・

近隣に住んでいる者です。伏見区の中では、このエリアは別格です。一緒にされないよう、伏見区って言わずにあえて「伏見桃山」に住んでますって説明したりします（笑）
大手筋商店街周辺は活気があって楽しいですよ。秀吉～幕末関係の歴史もあるし風情もあります。京都というより大阪っぽいかも。

8mくらいの剥き出しの立体駐車場をびっちりパラドールギリギリに計画してるとかで、京都市交えてかなり揉めてるって知人に聞きました。もう解決したのでしょうか？排気ガスや日陰問題もあるけど、わざと車に何か落とされそう。発売までに揉め事は無くしといてほしいですね。

少し離れますがエスリード丹波橋もお隣マンションと揉めてましたね…

>>17
このマンションは周辺住民の反対運動起きてるってこと？

うーん、隣にマンションが出来るかもしれないのは想定内だったはず

>>20
パラドール伏見桃山グランプレイスの販売時点だと
財務省桃山宿舎を売却するって決まってなかったんじゃない？
ましてや宿舎の跡地がプレサンスのマンションになるなんて想定外でしょうね

合法なんだから建設する権利は当然あるんでしょうけどね

直下に断層があるんですよ。それだけで躊躇してしまいます。
京都は地震が少ないから大丈夫とは思いますが・・。

日本は断層だらけですし、そこまできにしなくてもいいのかな

チラシ入りました。でも、一番気になる耐震の事は何も書いてないな

>>17 匿名さん

まだ揉めてますよ。
解決もしてないのにチラシを入れ始めるという事は、何を言われようとも改善する気もないのでしょう。

隣にマンションが建つことは想定内だったとしても、自分のバルコニーから数十センチ先とは誰が想像できたでしょうか。ひどい会社に落札されて不幸としか言いようがありません。

>>25
それは合法なの？

>>26 口コミ知りたいさん

>>26 口コミ知りたいさん
建物自体はちゃんと合法な距離らしいんですが、機械式駐車場は「工作物」だから手が届く距離に作って日陰になっても裁かれないんだって(＊ﾟ◇ﾟ)法律的に何も問題ありません！て強い説明らしいです！プレサンスが落札したせいで、お隣さん不幸…

>>27
建築基準法で合法なら仕方ないね

パラドール伏見桃山グランプレイスの住民が本気ならもう民事裁判しか残された手はないんじゃないの？
企業相手に裁判で闘うなら費用もかかるけど

>>28 口コミ知りたいさん

裁判したところで負けるんじゃないでしょうかね〜。作る側の良心の問題ですよね…。

買う側に非はないと思いますけど、小さい子どもでもいたらご近所づきあいは嫌でもついて来ますし、みんなが円滑に気持ちよく暮らせるマンション設計を最初からしてくれたらいいのにと心から思います。

結局作る側は一円でも儲けようと、自分の利益しか考えてないんですよね…。

隣に入ったビラによると施行会社が（株）NIPPOらしい。
営業停止処分中でHPも完全には閲覧できない道路会社が施行ですかあ…( •᷄⌓•᷅ )他の大手ゼネコンは請け負ってくれない条件なんでしょう。
もう、オワタ…良心なんてカケラも無い物件かも。

>>30
本当だね
営業停止処分受けてる
NIPPOって売上高4,000億円って企業規模は大きいね


株式会社NIPPO
ホームページの一部閲覧制限について
( 建設業に係る営業停止処分に伴う )

http://www.nippo-c.co.jp/
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20161117.pdf

>>30
公式ホームページ見たら施工会社も管理会社も未定になってた
本当は決まってるけど営業停止処分期間が解けるまでは公式発表しない方針かな

機械式駐車場は工作物っていう扱いなのですか…本当にバルコニーのすぐそばに設置するのですか？だって音もしますよね

裁判して、和解金をもらうという解決策が、よくあること。

和解金って住人が貰えるのですか？それで我慢してね、ということですか？

パラドール南側は、ベランダから数十センチのとこで毎日ガラガラ早朝も深夜も駐車場機械音、部屋に向かって排気ガス、おまけに昼間ほぼ日が入らないおうちが出てくるらしい。売却時価値も下がるよね。商業や工業地域なら諦めざるを得ないけど、第1種中高層住居専用地域とは思えない仕打ち。相手が変更しないなら、建築始まる前に差し止め請求とか裁判所に相談して、もう個人からでも訴えていいんじゃね？弁護士は金がかかるから、そこまでやらないってプレサンスは踏んでるだろね。

ベランダから数センチって酷くないですか？というかアリなの？

>>36
>>37
日本は法治国家だからねー
合法だったらどうしようもない
悪法も法なり

権利を主張したいなら行動で勝ち取らないと京都市役所が助けてくれる訳ないし
公務員に過度な期待は禁物ですな

事業主のプレサンスコーポレーションは東証一部上場企業だから
デモとか署名運動とか裁判で闘うにしても個人とか管理組合では大変だと思うなー
負け戦覚悟で一矢報いる為に裁判やるのも武士道ではあるよねー

ここ見るとエスリード伏見丹波橋の方がまだましだったように思います。
少なくとも駐車場は騒音や排気ガスの配慮がされているようです。
そのせいで置き方がいびつになっていてエスリードの住人は使いにくそうですが・・。

プレサンスにできるだけ配慮してもらうよう働きかけるのが良いかと思います。
プレサンスに住む方にとっては駐車場が不便になる方向に行きそうですが・・。

>>39 マンション検討中さん

パラドールの駐車場と同じ作りにすればいい話。なぜそんな簡単な配慮ができないのか不思議でならない。

>>39
>>40
プレサンス側から見ればがそこまで配慮する必要ないよね

敷地を最大限活用して出来るだけ多く建物面積に充当して最大の専有面積のマンションを建てた方が高く売れるだろうし

気の毒だけど、不動産リスクですよね。国有の公務員宿舎は民間にどんどん売却されていました。安全を考えたらパラドールは東向きか西向きが買いでした。プレサンスロジェの南向きだって、老朽化した京都南労基監督署がもしいつか移転でもしたら、どういうモノが建つか想定しなければいけません。法に触れない工作物の機械式立体駐車場になるかもしれませんよ（笑）

阪急オアシスの隣にモデルルームができてた。まだプレサンスの看板はでてないから何とも言えないけど、他に該当しそうなマンションもないし、大阪ナンバーの車がとまってたし、多分プレサンスなんだろう。まだ何にも解決してない感じだけど、全て無視か…

いずれにしても自社の利益しか考えてないことだけは確か。それはマンションの施工にも必ず通ずるだろう。うまいこと販売員に乗せられて買ったはいいが欠陥マンションだったなんて事にならないよう買う人も注意しないとね。

>>41 評判気になるさん

そう思ってる人が設計するんだろうね。
設計士にプライドはないのか…

>>43
直下が断層なのでそもそも候補に入りません。断層からは少しでも離れているほうが安心です。

コンシェルジュがつくのですね。凄い。

コンシェルジュなんて管理費が高くなるだけ。そんな高級な地域でもないし必要かなあ？それより桃山断層の上なんだから、せめて耐震等級2なのか早く知りたい。

パラドールは耐震等級売りにしてました。私も知りたい

価格も耐震も新しい情報が楽しみですね。

伏見桃山駅周辺 坪単価約100万
全国駅ランキング600位代
祗園四条まで10分
京橋まで30分
京都駅まで8分
三大メガバンク有り。イオン、阪急オアシスなど商店街有り。
中々京都市内でも駅近になんでも揃っているエリアはない。
有れば庶民に買えない場所。
安い高いとかこれ読んでる人って年収700万平均だろ？
ここでも庶民には、買えないエリアだぞ。

http://tochi-value.com/station/fushimimomoyama/
伏見桃山駅

超線路沿いなので、サッシの防音性能もちゃんと考えられてるか重要ですね。西側は特に。パラドール西向きは3F以上で2000万円代だったから、それならこの立地では買い。

本気でこのマンションを検討しようと、いよいよ始動したホームページや広告を見ているのですが…「新鮮組」って（正しくは新選組。)誤植にガッカリです。重厚な歴史的立地を売りにする割に、こんな歴史的な単語のミスを見つけられない頭の悪そうな会社に何千万も払える気がしません。広告宣伝担当者はクビですな。

新鮮組、気が付いてました。
なんかもう笑えましたよ。
普通、何人かの目でチェックしてアップすると思うのですが…

>>55 名無しさん
わたくしも見た瞬間ズッコケました（笑）
プレサンスは大阪の会社だからウケ狙いかもしれません。

>>54
>>55
>>56

どこに記載されてますか？
公式ホームページ見ましたが新撰組の記載自体がないように思います
チラシとか持ってるなら写真を投稿して欲しいです

見えますかね。
公式ホームページのロケーションのタブんところです。

>>58
ありがとうございます

本当に新鮮組になってました（笑）

一事が万事、他の問題でもこういう仕事ぶりかなーって思っちゃいますね

新鮮なんですよ。

エスリードも誤字脱字が多かったなぁ。大阪の会社はみんなこんなもん？

>>29
>>36
>>39
>>43
隣りのマンションのパラドール伏見桃山グランプレイスの住民との建設紛争はもう解決したのかな？

ここは間取り図から察するにペラボー物件か・・・

てことは価格もそれなり？
プレサンスロジェ丹波橋も出来るようなのでプレサンスのマンションの価格帯が気になります。

プレサンスロジェ丹波橋も容積率、建蔽率も法的にギリギリであの狭い土地に7階建てを予定しているそうですよ。先日説明会があったらしいですが法的に問題なければ近隣住民に適切でなくとも構わないという会社のようですね。同じく施工主も決まってないようです。

>>64
>>65
みなさん情報通ですねー
いったいどこからそんな情報仕入れてくるんですか？
プレサンスロジェ丹波橋で検索したらこういう情報出てきました


プレサンスコーポレーションは、京都市伏見区に分譲マンション『（仮称）プレサンスロジェ丹波橋』の建築を計画している。
マンション名 （仮称）プレサンスロジェ丹波橋
住所 京都府京都市伏見区景勝町32-9他
交通 近鉄京都線「伏見」駅徒歩9分（Google Maps ルート・乗換案内徒歩で計算）
構造 鉄筋コンクリート造
階数 地上7階建
延床面積 3889.34m²
総戸数 45戸
完成 2018年4月上旬（予定）
施主 プレサンスコーポレーション
http://newmansion.hatenablog.com/entry/2017/02/03/001327

プレサンスロジェ丹波橋は近隣住民迷惑物件というより居住者不安物件じゃないかな？あの土地に分譲45戸って専門家が見てもかなり設計を無理しないと建たないよ。分譲なら駐車場もいるしね。受ける施工主いるかな？

>>62 マンション比較中さん

解決なんてする訳ないでしょう。
誰がなんと言おうと無理矢理押し切って終わり。そんな＊＊＊な会社です。

あー、だから販売実績近畿No.1になるわけですね❗

京都に進出しようとするならまず優良物件を施工しないと。京都はあらゆる意味で狭い街。方向性を間違えてるね。

新しい広告をいただきました。広告も新選組に直っていましたよ（笑）
しかし、売りはコンシェルジュサービスと炭酸風呂だけのように感じます。肝心の耐震性や防音性に一切触れていないということは、それなりの品質のペラペラのマンションのような予感。
この会社はテレビCMや重厚な広告にお金をかけていますね。購入者は品質第一なのですが。

地震が起きて地面が縦ずれ横ずれしそうな箇所は、断層地図ではもう少し西側のようですね。
京阪の線路の上くらい？
地盤の上に乗っかって揺れてるだけなら、耐震性は標準でもいいかもしれませんね。

なんて楽天的な⁉阪神大震災を知らないのですか？線路上辺りなら直下と変わらないほどの影響を受けますよ。

地震となれば、京都より東京でマンション買う方がヤバイよ。熊本県民も、まさかだし。日本企業なら、耐震工事は、国基準でするしね。
あとは、防音のみでしょう？あと値段と？

日本は地震列島です。安全な場所はどこもありませんよ。熊本地震でも特に被害が大きかったのは断層近辺でした。マンションの価値をどこに求めるかは人それぞれですが、企業として断層付近に建立するなら広告に明記して耐震性を知らせる責任があると思います。何も知らせず法的基準を守っていれば良しとするか、知らせて耐震性を高めたものを建立するかは企業の良心の問題でしょうね。そして、そういった企業理念は設計にも施工にも関わっていると思います。

>>72
マンションがペラペラで建てれる訳ねえだろ。
品質第一ならも少し色々勉強すれば。

地下鉄今出川駅
http://tochi-value.com/station/imadegawa/
伏見桃山駅〉地下鉄今出川
伏見桃山 土地高いよな

>>68
>>72
新撰組の誤字を指摘から改善までの時間が早くて良かったですね
プレサンス住販の営業マンとかプレサンスコーポレーションの企画担当者がこのスレッドをチェックしているということでしょうかね？
これから何かあったら要望をここに書くと通るかも知れませんね

どこのマンションの営業もマンコミュはチェックしてるでしょ？
でも、誤字の改善の速さは素晴らしかったですね。
周辺住民への配慮も適切に行ってほしいですね。

なんやかんやで立地は良いから売れるとは思うよ。
電車も線路の継ぎ目からずれているから、ガタゴト音はそれほどうるさくないし。
とはいえ、まさか西向きの１，２階に住戸を作るとは思わなかった。
日照０やん。安けりゃ買う人もいるのだろうが、さすがにねぇ・・・

>>81 地元民さん
日照0に加え、高架下を通る人々の話し声や車音も丸聞こえ。野良猫にも荒らされまくることでしょう…

>>75 マンション検討中さん

近隣説明会資料を見ました！ご参考まで。
⑴ここの5階は隣のパラドール4階程度の高さ…天井高が低い予感。地面の高さの差と説明されそうですが、コスト削減？
⑵西向き1～2階は近鉄高架以下で眺め日照０。近鉄高架下は野良猫、鳩の糞、立ちション、倉庫の劣悪環境です。3階は1時間50本以上の往復近鉄電車とお見合い。西向き1～3階15室？は2000万台出してくるでしょうが、その分、東と南へ価格を上乗せするでしょう。西向き下層階は投資物件ですね。
⑶パラドールと揉めてる機械式駐車場も地上3階地下2階？の剥き出し鉄骨駐車場。50数台車を出し入れするそこが正面玄関前で、車も歩行者も自転車も同じ出入口…事故を考えると怖くなる設計です。
⑷活断層と近鉄騒音にガマンできるなら、立地的には買い。結構な金額を出してくると思います。住人の安全への配慮は落第。

南向きも今の環境が守られるかどうかは分かりませんよね。老朽化に伴い転売されてマンションでも建てば目の前が機械式駐車場となることも予想されます。まさにパラドール南向き住民と同じことが我が身に降りかかります。

>>83 マンション検討中さん

結局自社の利益以外、居住者や近隣住民のことなんて微塵も考えてないってことです。

建物をロの字にすると施工が簡単でコスト削減できる。玄関を道側ではなく駐車場側に持ってくることで、敷地ギリギリまで建物が建てられる。駐車場は鉄骨にしないと工作物として扱われない…

コンシェルジュとか美泡風呂で高級感を装ってるけど、そんな会社の建てた建物に何千万も払う気がしない。

マンションの駐車場って鉄骨が多いですよね？
普通かと思っていました。

>>83
資料の写真とか現地の写真が欲しいです

>>87 坪単価比較中さん
最初に配布された資料だそうです。
私の見間違えでしたが、道路側にもちゃんとエントランスがありますね！プレサンスさんごめんなさい。

駅徒歩5分だし便利そうですね。^^

他の全てに目を瞑って利便性だけ求めるなら買いですね。しかし、この物件を買うのは躊躇するなー。

>>90 マンション検討中さん
どうして？

>>91さん
ここのマンコミュ見たからですよ。住まいは人の暮らしそのものですからね。プレサンスはその視点が全く欠落してますね。立地が良くてもこのマンションで快適に暮らせるとは思えない。

>>92 マンション検討中さん

同意!

ここの情報だけじゃなくて実際に現地を見に行ったほうがいいと思いますよ。
ここに書かれていることだけを鵜呑みにするのは危険と思います。
東南角部屋とかなら案外、住みやすいかもしれませんよ。

そりゃ、東南角部屋を買えたら良いけどどうせクソ高いでしょ。
角じゃなくても労基が居座っている南向きの３階以上なら文句ないが、
これも足元見た値段になっている予感。

東側は前の道は広いがそんなに交通量多くないので、南との価格差によっては東が買いかな。

昨日現地に行ってきました。マンションの購入を検討して現地を見ない人はいないでしょう。合わせてここの情報も非常に参考になりました。いきなり資料請求したりモデルルームの説明会に参加したりするとものすごい営業攻勢をかけられますからね。営業マンの口車に乗って購入してから後悔している友人を何人か見ているので慎重になります。

近鉄にも乗って、隣のパラドールを参考に電車からの見え方もチェックしといた方が良いですよ。
南向きでも西寄りの住戸は電車からの視線が気になるだろうし、
それも階層に寄って大分違う。

近隣に住むものです。開放感のある広々とした土地の感じが良いですね。前の広い道路はスピードも出せないし交通量も少なく静かですよ。大手筋商店街も近いし、便利です。線路は近いですが、住めば都、音にはすっかり慣れて気にもなりません。心地よくぐっすり寝てます。

近隣の方って大型マンションが次々建つのって嫌なものだと思ってました。好意的にみる方もおられるのですね。

>>99 匿名さん
もともとここは団地、周辺もマンションだらけの地域です。自分に悪影響がないのもありますが、子供が増えたり地域に活気が出るのは歓迎です。おそらくそれなりの収入層でないと買えないマンションでしょうから、地域の品位が落ちなければ結構なことです。工事の騒音は迷惑ですけれど終わるまで仕方ないことです。