プラウド苦楽園ってどうですか？

第一期申し込み登録期間3/25～4/1 15：00まで　

ここで第1期申し込み予定の方どれくらいおられるんですかね？
申し込み予定ですが、すぐに完売してほしいので他人の動向が気になります。

>>63 匿名さん

半分ほど売れそうと聞いてますが。

>>63 匿名さん

正直、どれぐらい所有するつもりですか？
どれぐらい値落ちすると思われますか？

>>65 匿名さん

このエリアが好きなので、ずっと所有しようかと思ってます。
価値が最終的に無くなるものなので、賃料の長期前払いの感覚です。

坪単価250万円なので、70年で割ると月坪当たり3000円ほど。管理費共益費で月坪当り2000円ほどかと思いますので、合計で月坪当たりの家賃相当は5000円と認識しました。

これは以下にある、西宮市の平均坪単価家賃相場より若干安いレベルなので、現状賃貸に住んでるのであれば環境を考慮すれば、悪い選択ではないと判断してます。
http://www.token.co.jp/estate/rent/

定借をどう考えるべきかは、デメリットも多いので難しさがありますね。

>>66 匿名さん

ずっと所有されるおつもりなのですね。
素晴らしいです。

70年前提で計算されてますが、35年程で実質価値がゼロになるのではと思いますがどうですか？その場合、月坪当り倍の6000円になります。

仮にそれ以上住み続けるとしても、先に寿命がこないでしょうか？

また、ランニングコストも地代や固定資産税も高いですし、たしか10年毎に400万程の修繕支出があるときいております。となると、他のメンテ代も含めると実質的月坪当り4000円にはなるかもしれません。

合わせて1万円。計算すると35年住む前提でも月35万近い賃貸ですからなかなかのお値段です。もっと短くなるともっと跳ね上がりますね。

賃貸に出すにしても年月が経った時の空室リスクとランニングコストから赤にならなければラッキーぐらいだと思っています。築60年などになると借り手がいるか想像もつきませんし、孫
ももらっても困るだろうかと。

まあ、私と違って余裕がある方なのでしょうね。

上記のようなことを考えてい最近疲れてきまして、何も決まられなくなりました(苦笑)。

>>67 匿名さん

35年で実質価値が0となることは無いと思います。
近くの城山パークハイム2などは築36年ですが、未だにそれなりの価格で取引成立しているようです。
http://sp.all-mansion.com/3646_m/

あと、修繕一時金は、15年、30年、45年で各200万と聞きました。違いがありますね。修繕計画まだ無いので本当のところは不明ですね。

寿命は残念ながら、自分が先に来てしまいますね。

城山パークハイムは所有権ですよ。
販売も長期間約定してないようです。

時代が違うとしても
この古さでは住まないですね。

ここもそうならないといいですが。

ここは一番安いABの部屋に
乾式壁を使っててドン引きました。

他に隠れてる安物仕様もあるんでは。

>>69 匿名さん

所有権なのは認識しています。30年経って過疎化するかどうか価値が無くなるかどうかは、環境依存度が高いと思い例に出しました。

池そばのパークハイム2の方は動いてそうですよ。
1の長期残ってるのは150㎡もあるのがボトルネックなのでしょうか。

そもそも30年超のマンションを検討する層は、環境か価格に強いこだわりのある方だけかと思います。

他に気になる仕様ありました？
あれば教えて頂きたいです。

第一期　販売スケジュール　書式　出ました　さて　どうするか…

>>70 匿名さん

ありがとうございます。
どうするか引き続き悩んでいます。

資産価値と居住価値は異なると思いました。

ここは居住価値が守られるよう住人も修繕費を払う層だと思いますのでスラム化はしないと思います。郊外なので投資物件にはなりませんが賃貸需要はあると思いますので持ち続けることはできるかと。末期はわかりませんがそれはどこもおなじかなと。

懸念はは資産価値です。最初は20年で売れば大丈夫かなと思ってましたが、事例では阪急六甲の野村の定借は築8年で坪単価150万、新築からは37パーセント減の売出価格で落ちています。このマ高騰期に逆に暴落していて、さすがに困りました。

一方、阪急六甲の似た駅距離の所有権の野村と三井は260万程度で売りに出ています。現地は知っていますが立地も良く、物件も大差ありません。事故物件ではないようなので、理由は定借であること以外にないでしょう。

少し立地がよかったり安かったりしても、リセールでこんな大差が出るなら、誰もが新築で定借を買わないと思いました。逆に暴落後ならチャンスかもと思いますが。。

仕様は長期に維持するのにサヤ管ヘッダーでないのは驚きました。あとは幅が狭くエレベターがめり込んでいるので寝室側が狭いこと、眺めが売りなのに部屋の中央に壁と室外機置き場がくる半バルの間取りでしょうか。床暖房などはオプションでいれたら済むことだと思います。

>>71 マンション検討中さん

立地は現地を知っていればわかるので、逆に良点と懸念点について見えないところを共有いただけると嬉しいです。

>>72 匿名さん

プラウド六甲赤松町の売主が破産管財人になってますね。特別お買得だったのであれば良いのですが、
他の取引事例はネットに落ちて無いですね。

http://www.jyutaku.co.jp/f/f016700000672995.html

プラウド六甲赤松町の販売事例

2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2017年01月 販売 100平米 4,900万円
2016年12月 販売 100平米 5,300万円
2016年10月 販売 100平米 5,700万円
2016年10月 販売 80平米 3,950万円
2016年09月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 85平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 3,950万円
2016年08月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年07月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 80平米 4,250万円
2016年05月 販売 85平米 4,250万円
2016年04月 販売 80平米 4,250万円
2016年02月 販売 85平米 4,250万円
2016年01月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 80平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,250万円
2015年12月 販売 85平米 4,450万円
2015年11月 販売 100平米 6,950万円
2015年10月 販売 80平米 4,450万円
2015年08月 販売 85平米 4,450万円
2015年08月 販売 100平米 6,950万円
2015年07月 販売 80平米 4,450万円
2015年02月 販売 80平米 4,650万円
2015年02月 販売 80平米 4,850万円
2014年09月 販売 80平米 4,450万円
2014年02月 販売 80平米 4,550万円
2014年02月 販売 80平米 4,000万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2014年01月 販売 80平米 4,950万円
2013年12月 販売 100平米 4,750万円
2013年11月 販売 80平米 4,000万円
2013年10月 販売 80平米 5,250万円
2013年10月 販売 80平米 4,150万円
2013年10月 販売 100平米 4,750万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年10月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,350万円
2012年09月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 80平米 4,550万円
2012年08月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,550万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年07月 販売 80平米 4,350万円
2012年07月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年06月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 85平米 4,450万円
2012年04月 販売 80平米 4,350万円
2012年03月 販売 85平米 4,450万円

これか。

定借なんて見向きもしなかったが
現実の数字見ると厳しいものだな。

売れないので何度も値下げして出してる。
売出価格だから、実際はもっと下だろう。

最初から30-40%落ちというところか。

これなら高値でも所有権の新築買った方が
結局大幅にお得だったということになる。

こういうこと？
こういうのはここだけ？

定借プラウド 徒歩5分 築8年
5400万→3900万

所有パークホームズ 徒歩6分 築3年
6000万→6200万

初めて調べてみたがなんか興味深いな。
数字を見てもリスクはかなり高そうだ。

ここも野村の定借。
最初の事例でいきなり二割、8年で三割ぐらい落ちてる。
尼崎とはいえ、武庫之荘北側徒歩5分で@100万になるのか。。
入れ替え入居者層もかなりきついのではないか？


プラウド武庫之荘の販売事例

2016年04月 販売 75平米 2,450万円
2016年01月 販売 75平米 2,650万円
2015年11月 販売 75平米 2,650万円
2015年10月 販売 75平米 2,850万円
2015年07月 販売 75平米 2,850万円
2013年08月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年07月 販売 90平米 3,200万円
2013年05月 販売 90平米 3,500万円
2013年03月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2013年02月 販売 65平米 2,250万円
2012年12月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年09月 販売 65平米 2,350万円
2012年08月 販売 65平米 2,750万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年06月 販売 65平米 2,450万円
2012年05月 販売 65平米 2,450万円

>>78 匿名さん

どこで情報入手されてます？