プラウド苦楽園ってどうですか？

玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。
同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので
こういう間取りを求めていました。ちなみに、ディスポーザーはついているのでしょうか?

ディスポーザーついてますよ

立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。

ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。

立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？

定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。

あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？

それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。

購入しようと思っている者です。
定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。
現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。
ただ、立地が最高なので購入を決意しました。
価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。

当方もここを検討中です。
定借なのが非常に残念です。


所有権なら5年前なら坪280-300として、今の市場なら30%upなので340-390ぐらいでしょうか。

定借になった背景は知りませんが、苦楽園口はどこも苦戦していますから、苦楽園口で60戸以上をその価格帯で売り切るのは難しいと思ったのもあるかもしれません。定借となった結果坪270ぐらいということなら、所有権の70%程度の価格となり、リーゾナブルだとは思います。西宮北口の物件とさして値段(それも異常だと思いますが)も変わらないので、ここを検討する人も増えるでしょうか。


ただ、定借はどこも下落率が激しいようで悩んでいます。

この5年は中古もかなり高騰しているにも関わらず、関西の野村さんの物件で夙川や武庫之荘で5年ぐらいで新築から40%程度も下落している事例も見つけました。そこまで下落してしまうと5年なら年間600万の出費になり購入するメリットが全くありません。もし賃貸で出てくればリスクフリーで年間300万もしなと思います。夙川のワコーレさんの20年のものの定借は2000万をきっても買い手がつかないようです。

不動産関連の知り合いによると、「定借で値落ちしにくいのは、周りと比較して異常に安いか、都心部のように周りが高くなりすぎた場合かしか今のところない。事例も少ないから下落する方にどこまで悪く転がるかは誰もわからない。買い手、銀行、仲介ともにみんなが避ける今の流通性では暴落するリスクは常にある。少なくともこの先オリンピックが終われば価格も下がるから定借は売れなくなると。」とのことでした。

立地でカバーというのもあるでしょうが、前のプラウドがそこまで高値で売れていないというのも気になります。

正直、資金は1億までは出せるので坪350ぐらいでも問題ないですし、しばらくたてば新築プレミアムがはがれて下落はするでしょうが、所有権であればここなら下げ止まると思っています。芦屋東山のプラウドに1億払うなら絶対にこちらに1億払いたいのに、とても悩ましいです。

1億の予算じゃ残念ながら芦屋東山は1番安い部屋しか買えませんもんね。1億だして惨めな思いして住むのもあほらしいですよね。

こちらのマンションを購入される方は、定借としての価値の下落を気にされない方なのでは。。
山の方からフラットな一等地な立地に別荘を。。的な方にはぴったりだと思われます。

お金持ちが資産下落を気にしないなんてのは幻想だろう。

お金持ちといっても幅がある。
資産が1億、3億、10億、100億では全く異なる。
1億なら普通のサラリーマンやそこそこの士業でもごろごろいる。

資産が数億程度、年収数1000万ぐらいの人なら自分の不動産資産が5年で4割落ちるリスクをなんとも思わないなんてことはまずないだろう。むしろ最もきにする部類の人間。別に自然な話だが43や45はそんなところでは。

野村の狙いは、むしろ道楽感覚でさっと買えるようなもっとお金持ちか、ちょっと小銭のあって背伸びしたいラリーマン向けだろう。

はっきりいって眺めが売りなわりにスパンが狭く池向けにしっかり二部屋確保できている部屋が少ない。鰻の寝床になっている。狭い部屋も多く、あきらかに戸数を詰め込んで値段を落とし、一般層にも手を出せるようにしている。オプションもやたら多く安く見せている。正直出来は物足りない。

言うまでもなく後者の人間は手を出してはいけない。定借の実験台になる必要はない。本当に住みたいなら賃貸で借りるか5年後ぐらいにいくつか事例がでてからが賢明だろう。

デベの暴利と実験につきあう必要はないんじゃないかな。
現実、定借は制度として全くうまくいってないよね。
制度は何も変わらず、定借マンションは減る一方。
ここ数年、土地と建設費の高騰で困っているデベが捻り出した小技にすぎない。

ここは90平米で8000万ぐらい？所有権なら土地は6000万になるとして、合わせて1.4億のマンションになるが、そんなにするわけがない。デベが上物に販売利益をたっぷりすぎるほどとっている。割安からは程遠い。

加えて地主は地代と解体金が70年はいってくるわけで、購入者は極めて割高で値下がりリスクだけを背負っているということになる。

そういうことを気にしないお金持ちだけが買う物件ですよ。

立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。

へー、築70年の定借なんだ。

70年後の建物なんぞ再分譲でも賃貸でも老人ホームでも住みたくないわな。いくら修繕をしっかりして、いい立地でもまともな人は住まんよ。コンクリがどうのスケルトンがどうのという以前に最新の軀体と設備のある新築や築浅にも住めばいい話。あと数十年もすれば今は土地がないないと言っているが人口減でしかも好立地で建て替えの嵐なんじゃないのか。

にも関わらず70年以上のゾンビ鉄筋コンクリを成立させるために購入者が多額の積立金を積み立てることになるのは馬鹿馬鹿しいな。松下のための積立ですのそれ。

マンションの建て替え問題もアレだが無駄に長生きさせるために若い内から多額のプロテインとモルヒネ投与ってのもどうかと思う。社会的耐用年数を超えてるとしかいいようがない。死ぬときは死んだ方がいい。


個人的には30年ぐらいで所有権の半額以下で買える方が確実に便利。それでなら先も見えるから金の勘定もできる。途中で売れない貸せないの赤字マンションになったら子孫が地獄やで。業者も書いとらんよ。早い20年後ぐらいにそれが来るかもしれない。どうするの。

野村は10年20年でいくらで売れるといってるの？

敷地から火葬場まで100mちょっとしか離れていないのが気になります。
日常的に霊柩車を見かけるのは嫌かも。
半径200～300m以内に市営住宅が多いのもちょっと気がかりです。

>>50 初心者さん

ローレルコート夙川北名次町の方ですね。
せめてハンドルを変えましょう。
他物件で新たな生き恥を晒すのはやめましょう。

プラウドの定期借地が短期的にが東京でうまくいってるのは都心部の超高級モノだけだよ。例えば南麻布も最高の立地で@600-800の市場に騰がったところに@400で売ったから。
苦楽園の駅周りは@200前後だが名次界隈は事例が少ない。城山に行けば築10年が@150で売っている。そこに@270?ってのはどうなんだろね。
マンションに数億払える層からすれば数千万飛んだところで困らないが、そこまでの層がここに飛びつくかな。
良い事例が定着すればいいが、投げ売りが発生すると総崩れになりそうだね。管理組合で売却時の安売りさせない規約を作るとか、野村の仲介経由じゃないと買えないとかできないものかね。

>>50
確かにすぐ隣が火葬場なのは気になりますね

ホームページではお墓火葬場を隠してますね。
名次町のプラウドを載せたいというよりもアングルをずらしたいだけ。

火葬ネタはなんの影響もないが、
定借ネタはここの脛傷。

野村がその話題そらしにやってるならセンスある。
外野が本気でやってるなら筋が悪い。

松下家と日銀と外交官が気にならないものを
泡沫が気になるのなら病院へどうぞという話。

野村の夙川も借地らしいよ。
テニスコート後に90戸。
松園町みたいな中途半端な物件になるかも。
山ほど定借が増えれば市場評価も固まりそう。
新築で買うのはチャレンジャーすぎるのかな。
買うのは先の中古で十分ね。
リスク回避で絶対に5年10年で大量に出てくる。
買った後に気づく人も多いだろうし。

火葬場が嫌悪施設ってのは客観的な事実で不動産業界でも常識なのに、それを否定するほうが苦しい。

気になる人間もいるに決まっているでしょ。

定借が一番のネックだろうけど、オール電化（関電物件だからごり押しで
そうなったのでしょうね）とすぐ北側に火葬場・墓地も好みが分かれる
条件ではありますね。