大宮と新都心の今後の開発について６

>>44518 評判気になるさん
いや、千葉市長と幕張メッセの人がインタビューに直々に大打撃だって答えているよ

「東京駅まで電車44分」　京葉線のダイヤ改定、不動産業にはや影響：朝日新聞デジタル
重政紀元 2024年1月19日 11時00分

海浜幕張駅が最寄りとなる国内有数のコンベンション施設「幕張メッセ」。千葉市の神谷俊一市長は、「影響は既に出ている」と強調する。昨年末に幕張メッセで行われたイベントを視察した際、主催者から今後の開催地の再検討をほのめかされたと明かす。

幕張メッセでは世界最大級のゲーム展示会「東京ゲームショウ」など大規模イベントが開催されており、来場者は年間600万～700万人に上る。周辺のホテルや商業施設の売り上げにも直結している。

幕張メッセの生稲芳博・代表取締役専務は、「東京ビッグサイトなどとの激しい競争が行われているのに、東京からの時間的距離が出れば、ここでイベントをしようという主催者は間違いなく減る。ようやくコロナ禍からの回復が見えてきたときで最悪のタイミングだ」と話す。
https://www.asahi.com/articles/ASS1L7GC0S1BUDCB016.html

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さいたま新都心や大宮の商業は地元民にとっては贅沢で十分なもの。欲を言えばもっともっとはあるけれども。ここで悪く言われる8-1A街区の病院や門街の医療モールも地元民にとっては医療の充実となり、集客施設のみの開発より喜ばしい。
しかしながらここでの意見って、海浜幕張のような集客施設や高層ビルの開発を望んでいる声が多いよね。
大宮ネガがしつこく書かなくても集客施設の規模や数、ホテルの規模などは海浜幕張には及ばないと思ってるけど、一方で不動産価値も幕張がどんなに頑張っても大宮や新都心には及ばないのも事実。
ネガもポジも勝ち負けにこだわり過ぎてダブスタに、なってないか？

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大宮駅周辺開発はオフィス宿泊施設のみ容積率緩和が対象になってる
住宅や商業施設は対象外つまりは、メイン機能はビジネス街で本社をたくさん誘致するのは困難ということで東京大震災時のバックアップ機能を持ち合わせた多機能オフィス、帰宅難民の収容も出来るシェルター機能
むらを〇〇受け入れたさいたまスーパーアリーナもあり実績あり、更に病院設備が十分すぎるほど十分あり快適

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>>44531 匿名さん
容積率の話が出たから書くけど、さいたま市側も今までのオフィスの空室率の低さの原因である都市計画の失敗を認めて、今後は用途地域変更も含む容積率の緩和の制度を検討していくみたいよ

たかこ景（高子景）｜さいたま市議会議員（見沼区）

2023.06.26 22:12
大宮駅周辺に相応しい"用途地域変更も含む容積率の緩和"に向けて！～失われた10年～

この10年間、さいたま市は大宮駅周辺における都市計画をあきらかに失敗しました。

私は2016年の代表質問で、大宮駅周辺のオフィス空室率が低すぎて機会損失を生んでいることを指摘し、オフィス供給量を増やすためにも用途地域変更も含む容積率の緩和という“面”の施策が重要であると指摘しました。

一方で、市側はこの現状を再開発という“点”の施策で解決していくのだと強弁。

私は当時から再開発だけでは、現状の需要を満たすだけの供給は無理であろうと指摘をしました。

そして、実際に大宮駅周辺のオフィス市場は当時私が指摘していた通り、現在も自然空室率5%を下回る需要超過の不健全な状態のままです。

また実は約４年程前に旧中山道沿いに土地を持つ事業者さんから、旧中山道沿いの容積率が400％であり、それではビルを建設してもペイできないので、容積率を緩和してほしいと相談を受けたことがありました。

当時、市に相談したところ、提案があったのは総合設計の活用であり、それでは例え容積が緩和されても、その代償として公開空地を整備するため収益性は悪化します。

結果、今もその相談のあった旧中山道沿いの一等地は駐車場のままです。

まさに大宮駅周辺のオフィス市場は行政の無計画な都市計画により、「失われた10年」となってしまいました。

こうした状況を踏まえて、今任期初めての議案外質問において、今一度用途地域変更も含む容積率の緩和を提案しました。

そして、今回は珍しく、市都市計画課から「一定規模の敷地が必要なことや都市計画の手続が必要なため、この制度（特区制度・総合設計）が使いづらいという意見をいただいている。」という反省の弁から始まり、「今後は事業者がより使いやすい制度、（規模や都市計画手続きの壁が低い）特別用途地区や特定用途誘導地区等を検討していく。」ことが示されました。

市議会議員となってから、ずっと訴え続けてきましたが、過去全く暖簾に腕押し状態で進まなかった用途地域に関する課題がようやく前進を見せ始めました。

それでも、遅きに失したことは事実です。引き続き、“130万都市の顔”にふさわしい大宮駅周辺の都市計画の実現に向けて取り組んでまいります。
https://kei-takako.amebaownd.com/posts/45212027

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大宮の場合は道路基盤の遅れが課題だから、単純に容積緩和すれば良いという訳じゃないんたよね。
門街のように空地確保の条件として容積緩和するなら良いけど、空地どころか駐車場すらなく納品は道路からでは都市開発どころか地域への迷惑になるだけ。

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>>44533 匿名さん
そこも市側は把握しているから駐車施設配置計画をブチ上げているみたいよ

更新日付：2023年11月6日
大宮駅周辺地域都市再生駐車施設配置計画について

大宮駅周辺地域都市再生駐車施設配置計画

大宮駅周辺では、駅周辺の交通負荷が大きく慢性的な道路渋滞が発生しています。また、大宮駅グランドセントラルステーション化構想に伴う駅前のまちづくりの進展に伴い、駐車場が過剰供給される恐れや駅直近に駐車場が集中することで、より一層の交通処理が困難になることが想定されます。

そのため、附置義務駐車施設の位置と規模を建築物単位ではなく区域単位で最適化し、まちづくりと一体となった整備・誘導を図るため、都市再生特別措置法に基づく「都市再生駐車施設配置計画」（以下、「配置計画」という。）を令和5年8月に策定しました。本計画は、令和6年5月から運用開始されます。

配置計画の内容

配置計画概要版（PDF形式 1,903キロバイト）
https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/007/001/002/p099790_d/f...
都市再生駐車施設配置計画（PDF形式 3,359キロバイト）
https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/007/001/002/p099790_d/f...

計画区域については、下記よりご確認いただけます。
配置計画区域（画像形式（PNG） 709キロバイト）
https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/007/001/002/p099790_d/f...

https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/015/004/007/001/002/p099790.htm...

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中小ビルは僻地による駐車場の推奨というけど、僻地の土地から納品などできないよね。
GCSの一般車スペースすら意見に負けて計画してるのに、民間のビルの駐車場までさいたま市がコントロールできると思えない。
大宮駅から離れた場所だってそこそこ地価は高いのだし。

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>>44535 匿名さん
僻地じゃなくて隔地なんだが……
それに旧大宮区役所の土地は市有地のはずなんだから土地代とか関係ないと思うけど？

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>>44530 匿名さん
さいたま赤十字病院も小児医療センターも新設じゃなくて移転したんだよ。新しく増えたんじゃなくて元の場所からは失われてるんだよ。因みにしまむら本社も市内移転。
ここに置く意味を持つとはいえこんなことで貴重な47haはバカスカ埋められてそれでも尚現状程度の土地活用しか出来ない都市力の無さ。嘆くしかないだろう。

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地元民のための病院ならなおさら駅前にある必要ないよね

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>>44538 匿名さん
中核病院は、埼玉県民全体のためにあるもの。
難病の方、子供の患者さんが遠方からくることもあるから、利便性が高いほうがいい。

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>>44530 匿名さん

大宮は国内トップクラスのターミナル駅だし大宮新都心エリアは県内一の商業業務集積地。そんな場所をを地元民のための開発で終わらせようとすること自体が間違ってる。

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>>44540 名無しさん
マテリアル跡地エンタメの一大拠点にすればたまアリとの相乗効果あったのにほんともったいない。
なんだよシントシティって。タワマンですらないじゃん。

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あんな駅前の土地を赤十字にしたのは大ミスでしょ。あれでさいたま新都心のポテンシャルがどれだけ落ちたのよ。

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>>44539 eマンションさん
確かに
GCSは病院にしても良いくらいだよね

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>>44540 名無しさん
大宮駅周辺は大宮以北のためにあるようなもの。
浦和以南からは相手にされてないしね。

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いつも同じ話している人いるよね。別に浦和以南の人も大宮に行く時は行くし。人それぞれなんだよ。

自ら消費を都内ばっかりに落として、市内や県内への経済効果を生み出さないと、結局まわりにまわって、自分が住んでいる地域の行政サービス低下につながることも自覚した方がいい。

また、大宮の業務商業集積の強化と発展は、大宮周辺や県北のみならず、浦和などの南部にもいい影響を及ぼすことが理解できないかな。なぜ東横線エリアが強いのか。それは東京（渋谷）と横浜・MM、両側に拠点があるからだ。同様に大宮と池袋・上野に挟まれたさいたま市南部も、大宮の拠点性が向上するとより広域から選ばれやすい街になる。例えば共働き世帯で、片方は職場が都内、もう片方は大宮だとすると、住まいをさいたま市南部に構える人も多いでしょう。

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>>44542 マンション検討中さん
三菱地所が撤退し、新東京タワーの誘致に失敗し、その後も開発に名乗り出る企業はどこもなかった。それが民間企業から見た当時のさいたま新都心地区の価値だったみたい。

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新都心は災害拠点病院、大規模避難可能なたまアリ、国の広域防災拠点、TEC-FORCEの活動拠点になる新都心公園を備え、さいたま市の防災拠点となる消防本部と市役所も移転予定で災害時の拠点性に全振りしてるのに何故か県庁が来ない。
一等地にシントシティなんて団地建ててないで県庁移転させて市役所、県庁、合同庁舎、病院、たまアリ全てがデッキで繋がれば良かったのにな。

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>>44545>>44547
おっしゃる通り。正論中の正論ですね。

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よくここであがる水族館とかアンパンマンミュージアムみたいな広い敷地が必要で地価の高い大宮駅前では採算あわなそうな集客施設こそ新都心が適してるのにね

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>>44547 匿名さん
噂だと来る首都直下地震の際の国の中枢機能のバックアップの為みたいな話あったけどどうなんだろ？
有事の際に東京都心部が使えなくなった時に一時的に使えるように駅前に合同庁舎や救命病院やスーパーアリーナを集積したみたいな
造幣局も移ってきたしあながち間違いじゃないんだろうな
表には出ないけど裏で国も絡んでそう

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>>44550 匿名さん

大宮パスタも東京壊滅時のバックアップ、東北北陸方面からの救援拠点にするとか話に出てる

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>> 44530 匿名さん

不動産価値なんて地主以外の利用者にとってメリットなんてないよ

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と不動産所有してない方の感想

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>>44532 匿名さん

これは本当に遅きに失したけど、早く変更して欲しいね
政令市の駅近に建つ新築ビルが6階建て前後だと残念な気持ちになる

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>>44550 匿名さん
新都心自体が国策でできた街だから絡んでるに決まってるでしょ。

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新幹線止まってるけど、大宮以北は大宮で折り返しって出来なかったのかな
大宮の存在価値を見せる機会だったんだけど電力関係だと難しいのかね
JRは今後こういう場合でも大宮折り返しが出来るようにシステムを構築して欲しいな

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東日本の玄関口大宮に対して、西日本の玄関口品川は隣駅まで巨大開発が始動

「品川から1駅の小駅」が大化け？巨大開発が始動 “丸ごと再開発”へ
https://trafficnews.jp/post/130474
北品川駅周辺の再開発では、区域を「北地区」「西地区」「南地区」に分割。
3地区あわせて約13.5haもの巨大開発となります。各地区は複数のゼネコンや
デベロッパーが参画。京急電鉄も開発に参画します。今後、各地区で施設計画や
導入機能の検討が進められる見通しです。
　
品川駅周辺は「東京・日本の玄関口」として開発が推進されていますが、
その波が南側エリアまで及んできたことになります。

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>>44556 匿名さん
電気設備の関係上難しいんだろうね
破損個所の状況把握や修理の際に通電してたらマズいし、まあもう作業員がそれで負傷してるんですけどね

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>>44554 匿名さん

実際のところ10年以上前から大宮はオフィスが全然足りてないって言われてたのに一向に改善されなかったのはなんでなんだろね

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>>44550 匿名さん
映画シン・ゴジラの中で、壊滅的な被害を受けた東京に代わり、一時的に首都機能をさいたま新都心に移して‥というセリフがありましたね。

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>>44557 匿名さん
東海道新幹線がある品川とは比較になりません。

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またまた埼玉県が炎上ですか

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>>44556 匿名さん
新幹線は在来線みたいに融通はきかない。

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北品川の再開発は3地区全てに三菱地所が関わっているな
東の玄関口にも興味持ってもらいたいものだが

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首都直下地震が来て東京が崩壊するレベルならさいたま新都心も潰れてるだろ

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実際の所、高崎辺りが比較的安全と思われてるみたいね
https://www.bosai.yomiuri.co.jp/biz/article/8840

今回のも上越、北陸新幹線は高崎で折り返し運行していた

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さっき、報道ステーションで専門家が大宮での折り返しが出来るようにすべきって言ってたね

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>>44517 評判気になるさん
ここは早慶のOBに対し3浪してやっと日大に入ったようなやつがドヤ顔で将来性を語るような場所だよ。
人口を維持することだけが正義で実はそれしか取り柄がないんだ。魅力とかブランド力とかは絶対聞きたく無い言葉。

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>>44568 販売関係者さん

魅力がないから人がいなくなる
ブランド力もないから人がいなくなる

本当の魅力やブランド力のなさを認められない奴は虚しいな

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大宮での折り返しを実現させるにはいろいろやることがあるとか
乗務員や清掃スタッフも東京駅にいるのですぐに対応するのは難しいらしい

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>>44565 評判気になるさん
ごめんなさい、台地の上なんでね

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>>44554 匿名さん
今更だよな。今後日本はいま発展してるところだけが継続投資されるだろうし、そうでない地域をリノベーション出来るほどの国力はすでに無く養分となるだけでしょ。
もう東京名古屋大阪プラス仙台横浜福岡くらいしか発展しないよ。30年前に舵を切れれば良かったけどね。

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>>44564 匿名さん
東海道新幹線と東北新幹線ではさすがに格が違い過ぎる。

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>>44571 マンコミュファンさん
大宮台地ってあんま台地感ないよね。都内の武蔵野台地とか下総台地とかすごい台地感あるけど。
県内の武蔵野台地も都内ほど台地感ないんだよな。埼玉に感じるのはすごい平野感。

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>>44574 匿名さん
平野っぽい台地って魅力的だけど
台地だからといって登り坂がある方が残念
景観としてはいいかも知れないけど、毎日住むにはね
平らなのに地盤はしっかり
どこが悪いか分からないな

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>>44571 マンコミュファンさん

東京が壊滅するレベルの地震でも台地の上なら安全なの？

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>>44576 検討板ユーザーさん
>>44571 マンコミュファンさん
新都心駅周辺の表層地盤増幅率は1.67なので相対的に見て揺れにくい地盤ではないです。
大宮駅週周辺も1.64なので同様。
絶対に安全、建物の倒壊や大破はないとは言い切れないですね。

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今回を契機に大宮終点の新幹線も考えるだろうJR東日本は

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