ライオンズ苦楽園グラングレイドってどうですか？

わざと光をつけるもんなんですか
もしかしたらカーテンしててもっと入居済みかもしれませんが

20時前でしたが、モデルルームの光は煌々とついてましたね。
1Fは夜は外から丸見えという印象・・

夜間にわざと灯りをつける理由はなぜなんですか？
売主が、これだけ売れていますよというアピールをする為なのか、
泥棒避けなのか？
1階は夜間丸見えだそうですがカーテンはつけるので問題なしでは？

外から見た時に、売れてるように見せるためですよ
最近はタイマー式の物も使われていますから、何とも言えませんけどね

とんちんかんなレスばかり。

電気がモデルルーム以外はあまりついてなくて、思ったより暗かったったという話だろ？
逆のことを書くなよ。

あと、カーテンしめたら見えないので問題ないって、全ての部屋においてそらそうなるやろ。
カーテン閉めないと丸見えになるという問題を指摘されてるんやろが。

カーテンしてても、光が全く漏れないことはないでしょうね

カーテンのボックスの所が漏れないようになっている場合もあるんじゃないかと思いますが、、、このマンションってどういうつくりなんですっけ？

売れているようにというか、ライトのタイマーを使うのは
防犯上の面で使っている人が多いように思います。
在宅を思わせれば、空き巣に入りにくい。

電気があまりついてないという書き込みに対して、
電気がいっぱいついてて、
それは業者が売れているように見せるためとか、
留守の住民がつけているとかの理由で盛り上がるという理解力のなさについて。

何にしろ、この総戸数でこの時期
販売戸数９戸というのは、かなり厳しいんでしょうね

外からみてきた。

機械式駐車場も10台ぐらいしかとまってなかった。
いやー、半分も売れてないんじゃないの？

だとするとマジでやばいのでは。

価格一覧のってるけど、70m台で6000万弱、90m以上で7000-8000というのは、高すぎだよなあ。
本来は中の上、世帯収入1000-1500ぐらいが住む感じだろうけど、これだと上の下ぐらい、2000万前後ないと厳しいのでは。
リーマン夫婦二人だとかなり少ない印象。
シングルで稼いじゃ家ならもっとセレブなところにいくだろうし。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00101352/layoutlist/#...

>>209
写真はないの？

>>210
入居済みのマンションやから無理です
ナンバーついてる車なんかとれまへん。

車はは外出の可能性もあるし、持ってない人もいるだろうけど、電気も10件ぐらい。

別に嘘はついてないけど、実数は知らない。
現地近くのモデルルームで営業にきいてきたら。

駐車場も常に車が全部おいてあるわけじゃないでしょうから何とも言えないですが…
ただまだまだ販売は続く印象はある感じなので（公式サイトの様子を見ている限りでは、ですが）
実際にどうなのかはモデルルームで尋ねるしかないのかなとは思います
どの程度教えてもらえるのかはわかりませんが
数が本当に少ない場合は結構細かく教えてくれるのでは？

>>212
何をごちゃごちゃ言ってんの？

営業ついてたら電話すればいい。
まだならモデルルームいけばいい。

ネット見てても時間の無駄。
竣工後に価格や残戸数を
クローズにするデベなんかない。
当たり前でしょ。

間取りは面積が広いこともあり
割と広々とした感じに仕上がっているかなと思います。
でも、立地的に考えると価格が少し高いのが
完売に時間がかかっている原因かもしれません。
ライオンズだから仕方無いんですが、もう少し駅に近ければ良かったです。

>>213
いつでも残戸数はクローズです

ライオンズで、駅遠なのに高いですよね。

あと土地の高さレベルが低いので、ゲリラ豪雨は大丈夫ですかね？
活断層は大丈夫なのかがよく分からない？？

建物見た目は思ったよりは良かったけど、タイルの色はあまり好きではないな、、好みですが。

ライオンズは、こういう価格帯にどこでもなります。
一応、ブランドマンションですから仕方ないでしょう。
安心を買うみたいな気持ちで、少々高くてもと思う人は多いのでは？
設備的には悪くないから、何を優先に購入するかです。

ライオンズをブランドと思っている人がいるんですね。
中の中の上といった印象です。
平均よりは上ですが、高額物件は弱いのでは｡。

>>215
は？価格表みたら残戸数わかるやろが。
数えろよ。

>>217
同じライオンズブランドで比較しても
ここが坪254、
近所のここより駅近が218と212。

他ブランドなら桜町のジオは220、
ご近所のサンクタスは200未満。

どうみてもブランドに関係なく
不動産バブルの割高物件の典型ですね。
1000万以上余分です。

総戸数38で、駐車場15/32台、自転車52/76台がのこっているようです。

なので、過去の書き込み通り、まだ半分も売れてないんでしょうね。

完売まで、竣工後1年以上はかかるでしょうか。

2013年の物件はあっという間の印象でしたが、
ここに限らずどこも潮目が変わりましたね。

>>219
販売戦略のために、売れてない部屋も売れた事にしていますから、残戸数はわかりませんよ。
4.5.6.7.8と空いていたら、8階だけしか出しません。
他の階じゃないとダメな事はまずないですからね

>>222
え？普通、販売済、未販売、販売中に分かれてるもんだけど、売れてない部屋も売れたことにしてるのですか？！未販売ではなく？それは戦略とはいわず、まともなビジネスしてる人からしたら、それは詐称ですな。

駐車場、駐輪場の空き状況からすると、、本当に売れてないですね。
駅遠、アップダウンアプローチ、土地レベルが低い、下が活断層懸念での流石に価格が高すぎ何でしょうね。
あとライオンズは好みが分かれるな…

>>224
今後やばそうだよね。

苦楽園口はこの近辺がむしろ便利なので、利便性は駅近が高いとは限らない。

とはいえ、スーパーや通勤駅の利便性を求めるのは普通のリーマン層でもある。
番地の戸建てや東のプラウド買う層とは違う。

さすがに高い。

エスコン、近鉄、大京、個性の違うそれぞれ、どうなりますかね。

エスコンは印象が正直色々と良くないので、検討する気になれないね。信用できない。
エスリードに近い印象を受けた。

価格がもう少し控えめだったらという人はいるのかなと思います。
苦楽園自体は全体的に暮らしやすい街ですし、需要は大きいんじゃないかしら。
お値段の問題でっていうのがだから大きそうに感じたのです。
ライオンズは好み、分かれますか。
自分的には飛び抜けたオリジナリティはないから、人は選ばないのかなーと感じていました。

>>227
値段だけがネックだと思うよ。
樋之池に住みたい人は多いからね。

残りが多いと値下げして売る局面が来るから、
年度末や竣工一年で指値すればいいのでは。

サンクタスもプレティナージュもやってたし、
ジオも今相談会やってるみたいね。

エントランスのライオンとライオンズカラーのタイルは好きになれないな…
物件ごとのオリジナリティがほしいわ

>>223
未販売を販売済みといっている可能性はありますね。

というのも、今年初めにMR行ったときは、
半分ぐらい販売済みの花がついたのを見せられて、
焦らされましたから。

物件概要をみたら、駐車場18台埋まってました。
駐車場が全戸数分ないのに
完売前に1戸につき複数台は提供しないでしょうから
まだ半分以下ですね。

となると辻褄が合いません。

さすがに売れてないものを売れたように見せるのは
大手ではないだろうと思ってましたが、あるんですねえ。

業界的には販売促進の普通の話なんでしょうか。
自分のいる業界としてはありえない感覚です。

無い部屋をあると言うのは、おとり広告でダメですが
ある部屋を無いと言っても、罰則はありませんからね

>ある部屋を無いと言っても罰則はない。これが業界の常識ｯｯ！知らない奴はカモｯｯ！(ﾄﾞﾔｯ)

売り切るためにモデルルーム販売などと称して実質値引きするのも気の利いた嘘で理解できる。
第○期○次完売などと細切れにして完売と言えるようにするのもまだわかる。
中古物件の両手のための囲い込みなどもまだ理解できる。

ただ、「未販売」を「売却済」と示すというのは「嘘」ですな。
罰則はないから嘘ついてマースと顧客に説明できるのしからね。

私も以前某所のモデルルームに行った際、第一期だというのに花が半分以上ついていましたが、今思えばあれも戦略上の演出だったのかもしれません。
ちなみにそこも大手でした。
契約済だけではなく商談中の部屋にも花をつけているようでしたが、来場者にこの部屋はどうですか？と勧めるだけでも商談中ですからねぇ。

来場者にこの部屋はどうですかって進めるだけでも商談中になってしまうのですか？すごいです。
確かに、自分が少しでも気になっている物件があって、まずは話を聞きにと言う時点で、目の前で売れてしまったりしたら、一気に購入意欲はなくなるでしょうから、仕方がないのかもしれません。

商談中は不動産屋の「魔法の言葉」
他社には売らせないため、買主には焦らせる為。
新築、中古と問わず、いろんなテクニックがあるよ。
リボンの多さに売れ行きが良いと思わされ、
検討中には「他のお客さんがこれを検討されてる」と言われ、
海千山千の業者から見れば、一次取得者なんて赤ちゃんみたいなもんや、
気をつけなはれ。

商談中どころか成約済もある程度ないといけないから、嘘でも成約済
商談中も、何週間かすると成約済にしないといけないってなる
結果的に、売れなくても成約済が増えます

できあがった後に、わざと水道電気を使うのも、そういう理由

全く減りませんね

とはいえ、西北物件です同じ価格帯になっていてますから、1年後はお買い得かもですね。

苦楽園口は、今後は神社ともめている甑岩のあたりと、北名次の長谷工がありますが、他はご存知ですか？

>>237
元々高くて売れない物の後に、さらに高くて売れないものが出てきているだけですから、お買い得ではなくて、お買い損でしょう、

>>237
まあね。

ただ、今後の後発が必ずしも売れないとは限らないですよ。西北人気は異常ですし、西岡本のような零細デベの徒歩15分ものがまさかの即完売したりしてて、市場はなかなかわからないものです。

この辺は、オクトスを潰してくれたらすごいことなりそう。

西北は数少ないピン立地以外は限界値があるよ
ルネグラン西宮北口も220万でも苦戦
ジオ西宮北口クラウンズも苦戦中
駅遠い、高価格帯は厳しいね

夙川苦楽園口～岡本エリアとは違うわ
西北は格が落ちる、庶民エリアです

西北が庶民よりというのはなんら否定しませんが、内実ともに価値は年々あがってますからね。100後半から、最近は200越えがあたりまえになり、買い手の許容できる上値もあがってると思います。

過去最大級に大規模で高値で場所も悪くはないプレミストが試金石かな。あれが売れたら、他も一気に引き上がるのでは。

苦楽園口はよくも悪くもネタがないので、一定ですね。ここもそうですし、ニテコのプラウドのようなのでない限り、200前後の街に、200後半はきついイメージです。物件持ってる身としては、もっと売れて上値が上がって欲しいとは思ってます。

>>241
西北にそんな力はないね
そんな人気あるのであれば、ルネグラン、ジオクラウンズがもっと売れてるわ
200万前半でも壁があるな

>>242
今後がたのしみですね。
どうなりますやら。

>>242
ちなみに、ウェリス西宮北口2件、プレミスト西宮北口、ジオ風月庵、ベリスタあたりは200近くから230近く、お高いですね。売れ行きはどうだったんでしょ？ジオタワーは即完売で別格だとはおもいますが。

竣工半年で半分も売れてないとは厳しくなってきましたな。
ジオさんが坪220で苦労したのに、あそこより遠いここが更に30高いのはなあ。
ここ買うなら全く同じ仕様のライオンズグランフォートの中古と比較されるし。。
超高級仕様しても財閥が作ってたとしても、価格が買い手の限界を超えてると思う。

>>245
そんなに売れていないと、管理組合の財政も厳しくなりますね。
頑張って管理会社を安くしないといけないですけど
半分以上が大京の持ち分ではどうしようもありませんね。

>>246
売れてない期間の管理費や修繕積立金は販社が払うのが一般的です。残個戸数を考えると月50万ぐらいですかね。それを住民が後日補填するなんてありえないでしょう。

>>247
管理費と修繕積立金は支払われますけど、駐車場は補填されませんから、相当大きいですよ。
一台一万円として10台が空いてたら、年間で120万円です。最初は細かい修繕も無いからわかりませんけど、後々響いてきます。これは、住民が補填していくことになります。

そういうことになってくるのですか。
はやめに何かしらの対策を管理組合で立てていかないとならない、ということになるのでは？？
駐車場料金って補填が必要な物なのですか。
どちらかというと、管理費収入的な位置づけなのかしら？ということだからなのかもしれません。

>>247
「一般的です」ではダメでしょう。
”特約”で売り主が負担しないと云う契約は有効との判例もあるのですよ。
ここがどうかは知らないが確認の必要ありですね。
又、将来大規模修繕時に資金不足が生じれば、だれが負担してくれると云うのですか？
補填も何も組合員が払うしかないよ。

>>250
は？

管理費と修繕積立金は完売前は売主負担が圧倒的多数。
それを一般的といっているのだよ。何が問題なのかね？
もしかして知らないのかね？

しかも、君はここがどうなのかも知らないって笑えるね。
誰の役にもたたない「特例」の知識自慢は恥ずかしいね。

おまけに、資金不足が生じるという仮説はどこから？
ここの資金計画は知ってるのかね？
駐車場代年間150万が完売までに1,2年続くと
大規模修繕にどの程度響くか理解してのことなのかね？

違うよね。意味のない仮定は恥ずかしいね。

>>251
何をイキッとるねん。
一般論ではなく、ここはどうなのか？と言ってるだけやけどなあ。
圧倒的多数て・・・ここはどやねん？ちゅう話や。
一般的とか圧倒的多数とかではなく、ここがどうなのか言うてみ。

>>253
最初から「ここの売れ残り分の積立金等の負担は売主がする様になってると」言えばいいものを。
一般的にはとか、圧倒的多数はとか糞の役にも立たんカキコミをするから、
俺が確認で聞いてあげたんやけどな。

「世間とここがどうなのか言うてみ？」と云った意味不明な質問されても
そら、何も言えまへんわ。

まあ、売れ行きが悪いからといってそんなに必死になるなよ（苦笑）

250 がどうみても役に立ってない件について

なんにせよ、売れ残り物件は後々にもダメージを残します

価格的にも浮いてますしね
まだまだ苦戦するでしょうね

週末のイベントでセミナーが開催されるようですが、
マンションで始める税金対策が転勤族とどう結びつくのか
ピンときませんが、賃貸に貸し出すという事なのでしょうか？
何があるか解らないご時世ですしこういった税金対策のセミナーは
受けておいた方がいいんですかねぇ。

２５９さまへ
イベントセマナーですが、あくまで人を寄せるものであると思います。
購入を考えていない方にも来てもらって、営業するためのものかと思うので
絶対に受けたほうが良いということではないのでは？
転勤のある人ばかりではないですから。

いまさらですが・・・

なぜ「ライオン」ズ？

250
252
254
ぶっ飛んでるな(笑)
会話にならんやつやな

250、笑かしよるやろ。
消えてもだけど、駐車場が早期に埋まらないと修繕に大きな影響を与えるらしいで。
簡単な算数もできへんみたいで。
糞の役にも立たんのはおまえちうねん。
判例のウンチクはこのスレ史上に残る失笑傑作やな。

それにしても、ピクりとも数字が動きまへんな。
販売後2年は確実。
安売りせんかな。坪200なら検討するんだが。

入居開始したら駐車場の埋まり具合で修繕費に影響あるやろ
まぁ常識やな

お、また一般論バカが沸いてきたwww
常識ない上に算数もできないとは、どこの失敗脳や。

入居時に駐車場満杯でないと修繕積立金がかつかつになるプランどこが出しとるねん爆笑

仮にそれも完全に参入した計画立としても雑に計算して、大規模修繕始まるまでに
一時金70万×38戸＋修繕積立金平均月3万円×38戸×12年分=2億円
が最低の積立や。

竣工1年で駐車場満席にならない損失分は
1.5万円×15台×12カ月=270万や。
実際は徐々に売れていくからもっと低い。

1%のインパクトが「影響」?
1カ月の1戸あたりの負担にすると小銭レベル。

数字の大小がわからんアホの子なんか、君は。

未入居分の管理費や積立金を入居済み者が負担すると思ってるイキりがいるスレはここですか。

西宮スレをはしごしながら、各所でボコられてるんですね、わかります。

>>267
一時金払う前提で買うアホがどこにおんの。
毎月三万円の積立てとかアホか。
管理費と駐輪場合わせて五六万円払うわけない。

管理費の中に駐輪場料金見込んでんだから、足りなくなったら積立てから回す。
使ってなくてもメンテの金は懸かる。

売れ残りは裕福な考えの浅い人達で埋めるべき。

>>269
は？ほんま算数できんのか、おまえは？
アホの上塗り芸でもやっとんのか。

億単位に数百万単位というのは誤差なんだよ。
何故そこにやたら拘るwww

竣工時完売しないと駐車場代で修繕カツカツになるマンションなんかないんだよ。

ミスを認めると自我がもたないよね。
話をずらさないと気持ちがもたないよね。
恥ずかしいからね。わかるよ。

>>268
正解。

ここは販売苦戦しているだけあって販売関係者、購入者のカキコミが酷いね。
４０戸足らずの物件で完成後半年経って９戸売れ残りとは大失敗だよ。
大京には”売れ残り販売部隊”というのがあるらしいが、登場願ってはどうかな？
既に登場していてこのザマかも知れないが。

>>270
億超える工事は、この大きさだとない
積立金の平均も８０００円いかないくらいに設定されてる
積み立ても、１２年で６０００万円いく程度

どこ見て計算した？

38戸、12年間で2億も修繕積立する物件がどこにあるんや
誰もそんなマンション買わんぞ
間違った情報ばかり、レベルが低すぎて本当に迷惑やわ

熱いぜ！！
ここの書き込み！！

ルーフバルコニーがあってもマンションの場合は、かなり制約があるようなので
あまり活用できないかも。
パーティーくらいはできそうですが。BBQとかは無理でしょうし。

>>276
マンションでバーベキューしたらあかんやろ。常識やで。

火気ですからね＞BBQ
ルーバルはたまにテーブルセットを出してお茶するとか
それくらいしか思いつかないかも。
あまりにガーデニングを手広くやってしまうと大規模修繕の時に置く場所なくなっちゃいますし。
ただただ目の前の開放感を求めてなのかもしれませんよ。

苦楽園界隈もピンキリだが、苦楽園での上限価格に対し
現物は並み物件だからこの惨状なんだろう。
そもそも支線駅の駅遠物件でこの価格は無いね。
まあ１５％引きが妥当な所だろう。

ローレルコートが最高やで
こんな駅遠かわんわ

>>280
かわんわ→買えんわでしょう。

ローレルコートの方が2000万ほど高いで。
ここは余裕でかえます。
もちろん買わないけどw

>>283
まあまあ。ローレルさんも1年半経って半分しか売れてないじゃないの。同じ穴のムジナ。ちんたら建設してるだけで、ここと変わらん。坪300？笑かすなよw

ライオンズで6000万台かぁ
駅遠すぎてるし全てが普通…
エントランスのライオンってどうなの？

>>285
どうって可愛いライオンちゃんですが…。

ローレルコートの住人が荒らしてるのか。
ジオから流れてきたな。ご愁傷様です。

マンションでBBQは禁止ですか。
どこかのマンションのホームページを見た際、共用施設として
ルーフバルコニーのような広場にBBQができる施設が作られていて
え、いいの！？という感想を持ちましたがやっぱり特別な対策が取られている
のでしょうね～。

プレミアムのルーフバルコニーつきプランは開放感があり気持ちが良さそう。
ルーフバルコニーの他、南側の洋室にもバルコニーつきで風の通りが期待できそうです。
しかしルーフバルコニーの使用例としてリビングに設置するような椅子とテーブルセットが置かれていて、雨ざらしの屋外でさすがにこれはないだろうと感じてしまいました。

ローレルコートとエスコンと売れ残り対決ですな。

値段を無視しても、間取りがもったいなすぎる。

ここのルーバルは低層マンションかつこの立地では近所から丸見えかつまる聞こえ。遊んだり、食事したりどころか、目線が気になってくつろぐこともできないので、たいして使えないだろう。

最大の難点はキッチンだろうね。
南の窓に面するというみたことのないプランが多い。

狭い立地で専有面積を確保するためにバルコニーを半分削ってダイレクトウインドウとやらでリビングにあててるところは多いが、それをキッチンでやるとは。しかも南の窓に面するキッチンって。。

直射日光で食べ物は置けたもんじゃないし、外からキッチンでの立ち姿が丸見えだし、火の気があるからカーテンもしけないし、プラスが思いつかない。

しかも、コの字型なんてクルクル回転しながら料理することになるし、角がデットスペースになるし、さらに食器棚をおくスペースもない。

奥様で賛成する人はいるんだろうか？

アルコーブをしっかりとったり、田の字を避けたり努力は見られるが故に残念だ。これで75m2に6000万弱払う人は関西では普通おらんだろう。

ここはモデルルームのイベントの多さに比して、静かだな。誰も興味ないのか、煽られるのに強いのか。ローレルコートのスレみたいにならないのは賢明と言えるが。

キッチンが丸見えなんですか？
でも外を眺めることが出来て逆に良いかなって思うけど、ド素人な考えですかね。
でも南に面したキッチンは陽が射しすぎかなぁ。
でも外の誰かと目が合う訳でもないから・・・
窓を開ければ臭いはこもらないね。

>>294
前の大通りから丸見えでしたよ。
バルコニーの手すりまでキッチンが前にせり出てますんで。

しかも、キッチンは普通人が立つところですから、なおさら。

まあ、見えないようにするにしても、火が燃え移らないのうなブラインドとなると、採光も遮るものになるので、窓際にキッチン作る意味は結局ないんじゃないですかね。

ジオ苦楽園桜町は、完売とスレで書いていますが、不動産会社の話では、まだ売れ残りが有るそうです。
やはり、高すぎると売れないですね〜‼️

カス物件でも安けりゃそれなりの層が買うから売れる。
高くても中身が伴っていれば、それなりの層が買うから売れる。
ここが苦戦している理由は言うまでもない、さっさと値を下げる事やね。
エンドの買い上がりも、もう限度に達してるよ。

キッチンに窓がある事自体はいいのですけれどね〜。
見えないように何か隠すような物をおいておくのは、管理組合的にはオーケーなのでしょうか。
たまに外観が変わるようなことはしてはいけない、というような
マンションもあるという話を聞いたことがありますので。

>>296
大京の営業さん、売れない挙句嘘書いちゃいかんよ。
ジオさん、全部屋一般人が入居済みでっせ。

ここ、ローレル、ジェレイドと売れ残り対決楽しみですな。3年コースか？

東側の野村や長谷工もそろそろはじまるで。

販売はあと7戸ということです。
少しずつは販売は進んでいるというふうに考えていいのですか？

公式サイトの間取りのところにプラン変更についての記載があったのですが、
あくまでも引き渡し後に行うことなんですね。
でも今からこんなに大胆な変更って大掛かりな工事になったりしないのかしら…とも思ったりします。