港南台つぐみ団地ってどうですか？

先ほどザ・パークハウス横浜港南台（旧こまどり団地）の脇を通ったら、もうすでに入居しているお宅がいくつかありました。ひばり団地との境界線も解放されていました。

新築、うらやましいです。

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>>118 契約者さん7さん
>虚飾を排して老人が生活するのに必要な設備が非常に充実しているマンションを設計して戴きたいです。

おっしゃることは分かります。自分たちが住み替える600戸だけ建て直すならそれでよいです。でも、建設費を捻出して元住民の自己負担をできるだけ減らすためには戸数を大幅に増やしてそれを新規に買ってもらわないとなりません。

そのためには、ある程度の魅力な見ばえ（高級感）も重要になると思います。資産価値にも響くので、使わないから簡素でいいとばかりは言えないのではないかとも思います。

どの程度のものを造るかは今後、横浜市に高さ規制を緩和してもらえたら、だんだんと決まっていくのだと思います。もちろん住民からも要望を出すことになりますが。

なお、必要最小限のエントランスのイメージとしては、東京都の賃貸タワマン「都民住宅（賃料かなり高め。低所得者向けの都営住宅ではない）」のエントランスが参考になると思います。機能は十分かもしれませんが、マンションに入った途端こんなロビーだったら、○千万円も出して買って住みたいと思ってもらないように思います。

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>リビングだけ高くすれば良いのではと思いましたが
>リビングだけ天井高く、トイレ等は低く…は、難しくないですかね？
>トイレの天井がやたらと高いと孤独感に襲われません？
>トイレの天井高いのは反対です。それならリビングも低い方が良いかなと。

みなさん、完全に誤解しています。

10階建てか11階建てかで違うのは、階高（かいだか）です。図を添付するので見てください。

マンション住戸の天井裏にはダクト（24時間換気、エアコン、台所換気扇など）や電気の配線が通ります。開放感が重要なリビングの場合、これらは壁際に通すなどの工夫をして、天井は高く造られます。一方、ダクトなどがまとまって通る廊下は天井が低くなります。浴室も天井に浴室乾燥機などが埋め込まれるので天井は低めになります。

旧こまどりのザ・パークハウス横浜港南台の "天井高" は、リビングで2,600mm、トイレで2,200mm、廊下で2,150mm だそうです。プライム港南台は全体にもう少し低いです。

このページが参考になります。
https://k-h-labo.com/ceiling-height/

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新潟地震で横転した団地の写真。
つぐみ団地も地中にパイルを打っていないため、このようになります。

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みなさん、落ち着いてください。

新潟地震で倒れた県営住宅（新潟県川岸町・建設年不明）は、川岸町という名前のとおり川岸の軟弱地盤に建っていたため、液状化で倒れました。倒壊ではなくゆっくりと倒れたようです。死者はいません。1964年のことです。その後、建替えられたという話もありません。現在も県営住宅は建っていません。川岸町の範囲を示したマップ画像を添付します。

一方、つぐみはと言うと、2020年に配布された委員会の資料にはこのように書いてあります。

「平成10年度に10号棟及び21号棟を対象として、横浜市建築局の耐震予備診断（簡易診断）を受けました。その結果、耐震指標値（Is値）0.80以上で、本格的な耐震診断の要なしと判定されています。」

新潟の事例と地盤もまったく違いますし、建設時期も違います。おそらく法令も違うはず。1995年の阪神淡路大震災のときでもあのように倒れた団地はありません。つぐみの建設でパイル（杭）が打ってないというのはどこで入手した情報でしょうか。不確かな情報で不安をあおるのはいかがなものでしょう。

なお、「Is値」については、こちらをご覧ください。
日本耐震診断協会
耐震診断で重要となるIs値（耐震指標）の基礎知識
https://www.taishin-jsda.jp/column15.html

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台風が接近するたびに思いますが、つぐみは「駅近」だけでなく、「災害に強い」という強みがありますね。崩れる崖も溢れる川もありません。大きな道路に接していることなども含め、災害に強いとアピールできると思います。

本郷台駅前のパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラやブランズシティ本郷台も浸水が怖いです。いたち川やいたち川がそそぐ柏尾川、最近はあふれなくなりましたが、昔はよくあふれていました。

その点、港南台の駅周辺は港南「台」というくらいなので安心ですね。土砂災害危険区域は中央公園と明朋高校の向こう側くらいですから。

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横浜市が公開している液状化マップ（2012年）です。南海トラフ巨大地震、元禄型関東地震、東京湾北部地震を想定したものですが、いずれもつぐみはほぼ問題なしのように見えます。

横浜市　液状化マップ
https://www.city.yokohama.lg.jp/bousai-kyukyu-bohan/bousai-saigai/map/...

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>>430 契約者さん1さん
>>造成前は川だったのでしょうか。

正解だと思います。横浜市が公開している古地図を見てみたら、昭和30年代（1955～1964）ごろには川があったようです。黄色の○印は安養寺（パッパパスタの向かい）で、水色の線はめじろとこまどりの間の道路だと思われます。そこに川が描かれています。清水橋のあたりで日野川（青い線）に注いでいますね。

つぐみの一部に液状化の可能性があるのは、この古地図の少し谷になっているあたりだからかもしれません。でも川は特に書き込まれていないので、深刻な液状化の懸念はないのだろうと思われます。

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>>470 契約者さん5さん
>>階段の踊り場を全階段横断する形で廊下を作り

これのことでしょうか。これらの棟はかもめ団地が建ったときからこの形で、後付けしたものではないはずなので、参考にはならないと思います。あと、例えば14号棟、16号棟、18号棟には無理ですし。

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ご参考まで、建て替えに参加した組合員が竣工前のマンションを売りに出している実例をご紹介します。

横浜市青葉区にあるプロミライズ青葉台（旧・桜台団地）、ブロックごとに竣工時期が異なりますが、すでに完売しています。そのうち、ご覧の通り、まだ竣工していない住戸が売りに出されています。

プロミライズ青葉台は、ザ・パークハウス横浜港南台（旧・こまどり団地）のモデルルームで同等の物件として比較対象となっていたマンションです。駅からの距離は港南台駅とめじろ団地のような関係で、ぜんぜん駅近ではありませんが、青葉台という街のブランド力でこのお値段なのだと思います。

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もうひとつ実例を。ザ・パークハウス横浜港南台（旧・こまどり団地）です。この住戸も元組合員が取得した住戸だと思われます（販売対象外になっていました）。強気の価格設定なので、この値段ですんなり売れるかは分かりませんが、ご参考まで。

タイミングとしては工事費が高騰する前に逃げ切った形なので、自己負担は今よりずっと安く済んだはずです。羨ましい限りです。

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>>470
>>かもめを見てきました。
>>今のつぐみと同じ造りの建物に、階段の踊り場を全階段横断する形で廊下を作り、1棟に1台のエレベーターで済むように作ってありました。
>>これならエレベーターの台数をすごく減らせるなと思いました。

以前こういう投稿がありましたが、今日かもめ団地の近くに行ったので現地を見てきました（画像1）。

まずそもそも、つぐみと同じ造りではありませんでした。見たとおりエレベーターは1階、4階、7階にしか停まらないのですが、4階や7階の住戸もエレベーターの開口部と同じ高さにあるのではなく、それぞれ階段を2段上がらなければなりません。また、3階や6階の住戸へは、階段を11段下りないとならないです（画像2）。横に伸びる廊下には、住戸のドアはありません（画像３）。ドアは階段室にあります。

つぐみのような構造の団地につける外付けエレベーターもそうですが、かもめのこの事例もバリアフリーとは程遠いものであることが判ります。現状のままエレベーターを付けるという微かな希望は、やはり捨てるべきだと思いました。

それより気になったのは、１階入口の掲示板（画像４）。「バルコニーからゴミを捨てないで」と書いてあるのは、バルコニーからゴミを捨てる人がいるということですね。住人の民度が低いことを露呈しているようで、つぐみが今後そうならないことを祈るばかりです。

ご報告まで。

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>>669 さん
水漏れはあちこちで起きていて、そのたびに直しています。昔の造りなので、各部屋にガス栓がついています。今後、ガス漏れが起きないことを祈るばかりです。

リノベーションで思い出しましたが……

つぐみの中古物件でキッチンの位置を変えて、対面式にしている例がときどきありますが、床下の配管の引き回しはどのようにしているのだろうと思います。へんなリノベをしたことで下のお宅に迷惑がかからないとよいのですが。

これはつぐみで今売り出されているお宅です。こちらもキッチンが対面式になっています。

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