千葉の新築マンション価格動向　２

倒産会社の「在庫」は叩き売り！？
2008年08月19日10時00分 / 提供：ゲンダイネット
　６月のスルガコーポレーション、７月のゼファー、そして８月はアーバンコーポレーションと不動産業界の大型倒産が続く。

　スルガはここ数年、マンション事業から手を引いていたため在庫を抱えていないが、ゼファーとアーバンは新築分譲に積極的だった。いわゆる「売れ残り物件」はどうなっているのか。

　社名を冠したマンションを首都圏や関西などで販売しているゼファーは、再生法申請前後からモデルルームを一気に値下げした。例えば「ゼファー北鴻巣オレンジステージ」では、４ＬＤＫ３３６８万円が３７０万円引きの２９９８万円。「ゼファー上尾緑丘」でも、４ＬＤＫ２９９８万円が４５０万円安の２５４８万円で売られている。モノによって、値下げ率は２割近い。

「不動産会社が倒産する時には、手持ち物件が簿価を大幅に下回っているケースがほとんど。民事再生法申請直後は財産保全の関係で売買価格の変更はできませんが、倒産してしまっている以上、処分は急がなければならない。再生計画が認可されれば、一気に叩き売りに入ります。全体的な落ち込みの激しい市況からいって、かなりのディスカウントになるでしょう」（不動産関係者）

「アーバンビュー」ブランドを展開するアーバンは、首都圏では「市川大野」「下総中山」「上麻生ヒルズ」をまだ販売中で、半数が売れ残っている。気に入った物件があるなら、再生法申請から２、３カ月あたりが狙い目だ。

（日刊ゲンダイ2008年8月16日掲載）

http://news.livedoor.com/article/detail/3782058/

所詮ゼファー、アーバンコーポレーションは良好物件は少ない。
叩き売りでも買いたいものがあるかどうかだよね。

やっぱり社名がついてるのは、ちょっとひくよねぇ〜。秀和だのセザールだの、たまに見かけるけど。住んでる方いたらゴメンなさい、悪気はないんで。

不動産のこれから
新興デベロッパーを中心に倒産は

これからむしろ増えるのではないでしょうか。

昨年の地価が高騰した頃に仕入れた物件は

まだまだ残っているはずです。

また、今住宅を買う理由が見当たりません。

・建築コストは上昇している

・金利が上がる様子は特にない

・ローン減税などの措置は延長の見込み

・住宅瑕疵担保履行法の施行

・売主の倒産懸念が非常に高い状態が続いている

購入者の需要が非常に低い現状で、

完成した物件が売れない。

デベロッパーは資金繰りが苦しくなる。

在庫整理を無理にしようとすれば、

大幅な値下げが必要となり、

損失が出て、財務的に苦しくなる。

赤字を出せば、信用懸念が広がり、

資金繰りがさらに悪化する。

そして倒産へ。

倒産は今後も加速しながら続くのではないでしょうか。

http://takesita2008.blog45.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-460.html

銀行屋に抵当権ぎちぎちにいれられながらオーナーきどり

処分権をはく奪された超限定的所有権

でもリホームは自由、そりゃ自分の金で担保価値あげてくれるんだから銀行も大喜び

しかし所有権者として物件のあらゆるリスクを一身に背負わされる

抵当がはずれて真のオーナーとなったときにはスラム化した負の財産に

銀行＆デべ＆シャブコン土建屋＆提携司法書士等々の金ずる人生

研究員の眼
ユニークな視点で時代を読み解く
2008年08月12日

分譲マンションは「不利な金融商品」か？
松村 徹

年金不安など家計のリスクが高まる中、われわれは金融リテラシーをしっかり身につけるべき、という意見にはまったく同感である。ただ、個人の金融リテラシーが高まると、分譲マンションはますます売りづらくなるだろう。つまり、新築の分譲マンションを金融商品という視点でみると、物件の資産価値は年々目減りするため、住宅ローンを組んでまで投資すべきでない、という結論になるからだ。

1980年代まで、不動産は借金をしてでも購入すべき最も有利な資産である、と企業も個人も考えていた。土地神話が過去のものとなった現在、新築分譲マンションは、人生最大の買い物とされるほど投資単位が大きく、住宅ローンという大きな負債を抱え込む上、将来の大規模修繕には追加投資も必要で、ブランド地域の優良物件など一部を除けば、長く住めば住むほど値下がりは避けられない。耐震性能やコンクリートの品質などが偽装された欠陥商品をつかむリスクもあり、大幅な容積率未消化分でもない限り、建替えの合意形成もほぼ不可能に近い。このようにみれば、新築分譲マンションはハイリスク・ローリターンのかなり不利な資産であるといえ、頭金を他の資産運用に回し、賃貸マンションで生活する方が賢い選択と言えそうだ。

http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080812.ht...

しかし、分譲マンションは金融商品の特性を持つと同時に、利用することにより減価していく償却資産でもあり、生活のために利用するという意味で自家用車と同じ大型耐久消費財でもある点に留意すべきである。確かに、ワンルームマンション投資は、金融の視点だけで評価すべきだが、マイホームでは自ら利用する価値の部分を無視できない。つまり、従前の住宅になかった間取りや広さ・設備・インテリアの実現、所有欲の充足、減価するとはいえある程度の資産価値が保持でき、相続できるという安心感、借金を背負っても万一の場合の保険がある、仕事のモチベーションが高まる、家族が喜ぶなど、マイホームで得られる便益も少なくない。

これを住宅投資のプレミアムとして積極的に評価できる人にとって、毎年の資産価値が減価しても人生の総合収支はマイナスにはならないはずだ。気に入った街の気に入ったマンションに長年住み、充実した人生を送れたのであれば、使い込まれた結果としての物理的劣化や資産価値の減価は、その対価として十分に受容できるものであろう。ただし、そのためには、優良なマンションを確実に購入する必要があり、金融リテラシーに加えて『住まい選びのリテラシー』も身につける必要がある。

また、マンションの資産価値を維持していくためには、購入後も専用部内の適切なメンテナンスを行うと同時に、管理組合活動に協力し、近隣住戸と円滑なコミュニケーションを心がけるなどの努力も惜しんではならない。自らが資産価値の維持に関与せざるをえないのも、マンション購入が株式や投信などの金融商品への投資とまったく異なる点である。

とはいえ、所有者が最善の努力をしても、ほとんどの物件は値下がりして当然、寿命はせいぜい40年、劣化・陳腐化が著しくても建替えは困難、という現状はやはりおかしい。背景にある躯体構造や中古住宅評価などの根深い問題が解決できない限り、「200年住宅ビジョン」は絵に描いた餅でしかないだろう。

（注）「不動産経済ファンドレビュー」2008年8月5日号に寄稿した内容を加筆修正したものです。


http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080812.ht...

普通のコンクリ造マンションでは、コンクリートを型枠に流し込むときに、
コンクリをポンプで圧送する。
このコンクリを圧送する際にコンクリが詰まらないように、
ミキサー車で運んできた生コンに水を混ぜることが現場では常態化しており、
このようなコンクリを”シャブコン”という。
日本のコンクリ造マンションの殆どはポンプ車を使用してコンクリを圧送するために、
日本のマンション＝シャブコン造のボロマンションということになる。
しかも、職人に支払われる賃金が安いために、職人は沢山の現場を掛け持ちせねばならないので、
コンクリの養生も十分でない現場も多々ある。私が経験した現場では養生期間三日というケースもあった。
要するに、日本のコンクリ造マンションは、
　ロ　ー　ン　を　払　い　終　わ　る　頃　に　建　替　え　が　必　要　になる、ということ。
１００年も持つマンションを作ったのでは施工業者は首をくくることになる。

完成した後から買った場合もヤバイよ。
免震スリットなんか入れるのが面倒だから、
現場で実際にたたく職人の請負単価もコストダウンで抑えられてるから、
完成して綺麗な新築マンションだけど、逆に内装でヤバイ所は塞がれちゃってるからｗ
最上階なんか買ったら雨漏りとかすっかも、ローン完済前にね。
それと怖いのは地震かな？　普通のリーマンが買えるようなマンションは、
職人共が華麗に手抜きしたり、現場監督に下から追い込みかけて、免震スリット抜きの施工図とかね。
そんな感じ。それとシャブコン、あんなに水をジャブジャブ混ぜても大丈夫なのかな・・・。
マンションを買ったが、ベランダの横幅が８０ｃｍも短かった、というＪＯＷの９００万円台マンションもあっからｗ

青田売りなんて設計図書よりパンフレットが優先するんだよ。

設計段階で検討し切れなかった問題が現場で検討して
出ても、パンフレット優先だから、無理をしてでもパンフレット
に合わせる。
大手ディベほどその傾向が大きい。

最初にパンフレットありき。
意匠優先。見た目優先。広告優先。

十分に検討した設計で現場が始まればよいが
実際は設計に十分な時間なんかかけてない（かけられない）。

現場でこの配管どこ通すんだよ。とか、梁貫通しなきゃ通らないよ。
梁貫通はさすがにマズイだろ。天井を下げよう。なんてね。

最近は構造ばかりに目がいきがちだが、
配管設備や電気設備なんかも
目に見えない部分はグレード低い。
逆にお客に見える部分はそこそこのものをつかう。

ゼネコン
不動産
同時多発破綻！

不動産会社やゼネコンの倒産が相次いでいる。“今そこにある危機”は、財閥系不動産会社やスーパーゼネコンにまで及ぶ“広い”ものではない。急成長を遂げた新興ディベロッパーや一部の中堅、地方の名門ゼネコンという限定されたところで生じている。だが、問題の深刻化のスピードはこれまでになく速く、深い。まるで深淵をのぞくかのように底が見えない不気味さがある。

Part 1ついに始まった新興不動産の淘汰　焦げつき多発でゼネコンに連鎖
銀行が追い詰め、外資が群がったアーバンコーポレーション倒産劇
信用収縮の嵐窮地の急成長ディベロッパー　資金繰りつかず「突然死」招く
共倒れの惨状積極的なマンション受注が裏目　炎上する中堅・地方ゼネコン
低迷するリート市場信用収縮の今こそ注目したい41銘柄財務保守度格付け

危ないマンションディベロッパー、ゼネコンはこうして見極めろ！
帝国データバンク東京支社情報部長●江口一樹
業者が倒産したら……あなたのマンションは大丈夫？　財産を守る4つのポイント

http://dw.diamond.ne.jp/number/080906/index.html

2008年09月01日
不動産"危険水域"50社リスト
最近駅のKIOSKでいつも気になるのですが、不動産危険リスト○○社、とかいった文字。ニュースで流れてたので備忘録に載せておきます。ゲンダイが記事にした危険水域リスト50社です。あくまでも営業キャッシュフローでしか見てないので、いくつかの指標や定量的・定性的情報を合わせないと何とも言えないのではというのが個人的感想です。とはいえ、あと何社かはありそうな気配ではありますね。ニュース見てるだけでも、管理ポストに入ったシーズクリエイト、出資先の都市デザインシステム破綻やりんかい日産向け債務保証焦げ付きの恐れの出たアトリウム、一部で送金遅延が出たリプラス、などどこもかしこも苦しい話が飛び交っています（これらが危ないという意味ではありません）。

【「資金状況」一覧（営業キャッシュフロー）】
社名/金額（億円）/備考
●パシフィックホールディングス/▲647/07年11月期
●コスモスイニシア/▲508
●アルデプロ/▲494/08年1月中間期
●アトリウム/▲457/08年2月期
●大京/▲421
●日本綜合地所/▲406
●ジョイント・コーポレーション/▲333
●藤和不動産/▲311
●レーサム/▲277/08年2月中間期
●大和システム/▲236
●ランドコム/▲227/07年12月期
●東栄住宅/▲199/08年1月期
●トーセイ/▲195/07年11月期
●住友不動産/▲194
●日本レップ/▲192
●日神不動産/▲172
●東京建物/▲172/07年12月期
●ランド/▲163/08年2月期
●三菱地所/▲162
●モリモト/▲161
●原弘産/▲154/08年2月期
●ファンドクリエーション/▲144/07年11月期
●フージャースコーポレーション/▲143
●明和地所/▲138
●ダイナシティ/▲136
●FJネクスト/▲136
●上毛/▲119
●有楽土地/▲112
●ダイア建設/▲109
●ゼクス/▲105/07年11月中間期
●平和不動産/▲102
●飯田産業/▲90/07年10月中間期
●シーズクリエイト/▲89
●東急リバブル/▲83
●アゼル/▲79
●ディックスクロキ/▲76
●サンシティ/▲76/07年12月期
●穴吹興産/▲72/07年12月中間期
●アーバンライフ/▲69/07年12月期
●クリード/▲69/07年11月中間期
●Human21/▲69/07年10月中間期
●ゴールドクレスト/▲67
●ノエル/▲66/08年2月中間期
●ライフステージ/▲59/07年12月中間期
●東京建物不動産販売/▲56/07年12月期
●セントラル総合開発/▲54
●日本エスリード/▲53
●サンフロンティア不動産/▲49
●三交ホールディングス/▲44
●アーバネットコーポレーション/▲43/07年12月中間期
（▲は赤字、備考なしは08年3月期）

（日刊ゲンダイ2008年8月29日掲載）

http://blog.livedoor.jp/noppin/archives/51372317.html

国交省、耐震基準見直しへ　長周期地震動対策を要件に
　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ60メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。

　長周期地震動は、最近では2003年の十勝沖地震や04年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。(07:00)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

もしこれが本当なら今まで作られたタワーマンションは、長周期地震のために大きく破壊されるし、破壊されてもデベロッパーに責任はないことになるね。

中古マンションの価格が下がり続けている(４ヶ月連続)ようです。
しかも、千葉は、
・件数が前月比で31%下落、
・平均m2単価が前月比で約6%下落したようです。(5000万の物件だと、１ヶ月で300万下落)
　その前の月も約3.4%下落(5000万の物件だと、２ヵ月で460万下落)

東日本レインズ　月例マーケットウォッチ
コメント／マンションレポート１　首都圏概況（PDF形式）
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

首都圏中古マンション、４カ月連続で成約増／東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=27379

積水ハウスが下方修正だそうです。

積水ハウス、一転減収減益の予想　０９年１月期
http://www.asahi.com/business/update/0901/OSK200809010083.html

記事より
　・阿部俊則社長は「大都市を除いて不動産市場は厳しく、さらなる値下げ期待から買い控えが広がっている」と話した。

資源価格が下落している、ようです。

資源価格が反落、浮かぶ石油・鉄鋼の構造問題
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/8d6fc5a06...

すこし前のニュースですが。

ここに来て、原油だけでなく、鉄鉱石の価格も下落している、そうです。
建築資材の価格動向も転機を迎えた、のでしょうか。

生産資料価格が急落、過去２年間で最大の下げ幅
http://www.asahi.com/international/jinmin/TKY200809040213.html

三菱商事(8058)が2,600円台へと3日続落　鉄鉱石の市況下落が警戒される
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109292.html

住友金属工業(5405)が冴えない　アルセロール・ミタルの南ア向け値下げが悪材料に
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080903109255.html

どんなに駅から近く便利な場所だろうと、
どんなに建物がしっかりしていようと、
集合住宅所以である以上戸建てとは比べものにならない程のトラブルに見舞われる現実。
「大丈夫だよ」と言う人もいるが「今」が大丈夫でも住民は絶えず入れ替わっている
＊＊がいても資産を共有し管理組合と言う乗り合いバスから逃げる事は出来ない。

分譲価格3000万程度のマンションに6年住むために、なんと月平均で30万の負担。
賃貸ならはるかに便利で広いとこに住めただろね。

http://www013.upp.so-net.ne.jp/pakusan/mansion.htm

買い煽りしてるやつは、最低でも2、30年何があっても住む覚悟あるの？
って人事だからどうでもいいのか。

マンションは買った後も搾取され続けるんだよ。
毎月のエレベーター点検、受水槽点検、目視だけの建物検査、宅配ボックス点検等々…
点検業者の金額に更に管理会社の利益が上乗せｗ
毎月のエレベーター点検なんて回線による遠隔操作のみｗ
その他も植栽管理や消防設備点検やら、、可哀想になってきた。

コンクリート技士の俺が通りますよ。
配合報告書偽装とか、戻りコン（残コン）使い回しとか当たり前ですよ。
残コンだと、強度3割位になってますよ。
一戸建ては建売でもちゃんとした物を使います
なぜなら量がしれてるからです
マンションの場合は普通のを使うととても量が足りません
塩分が洗い流されていて含まれてなく大きさがほぼ均一で、
って、そんな量は求められてもあるはずありませんから。

住宅の価格は景気の動向に影響を受けますが、

ついに米証券大手リーマン・ブラザーズが経営破たんするようです。

米証券大手リーマンが経営破綻＝巨額損失引き金、破産法申請へ−救済協議が決裂
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/sub_prime_loan/?1221444186

さらに、原油も１００ドル割れ、だそうです。

逃げ足速める投機資金　原油１００ドル割れ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080913-00000908-san-bus_all

今後、石油関連商品も大きく値崩れするのでしょうか。

建設用鋼材と合成樹脂などが、アジア市場で反落している、そうです。

産業資材、アジアで反落
http://www.nikkei.co.jp/news/kakaku/20080828d1j2800v28.html

70平米換算の首都圏新築マンション価格、下落駅増加、だそうです。

70平米換算の首都圏新築マンション価格、下落駅増加　東京カンテイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080916-00000003-jsn-ind

不動産業の株価が大幅に下落、だそうです。

不動産業、２２銘柄がストップ安　市況悪化の懸念も
http://www.asahi.com/business/update/0916/TKY200809160262.html

ダヴィンチホールディングス(4314)がSTOP安に　信用収縮懸念の増大で新興不動産株に対する処分売りが殺到
http://moneyzine.jp/article/detail/93610/

＜マザーズ＞アルデプロがストップ安——前期の最終赤字幅拡大
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

首都圏建売住宅、８月の契約率が低迷した、そうです。

首都圏建売住宅、８月の契約率は31.6％と低迷　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200809160003.html

国土交通省が１８日、７月１日時点の基準地価（都道府県地価）を発表したようです。

「ミニバブル」反落傾向鮮明に　基準地価
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/080918/fnc0809181659014-n1.ht...

下落基調強まる基準地価　国交省
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200809180002.html

基準地価：商業地が再び下落　住宅地は１７年連続の下落
http://mainichi.jp/select/today/news/20080919k0000m020031000c.html

基準地価、商業地もマイナスに…住宅地は下落率拡大
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080918-OYT1T00626.htm?from=nav...

基準地価こうみる：欧米の不動産市況底入れするまで下落続く＝クレディ・スイス　大谷氏
http://jp.reuters.com/article/stocksNews/idJPnTK016557520080918

本日も不動産業セクターの株価が下落したようです。

[不動産業セクター]　業種別下落率トップ——米金融不安で不動産買い手の外国人引き上げを懸念
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=112211

＜ヘラクレス＞ダヴィンチが連日のストップ安——市況悪化への警戒続く
http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/chumoku.aspx?site=MARKET&genre...

ケネディクス(4321)がSTOP安を喫する　信用収縮懸念で新興不動産は戻り圧力が増大
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20080918112304.html

リーマン破綻の影響が不動産業に及ぶのでしょうか。

日本の不動産に及ぶリーマン破綻余波は
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080917/170775/?P=1

リーマン爆弾に襲われる日本の不動産業界
http://moneyzine.jp/article/detail/94041

冷え込み長期化の様相を呈するマンション市況（石澤卓志氏）
http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20080916kk000kk

記事より
　・マンション市場が回復するためには、販売価格の大幅な調整が不可避と考えられる。筆者は、今秋には、東京駅から20キロメートル以遠の郊外部を中心に、20〜30％程度の値引き販売が常態化すると予想している。

若いときに見栄で分譲マンションに手を出して、
個人破産＋家族崩壊ってケースはとても多い。

仮にうまくしのげたとしても、ローンの返済のめどがつくころには
マンションの外観も設備もボロボロ。部屋の中は真っ黒けっけのけ。
大規模修繕で、また一からローンの組みなおし。

なんやかんやで一生借金地獄。

成長した子供は、汚いからイヤだと住みたがらないので、
マンションの平均年齢層はどんどん老齢化してゆく。
気がついたら、いつのまにか街のスラムビル。

ああ、マンション人生・・・・。

人口減による住宅需要の激減と中古住宅の供給過剰および経済衰退による不況の恒久化により、
不動産価格がこの先どうなるかは火を見るより明らか。

売れ残り物件の大幅値下げで話題になった公団分譲マンションの悲劇から１０年。
あのとき高値掴みした人はこの１０年必死に働いて、数年待って購入していれば
消費・貯蓄に回せたはずの値下げ分の数百〜数千万円をローン返済に費やした訳だ。
人生最大の買い物の結果がこれでは、悔しくて七転八倒だろう。
この悲劇は繰り返してはならない。

”東洋経済のWebサイト”に以下の記事が載っていました。

それによると、
「今後はマンション業者も在庫を圧縮していかなければならないので、値下げが進むとみる。一部の業者はすでに率先して始めているが、10月以降は値下げ競争が本格化してくる。年収倍率などで試算すれば、首都圏の郊外では20〜30％の値引きもあるとみている。」
とのことです。

都心の不動産バブル崩壊、地価は最大40％下落も
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/c23d15cba...

前にも書いたが、ＲＣなんて骨材にナニ使ってるか分かったもんじゃない。
海砂・石灰岩（粗骨材）・溶融スラグ・ジャブコン（水っぽいＲＣ）・・
実質寿命10〜15年なんてマンションはゾロゾロある。

こんなものを一生分のカネはたいて買うのは、日航123便に乗ってるようなもの。

“ミニバブル”購入組には地獄のローンだけが待っている!?
平均価格が１か月で９・８％減！ついに始まったマンション暴落で財産が消失する

http://news.nifty.com/cs/magazine/detail/sapio-20080804-01/1.htm

崩壊はじまったな

建築費500万もしないものを何千万も出して、おまけに修繕費とか管理費とか
固定資産税とかいっぱい金掛かるのを買うのはアホ。

マンションなんて 地震、借入負担、税金、金利上昇 経年劣化等あらゆるリスクを体よく,購入者に負担させるシステムでしょ　 そんなことも知らなかったの？
　あっそっ

げっ、マジ！？米国下院金融安定化法案否決だって。ダウ激下げ、600ドル超下げ。またまた、冷や水だね。ムード最悪。

戸建より駅近のタワマンの方が格好よい。それだけ。

>>38
マンションのローンの金利なんてたいした事ないだろ？

マンションを決して買わないのがマンション販売業者
というのは有名。
裏事情わかりすぎてるから決して買わない。
一般人レベルでもこの程度のデメリットならといって恐る恐る手を出すところ
販売業者はとても手を出せないらしい。知りすぎたら多少メリットがあっても
そんなの目じゃないくらいダメらしい。
だから家を買うまで賃貸でずっと我慢。

マンション購入は「悲劇の主人公」。異常に金がかかる。

修繕項目と標準的修繕周期例
・屋上防水工事（露出部分）：12年〜15年
・外壁共用階段・廊下などの塗り替え：12年〜18年
・給水設備（給水管受水槽ポンプなど）：18年〜24年
・雑排水設備：18年〜24年
・電灯電力幹線ケーブル：24年〜32年
・エレベーター設備：24年〜32年

築10年以上の老朽化が進むマンションが売るに売れず、否応なしに賃貸物件
として流通し始めているなら、この先、安く部屋を借りられそうだな。
どうにも売れない中古マンションが市場に流れ込んだとしたら、賃料の値下げ合戦が始まるだろう。
箱売りしてしまったマンションにはスラム化する運命しかない。
新築のマンションは新築のメリットを生かしてプレミア価格の賃料を取らなければ仕方がないな。
箱売り商売はもう成立しないだろうな。よっぽど流動性が高くないと。
マンション業界の失墜はこれからが本番だ。
今まではほんの序章にすぎない。不動産業界の弱肉強食が始まる。
自転車操業しているような業者は消えてゆくしかない。
最後に生き残るのは正常な賃貸契約を展開する業者、
流動性が高く、長寿命で、適正な価格の住宅を建設できる極めて限られた業者だろう。
ある統計では米国住宅の平均寿命は80年、英国では140年という数字がある。
地震のない良い条件下だからこそ中古住宅の市場が成熟しているのだから
日本のような地震国にはこんな良い中古住宅市場が成立しないからと言って
新築至上主義を貫くような放漫経営はありえない。
業界内から不動産に関する法整備の必要性を訴える者が現れるまで不動産には触りたくない。

法改正前のマンションを買ってはいけない２つの理由（わけ)

今作られているマンションは法改正以前のもので、大手でさえコンクリート偽装とか 柱が何本もないって事件があった。 「千葉、タワー、偽装」「コンクリート、神奈川、偽装」とかで検索すればすぐひっかかると思う。
マスゴミは情報封鎖してたから、知らない人多いと思うが、米の問題以上に大きな問題なんだよね。 そんな物件正直怖くて住めないでしょう。耐震とか免震とかも基礎となる柱やコンクリがこんな状況じゃまったく信用できない。大手がこれだからね・・・。

あともう一つ今販売中のマンションを買ってはいけないのは、土地が高いときに建てられて物だからだ。 今ちょうど販売されているのは土地が最高値だったときのもの。
６月の段階で土地の実勢価格は２５％下がったと、某経済誌が伝えている。

買うにしても、土地が安くなって、法律改正後の物件を買った方がいいだろう。
より最新の設備で、条件のよい物件を安く買える。
また、中古で売りにだすときも法改正前後で大きく価格差がでてくる。実はこれが一番でかかったりする。

>>46
>マンションを決して買わないのがマンション販売業者
↑
嘘ウソ。
買ってる人たくさん知ってるよ。

↑そんな真に受けんなよ。46はわざと極論ぶって買いたい病の人を揶揄してるだけだろ〜。

>マンションを決して買わないのがマンション販売業者というのは有名。

うん、私の周りでの結果で言うと、嘘だね。私の知り合いでマンション販売会社の社員やってる連中は、たいがい分譲マンション。戸建住人はとっても少ないぞ。

デベがの従業員が買いたい、住みたいマンションってプロパストなんだよな。

↑
とＰ社営業マンが申しております。

マンションの原価はバカ安だよ。コンクリート・鉄筋・一括大量購入の設備etcコスト的には高くない
ピンハネ率が高いから4000万円台とかふざけた値段をつける
売れなくなったら3割引があったりまえｗ
4000万円が3000万円になっても利益が出るってどうよ？変だろ？

インチキ臭いオッサンや評論家が、収益還元法でやっているから、バブルは二度と
起きないとほざいていたが、結局はウソ・出鱈目だった訳だな。
バブルの崩壊によって、また尊い犠牲者が出るのか。
マンションを高値で掴まされた人達に、ご愁傷様です。

http://www.nikkeibp.co.jp/archives/339/339679.html
79％のマンションが何らかのトラブル抱える

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030916p4000p4.html
排水口から悪臭！排水管トラブル
排水管工事にはハードルがいっぱい

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20070502p4000p4.html
絶えない駐車場トラブル問題

マンション買わされるような人がいるから社会がまわっていくのも事実。

日本のマンション寿命が３０年程度になってしまう大きな理由のひとつが、配管の寿命にある。
築３０年を超えたあるマンションの改修工事現場で、職人が室内のコンクリート壁を打ち破ると、
天井から床まで縦に貫く錆びた配管が現れた。長年排水に晒された配管の内部も酷く腐食が進んでいた・・・。
排水や給水を担う配管の寿命は２５年から３０年程度で、老朽化すると水漏れなどを引き起こす。
しかし室内の壁に埋め込まれた配管の交換は容易ではなく工事費用など、住民の負担は大きい。

新築で買って築11年、
トイレ、台所、水周りに漏れ、ゴミ詰まり
風呂、洗面の黒カビ、水垢、黄ばみ
フローリングが傷だらけ
壁紙の黄ばみめくれ
サッシ周りのカビ
サッシにガタ　網戸にガタ
ベランダの防水めくれ、手摺の汚れ

上げたらキリが無い　まじマンションなんか買うもんじゃない

>>59
30年前のMSと現在のMS、配管の材質その物も異なるし埋設方法も違う。もう少し勉強してから発言してくれ。
60については哀れすぎるのでノーコメント、しっかり働いて稼げよ。

そもそも、マイホーム買おうという時に
マンションを検討するという時点で終わってる。
マスコミに踊らされすぎだよ。

戸建てなら、価格次第では賃貸より得になると思うが、
マンションじゃあどう頑張っても、賃貸より得になるこたあないよ。
なんでデベが借金してまでマンション建てると思ってんだ？
マンション価格なんかほとんど儲けだよ。
ローン無しで買っても損なんだっつーの。

まあ、来年後半から着工するマンションは、驚くほどの低価格になってるから。
いかに今まで儲けてたかわかるよ。

>>63
あなたのの住む田舎ではそれが真に近いと思う。
俺も実家だったら絶対にマンションなんて買わない。

ただ、都会では利便性の高い場所に戸建は無い。
あっても普通のサラリーマンには買えない価格。

だからマンション。

老後に築35年の千葉埼玉郊外駅遠物件が一つ残っても何の意味がないんだぞ。
それこそ、住み続けることもできないし、建替え費用も出せないし、売ってもせいぜい200-300万。
その残り資産で老後をどうやって乗り切るんだよ？
まさに、35年ローンで高値掴みこそ、老後のリスクを激高める最悪な選択だよ。

>30年前のMSと現在のMS

MSってなんですか?
まさかMicroSoft??

私の知り合いがバブル崩壊直後に
弱小デベからそんな物件を買ってしまったそうです。
もう分譲からは撤退していまは細々と建築下請けをしているそうですが。

コンクリートをはじめとして様々なトラブルがあり
修繕費用だけでももう１件良質のマンションを買えるくらい
お金を掛けてしまったので、もうマンションはこりごりだそうです。

何事も最初が肝心ということから学ぶことは多かったと聞きました。
ですが、その方はマンションライフ以外は人生順風満帆そのものなのです。

>>60さんもいい人生の巡り合わせがあることをお祈りします。
・・・って、私、釣られましたね。

マンション価格動向というより、田舎の戸建て指向スレになってませんか？
マンションに価値がないと思う人って、鉄筋アパートみたいなマンションしか知らないからだと思います。

千葉の田舎のマンション購入というのもな。
千葉でマンション買うなら武蔵野線の内側迄だろ。

佐倉やおゆみのでマンションとか良く考えたほうがいいと思う

マンション買った人って、子供の事考えてるの？

マンションって、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税で毎月３〜５万くらい払うんでしょ？ ローンや購入費とは別に・・・。

だから、マンション買った人の子供って、遺産放棄すると思うんだよね。
そこに住まなければ明らかに負債じゃん。

少子高齢化で放棄された部屋が増えてさ、空室ばかりになると思うんだよね。
築30年とかの物件、ただでも買い手がつかない時代が来るだろうし。

管理費・修繕積立金が入らなくて、管理会社はどんどん倒産していくだろうし、
倒産しなくても、管理費・修繕積立金は放棄された部屋の分もみんなで負担しなきゃいけなくなるでしょ。

マンション買った人の未来って、あるの？リスクの塊だよ

目には見えない恐怖！　実録！築28年マンション床下配管

■マンションの寿命60年のウソ・ホント
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20030516/

戸建なら将来、資産価値が期待できる、というのも
幻想ではないでしょうか？

お手頃なマンションで手を打って、
老後の蓄えは不動産以外で残すのも一手だと思いますよ。

マンションであれ戸建であれデベの薦めるまま、
無理して数十年にわたるローンなど組むのは危険だと思いますが。

戸建ての場合、子世代にわたっての使用価値が認められるんですよ。
マンションは建て替えがスムースに行かない限りそれが難しい。

いまや戸建ても耐久性100年を謳うものも出てきている。
損得勘定だけで考えれば、やはり結論は見えてくるんですよ。

そうですね！親と同居して代々同じ家に住めば不動産買う事もないですね！
家族というより一族同居で一丸となってコツコツと貯蓄に励む。
窮屈だけどこれしかないね。

>>73さん
＞いまや戸建ても耐久性100年を謳うものも出てきている。

マンションも100年コンクリートは当たり前ですが。
今や200年コンクリートまである時代ですよ。

と言うか、マンションは金かけてちゃんと管理されているのでまだしも、
戸建なんて基本放置だから30年ですら難しいと思うぞ。

子世代が親と同居を望みますかね。
それを前提にローン組むのも勇気がいりますね。

私が子の立場なら遠慮したいですけど。

100年コンクリートマンションてどこですか？
一般向けで200年コンクリートなんて使っている建物ありますか？

同居するか否かは状況次第ですが、戸建てであれば、マンションではほぼ不可能な同居も
可能です。同居しなければそのまま住めばいいですし。
それと、戸建ての場合、必要に応じて増築も建て替えも可能です。

まともな人は一戸建てでもしっかりとメンテナンスを実施します。

万一、売却する際にも、土地のウェイトが高い分だけ、マンションよりは減価の程度が
少なくて済みます。

いずれにしても、一番経済的なのは、十分な広さの敷地に堅牢な一戸建てを建てて、
メンテナンスを実施して、使えるだけ使うというヨーロッパ的な方式でしょう。
最初からケチるとトータルではかえって高くつくと思います。

>>70

そのとおり　同意権

マンションって、管理費、修繕費、駐車場で、２，３万かかるのがやだな
また、すきかって、できないし

戸建はマンション以上に動いてない
郊外の戸建はゴミと化す

マンションがスラム化なら、戸建はゴーストタウン化

多くのマンションが補修するようにすら設計されてないよ。
排水管や給水管、幹線など生活しながら交換するのはかなり難しい。

耐震問題に目をつむっているのは本当だね。

1Fがピロティや駐車場でない限り、
直下型で断層の直上でもなければ崩れて生き埋めになるわけではなく、
住めなくなるというだけ。

30年以上たってりゃ建物がダメになっても納得するしかないなあ。
そんなに古くない場合、神戸でも姉歯でも揉めまくりだけど。

天災じゃ何があるかわらかない。
どんなに備えがあっても万全じゃないし、どこだってゴミになる可能性はあるわね。
よほど優れた免芯マンションでも、断層の直上じゃどうしようもないし。

現行の高層マンションは、長周期地震動にも対応していないわけでしょ？
倒壊しないにしても、致命的な損傷を受ける可能性は大いにある。

タワーで内部の修復なんていったらどれだけ費用がかかるんだか。
恐ろしいですねえ。

僕は銀行に勤めております。
実際のとこ、住宅ローンを組む人の2割ぐらいはローン破綻してます。
こっちとしては、物件という担保があるので貸しますが、
ローンを組む時に「コイツはとぶな」ってのはだいたいわかります。

とぶ人っていうのは、やっぱり「家賃より月のローンのが安いから」って皮算用で、
マンション買っちゃった人がダントツに多いですね。
業者の人がよっぽど上手く騙しているのでしょう。
そういう人は楽観的で、管理費とか修繕積み立て費とかを考慮にいれないで
浪費してる夫婦が多いです。

ローンの仕組みも理解してない人が多く、破綻した時に物件を任意売却し、残責務の額を言うと
「何で家を失ったのに、ローンだけ残るんだ」と文句を言う人が大変多いです。
住宅ローンは利息の方が先に充当されるから、
10年払っても元金は2割程度しか減ってないのが普通です。
正直、心が痛みますが、こちらとしては何も出来ませんので
諦めてもらうしかありません。
自殺したという方も一例だけ聞きました。

マンションはこれだけ暴落している！

・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・武蔵小杉でタワー賃貸の空室率が高くて地元民心配 （ネットニュース）→空室率８０％を超えているらしい
・いろいろな経済誌で不動産暴落特集が組まれる
・今年6月、不動産暴落特集番組が放送される （ＢＳでは何かの圧力？で放送されず）
・ついに大手でも値下げ発表（新聞一面から） （値下げ発表は大きな決断で、通常はありえない）

今後賃貸価格、中古価格が激減する大きな要因が２つある。
・供給過剰
（少子高齢化、築３０年以上マンションの増加、固定資産税を逃れるため、
一軒家がアパートやマンションに、駅前再開発、子持ち世帯の激減など）
・固定資産税
（管理費＋修繕費＋大型修繕費＋自己メンテナンス費＋固定資産税
で毎月５万〜１０万以上の出費、リゾートマンションはすでに売値５０万でも
買い手無し。これが郊外物件でもでてくる。）
この２つのために中古マンション、賃貸ともにかなり安くなる。
郊外駅遠物件から安くなっていき、そにつられ、郊外駅前物件、 都心物件と安くなっていく。

だから、最初から永住できる物件を買えばいいんですよ。
35歳で購入するなら90歳まで生きるとして、60年持つ家。

1回だけリフォームを入れて住み続けるのが経済的。
これがマンションだとなかなか難しい。
理想を言えば、そこそこ便利な場所の戸建てかな。

>>83
うちも不動産の与信審査とかしてたよ。
マンションだとリスケジュールとか、借換でこける人多いよね。
15年位払い続けた後に、失業や収入源でリスケや借換するにも担保が・・・・
築15年とかだと、丁度担保価値と掛目限度の境目位で人によっては結構厳しいよね。

任意売却しようにも、ローンの支払いによる残債金額が評価減に追いつかないんだよね。

戸建なら、上物の価値は殆ど無くなっても土地の価値は地価下落以外には無いけど、マンションだと・・・

自分で買うにはマンションはいらん。飯の種だったから、他人には勧めたけどね。

前の方のレスにもあったけど、ローンが払い終わって子供に残せる不動産は、
管理に手の掛かる千葉の老朽マンション。

マンション買うのも良いけど、最後にはそれしか子供に残せないと覚悟して購入した方がいいと思うよ。

逆に、そこまで理解した上で、千葉のマンション買うならいいんじゃない？

子供に残せるのは教育

教育だけかよ。

同意だな。
親が子供にできる最善の策。

金、物を残してもろくなことにならない。

おいおい！日経952円下落って！先物も1000円超下落。ドル円100円突破99円台。マジ、ヤバいで。

今の時代、買ったとたんに多額の負債を抱えさせられ、毎月恒常的にかかる経費を負わされ、おまけに税金までついてくるというマンションを買うということをするのは、かなりの自信家だと思われる。
一歩、間違うと無謀な行為となり、奈落の底に落とされる。
業界全体、マンションという商品自体の大規模なリストラが必要だ。
虚飾に満ち溢れて一見きらびやかだが、内実は・・・ということにみんな気づき始めている。

マンション買っても、管理費＋修繕費＋大型修繕費などで業者からぼったくられ、
たいした価値もないのに固定資産税で国からぼったくられる。

不動産が加速度的に下落をするのは、これからですよ。2年後には、現在の半値でしょうね。
しかもバス便や駅から遠い物件は、かなり厳しいでしょうね。値が付かないでしょうね。

でも皆が欲しいのは新築じゃないか？

これから建てる物件が建築コストを割った価格で売り出すわけないから、落ちるとこまで落ちた今ある完成在庫と変わらない気がする。

むしろこれからの物件は広さや内装、設備でコストダウンを図ってくるだろうから、その点マイナスだろう。

まぁ言いたいのは半値とかはないと思うってこと。
適正価格になるはずです。

郊外展開する新興デベロッパーの社長は、「いろいろ考えたが、やはり供給エリアの年収５倍以内に抑え込むことが重要」との結論に達したそうだ。団塊ジュニアを中心に物件価格が年収の３倍を超えると、購入をあきらめる傾向が強まってさえいて、マーケット規模は小さくなる一方である。

　２〜３割引きしたからといって、売れないものは売れない。「買える」価格にまで引き下げないことには、売れないというのは、至極当然のことである。

　ちなみに千葉県の代表的路線である総武線沿線の平均年収は７４４万４０００円（持ち家世帯８１１万７０００円、借家世帯４７３万８０００円）である。

３５年間新築時と変わらぬ返済額のローン払ってタダでも貰い手ないゴミ箱が残って
放棄もできず一生少ない年金の中から税金と管理費と修繕積立金を払い続ける
財産残しても負の遺産で相殺されるから子になにも残せない
孫に小遣いもやれず、ただでさえ非常識人だらけでゴミや吸い殻やなぜかコンドームまで共有部に散乱してる
汚いゴミ箱に誰も訪ねてこず異臭で通報受けた警察官に発見される

マンション太郎享年７９歳の旅立ち

俺の場合、
土地7400万円
建物2500万円
の合計9900万円だった。
別に中古建物の価値がいくらだろうが関係ないな。
所詮は耐久消費財だよ。
中古車と同じで、使えるうちなら多少は値がつくかなって程度としか考えてない。
本当に資産といえるのは土地だけだろ。

その点、マンションの場合、土地が自由にならないから、資産とはいえん。

人口減で土地値は下がり家は25年償却。
アメリカの様にノンリコース住宅購入＝貯蓄化しないと
日本人はこの先も富の代重ねができず貧しいまま
BYリチャードクー

借金を返すメドがたたず追いつめられやすい多重債務の相談に応じる電話を、県が全国に先駆けて２４時間年中無休で開設したところ、相談者が殺到している。あこがれのマイホームを県内で実現したものの、無理して組んだローンが返せずに転落しそうな人が目立つという。（鶴見知子）

相談にのっている司法書士の長谷川秀夫さんによると、金利、物件とも高値だった９６年から９９年にかけてマイホームを購入し、無理なローンを組んだ人たちが多い。勤務先の業績が悪化し、あてにしていたボーナスがなくなったり、夫婦の収入を合算して組んだローンが離婚で支払えなくなったり……。住宅価格が下がり、売るに売れなくなった事例や、収入が減って銀行の審査が通らず借り換えができない事例も多く、生活費に困って新たな借金を重ねてしまうという。


　「１０年くらいがんばって、支払ってきた人たちがバタバタ倒れている印象だ。米国のサブプライムローンではないが、そもそもどうして組めたのかと思うような無理な住宅ローンが多く、今後も悲鳴をあげる人が出てくるだろう」と長谷川さんは指摘する。

品川駅徒歩10分のマンションが2247万円で売ってるのに、千葉とか埼玉のマンション買う奴何なの？