先日、札幌市内のとあるマンションを契約しました。
契約してからでなんなのですが、
今後、札幌市内マンション価格の動向について、
皆さんはどのように予測されていますか？
現状、建築資材の高騰や施工費の上昇等により、
数年前と比較して価格は上昇してきています。
この傾向は、東京オリンピックあるいは、
札幌までの新幹線沿線まで続くものと判断したので、
思い切って契約しました。
一方で、現状のマンション価格の高騰は一時的なもので、
数年後には下落すると見ている方もいらっしゃいます。
私は契約しましたが、現在購入を検討されている方の
参考になればと思い、スレを作成させていただきます。
[スレ作成日時]2014-06-06 17:30:27
消費税アップは昨年4月だったけど、完成前物件と契約するなら一昨年の10月だったよ。
ですので駆け込み時期ではありません。
駆け込み時期は一昨年の夏ですね。
完成前物件契約の駆け込みは、確かに。
ただ、すべての物件が完成前に完売しているわけではないので。
価格上昇はいつごろまで続くのか
デフレ脱却もいいけど、購入検討者からすれば複雑
官制春闘で勢いがつき、株価も続伸したら、地価もさらに上がるでしょうから。
しばらく上昇傾向かもしれません。
新幹線が来て、一服して落ち着いて、そこらあたりから調整入りでしょうか？
残念ながら、上昇傾向はしばらく続くようですね。
上げれば下がる、下がれば上がる、ということはわかるんだけど、
時間は誰もわかりませんね。
札幌の一戸建て、マンション動向として、郊外の一戸建ては、若年一次取得層で、土地込3000万が限度、一方、郊外の一戸建てから、中心部へのマンション移住は、高年齢層、従って、高騰したマンション価格でも、購入可能となっているのが実情。
戸建住宅で、30坪程度のコンパクトの建売が人気となっているのは、その購買層が若年層となっていることの表れ。
マンションは、札幌駅を中心にした、地下鉄沿線 駅5分以内であれば、今後下がることはないと思う、但し郊外の駅から
遠い物件は、コンパクトシテイのトレンドから外れるために、値下がりは覚悟する必要あると思うが、
北海道新幹線 新青森・新函館北斗間は、平成２７年度末（２０１５年度末）開業予定！
北海道新幹線 新函館北斗・札幌間は、平成４２年度末（２０３０年度末）開業予定！
北陸新幹線開業など問題にならないくらいの
大きなインパクト。
長期的視点で、などというまでもなく、
アジアの富裕層にとって札幌不動産はしばらく「買い」でしょう。
他の諸変動要因抜きにすれば、30年が札幌のピークで、
高い高いと言いながら、新幹線も来たし、などと買ってしまったりする...。
抜け目のない人は、まだ安いうちに爆買なんですかね。
以前TV番組で、小樽の戸建をリサーチ中の中国人投資家を見たが、
札幌のマンションはどんな感じなのだろうか。
中国資本は東京だけにとどまらないとみる見方が一般的だが。
７月１日基準地価（国土交通省）
道新記事より
「札幌市内は、住宅地が１・４％、商業地が２・６％上がり、３年連続で上昇。伸び率はともに三大都市圏を上回った。」
伸び率が３大都市圏を上回るのはすごい！
札幌が東京や大阪よりも上昇率が高いのはめでたいのだろうが、
景気がよくなるのは無論歓迎だが、購入する側にしてみれば安い方がいいわけで。
商業地２・６％も上がった、などと喜んでいるのか。
４０％も上がったところがある！なんじゃそりゃ？めちゃくちゃ。
ニセコは倶知安町のある地点。超局地バブル。
確かに超極地バブルだが、札幌にも好影響を及ぼすだろう。
ザ・リッツ・カールトンが2020年までにニセコに宿泊施設建設。
日経11月22日記事によれば、
米国ハイアットH&Rの2019年ニセコ進出に続き、ザ・リッツ・カールトンも。
外資系高級ホテルの進出計画が相次ぐニセコ。
インバウンド観光客や北海道新幹線延伸計画が追い風と同記事は解説している。
ニセコだけじゃない。
以下、日経web刊から。
米スターウッド幹部「北海道でホテル拡充」
2015/12/5 10:35
ホテルチェーン大手、米スターウッドホテル＆リゾートのロタ・ペールアジア太平洋地区上席副社長は４日、札幌市内で記者会見し、今後北海道で新たなホテルを出す必要があるとの考えを明らかにした。今冬はルスツリゾート（留寿都村）などで３つのホテルを開業するが、道内を訪れる外国人客がさらに増えると指摘。「我々がもつ10ブランド全てを展開する可能性がある」と語った。
５日にルスツとキロロリゾート（赤井川村）に傘下の高級ホテル「ウェスティン」と「シェラトン」を開業するのに合わせて来道。ペール副社長は道内を訪れる外国人が「空港などのインフラ環境が許す限り増える。今後２～３年で２倍、その後の５～10年でさらに倍増する」とし、中国での冬季五輪開催などの追い風もあると強調した。
道内の次の進出先について「現時点では具体的な案件はない」としたものの「ホテルはもっと必要になる」との考えを示した。今後は既存施設の改装だけでなく新築物件の利用も視野に入れる。
会見に先立ち、ペール副社長は高橋はるみ知事を表敬訪問。高橋知事は札幌市が2026年の冬季五輪の誘致を進めていることに触れ「札幌に都市型ホテルも検討してほしい」と期待を寄せた。
ニセコのリフト料金値上げ
（日経記事）
パウダースノーの素晴らしさを発見したのは外国人か
「新観光ビジョン」も含め、「3本の矢」ならぬ「トリプルメリット」を受けそうな地域がある。それは北海道だ。ではトリプルメリットとは何か。それは、①新観光ビジョン（訪日観光客）、②北海道新幹線、③原油安である。
（http://shikiho.jp/tk/news/articles/0/93002
から抜粋）
>①新観光ビジョン（訪日観光客）
本来なら来てくれたはずの優良個人客を傍若無人な団体客が排除しただけ…と言うのが現状。
遠からず彼らが来なくなった未来は、狸小路から彼らが居なくなった街の景色を想像すれば見える。
そもそも北海道は優良観光客に魅力的な場を提供しようとする総合的方向性が的外れ。
>②北海道新幹線
幻想…
欧州某国並みに道内の鉄道が観光客であふれていたならばそれもありそうだが、それだけの総合的観光基盤は勿論、観光客に魅力的な運賃制度すら作ってきておらず、一方ベースになるビジネス客も期待薄。
北海道の人口分布を考えれば自明で、ハブである札幌が含まれない新幹線の需要は低いと考えるのが常識的。
>③原油安
日本にとってほぼ関与不能な要素だからなあ。
昨年夏に現在の原油価格を公言した専門家がいたかなあ。つまりは１年先にどうなっているか分からんという事。
↑
こういうネガティヴな考えの方は何やってもうまくいかないんだろうね。
新幹線は、札幌駅のホームをどこに作るかでモメています。
琴似にできるらしい京阪のマンション情報はまだでてきませんかね？
今年の日本の最大の話題
３月北海道新幹線開通！
そして２０３１年（２０３０年度末）札幌まで延伸。
５日から始まった
第６７回さっぽろ雪まつり
訪れる人々は２００万人との予想も。
インバウンド観光客には、不動産物件リサーチする人たちもいるようだ。
北海道新幹線開通を３月に控え、札幌の不動産市場も何かと話題になりそうだ。
大通東2丁目 元 郵便局の一角 北電横の土地は、今後マンションが建つのでしょうか？
中古のほうが売れているみたいです。
札幌市195万3784人。人口増続く札幌へ一極集中。
以下、日経web刊より抜粋
北海道は2015年国勢調査（速報）の結果をまとめた。道内人口は538万3579人で、10年の前回調査（確報）より2.2％減った。下落幅は前回と同じで過去最大。ピーク時（1995年、569万2321人）に比べ約30万人減り、旭川市に匹敵する人口規模が消えた。道内179市町村の９割超の171市町村で減少。
一方で札幌市は2.1％増の195万3784人と、一極集中が一段と進んでいる。
（中略）
札幌市は４万239人増で増加数は道内最大だった。道内人口に占める同市の割合は1.5ポイント上昇し、36.3％に達した。
（中略）
高橋はるみ知事は「人口減の進行をできる限り抑制し、道民が安心して住み続けられる地域社会をつくることが大切。少子化対策、生活環境の整備、産業・雇用の場づくりなど総力を挙げて取り組む」とコメントを発表した。
３大都市圏は揺るがないだろう。
次は札幌と福岡。
札幌はオリンピック誘致や１５年後の新幹線延伸などビッグイベントが控えており、
これからの成長余力が十分に感じられる。
北海道の札幌一極集中は今後も続く。
冬眠中とは言わないが、まだまだビジネスに疎く粗い感じがあり、それだけに
成熟期を過ぎたような国内他都市よりも、青年期の伸び盛りのような札幌に、
今後の投資先として大きな魅力を感じている目先が利く投資家も少なくない。
不動産バブルは好ましくないが、緩やかな地価上昇はデフレ脱却を導き、
景気にはプラス。
一本調子にとは言わないが、しばらく札幌の不動産市場は上昇傾向ではないか。
札幌の人口は、まだまだ増えるみたいですよ。
首都圏ってものすごく高騰してるみたいね
坪単価３倍以上よね
東京都心の物件は一般サラリーマンが手が出せない高額レベル。
まともな利回り出ない（まだ札幌のほうがまし。極めて個別的で、たまたまかもしれないが）。
それでも、香港や台北の投資家には魅力的だったようだが（話を聞いたのは昨年夏）。
道新の記事です．
http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0238405.html
■ 札幌の新築マンション、平均４３３２万円 １５年、資材高騰で初の大台
不動産経済研究所（東京）によると、札幌市内で２０１５年に発売された新築分譲マンションの平均価格は４３３２万円で、１９７３年の調査開始以来、初めて４千万円台に乗った。１４年に比べ１７・３％も高騰し、この１０年間で５割上昇した。１平方メートル当たりの価格も５３万３千円と前年より１８・２％上昇して初めて５０万円を超え、これまでの最高だった９０年の４７万５千円を大幅に更新した。
東日本大震災からの復興需要や、２０年の東京夏季五輪・パラリンピックに向けた首都圏の工事が増えた影響で、人件費や建設資材価格が高騰したのが要因。郊外に建設しても割安には販売できないため、中心部の好立地に物件が集中したことも価格を押し上げた。最高額は中央区・大通公園近くの１億４８００万円の物件だった。
平均は4300万ということですが，記事にあるように中心部の好立地，大通，さっぽろ，西11丁目，西18丁目，円山公園，西28丁目の各地下鉄駅周辺の高額物件の影響で，価格が高い方に引きずられてはいるでしょうね．
実際にはもう少し安い（中央値はもう少し低い）のではないかと思います．
中心部の販売価格は高騰しすぎる。これじゃ年収低い我々は買えんよ。
販売価格が高騰しても住宅貸付金利が下がってるから買えるんじゃないかい。
金利5パーセントの時代もありましたからね。
道新記事より抜粋
国土交通省が２６日に発表した三大都市圏と主な地方都市の四半期ごとの地価動向報告（１月１日時点）で、商業地と住宅地計１００地点のうち、８９地点が上昇した。昨年１０月１日時点の前回調査から２増で、三大都市圏に加え、札幌や金沢など主要な地方都市でも比較的高い上昇率を示した。 横ばいは１１地点で、下落地点は６四半期連続でゼロだった。
国土交通省 主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～
によれば、
平成27 年第4 四半期(10/1～1/1)の主要都市・高度利用地100 地区における地価の上昇地区が全体の約9 割。
上昇地区の中で、３大都市圏以外では、
札幌と福岡のほかに、金沢も。
金沢（駅前）は明らかに北陸新幹線開通の影響。
北海道新幹線は北陸よりも確実に大きなインパクトを与えるだろう。
今後の景気動向の予想が好対照と話題の
週刊ポスト vs. 現代
悲観派の週刊現代によれば、
東京都心はすでにバブル状態。
今後は地方の、病院や買い物など利便性の高いエリアに注目すべきとのコメントを紹介している中で、
札幌郊外や小樽などに非常に魅力的な物件が多くある、という指摘が目を引く。
確かに、札幌も都心は高くなり過ぎ。
駅、区役所、病院、スーパーやドラッグストア等々が近く利便性が高ければ、
何も札幌駅や大通駅の徒歩圏に限定する必要もないなぁと。
特に、北区と東区での回復が目立つ。
例えば、日動が新規発売した「ラ・クラッセ札幌ステーションリミテッド」は、ＪＲ札幌駅徒歩３分の好立地ながら、平均販売価格2,355万円という「中古より安い設定」が話題となり、即月完売した。
引用：北洋新聞３月７日号
札幌市公示地価 驚異的上昇！！
住宅地で 全国上昇率ベスト10に2位から7位まで独占（日本1は倶知安町（ニセコ）昨年より１９．７％UP）！！！
国土交通省は22日に2016年１月１日時点の公示地価を発表。
札幌市は住宅地で全国地価上昇率上位2位から7位まで独占！！！
商業地でも、札幌市は上昇率上位全国で第10位につけ、
札幌市の地価上昇が全国的に見て極めて顕著であることが明らかになった。
歴史的ともいえる。
住宅地地価上昇率全国１位はニセコ（倶知安町）だから、全国１位から７位まで北海道の地点。
こんなこと過去にあっただろうか？
住宅地では札幌市、商業地では大阪市がダントツ。
今後は札幌でも、高すぎる都心から郊外へ。
マンションから戸建へ、という動きも目立ってくるのではないか。
人気の地域は人や投資を呼び込んでますます上昇し、人気のない地点は上昇しないでしょう
札幌市内でも二極化が進んでいきます
長文ですが、歴史を刻む意味で
道新記事の抜粋 http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0249584.html
倶知安、外資けん引 道内公示地価、札幌はマンション増で高騰
03/23 06:30
（写真）
住宅地の値上がり率で日本一だった後志管内倶知安町旭の別荘地。周辺で海外資本のホテル建設が決まり、地価が大きく上昇した
（本文記事抜粋）
今年の道内公示地価の平均価格（全用途）は、四半世紀続いた下落に歯止めがかかった。けん引役は外国人観光客の増加などで民間需要が高まる後志管内倶知安町や札幌市で、住宅地の値上がり率では全国上位をほぼ独占した。一方で、地場産業が不況に苦しむ地域の値下がり率も全国上位となり、明暗が分かれた。
住宅地の値上がり率全国１位は、後志管内倶知安町旭の別荘地。近くに香港資本のスキー場「ＨＡＮＡＺＯＮＯリゾート」があり、３年後に米国系高級ホテル「パークハイアット」も開業する。
ニセコ地域でコンドミニアム管理を手がけるＨＴＭ（倶知安）のクリス・ピッカリング専務は「（ニセコ地域で先に外資による開発が進んだ）『ひらふ地区』の１０年前と似ている」。投資が、ひらふ地区よりも地価が安い周辺に波及したためだ。北海道新幹線の札幌延伸では倶知安に駅ができる。ピッカリング氏は「日本人の関心もあらためて高まる」とし、活発な不動産投資は当面続くとみている。
値上がり率の全国２～７位には、札幌市内の円山地区など都心に近い高級住宅地が並んだ。急激な地価上昇の理由は分譲マンションの新築ラッシュ。札幌の不動産業者は「同業間の土地の奪い合いが激しい。あまりに高値だと、手を引いている」と顔をしかめる。
人手不足による建設費高騰もあり、札幌のマンションの平均価格はバブル期の余韻が残っていた１９９０年代を上回った。地元の子育て世代が手を出せなくなり「首都圏や関西の富裕層が転売を視野に買い占めるケースもある」（マンション建設業者）。不動産アナリスト志田真郷さんは「投機含みで土地が実需を上回る価格に上がっている恐れがある。バブル化に注意すべきだ」と指摘する。
本日の道新の記事です．
http://dd.hokkaido-np.co.jp/news/economy/economy/1-0250620.html
【札幌中心部マンション４千万円超 バブル期上回る コスト高や投機】
人件費や地価の上昇に伴い、札幌市中心部の分譲マンションの価格が高騰し、サラリーマンや子育て世帯にとって「高根の花」になりつつある。民間の不動産調査会社によると、２０１５年の新築マンションの平均価格は４千万円を超え、バブル期を上回った。投機熱も相まって、価格下落は見通せず「住宅ローン金利が低くても、この価格では手が出ない」と嘆きの声も上がる。
「４ＬＤＫは、ほとんどが４千万円台。管理費とローンの返済額を合わせれば月々の支払いは１０万円を優に超える。低金利とはいえ、払いきれる自信がない」。２４日、札幌市中央区のモデルルームを訪れた会社員の男性（３８）はため息をつき、マンションの建設工事現場を眺めた。
今夏に第３子が生まれる予定で、現在の賃貸マンションでは手狭で物件を探し始めた。ただ２、３年前なら３千万円台クラスの物件が軒並み高騰。不動産業者からは「２０年の東京五輪・パラリンピックまで価格が下がる見込みはない」と説明を受けた。子供の教育環境や交通の便を考えると、中央区が望ましいと思うが、「無理してでも買うべきなのか」。男性は頭を悩ませている。
不動産経済研究所（東京）によると、札幌市内で１５年に発売された新築分譲マンションの平均価格は４３３２万円で、初めて４千万円を突破。前年に比べ約１７％も高騰した。特に市中心部のマンションが平均価格を引き上げており、地域によっては５、６千万円台も増えているという。
背景には、東日本大震災の復興工事や東京五輪に向けた工事の影響で資材費や人件費が上がったことに加え、海外からも含めた住宅需要の高まりによる地価上昇がある。住宅流通研究所（札幌）の入谷省悟所長は「道外の大手業者は、条件のいい土地なら路線価の３～４倍でも買う。中央区の物件はサラリーマン世帯の手の届かない存在になった」と話す。他の人に貸して家賃収入を得るために購入する首都圏の投資家も多く、高騰の一因になっているという。
この記事の続きでは，都心は価格が高騰しているが郊外はそうではなく二極化していること，中古マンションの相場も2014年に比べ9.5%上昇しており状況は厳しいとのことでした．
