ガーデンズコート武蔵小杉

543です。
>>544さん、分かりにくくて申し訳ない。
>>522氏が、小杉の物件なら値崩れ後のタワーを待て
とのご意見だったのですが、購入期限がある場合待てない事になる。(つまり18年3月には入居したい)
そうすると後の懸念は値崩れの部分で、
今後値崩れの可能性が極めて低いと言えるか、予想される値崩れ幅がＧＣよりも小さいといえる
地域にある物件は存在しますか？という意味で書きました。
もし、そういうのがあれば、いろんなファクターをＧＣと比較しながら検討できますから。

>503

こんな感じかな。
>>　501: 名前：匿名さん投稿日：2005/04/02(土) 14:34
>>　>その周辺は騒音耐えられん
>>　住宅地に騒音ないし、宮崎台の住人だと言ってる人間だれもいないし。
>>　暗いってなにをもっていってるのかわからないけど、武蔵小杉の方が
>>　暗い（笑なんていっても労働者の街だし住宅地も寂びれ切ってる。
>>　高級住宅地と言われる住所の多くが○○台○○丘とつく、それだけ高台に
>>　閑静な住宅地がある証拠。
>>　平地＝ドヤの場合が殆ど。

まあ、いずれにせよ、各人が判断すればいいこと。
ただ、自分の意見も出さずに他人の言っていることを
どうこういって評論して、

>>　ちょっと変な人多そう

って人格攻撃するのは、いただけないね。自分が考え無し
だってこと暴露してるもんだよ。
このスレって、こんなパターン多いね。

ちなみに、小杉、元住吉は地域によっては価格落ちているよ。
コスモのモトスマ、日本総合地所の物件、住友の平間の物件等々。
ただ、これらの物件の価格が下がる（一部は値引いている）のは
理由があるから。品川の値引き物件と一緒。

需要と供給で供給過多だから暴落っていうのは極論。小杉駅前のタワー
だって土地の仕入値ってものがあるのだから、相応の根付けをしない
と企業はもうからない。マンションは8割定価でさばけば、とりあえず
足は出ない。残りの2割は確かに、値下げするだろうね。
ただ、その2割がどのような条件の部屋なのか？はよく考えないと。

ようは、小杉、元住吉といっぱひとくくりにしちゃだめってこと。
それこそ不動産なんだから、自分の目と足と耳を駆使しなくちゃ。

●小杉駅前のタワーだって土地の仕入値ってものがあるのだから、
相応の根付けをしないと企業はもうからない。

売り手の事情はともかく巨大な供給過多は市場のバランスを崩す
どういいわけしようと、数千規模の供給発生事態が異常事態ってことは誰でもわかる
品川地区にしても、施工までけっこうな時間を有してるのに1000万以上の値引き
需要と供給のバランスが既に崩れてるのが容易にわかる

供給に需要が追いつかないなら相場破壊が起こると考えるのが物の道理

それこそ560がどうこう言わなくても、個々がこの状況にどういう意味を持つか判断してるはず。

川崎市立今井小学校
川崎市中原区今井西町100番地 （東横線特急停車駅/武蔵小杉徒歩１２分）
>路線価：（円／m2）200×1000

川崎市立西有馬小学校
神奈川県川崎市宮前区有馬7-6-1（田園都市線急行停車駅/鷺沼徒歩１２分)
>路線価：（円／m2）200×1000

川崎市立宮崎小学校
神奈川県川崎市宮前区馬絹１７９５（田園都市線各駅停車駅/宮崎台徒歩１１分）
>路線価：（円／m2）175×1000

平成16年中に相続、遺贈又は贈与により取得した財産のうち土地及び
土地の上に存する権利について、路線価方式により評価する場合に適用する路線価、
地区及び借地権割合を算出した数字より。

先のほうで各停（宮崎台）と特急停車（武蔵小杉）の比較を挙げてる人がいたけど
検証能力に大きな疑問を感じたので、私的に調べてみました。

558さんも書いていらっしゃいましたが、川崎は所詮川崎です。
どんなに神奈川の住宅地ががんばっても、都内一等地のようにはなれませんからね。
市内バトルは、ちょっともの悲しいものがありました。
私は新百合丘（古い表現ですが金妻のりの住宅地）出身です。とても環境がよく
お気に入りの場所でしたが、結婚してから価値観が変わりました。
とにかく平坦で、都心に出るのが便利、徒歩圏内に総合病院や商業施設があることなど等。
神奈川が好きなので、結果、中原区内にマンションを購入しました。
住宅地エリアの価値観は、十人十色＝住人戸色だと思います。

＞どんなに神奈川の住宅地ががんばっても、都内一等地のようにはなれませんからね。
＞市内バトルは、ちょっともの悲しいものがありました。
今は環境と利便性の比較検証を取り上げてるのに、都内の一等地を引き合いに出すのは
議論のテーブルにつけない人と見受けられる。ファクターが違う土壌を持ってきても話を混乱させるだけ。
まさかそれが目的の人間と思いたくないけど。

ちなみに交通アクセスの所要時間で比べてみた。
【田園都市線鷺沼駅より】
○渋谷駅へ直通１７分
○表参道へ直通１９分（東急田園都市線急行利用、半蔵門線直通）
○大手町駅へ直通３２分（東急田園都市線急行利用、半蔵門線直通）
○横浜へ直通３１分（東急田園都市線急行利用、「あざみ野駅より横浜市営地下鉄利用」）

【東横線武蔵小杉駅より】
○渋谷駅へ直通１３分
○霞ヶ関駅へ直通２７分（東急東横線
○大手町へ直通２８分
○横浜へ直通１４分

こうしてみると横浜駅以外でアクセスの差に殆ど違いを感じ取れない。
都心のアクセスは両方とも悪くない。
まぁ駅前が商工業地でどやってても２４時間営業のヨーカドーを取るか
スーパーは深夜営業してないけど、静かで整然とした駅から
住宅地へ続くプロムナードが出来てる環境を取るか、確かに生活スタイルで異なる。
ひとそれぞれは正解。ただし、あくまで比較検討するための検証を
ここでしてるので単にバトルしてる人は参加しないほうがいいと思う。
宮崎台や新百合ヶ丘を持ち出されると、目を向いて
そこに住んでました、だけど中原に越しましたなんて、
ちょっと可笑し過ぎて笑っちゃいました。

冷静に話せることが絶対条件でしょ。

ひとこと付加え忘れました。
東横線は横浜へのアクセスが悪くないので
夫婦共稼ぎで片方が都心方面、片方が横浜方面だと使い勝手良さそうと思いました。

【訂正】
546×
564○

武蔵小杉交通の便がいいよね。
東横線（日比谷線）、目黒線（南北線）、南武線、平成１９年に横須賀線のも駅ができるらしい。
これで、品川、新橋、東京へ出やすくなるね。

>>567 つーか、山手線ターミナル以外と横浜・川崎以外で、
小杉より便の良い駅ってある？

JR東のHPにも出てる。
ＧＣの価格には織りこみ済みでしょうなあ。高いもん。。。

ＪＲ横須賀線の西大井駅（東京都品川区）—新川崎駅間に新しい
武蔵小杉駅（川崎市中原区）を設けることを、
ＪＲ東日本の大塚陸毅社長と同市の阿部孝夫市長が４日合意した。
０９年度開業を目指す。

　新駅予定地のそばにはＪＲ南武線と東急東横線の武蔵小杉駅がある。
新駅は武蔵小杉駅と連絡通路で結ぶなど一体化するため、
武蔵小杉駅利用者の品川方面への行き来が便利になる。
１日７万人の利用を見込んでいる。
市が００年度からＪＲに設置を要望。駅舎の建設費は市が負担する。

朝のラッシュ時の渋谷までの所要時間は、田園都市線は途中何度も徐行や信号待ちあって倍かかるよ。
我が家は私が川崎に向かう以外に、渋谷に向かう者、目黒に向かう者がいるので使える駅だね。

横須賀線武蔵小杉駅の下に市営地下鉄が来るらしいね
でも何十年後になるかわからん

>>561

言いたいのは、小杉という地域でいっぱ一括りにしないこと。
駅前タワーでも、売れるところ売れないところが出てくるって事だよ。
売れるところは売れる。売れないところは、売れない=値引きする。
ただ、売れないのは理由があり、それを受け入れられるかどうかだけ。

一時期に3千個規模の供給が出されるのは、そんなに珍しいことではない。
ちょっと前の西武沿線のひばりが丘、今の江東区、ここらは、勝ち負けはっきり
していて（ひばりが丘でさえも！）完売がある一方、大幅な値引きもある（あった）。

それで値引きのあったところを見てみると、、、大抵は、難ありなんだよね。

話戻すけど、三井のタワーとコスモのタワー大規模とは、周辺条件も
アクセスも全然違ってくる。当然、三井は相応の値付けだし、コスモは
得意の安値で売り出す。
どっちをチョイスするかは将にその人次第。けど、人が住むのだから
価格ではなく（そりゃぁ倍違ったら問題だけど）、条件が優先する市場
であるのが不動産なんだよ。

例えば、元住吉。綱島街道渡った先にあるマンションで、P元住吉は完売。
コスモ、住友の2物件、日本総合地所、他は相当苦戦。駅からの距離、時期は
多少違えど、値段はびっくりする程、P元住吉が高かったんだけど、完売
（価値は落ちず）したんだよね。
あのときも、このあたりマンション乱立でP元住吉も絶対売れ残って、安くなる
っていってた人多かったけど、結局、そういう人は買えなかったんだよね。

今井だってそうだよ。P武蔵小杉は完売、すぐ隣の地場系のマンションは
安いのに売れない。

直接、見て歩くと、売れる売れない分かってくる。ゴーストタウンじゃ
ないんだから、人の流入はある。
川崎って地名に抵抗あるとはいえども、便利な土地であるのは間違いない。

そんな観点を無視して、そら、雑誌で取り上げられているから、供給戸数
が多いから暴落する、っていうのは、どうしても机上の空論に見えて
しまうんだよね。

港南や芝浦はもともとの居住者がほとんどいない、外部からの
流入者で新しく構成された町だが、武蔵小杉はもともと社宅や
賃貸などの居住者が多数いる上、南武線沿線などから流入する
層がかなりいると思われる。利便性で言えば首都圏屈指。
571さんの指摘どおり、同じタワーでも立地や条件は違う。
駅周辺、今井地区、向河原を十把一絡げにして同じ方向に
価格が変動するという見方は乱暴すぎる。
ベイエリアとは単純に比較できない。

>568
なんで自分宛なのか不明ですが・・・（汗
うーん。中野なんか交通の便はいいんじゃないかな。
中央線、総武線、東西線、丸ノ内線（新中野)、大江戸線（東中野）
山手線渋谷方面も、新宿での乗換ホームの反対側で楽だし。

>>571
ＪＲ山手線内回り品川駅でさえ供給の多さに悲鳴をあげて裁けない
そして施工まで当分先にもかかわらず、現状を見極めると大幅値下げになる
何期完売などと人気物件を装うも実態は売れ残りのオンパレード

デベロッパーは必死に、値下げしてるものは難有りの部屋と説き伏せたがる

田園都市線は途中何度も徐行や信号待ちあって倍かかるよ
↑はあ？倍？感情的な書き込みでワロタｗ倍だってさ（笑）

例えば駅前タワーや駅まで５分以内のマンションと、駅まで１０数分かかる立地のマンション
↑同じ駅を利用してても現地への所要時間も、気分的にも全然違う。
駅まで１５分近くかかってたらその時点で大きなロスを抱えてる事になる。
駅から遠い物件を買うなら駅を先に延ばしても駅近の方を優先する人が多いのもそのせい。
しかも駅に行かなければまともな買いものも出来ないとなると、なおさら駅が遠いのは億劫になる。
駅に何でもそろってても、その利点を便利と感じるのは駅に近いからこそでしょ。

>>574

うーーん、、、品川駅のあたりの物件見てきた？
本当、見てくれば良く分かると思うよ。例えば大手と、新興デベでの
売行きの違い、条件での違い、見てくれば多分、自分の言っている事
それなりに正しいと実感できるんだけど。

それに、品川っていっても山の手線品川駅から内側に徒歩圏と、
外側に徒歩圏では、全く違う売れ方しているよ。

外側は現時点では、生活する上では不便ばかり。ビジネス街、
倉庫街、それこそ、ある人の言い方を借りれば、ドヤ街だよ。

そういった外的要因を良く考えてみようよ。
正直、需要と供給の一点張り、しかもデベはすぐ、、、と得意の
文句に逃げるのはどうかなぁと思う。

住友の２０００戸供給、三井の物件共に値下げ横行。大手も振興もない。
別に私が品川や小杉買うわけじゃないしどうでもいいけど

>正直、需要と供給の一点張り、しかもデベはすぐ、、、と得意の文句に逃げるのはどうかなぁと思う。
市場原理だからね。逃げどころか根幹部分でしょ。
デベといわれると何か問題なの？別にデベだっていいでしょ、デベが消費者に成りすますのはばかっぽいけどｗ

マンションだったら、賃貸のほうがいい気がするなー。
買うなら一戸建て。やっぱ庭とかないと。

ここまで盛り上がるは、それだけ話題性ありってこと？
ここが好きな人が買えばいいし、他所がよければ他所を買えばいい。
要は選ぶ人にとって満足度が高ければそれでいいんじゃない？
ナンデ、そんなに躍起になってマイナスポイントあげつらうんだろう。
熱くなるのには何か訳でもあるのか？？って疑問が湧いて仕方ないんだけど、
どうなんですか、そこのところ。
多分購入者、希望者の皆さんは別のスレ読んでいるし。

仕様、立地、相当語り尽くされた感がありますが、今週末４月９日(土)から、第２期との事。

間取り図は
http://www.homewith.net/eee/bkdetail/anyfile.jsp?nbk_id=ESTgz5o51j&...

で７タイプ出てますが、各々どのくらいの価格だったら食指が伸びますかねぇ〜？

URL間違ってます。

正しくは
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A4012001/madori.html

まあこれだけ仕込んでおけばＭＲ千客万来は間違いない。
宮崎台の自作自演係もお疲れ様でした。

宮崎台となんで比較されてるの？比較する意味がわからない

>578
最近愉快犯の放火とか当たり前にある世の中だから、
一戸建てはなんかヤダ

何で宮崎台に固執してるんだろう
環境の対比として宮崎台・鷺沼を挙げただけにしかみえないのに。
しかも一坪あたりうんぬんで
特急停車と各駅を比べるってのがもうめちゃくちゃ
どっちが対抗意識むき出しなんだろうと言いたくなるw
各停と比較するしかないほど
よっぽど自分らの物件に自信がないのか・・・

あ、それと宮崎台は昔仕事帰りに駅前のスポーツクラブに行ったことある程度で
それほど詳しくないけど整然とした閑静な住宅地が悪くないと思いました。
今は近所の正会員なので宮崎台を利用することもないけど、川崎っぽくない街という印象でした

>ここが好きな人が買えばいいし、他所がよければ他所を買えばいい。
>要は選ぶ人にとって満足度が高ければそれでいいんじゃない？
全くその通りです、最終的に個々の裁量で決めればいいこと。
というか誰でもそうしてるはず。

ただ情報を持ってる人間ならば誰が情報を提供してもいいだろうし
その情報をどう消化するかは読み手の判断次第となる。
営業の売り込み作戦必死の書き込みもあるだろうし
その辺も読み手が加味して適当に流してるはず
ただ必死に購入者や購入検討者を装ってるのをみると笑える

>>585
最初にこのスレが荒れる原因を作った487の暇な主婦が、宮崎台の名前を挙げたからでしょう。
別に鷺沼と比較してもよいが、住まいサーフィンの駅徒歩8分の75平米の相場では、

武蔵小杉 4130万（坪単価182万）
宮崎台 4000万（坪単価176万）
鷺沼 3940万（坪単価174万）

で、鷺沼が一番安くなっていますが。。。

個人的には環境では田園都市線の方がよさそうだけど、利便性では小杉が圧倒的だと思います。

>>586
このデータって古いのか、何なのか
3駅とも徒歩8分だったら、軽く坪200万超えると思うのですが・・

>>585にもあるように
>環境の対比として宮崎台・鷺沼を挙げただけにしかみえない。
川崎全体がイメージよくない中で環境の対比としてあげたのが宮崎台や鷺沼でしょ。

住まいサーフィンはどうでもいいけど
数字で客観性の高い指標を出すなら条件が同じじゃないと茶番になる。

鷺沼の徒歩８分はプラウドしか思いつかないけどそこは
バス通りもあるみたいだし住環境としては今ひとつ。
鷺沼にも沢山の住宅地があるのに何故プラウドなのか？

単に武蔵小杉・宮崎台・鷺沼の物件を比べても子供のお使いじゃないんだから。。

マンションの諸条件や構造によるところも大きい
物件でその土地の評価額を比較するのは馬鹿げてる

>>587
ではこちらのページは？
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn167.htm

中古相場は現状価格で、築年数を考慮しても小杉の方が圧倒的に高いですよ。

>>590
どこのだれかわからない人間の張ったURLは開かない主義です

>>586
武蔵小杉より高津が高いのが不思議な感じ。
日吉も安いんだね。中古だとよくわかんないや。

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2004年10月から12月までの3ヶ月間を集計。


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　　 　※数値は平均坪単価（平均築年数）

東急田園都市線 現 状 価 格 １　年　前 ２　年　前
　　 池 尻 大 橋 197 (20.4) 195 (19.0) 219 (14.5)
　　 三 軒 茶 屋 189 (20.4) 182 (21.7) 196 (18.6)
　　 駒 沢 大 学 180 (19.9) 186 (18.2) 183 (17.8)
　　 桜　新　町 197 (15.4) 179 (18.3) 193 (17.5)
　　 用　　　賀 180 (16.9) 167 (21.8) 187 (15.8)
　　 二 子 玉 川 206 (14.3) 185 (16.9) 208 (14.2)
　　 二 子 新 地 137 (13.7) 140 ( 9.9) 120 (18.2)
　　 高　　　津 146 (10.0) 127 (12.4) 150 ( 8.3)
　　 溝　の　口 134 (15.6) 139 (12.9) 126 (12.8)
　　 梶　が　谷 110 (15.4) 117 (14.1) 120 (14.1)
　　 宮　崎　台 116 (17.3) 119 (16.0) 121 (17.0)
　　 宮　前　平 107 (19.4) 111 (19.1) 98 (20.2)
　　 鷺　　　沼 115 (17.1) 115 (15.7) 129 (14.3)
　　 たまプラーザ 117 (19.7) 119 (21.8) 128 (14.6)
　　 あ ざ み 野 118 (18.7) 111 (18.7) 106 (19.6)
　　 江　　　田 104 (20.2) 109 (18.0) 103 (19.4)
　　 市　が　尾 114 (17.2) 110 (13.9) 110 (16.1)
　　 藤　が　丘 105 (19.6) 106 (17.7) 99 (18.7)
　　 青　葉　台 110 (20.4) 109 (19.1) 105 (17.5)
　　 長　津　田 109 (11.6) 91 (19.4) 101 (16.3)
　　 南　町　田 90 (14.3) 107 ( 9.5) 86 (16.5)
　　 つ き み 野 90 (12.0) 91 (14.8) 78 (14.5)

東急東横線 現 状 価 格 １　年　前 ２　年　前
　　　代　官　山 326 (12.9) 355 ( 9.7) 451 ( 6.2)
　　　中　目　黒 197 (22.9) 194 (23.2) 190 (20.0)
　　　祐　天　寺 189 (20.0) 170 (23.0) 182 (20.7)
　　　学 芸 大 学 196 (18.5) 185 (19.3) 190 (19.7)
　　　都 立 大 学 185 (22.9) 182 (21.4) 206 (18.4)
　　　自 由 が 丘 203 (23.1) 215 (17.2) 211 (16.4)
　　　田 園 調 布 181 (16.5) 197 (15.0) 219 (12.3)
　　　多　摩　川 151 (26.7) 149 (25.9) 175 (23.1)
　　　新　丸　子 148 (14.9) 141 (15.5) 152 (14.6)
　　　武 蔵 小 杉 140 (15.2) 147 (14.8) 134 (15.7)
　　　元　住　吉 135 (10.8) 127 (12.4) 131 (10.2)
　　　日　　　吉 112 (16.7) 110 (15.6) 117 (15.7)
　　　綱　　　島 119 (15.3) 121 (14.1) 128 (13.0)
　　　大　倉　山 122 (19.7) 123 (17.8) 127 (15.8)
　　　菊　　　名 112 (17.3) 103 (17.5) 125 (15.6)
　　　妙　蓮　寺 96 (22.6) 111 (17.7) 109 (17.8)
　　　反　　　町 126 (13.5) 95 (22.5) 102 (22.9)

（表中の色違いのセルは、文中で主に取り上げられている駅）

>584
通り魔にあいたくないないから外へ出ないといってるのと同じ

>>594
それは大分違うだろ

>594
意味不明

100％ではないが一戸建てでもしっかり危機意識を持ってれば放火魔は防げる。

＞５９７
例えば？

>>598
防犯カメラ、警備員常駐、セコムしてますか？

http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1099634536/

>597
>598
通りすがりに、何かに火をつけて投げ込まれたら？
マンションの３階以上とかならそういう可能性は激低になるよねぇ。

>>601
そんなこというなら、山奥にでも住んでください。

>602
可能性の比較をしてるんだろうが。
議論のできん奴だな。

一戸建ての方が放火被害の可能性は高い、ということは否定できんだろ？
え？

しっかし本題がまったく盛り上がらないスレだな(苦笑)

>>603
0.004%くらいは可能性は高いかもね

ただ、マンションだと、
リフォームがしにくい
隣の住人が火事を起こして自分の部屋も被害を蒙る可能性高い
地震で逃げ遅れる可能性高い
地震で建物が壊れても自分の意思だけでは治せない
駐車場は共有のため車上荒らしにあう可能性が高い
テロで飛行機が突っ込んでくる可能性が高い
他・・・

>605
意味不明

>>606

もうこのスレだめだよ。荒れるどころか、ゴミ駄目状態。かってにやらせとけば？
e-mansion掲示版規定に従い、その２をだれか立ててくれないかなぁ。

とか、書くと、又、けしかける奴いるんだろうなぁ。

607さんに賛成。
全然本題と違うし。はじめは面白がってたけど・・・・