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検討しているマンションに、非分譲住戸数件があります。
担当者に質問したところ、これは建設用地に居住していた住民の住戸だそうです。
1つの部屋はマンション内でも最大で、2部屋を1部屋にしているみたいです。
これって王様部屋なのでしょうか？
住民とうまくいくのでしょうか。
[スレ作成日時]2005-12-19 14:08:00
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非分譲住戸は王様部屋なのですか？
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185 匿名さん 2009/03/06 12:29:00
一棟大家がやってる賃貸マンションと、区分所有のマンションとの間には
その区分所有者の数に拘わらず、越えられない決定的な差というものがある。
そこが解らないうちは、一棟大家がやってる賃貸マンションに住んでいた方が
むしろ幸せかも知れないね･･･。 -
186 住まいに詳しい人 2009/03/06 15:33:00
>>議決権も一人で33%持っている計算になりますので、最大勢力でしょうね。
議決権は、持ち分割合＆票数 というのが一般的です。
その地権者さんは、票数では１票ですよ。
もっと勉強しないと痛い目に遭います。 -
188 匿名さん 2009/03/07 11:59:00
181です。皆さんありがとうございました。ご報告です。
前に住んでいたMSは広さにかかわらず１戸で１票でしたので、
注目しているMS2か所に聞いてみました。
2か所とも広さに応じて１戸あたり２票若しくは１票でした。
一番気になっているMSは管理会社が以前入居していたMSと同じだったので、
規約もほぼ同じかと思っていたのですが、
地権者さんの意向も反映しつつひな形を手直ししたみたいです。
なので単純に３３％ではありませんでしたが、普通の人の１０倍くらいの得票率を
一人の地権者さんが持っていることになります
（複数の地権者さんで30％ならまた違ってくると思うのですが）。
管理組合の規約って入居前には読みませんが、契約前に見せてもらえるんですね。 -
189 匿名さん 2009/03/07 13:58:00
>>188
>普通の人の１０倍くらいの得票率を一人の地権者さんが持っていることになります
いや･･･だからね･･･
まず言葉の問題として、「得票率」じゃなくて「議決権」だよね？
で、それは専有面積割合だろうと戸数あたりだろうと、床をたくさん持ってる人が
その分だけ多く持ってるのは当然の事なの。
問題は、区分所有者間の決め事（つまり総会議決）は、議決権だけで決められるとは
限らない、って事なんだよ。>>184も>>186もそういう意味の事を言ってるの。
>管理組合の規約って入居前には読みませんが、契約前に見せてもらえるんですね。
当たり前じゃん･･･
「マンション買うなら規約を買え」という有名な言葉が示すように、マンションを買う時には
規約の内容を当然チェックするもんでしょ。入居前どころか、契約前に読むべき。
貴方の手元に購入候補物件の規約（案）が無いなら、契約前に必ず入手することだよ。
んで、そこに書いてある『総会の会議および議事』の部分をよく見てごらん。
第■■条（総会の会議および議事）
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が
出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の
決するところによる。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４
分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
（以下省略：特別議決事項の項目）
たぶん↑こんな感じの記載がある筈。
要するに、総会の決議で決める事のうち、重要なものは「特別議決」と言って
議決権としてだけでなく、組合員を分母とした「賛成率」も必要とされるって事だ。
ある地権者が一人でたくさんの議決権を持っていたとしても、特別議決に際しては
組合員として１人分の票しか持ってないのよ。
地権者を色めがねで見て、その「特殊性」を必要以上に気にする前に、区分所有者として
基本中の基本は押さえとかんと。
「規約は入居前には読みません」じゃ、悪いけどお話にならん。 -
190 匿名さん 2009/03/07 14:18:00
189さん 181です。ありがとうございます。
まだよくわかっていないと思いますが、
まずは組合員の半数以上が出席しなければ、
そもそも総会が成立しないということでしょうか
（総会が成立して初めて議決権が行使できるということ？）
もし委任状がたくさんでている場合はどうなりますか。
具体的にはどれくらいが「たくさん」なのかわかりませんが。
ファミリータイプの住戸じゃないから
管理組合参加への意識が低いとは言えませんが、
正直そういう危惧を抱いています。
これまた偏見と先入観かもしれませんが。
よろしくお願いします。 -
191 匿名さん 2009/03/07 15:52:00
>>190
規約によるけど、>>189で挙げた例の場合だと「組合員の半数以上」ではなく
「議決権総数の半数以上を有する組合員」が出席してれば成立する事になる。
つまり、総会の成立要件としては「組合員数」ではなく「議決権数」の方でカウントされるってこと。
ここで言う「出席」ってのは、実際にその人が総会の会場に足を運んだ場合の他に
書類でもって意思表示している場合も含む。
具体的には「委任状」と「議決権行使書」ってのがあって、前者は自分の総会における権利を
出席者のうちの誰かに（規約に認められた範囲内で）委任します、という書類。
後者は、総会での議案に対し、自分の賛否をあらかじめ決めて提出するという書類。
どちらも、提出されればその人の組合員としての意思表示はされた事になるから
総会における出席者としてカウントされることになる。
>もし委任状がたくさんでている場合はどうなりますか。
上述の通り、出席人数が極端に少ない場合でも、委任状を含めて「出席者」の定員を
満たしていれば、ルール上総会は成立した事になるよ。
ちなみに「白紙委任状」というのがあって、一般的な管理規約では、委任状の
代理人氏名欄を無記名で提出した場合は理事長に委任する、と決めている場合が多い。
賛否が分かれそうな議案の時に、あんまり白紙委任状が多かったりすると、結果的には
理事長の一存で可決したように見えてしまう事もあるから注意が必要。
いずれにせよ、委任状や議決権行使書を出して貰えれば問題ない。
変な話だけど、総会成立要件だけを考えれば、例の地権者（３３％分の議決権を持ってるとか
いう人）が出席すれば、それだけでドカンと「出席者」が増えるってことだよね。
まぁ、私の話も素人の聞きかじりの範疇だから、正確な事は売主か管理会社にどうぞ。
規約にはローカルルール的な部分も含まれてるからね。 -
193 匿名さん 2009/03/08 02:06:00
>>192
ここで敢えて言っとくけど、「議決権」はあくまでその地権者が大口として持っている
という点は、事実として認識しておくべし。
組合内での総意の採り方として、「議決権」をベースとする方法と「組合員数」を
ベースとする方法があって、案件ごとに使い分けたり、より厳しい方のシバリを採用
したりする事がある、と理解しとけば概ね問題は無いと思う。
共用部分の日常的な使用方法についてルールを決める場合と、共用部分を
資産として取り扱う場合とでは、実際に影響を受ける人が異なるっしょ。
その辺りがチグハグな事にならない様に、規約には上記考え方が反映されてる。
もちろん、規約は100％完璧なものとは限らないから、契約する前に（と言うよりも
契約を検討する前に）管理運営の内容は確認しなきゃならんのです。 -
-
198 匿名さん 2010/05/21 05:22:57
王様部屋かどうかわかりませんが、都心の地権者住戸に住んでます。
・マンション内では一番広い100㎡の角部屋（次は91㎡のプレミアム）
・バスは1620サイズのINAXの高級品、水栓はは全部グローエのドイツ製
・食洗機、特注のデザイナーズキッチン
・ルーフバルコニーからは、タワーも湾岸の夜景もきれいです
・リビングは20帖、玄関は４帖近く広々
・賃貸用の２LDKがもう一部屋あるので家賃20万円弱が毎月入ります。
住み心地はいいけど、管理費は最も高い、管理組合から別格扱いされてます。-
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200 匿名さん 2011/05/10 06:31:32
うらやましい。
でも一般人の自分は収入が同じ程度に続くか、管理費、修繕積立、大規模修繕など心配してしまう。
他の区画も所有し賃貸に出すならいいですねぇ。
たまに、地権者住戸が売りに出ているのも見ますが。 -
201 匿名さん 2011/05/10 07:53:44
私は地権者部屋を所有しているが、管理組合から特別扱いされたこともないし、普通の購入者と同じです。
立て替えの時に、他所に購入し転居したので、部屋は貸しています。
家賃は20万円弱。
借入金がなく、経費が少ないので、税金は高いです。-
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203 匿名さん 2011/05/12 03:28:55
うちは実家が等価交換で２つ取得して相続したので月々50万円家賃が入ってきます
将来の修繕に備えて管理費と税金など6万円を控除して全額貯金しております。
自分は別にマンションを買ったので、狭いながらも楽しい我が家で暮らしております。
地権者も色々で自宅の場合は売ると住めなくなりますが、店舗などはこの機会廃業して
家賃趣入で悠々自適というのも有だと思います。
デベの買収のおかげで少なからずライフプランが良い方向に向かったと思います。-
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