非分譲住戸は王様部屋なのですか？

タイトル間違えました。
「非分譲住戸は王様部屋なのですか？」です。

うちのマンションにも80戸中、非分譲住戸が5部屋あります。
３つは、デベが分譲せずに賃貸に回した分です。
２つは、いわゆる地権者住戸です、一つは普通の分譲タイプですが、
もう一つは、無理矢理面積を確保したのか、他の階と仕切り壁の位置が違う、大きな住戸です。
検討しているときに、物件概要で45㎡〜95㎡となっていましたが、一般分譲では最大の部屋でも
80㎡でした。95㎡の部屋が地権者住戸です。
王様部屋かどうか、内装は全くわかりませんが、住民間のコミュニティーは全く問題ないです。
特に威張っていると言うこともありません。
反対に元からの住民なので、地元の情報を色々教えていただいて、お世話になってます。

非分譲住戸ではないけど、今検討しているマンション、広さと位置と価格によって
グレードが3種類あります。内装もぜんぜん違います。
部屋の場所で、駐車場の場所まで決まってしまいます。
広い部屋は、駐車場の台数がとっても多いです。
広い上層階の南向きは王様部屋です。

私が住んでいるマンションでも元地権者の方々がいます。
80戸中、17戸です。
うちの場合は、元地権者が一人暮らしのご年配の方が多かったせいか、
販売していた部屋より狭いところが多いです。（その間取りを半分にしているとか）
特に王様部屋はないように見受けられますが、駐車場・駐輪場が別途設けられていました。
それくらいは何とも思わないのですが、
エレで会った時に「うちは地権者なのよ」といちいちうるさいです。
元地権者の人たちの中には、「ここは私の土地なのよ！」と思い込んでいる方もいますので、
その選ばれた場所に住んでいる方々次第で住み心地は変わると思います。

０７さん
地権者って、結局分譲購入者のお金で、マンションを建ててもらった形ですよね。
土地は、その時に供出してしまったのでしょう。
「ここは、今はもう違うけど私の古家があった土地なのよ」でしょうね。
老人の1人暮らしが多いと言うことは、今後はどんどん相続が発生しますね。
マンションの相続ってどうなるのでしょう。
やっぱり、子供達が中古物件として売ってしまうんでしょうか？

>>08
偏見の塊ですな・・・・

>>09
偏見はありませんが、経済状態が違うのは明白でしょう。
たまたま永年住んだ古家があって、その土地をマンションと交換した人達と
大金はたいて、一生掛けてローンで買う人、経済状態が違うのは当然ではないですか。
たとえば、自動車だって現役世代ならローンでも何でも買うことが出来ますが、
お年寄りならローンさえ組めません。
中には、沢山貯金を持っている人もいるでしょうが・・。

>>10
>>たまたま永年住んだ古家があって、その土地をマンションと交換した人達と
>>大金はたいて、一生掛けてローンで買う人、経済状態が違うのは当然ではないですか。

ふむふむ。で、どっちが「上」だと思っているの？

１３さん
どちらが上も下もないけど、経済的には現役世代の方が有利なのでは？
まあ、5000万円も一億も貯金のある老人多いですが、あくまでも一般論。

そうだよな、私の母も私よりはるかに貯金はあるよな？？

私の実家も10年ほど前に23区内でマンション開発で70坪デベに提供して、
4部屋等価交換で、そのうちの一部屋に住んでます。
税金も相当支払ったみたいですが、残りの３部屋賃貸にしているので、
毎月５０万円以上家賃が入ります。
金持ち老人もいますよね。世の中不公平です・・・
子供夫婦は、60㎡の中古マンションに住んでます。

近所のバブルの時代に出来た住友不動産のハイグレードシリーズ、最上階に地権者のおあばあちゃまが
1人で住んでいました。竣工当時はご夫婦で住んでました。
一度遊びに行きましたが、１３０㎡で４LDK、全面ルーフバルコニー、確かにすごい王様部屋でした。
その後、お婆ちゃまが亡くなられて、1年ほど前から子供達が賃貸に出しているみたいですが、
当初の家賃39万円、入居者がいないみたいです。
この前、不動産屋の前を通ったら、家賃28万円で出ていました、まだ空き部屋なのでしょう。

王様部屋かどうかは知らないけれど、
南東の角部屋から56㎡二つ並んだ住戸ぶち抜いて、事業協力者住戸があります。
うらやましきかな。

逆もまた真なり。
相続税が大変だよ。

相続税も固定資産税も元々土地持ちだった人には同じでは？
実際には土地と上物では評価額がぜんぜん違うし、土地持ってた時よりは軽くなるのかな？
相続税も何人で相続するかにもよるけど控除枠デカイから億ションでなければ心配するほどのことはないですよ。

日本では相続税を支払うのは全体の10％未満です。
相続税は5000万円＋相続人×1000万円までは、非課税です。
それに、居住用の不動産は大豪邸でない限り相続税の評価は２０％（80％軽減）
とする軽減措置があります。
マンションは、土地の評価は持分で知れてますが、建物評価が大きいです、
と言っても、中古価格より遙かに安いから場所にもよりますが
200㎡超とかでなければ、非課税でしょう。

固定資産税は、マンション族の方が割高だと思います。
都内の同じ地区に戸建ての実家がありますが、
40坪で約11万円（バブルの頃でも15万円）建物は古家なので2万円
我が家は80㎡のマンションで15万円です。
40坪の土地の上には容積率４００％なら528㎡（80㎡なら約7世帯）のマンションが可能です。
マンションが増えると、税収は上がるように出来ています。

事業協力者＝タダで手に入れたような人

　　なぜなら、ほとんどが相続でもらった人達だから。

　　納得！

事業協力者

　　　＝パンフレットも図面も見ないで、
　　　　デベも選択できずにマンションを取得する人達。

等価交換なら、建築費は実質タダでしょう。
都会なら立体買換の特例で、税金もタダ（繰り延べ）。

やっぱり先祖からの土地持ちは強すぎます〜〜。

冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者と新住民のコミュニティが果たしてうまく形成されるのか—。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20040605

↑冷静に考えられない方のようですね。

＞冷静に考えると分かるのだが、自分の住戸を1戸買うために、
＞地権者の住戸の建設費の一部を負担するなんて、とても不公平。

地権者がいたから、マンションが出来たとも考えられます。
地権者が売却しなければ、マンション建設自体が成立していない。
マンションの存在自体がなかった。
地権者が売却したから、容積率の余剰が生まれ、何フロアーか高い建物が出来た。

マンション用地を地権者が提供したのか、デベが提供したのかの違いだけでしょう。

地権者の建設費は、取得面積の調整（減少、等価交換）で結果的に支払い済みですね、
分譲購入した住民が負担しているという考えは大きな誤解です。

不動産関係の仕事をしています。

「地権者様、お部屋はお好きなところを、どうぞお選び下さい」
なんていう、愚かなデベは今時いません。バブルの頃は沢山いました。
デベは、分譲して利益を得るからです。高額で売れそうな部屋（多くの利益が見込める）
をみすみす黙って、差し出すはずがありません。

一般的には「基準階の、基準位置○○平米と等価交換します」という基本契約を交わします。
当然ですが、取得㎡数を変更せずに、上層階や角部屋を希望すれば地権者は差額分を請求されます。
取得㎡数を減らせば、持ち出しすることなくその分条件のいい高額の部屋を取得できるのです。
たとえば、最上階の角部屋を希望すれば、１５％位面積は減るでしょうね。

２９続き
「王様部屋？特別仕様」を無償で提供することも一般的にはありません。
あくまでも「標準仕様」を提供するのが普通です。
地権者が「王様部屋仕様」をご希望する場合は、取得㎡数を減らしてもらうか、
追加料金を請求しないとなりません。
デベも「マンション分譲で大儲け」というわけには行かないのが、昨今の現状です。

まぁ、そういう事だな。
22・23・25・26あたりは高い購入費払って
非分譲住戸にいわれのない不公平感を抱いているだけだ。

どっちにしても土地持ちは楽でいいのぉ。
新築戸建に建て替えたとしても、土地はハナからあるわけだから高々しれてる。
という俺も地主だったよ！

問題は持ってた土地の面積。
「事業協力者」が所謂「地主」であるとは限らない。
古いマンションの区分所有者とか、土地の共有者であるケースもある。

＞３３さん
都心だと、借地人、借家人の場合もありますね。
六本木ヒルズは、200件だったか400件だったか地権者がいたそうです。
でも高級物件だったのか、入居した人はごくわずかだったみたいです。
日暮里の駅前のタワーも、沢山地権者がいますね。

>>34
その中で「事業協力者」として住戸を取れた人だって
持ち出し無しという人ばかりではないからな。
と言うより、分譲入居者が羨むような大型住戸を取った人の殆どは
資金追加（増し床）をしているんじゃないだろうか？
そもそも、等価交換というやり方が全てでは無いし。

知り合いの実家が都内山手線沿線で土地30坪で合計150㎡位だそうです。
80㎡と70㎡ということですかね。

10年前に知り合いが、45坪で130㎡だそうです。時代によって変わりますね。

３７
失礼15年前でした。

王様部屋かどうか知らないけど、うちのマンションでは二部屋ぶち抜きと、最上階の130㎡があります。
おばちゃん、1人暮らしで羨ましいです。
最上階は、昨年末から息子一家が同居のために引っ越してきました。

私も元地権者として「王様部屋」を契約してウハウハだったのですが
デベが地元で販売地域限定の高級マンション専門業者だったことに油断してまして・・・
当初は全戸(俗に言う)ファミリータイプのはずが、殆どワンルームに変身してまして
このデベが実は詐欺業者で分譲で入居するのが私の1戸のみと言う仕様変更をされてしまいました
半分以上支払ってあった代金をデベは「返せない」の一点張り
まともに住めない環境のマンションに億単位の金を捨てる余裕も無く
交渉中は地獄の日々でした
ほんの2年前の話です

私の実家も地権者で、来年は王様部屋の予定ですが、そんなこともあるんですね。
もう一度、業者に確かめてみます。

>>41-42

自分が入る部屋の図面しか見てないからそういう事に・・・・

＞４３さん

地権者は、またの名を事業協力者ともいうんですよ。

竣工前どころか、工事着工前に建物の図面を見せられますよ。
それじゃなきゃ、怖くて、立ち退きできないです。

完成したら、別の建物じゃ、詐欺みたいなはなしです。

設計図どころか建築確認まで通過して実際に着工している建物で
設計変更した上に建築確認の再申請までしてるのですから
詐欺に等しい行為だと感じてます。
今は元の住居の近くで某大手の管理もしっかりしたマンションに住んでます。
専有面積は少なくなりましたが入居者も感じの良い方が多く、最寄駅から徒歩1分と近くなった上に
他の路線の駅も近くなって交通の便は向上しました。
「災い転じて…」となって幸いです。

借地権者も立派な事業協力者ですよ。
都内だと場所にもよりますが、借地人（借地権）：地主（底地権）＝70：30
（相続税の課税評価額は、こうなっています。）

不思議なことに、借地人に多く床面積が割り当てられます
。
ある意味では、地主さんは可哀相、貸宅地・古アパート、貸し家は
3大不良資産だと、酷評されるくらいです。

おそらくここを見る人の大半は非分譲住戸「以外」の住戸に入ることになる
人たちでしょう。
そういう「その他大勢」にとって実際に問題になるのは、非分譲住戸の面積が全住戸面積に占める割合です。

この割合次第では、入居後の管理組合の運営上それこそ「絶対君主」が存在することになりかねません。
等価交換の部屋の位置や仕様などは些細なことです。

>「絶対君主」が存在することになりかねません。

彼らに何か特別な権限が与えられるということ？
それとも、組合総会などで事業協力者が「組織票」的な動きをするとか？
何か実例をご存知なんでしょうか。
私は、区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。

>>50さん
「先住・新参の差」などはないでしょうね。
あくまで「数の論理」のことです。
等価交換の場合、一世帯で複数戸を所有することがあります。そうなると
ひとりの人間が、議決権行使のうえで絶対多数を占める場合があるということです。

>>51
それって区分所有建物としては当然の事なんじゃないかと。
それに、ひとりの土地提供者が議決権ベースで「絶対多数」になるような物件って
今の市場では殆ど無いんじゃないかな。

私の住んでいるマンションは、やはり等価交換マンションです。（築30年）
大昔の工場跡地に建てられており、10階建てで1〜2階が事務所としてテナントが入居しています。
地権者が法人で１〜２階とオーナー個人がもう一部屋所有しています。
議決権ベースで32％の持分を所有しています。
幸い、社長が居住していて協力的なので、かえって管理組合総会ではスムーズに議事が進行して
助かっています。

建て替え決議は80％以上ですので、地権者が反対したら不可能ですが、賛成すれば
住民の７０％の賛成で理論的には建て替えが可能です。

但し、管理上のことでは、住宅と事務所では管理の仕方が変わってくるのですが、
自分も居住していることもあり、
何となく住民に気を使っているので、共有部分の修繕も事務所の方が遅れがちです。
法人なので、管理組合の承認を得て自費で直してしまうところもあります。

１階にスーパーなどの店舗が入居しているマンションは、どうなのでしょうか？

＞区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。

今後、老朽化マンションの建て替えが進めば、容積率の余剰分を分譲するマンションも
多数出てくると思います。
議決権ベースでは、先住民、新参住民は関係ありませんが、世帯の年齢層にバラツキは
出てくるでしょうね。

管理という点では、地権者の方が永くその土地に居住しているので、土地に対する愛着もあり
不特定多数の新住民が集まるマンションよりも、むしろ管理組合の運営はスムーズなのではと思います。

多額のローンもないので、管理費の滞納等は発生しないと思いますよ。

＞世帯の年齢層にバラツキは出てくるでしょうね。

同じような世代の人間ばかりの集まりより、お年寄りも、若者もいる方が、
コミニュティーとしては、魅力的ですね。

戸建ての町内でもそうですが、お屋敷もあれば長屋もあります。
王様部屋があって、家臣部屋があっても、冷静に考えるとごく普通のことですね。

王様部屋か・・・
きっとマホガニーのカウンター、大理石の風呂、ジャグジーバス、大理石の床、なんかも
設備であるかもね。

地権者住戸に住んでいます。
王様部屋ではありませんが通常のフロアーの並びが60㎡+55㎡の区画ところを、
90㎡にしてもらい、お隣はワンルームになっています。
風呂のサイズが、他の部屋より二回り大きいです。（16×20）
部屋に大きさに合わせるとこうなります。地権者は、デベにお任せだから、マンションの
部屋割りなんか、口出し出来ませんでした。

王様部屋ではないけれど、それなりの融通はきかしてもらいました。
入居後は、一般分譲と全く同じもしくは、何となく気を使っています。

マンションのチラシを見ていると、地権者が数件入っているマンションは、結構ありますね。

王様部屋があるなら、女王様部屋もあるんだろうな、おばあちゃまが多そうだから。

都心の北部のマンション、建て替え事業とかで地権者が十数人いました。
地権者の取得住戸が、西向きの方位に集中していました。
やっぱり永年住んでいる人には敵わないよね、普通は一番いいところは
一般分譲するのがマナーというものではないのかと思います、
他人のお金で、建て替えしてるんだから。

>>60
古いスレわざわざひっぱり上げて無知晒してますな…。
春も近いねぇ。

>>60
『他人のお金で、建て替えしてるんだから。』
・・・いえいえ、その人たちが「どうぞ」と言わなければ
そもそもマンション自体建たないんですから。

>>61さん
いやあ，春ですなあ．．．正月あたりから春の気配をあちらこちらで感じてますが．


もともと十数戸しかないマンションをどう建て替えたって戸数を倍には
できないだろうから，積立てがあるにしても地権者の負担はかなり高そう．
古いマンションの3DKとかだと，2LDKになっちゃったりするだろうし，
全然，王様部屋じゃないね．．．

実際に立て替え経験者の話を聞いてみたい．
立て替えて王様部屋を手に入れるのと高級新築に住み替えるのとどちらが安い？

>>63
60さんが言ってる物件は、おそらくマンションの建て替えで出来たものじゃないんだろうね。
なので、容積率割増によって戸数を増やしている、ということは十分にあり得る。
倍どころか、従前の何倍もの容積を確保するようなケースだってある。

その場合も、建設費を負担するのは分譲購入者ではなく「建築主（この場合は地権者）」なんだよ。
建て替えによって余計に作り出された部分を売って、利益を得る。
その利益を建設コストや、その他もろもろの経費に充当する。・・・という仕組みで
こうした物件は作り出されている。
スケールメリットが得られれば、確かに地権者のコスト負担は軽減される。
しかし、彼らが建て替え後に得られる資産は、あくまで従前資産として評価された分でしか有り得な
い。
従前の土地や建物を過剰に評価すれば、理論的にはいくらでも広くて高価な部屋を手に入れられるが
そんなことをしてしまったら、売却できる床が圧縮されて採算がとれなくなってしまう。

そもそも単純な話なんだよ。
「地上げ」の対象になる土地を持っている人が、そこに保留床を作って得た利益を建設コストに充て
る。
分譲購入者は市場に出された保留床を買った、というだけ。
地権者が『我々の土地があってこそ』と言うのも、購入者が『我々のカネがあってこと』と言うの
も、
どちらも半分は正しいが、半分はまったくの被害妄想。

つーか、この話さんざん既出じゃんよ・・・・。

>>61さん
丁寧に答えてもらって有難う．

質問の仕方がはっきりしなくて良くなかったね．
>>63で質問したかったのは，一般論として建て替えの時に建築主として立てたマンションに
自分も住んでしまうのと，建て替えついでに自分の住む権利を売って他所に住み替えるのと，
相場とか勘案してどっちがいいのかな？ということだったんだ．

容積率に余裕があれば，建て替えが気になるような古い状態で無理に売って逃げ出すより，
積極的に建て替え事業に参加してから売るべきなのか？　ひいては建て替え後に王様部屋を
手に入れるために追加の出資をすることと，他所の高級物件に住み替えるのとどちらが安く
あがるのか？
経験者がいたら，経験談も聞いてみたい．

都内の場合、大幅な容積率の緩和でもない限り民間マンションの建て替えはほとんど
ないでしょうね。
でも建て替えは無理でも、老朽化で取り壊して持分を売却する例はこれから増えると思うよ。
試算したら、うちのマンションの解散価格は、世帯平均で1500万円以上になりました。
土地が騰れば、もっと増えていくでしょうけどね。
土地の相場に自分の持分を掛けて、取り壊し費用の10％位引けばすぐに計算できます。

都内はマンション用地が不足気味だから、300坪未満の中小規模のマンションだと
地権者住戸、地権者店舗は珍しくないよ。
地権者＝建て替え　というのは当てはまらないと思う。

住みたい人が多いし、マンションは高く売れるから、再開発も、
これからは増えるだろうね。
地主が相続を見越して土地を手放すついでに、借地人も手放したり、等価交換（持ち出しなし）。
借地権が60％〜80％も認められているんだから、これからはどんどん出てきて
王様部屋も増えるだろうな。

これも、そんな例、日暮里駅前再開発
土地所有者、建物所有者、借地人、借家人までいるんだから。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/001413.html

フリーペパーのマンション雑誌を見ていると、都内の中小規模はほんとうに
非分譲住戸とか地権者住戸、地権者店舗含む　という表示が総戸数のところに書いてありますね。

もうマンション用地が不足しているのと、大きな土地を開発すると周囲の地権者の存在なしには
マンション用地を確保するのは、困難なんだろうね。
資金の持ち出しなしに、等価交換で、住み慣れた土地に留まれれば
古い家を提供してマンションに入居したいという人も多いんでしょうね。
デベも、割安に地上げが出来るからいい方法なんだね。

私が購入した物件の場合は、優先分譲の前に地権者のための非分譲住戸が割り当てられてはいましたが
間取りは変わらないようです。たまたま知り合いが地権者です。

彼が言うには、通常の分譲と比べて、『コレいらない』という事が言えたそうです。
例えば床暖房や食洗機。それによって差額を精算したとか。プラスαは無いとの事。
物件によるんでしょうね。

友人の両親が戸建てを等価交換で売って、昨年から地権者住戸に住んでます。

部屋は普通ですがいろいろサービスで融通は利かせてもらったそうです、
部屋の面積も他とは違って、売却額に合わせて大きくしてもらったみたい
だから、普通の部屋とは間取りが異なるみたいです、
住戸の位置優先的に取得できたそうです。駐車場、駐輪場は抽選なしで優先的に割り当て。
王様部屋とまでは行かないでしょうが、他の部屋とは違いますね。

販売経費やデベの利益抜きで、一般分譲よりもかなり安いそうです。
但し仮住まい費用やら登録費用で、数百万円の持ち出しがあったそうです。

>>72
「売却額に合わせて大きくして貰った」って言うけどさ…
要はその戸建て住宅の評価額に合った部屋を選んだ…って事では？
地権者住戸以外は全部同じ区画面積って訳じゃないだろうし
単価（取得原価）が分譲と極端に違う訳でもない筈。
（そもそも仕様に差があるかどうかにもよるが）
等価交換や権利変換って、一般にいう「売却」とは全然違うよ？
資産価額だってたぶん売却の場合より高く評価されてる筈だし
解体費用も事務手数料も（個人負担としては）かかってない筈。

販売経費がかからない、ってのは当然だわな。
実際、地権者ってのは最終図面もパンフもＭＲもないうちに
まだ見ぬ住戸を「取得する」という事実だけが決まってしまうのだから。
それでも、オプションや間取り変更に対応できた、って点は
確かに優遇ポイントと言えるかも。

あと、地権者が先に位置決めをするのも仕組み上当然の事だよ。
合意形成が後回しでは建設事業そのものが前に進まないし
分譲対象住戸だって確定できない。
売れ残りの中から選ぶのが「地権者としてのマナー」だなどと
言う人がいるとすれば、この話をする価値もないんだけどね。

都内の地権者は、地主以外にもけっこう住居専用とか借地人が多い訳よ。
デベは、その土地を確保できないとマンション事業自体が成立しない弱みがあるんでしょ。
一方、地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がるんだから
以前と比べて、「相当なメリット」がないと売らなきゃならない理由は
全く何もないんだよ、これが地権者の強みだろうね。

唯一弱みがあるとすれば、マンション建設で日陰になるとか、ビル風が吹くことくらいかな。

古家から最新設備のマンションの最上階とか、東南の角部屋、土地相場以上の広い部屋
土地が広ければ部屋を複数交換して自宅用の部屋以外は、売却するとか
賃貸に回して家賃をもらうとか、メリットにはいろいろあるね。
固定資産税が以前より、膨大になるデメリットもあるけどね。

用地取得しないとマンション事業が成立しない「デベの弱み」と、
相当なメリットがないと売る必要のない「地権者の強み」の、利害が一致して
あちこちに、「王様部屋」が誕生するんだろうな。

売却額と既存の取得住戸の差額を、現金で精算するより、
専有面積を広くした方が有利なのは地権者が一番良く知っているから、
お金のある地権者には一般分譲とは間取りも違う、
特別仕様（王様部屋）ができちゃうんだろうな。

>>74
>>地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がる

専有使用権？？なんだそりゃ。
土地や建物に所有権があるか、借地権（微妙だが借家権も）が
あるから「権利者」なんだろ？

それに、建設後の地権者は「共有者」ではない。
建物区画についてはれっきとした所有権があるのであって
敷地が区分所有者による共有となる。
土地を手放し共同化に踏み切る事情には色々あるが
誰しも「売らなきゃならない理由」があるからやってるとは限らん。

さらに聞くが「相当なメリット」とは何ぞや？
保留床処分益を建設費に充てるだけでも十分メリットと言えるからこそ
現に多くの「地権者住戸」が世に存在している筈なんだが…。

>借地権（微妙だが借家権も）があるから「権利者」なんだろ？

>75

借地について知識がないようだね、ちゃんと区別しましょうね。
借家権　：アパートと同じ、土地も建物も大家（地主）のもの。
　　　　　相続税の課税対象にならない

借地権　：土地は地主のもの、建物は借地人の所有物
　　　　　相続税は、路線価×借地権割合で課税される財産権

つまり、貸宅地を所有する地主は　土地価格-借地権価格＝底地権にしか課税されない。

相当なメリットとは、借地権単独で売却するより遥かにいいということでは？
借地権でも旧法なら、何回でも事実上建て替えできるからね。
契約によっては、更新料も不用なのが大半だよ。

土地の売買相場とはあくまでも売買事例、自由取引だから相場の2倍でも
双方が合意すればいいんだと思うよ。デベもメリットがあれば買い上げるし、
なければ放置するけど、その土地の場所によっては、
マンション事業自体がが成立しないから、必死になるんだよ。
保留床とか建設費とか言うけど、理論通りに行かないのが不動産取引なんだよ。

バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

↑
＞バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

地上げには、そんなレアーなケースもあったらしいに訂正しときます、
誤解を受けるから。

バブルの頃、都心の神田あたりで小さな店を億単位で売って、郊外に豪邸を建てた借地人が
いたと、ドキュメンタリーで見たことがあるよ。

>76
たぶん74もそこまで知った上での発言ではないと思われ。

>>79
マンションは、区分所有法だから80％以上の賛成がないと建て替えは、
現行法ではできないでしょう。
つまり、25％の持分の不動産会社が反対なら不可能、賛成なら残りの住民（残り75％）のうち
74％が賛成すれば全体で80％になるので建て替えできます。

うちのマンションも、32％事務所で法人が持分を持っているので
この法人が反対なら建て替えは不可能です。

でも安心してください、賃貸は古くなると借り手がいなくなるので、できれば
建て替えたいと思うのが普通です、結果的に普通のマンションより低い割合の
住民の賛成で、建て替えは可能になります。
あなたの場合は、普通なら住民の80％必要ですが、74％の賛成でＯＫです。

80続き
但し建て替えがＯＫとなっても、資金の問題は別の話ですから、
全住民が応分の負担ができることが条件です。
容積率の膨大に余っているマンションなら大丈夫でしょうが、だいたいその頃は
年金生活者が多いので、現実には相当難しいでしょうね。
都内で建て替えができたのは50棟前後、住民の自己資金で建て替えたのは一桁だと思います。

>>80
カネが無ければ建て替えに乗れない、という事情は個人も法人も同じ。
賃貸事業主として堅実に回っている所有者なら「カウント外」にする事もできようが
実際はそうもいかんだろ。

建て替えなんて立地に因るでしょう、立地がよければ自己資金ありで
建て替えても価値もある。
駅から遠くて、デベが無理無理安く分譲したところは建て替えもできずに解散するだけでしょう。
○○住宅なんて名称の、郊外型がそんな感じ。
積立金も、管理費も滞納も多くて、騰る一方ですよ。

最近増えたと思いませんか、都内の中規模に、事業協力者住戸がちらほら
マンション用地の仕入れも大変なんでしょうか？

内装がある程度オーダーメイド出来るのは一般と違うところですね、
リビングの床が大理石なんて、コストがかかりすぎて一般では売れないだろうに。

2年前にご近所数軒と等価交換で入居しました、内装も特別仕様ではありませんが
図面だけで等価交換するわけですから建設計画の前からの
究極の青田買いと同じですからリスクも大きいですが、間取りなどかなり
オーダーメイドできました。
同じタイプの部屋の収納力が2倍近い部屋になりました、
各タイプの図面を事前に見て、いいとこ取りという感じで、結果的には大満足。
オリジナルの間取りを、自分好みに竣工前にリフォームできた感じです。

竣工後は、一般の入居者と何にも変りません、駐車場と駐輪場が優先的に
抽選なしで割り当てられたくらいです。
一般と違うところは、登録費用も支払うし本来分譲価格に含まれている
消費税分は別枠で現金で支払いましたのでかなりの金額になりました。

等価交換住戸は、物件概要に掲載されない場合も多いから専有面積もわからない
販売対象じゃないから図面もオープンにされませんから何でもありというのが多いですね。

「等価交換」とは言うけど、本当に「等価」になることはまず無いよ。
行動心理学の実験結果だけど、人間は自分が持ってるものを手放す時はそれを手に入れる場合の２倍の代価を要求するものだから。
「等価」じゃ５０００万の部屋の割り当てが妥当だったとしても、「７０００万相当の最上階角部屋じゃなきゃ土地を売らん！　あと賃貸用に１ＬＤＫも１部屋寄越せ！」
っていう風になる。

もちろん理性的に「等価」に応じる人も居るだろうけど、地権者が多い物件の場合はまず間違いなくこういう人が数人居る。
そして数人の地権者がこういう扱いされると、他の地権者も同じ扱いをせざるを得なくなる。
人は他人が得して自分だけ損することがもっとも我慢できないものだから。

そうして地権者が多い物件だと、デベは地権者に取られた分を何とか他でカバーしようと、物件概要に載らないスペックをどんどん落としていく。

>>89
>>90
冬休みが始まったんだなぁ・・・

>>92
分からないなら勉強した方がいいよ。

>>93
そう言わず教えてよ。
「地権者が多い物件」てのは具体的にどういうケースを指して言ってるんだ？

>>94
千葉県市川タワーマンション見れば一目瞭然だよ。

>>95
やれやれ、まさかとは思ったがホントに再開発物件の話をしてたのか・・・。
何をどう勉強すれば90みたいな事が書けるのかは知らんが、余りに幼稚だね。
市川の物件スレで購入者を煽ってたのもあんたかい？　趣味悪いぞ。

以前、近所の分譲マンションでオーナーの住んでいた住戸が売り出され、見せてもらった事があります。
１階の端にあり、通常、７０㎡と８５㎡の端部屋に相当する場所に１５５㎡の住戸がありました。
内装は特別なものではなく一般住戸と同じで、ジェットバスが有るくらい。７ＬＤＫくらいでしたが、８畳和室の続き間に床の間があったりして、社長さんの家という感じ。若い人は敬遠するでしょう。
価格も２戸分に相当する額でした築１０年くらいでしたが、すぐ売れたようです。
周囲に専用庭が２００㎡位ついてたかと思います。
しかし、中古は中古ですね。改装すると５０００万を超えてサラリーマンでは買えないくらいの価格でしょうか。あえて中古でも購入する人がいるんだなと思いました。税金も２戸分だしねえ。

うーーむ！
これほど「地権者」に妬む心を持つ人が多いとは．．．．しれたマンションだな(笑
スレの途中で出てくる「王様仕様」も、別のマンションでは標準仕様だったりするし、よほど心の狭い人がかなりの無理して買ったようなマンションは、「地権者」も大変だと思った。

ある日、デベがやってきて、周辺の地権者に等価交換を持ちかける。

断れば、自宅前にドーンと大きなマンションが建つことになり、通風や採光が悪くなるので、承諾するほかなし。
デベも選べないし、モデルルームも出来ないうちに契約。

２度の転居費用に２年間の賃貸料、税金など・・・
どれだけお金がかかるやら。

戸建てであちこち修繕しながら住んでいた方が気楽かもしれません。
そんなに「バラ色」ってわけではない。

>>100
再開発の話をしてたんじゃなかったっけ？

再開発の話にからめたのは96だけじゃないか？

六本木ヒルズレジデンスの地権者用住居を見せてもらったこと
ありますが、イメージとはだいぶ異なりトミンハイムという
感じでした。森ビルが所有する賃貸用の部屋とはだいぶグレード
が異なります。

>>102
俺は再開発事例の話を振られたから応えたまでだよ。
「地権者が多い＝再開発」という発想が有りながら、90みたいな安っぽいゴシップしか
書いてないやつがいたから、その認識程度を正してやろうとしただけだ。
それっきりリアクションが無いって事は、おそらく冬休みの宿題でもやってるんだろう。

>>104
90は需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）
92=94=96は何を主張したかったのか俺には理解できんかった。
今一度論理立てて説明してはいかがだろうか（主張の結論とその根拠を明確にするってことね）。

>>105
>需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）

実際に90も「事実は別として」という観点で書いていたのかな。
だとしたらお笑い種にもならん。
需要と供給？　その理屈で言う「需要」と「供給」が、それぞれ何を指しているのか
俺にはよく解らないので、それこそ解説をお願いしたいところではある。

彼が「等価交換」と言ってるのは、正しくは「権利変換」と呼ばれるものだよ。
従前の土地・建物の価値を同日付で評価し、その後に設定される別の日付において
従前の権利状態から従後の状態に一斉に切り替えてしまう手続きだ。
もちろん変換バランスは文字通り「等価」であって、彼が言ってるようなあからさま且つ
利個的な調整が入り込む余地は無い。
なぜなら、地権者全てに関する評価額・変換前後の配置が第三者の審査を経て
最終的には行政的に可否を判断されるからだ。
さらには、権利者のなかに一人でも反対者がいる場合には、これら変換前後に関する
情報をオープンにして公平性を公に諮る手続きもとられる。
地権者の言い値で変換比が決まる様な事など、ほぼ物理的に有り得ないと言っていい。

90が言っているのは、従前の土地所有者に開発事業者が直接はたらきかけて
土地を買い取った上で進めるような建設事業の話だろう。
（仮にそうだとして、どこまで実態を知っているのか甚だ疑問ではあるが）
彼がしきりに「権利者が多い物件では〜」と言っているので、ホントに再開発の事を
解って書いてるんだろうな？と鎌を掛けてみたところ、例の市川の話が出てきたから
案の定、只の煽り目的だった事がバレてしまった訳だ。

>>106 長文乙。
都市開発法に基づく再開発では強制執行が可能だし、評価額に関して
個人の交渉力が入る余地が少ないという主張ですね。今度のはよく分かる。
ただ、90はただの民間業者による宅地開発をイメージしている気がするし
（少なくとも俺はそう受け取った）、95と同一人物なのかも分からんから、
90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。まいいけど。

106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は
無いそうだから、今後はそういう物件はヌキにするか、もしくは
その主張を踏まえた上で情報交換・意見交換よろしくな。

>>107
>90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。

90の後半部分に
「地権者に取られた分を他でカバーするため、デベは隠れた仕様低下を図る」
というのが主旨のくだりがある。
本人からの弁明が無い以上、俺はあくまで90=95としか解釈できなかったから
彼は再開発の話をしているのであり、それでいてこの様なくだりが出てくるのであれば
やはりその認識はおかしい、と思ったまで。

>106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は無いそうだから

そんな事は一言も言ってないさ。
再開発事業（自治体施行の話をしているのではない）において地権者が優遇されているのは
事実であり、彼らの置かれた境遇を羨む者の眼からすれば「不公平」が存在するのは
事実だとも言えるだろうな。
だが、その「優遇のされ方」について90はあまりにも理解が足らんのよ。
まぁ、荒らしや煽りを含め、理解度が低い故の「妬みレス」を排除した上での情報交換を
臨むというならばこちらも同意。
実際、90はその後引っ込んでしまったからこれで良しとも言える。冬休みも終わった。

>>100
よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？
２度の引っ越しや超青田買いも回避できると思うが。

用地買収の際にたんに買い取るか、地権者用の住戸を用意して交換するかだけど、
想像できるデベ側のメリットは
・地権者用住戸に何らかの優遇をすることにより、用地買収をスムースに進められる
・販売先が確保できて販売経費を多少なりとも削減できる
想像できる地権者側メリットは
・個別仕様のマンションに住める
　（多くは数パターンの簡単な間取り変更しかできないから、間取りフリーなら魅力的）
・住み慣れた土地にそのまま住める
・ある種のステータスを感じることができる？

他にもある、それは違ってるとか、見聞情報がある人は教えて。

つまりこの様な物件は一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。
どうもありがとうございました。

>>109

＞よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？

それも考えました。
デベの系列不動産仲介会社に依頼して、我家の条件に合う物件を探してもらいましたが、自宅周辺には残念ながらありませんでした。

我家は２世帯（我が家族と夫の父）で暮らしていて、夫にはリフォーム・ローンの残債があります。
義父は、この地に生まれ育ちましたので、他の地に転居する気にはなれないそうです。
近所には、親戚も多く代々の菩提寺もあります。

１１４です。

地権者が増床する場合は、一般契約者よりは安い価格で買えます。
販売価格より安い理由は、営業や販売経費が掛からないからです。（ＣＭやモデルルーム代や営業にかかわる費用）


よって、営業経費分のみ安くなります。

114さんの様に、従前と同条件の代替物件を探しても見つからなければ
仮に手厚い補償があったとしても満足のいく「交換」にはならないという事だ。
どんなに金銭を積まれても全く同じモノは手に入らないからな。

100を読む限り、114さんの場合はデベによる純粋な民間開発の様だけど
再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり
転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。
都市計画の一環として行われる建設事業に関与する、という点において
色々と制約に縛られると同時に、それをカバーするための助成的措置もある。
このあたりを正しく理解した上でなければ「非分譲住戸のある物件」の事も
正しく評価できないと思うね。

>>116さんへ

１４４です。

うちの場合は、デベ主導の等価交換で、自治体がかかわった再開発ではありません。
都心へのアクセス良好駅からの徒歩圏となりますと、すでに住居やビルが建っていますから、今後は等価交換が盛んになるかもしれません。

このスレを読んでいますと、地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。
入居してしまえば、地権者と一般入居者の権利は同じです。


＞再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり

物件によるでしょうが、その分、取得床が減少すると聞きました。
転居資金が用意できない家庭では、そのようにする場合もあるようです。
税金などについては、わかりません。

＞転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。

等価交換分の不動産取得税は発生しないようです。売却時まで繰り延べです。
増床分は、不動産取得税を支払います。
固定資産税は高くなるらしいと聞いています。

>>117
>地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。

偏見と言うより「無理解」と言った方がいいかも知れないね。
俺は不動産の仕事をしていて、こうした話には比較的身近に接しているから
ある程度の事は解るけれど、単純にマンション購入を検討している人から見れば
価格表の中にある「非分譲住戸」のオーナーは、抽選に参加する事もなければ
共通仕様に縛られる事もない、文字通りの「王様」にしか見えないんだろう。
致し方なし、と言うにはあまりにも情けない話だよな。
王様が住む部屋を造る費用は自分達が負担している、なんて
およそマトモな経済感覚を持っているとは思えない発言も幾度となく見受けられた。
無から有が生み出されるとでも思っているんだろうかね。

その土地に愛着のある人なわけだから、大事にしそうに思う。

>>111
>一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
>ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。

王様部屋の住人がマンション建設に同意していなければ、
そもそもあなたが「ちょっと気にな」るようなマンションは生まれなかったわけだ。

すでに十分「メリット」なんでは？

そもそも、スレ主の様な考え方をするってのが理解できない。
土地の持ち主が提供したらからマンション作る事ができたのでしょ？

＞王様部屋とか住民とうまくいくのでしょうか
とか何か考え方が卑屈に思えるのですが・・・

嫌ならそうゆう住戸がない所を選べばいいだけだし
自分で土地を取得して家でも建てれば？そしたら王様になれますよ？

その王様部屋（笑）に居住する者でございます。
色々な見解のある意見がありますね。
　さて、我が部屋ですが、確かに他分譲の部屋とは
全く作りが違います。建築段階より、建築士さんと
あーでもない。こーでもない。と約1年ほど掛けて
話し合い、ようやく間取り等が決まりまして、
要望の約7割程度が認めれれて着工となりました。
というのも建築物には色々と制約（規約）があり、
一戸建てと違い自由度が極端に少ないのです。
ですが、分譲住戸と比べてかなり自由に設計させて
いただきました。
　自由と申しましても、いずれ分譲貸しを視野に入れた設計を
しましたので、使い勝手の良い、動線を考慮した間取りです。
　私もよく耳にするのですが、2戸分を1戸にして、
やたらデカイ部屋を持つ方が、居られるようですが、
ナンセンスです。5年後、10年後どうするんでしょうか？
デカければ、不動産取得税も多く払わんとあかんし、
管理料もばかにならん、それにルーフバルコニーやら
庭なんかがあったりすれば月々幾らと金がかかる。
ほんまあほらしいで。
　建築士さんにその事を聞いてみたんですが、オーナーさんは
マンションが建つくらいでっかい土地にデカイ家を構えていたため、
デカイ間取りに執着し、皆のアドバイスを聞かず、とんでもない
間取りの部屋を作ってしまうそうです。
　私の母の知り合いにそういった方がいたのですが、本来、70平米と80平米
の2戸を1戸とし、150平米（6LDK)というとてつもない部屋を作ったのですが、
最初の7〜8年程は6人（夫婦と息子夫婦それに孫が2人）で住んでいたのですが、
息子夫婦と孫が出て行きまして、その後2人で150平米をリフォームして
3LDKとして住みつづけ、年老いてきた為、駅に近い物件に引越したかったのですが、
150平米というデカイ築15年の片田舎のマンションを購入するぶっ飛んだ方は現れず、
70を超えた老人が未だにそこに住む羽目になっているようです。
　もし、2戸にしていたら、息子夫婦もまだいたかもしれませんし、
70や80の大きさであれば、借りる方または購入する方も出てきたかも知れない
と悔やむに悔やまれないような事も起こっております。
　『人は立って半畳、寝て一畳半』といいます。大きさに固執しない方が良いのでは
と思います。

うちのマンションの王様部屋は、２部屋で、いずれも賃貸となっています。

では、非分譲住戸（王様部屋）の元地権者が、それこそ地主みたいな素振りでそのマンション１階で商売していたらどうでしょう？皆さんはそのお店を利用しますか？
商店ではなく、幼稚園や学習塾だったら、お子さん通わせますでしょうか？

あの、事業協力者用の部屋というのは最上階の角部屋が多いのですか？
当方関東ですが、関西の知人談では専用エレでしか行かれない物件もあるそうです。

>>126

それってシティータワー品川のこと？

地権者が高齢者の場合、下層階に住まわれることが
多いそうです。実際、滋賀県の物件では、６人の地権者
が下層階に住まわれています。（等価交換ではなく、現金化したのかも）

>>129
一般的にそういうイメージが根強い感は否めないけれど
必ずしも「高齢者は低層を好む」という傾向がある訳ではないと思いますよ。
健康上の理由や単なる好みの問題、高層と低層とでの住戸価格の差などといった
経済的な問題によるのが現実であって、そこで「低層」を選択した方々に
高齢者が該当した場合に『印象として残り易い』というだけの話だと思います。
お年寄りは足腰が悪いから万が一の時のために・・・、とか、高層生活に不慣れだから
低いところに住みたがる・・・とか（笑）
「お年寄りなら畳敷きの部屋に住みたい筈だ」という誤解と同じ様なものです。
実際には、若い方でも積極的に低層を選ぶ人は少なくないですし
逆に高齢の方でも「なるべく最上階に近いところに」と強く希望する人は多いです。
あとは、その建設事業の方針として単に「地権者用住戸」を低層に集中させて
計画しているところはあるので、そういう事情も絡んでいるはずです。

ちなみに、等価交換（権利変換）と現金化（金銭給付）が選択できる場合
後者を選んだ上で、その新築マンションに再入居する例はごく稀でしょうね。
前者の場合は販売や譲渡にかかる経費が乗らない、いわゆる「原価」でもって
住戸を取得できるのに対し、後者の場合はあくまで「購入」になる訳ですから
まず床価額からして割高になってしまいますし、従前その土地に住んでいた方なら
建設期間中の仮住まいや引越に対する補償も、前者なら貰えるところが
後者なら貰えなくなってしまいますので。

>>127
その専用エレベータの維持管理費や更新費は管理組合で負担するのですか？
それだといくら住戸は購入したとしても他の購入者にとっては不公平感は
残りますね。

>>131
たとえば、
機械式駐車場の補修費用は駐車場の使用料でまかなうとしても、
マンションの敷地のうち駐車場が占める土地の代金も、
全住戸の販売価格に乗っていたわけですよね。

高層階専用エレベーターにかかる費用は高層階住人だけで
負担する、というマンションもないでしょう。

事業協力者がいなければ、そもそもそこにマンションが建たなかったわけですから、
そのマンションを購入した以上、一住人としてそれぐらいの負担は仕方がないかと。
別に事業協力者が負担していないわけでもないんだし。

>>132
高層階専用でも複数の方が使いますよね？
また、低層階用は高層階の人は使えないので平等だと思います。
1Fに住む方へは専用庭など他の部分でメリットがある物件が多数派です。
駐車場も使用料金を使用者から取っているのですから問題ありません。

しかし、協力者が何人いるか分かりませんが相当高層のタワーマンションの最上階
でも無い限り、その人だけの為に設置されている設備というのはいい気分がする人は
いないと思いますね。
それ以上に専用エレベータを要求するような元地権者がいるマンションだと管理組合
の運営でも元地主だという事で仕切りそうですから、いくら立地が良くても私は避けたい
ですね。

別に「土地を地権者が提供してくれたから」なんて考え方も必要ないのでは？
殆どの場合土地は区分所有者の共有で、物理的に「ここからここまでが私のモノ」なんて
考える事自体が間違ってるんだから。
こんな事で不公平感を感じる人は、どんな理屈を後付けしたってマンション買ってる時点で
そのマイナス感情からは逃れられない。

一部の区分所有者しか使えない様な構造になってる共用部分（施設）がある場合は
共用区分を分けていたりとか、管理費を差別化している可能性だって有り得る。
気になるなら事前に確認して、事実が気に入らなければ買わなければいいだけ。
事業協力者は多くの場合、建設工事費の自己負担は解消される（と言うより、そのために
余剰の部分を分譲に出してる）から、「工事費を購入者が負担している」という指摘は
ある意味合ってるとも言える。
言ってみれば彼ら（事業協力者＝元の地主）は土地の権利を切り売りし、そこで得た収入で
建物を建てて自らも「一部を」所有する、というに過ぎない。
そんな当たり前の事も知らず、知っても受け入れられないと言うのであれば
全住戸分譲されてる様な物件を探すしかない。

>>133
「自分は高いカネを出して買ったんだ」という発想に立ってる人も
管理運営において色々と勘違いしていそうだから、そういう人がいる物件も
個人的には避けたいなぁ。ま、事前には判らないけどね。

「地権者根性」も「購入者根性」も、出どころが紙一重で違うだけで本質的には同じだよ。
手に入れた経緯が違うだけで、所有者としてのステイタスに色分けなんかされてないっしょ。
古株づらして本当に我が物顔で振る舞う人がいたところで、その人が管理組合の中で
特別な権利を持ってるなんて事はあまり想像できない。
実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

>>135
購入者同士は同じでしょう。
地権者も124であるような購入者に近いのであれば同じだと思いますが、
専用設計もまあいいとしても専用エレベータはやりすぎ。

127さんが例に出されていますから、実際にそういう物件はあるんでしょう。
私も問題だと思いますね。

>>137
専用設計はともかく、専用エレベーターのように維持費が継続的にかかるものは問題では？
もちろん、維持費も地権者が継続して負担するのであればOKだと思います。
地権者にも土地を売るだけで事業主となっている案件ばかりではありませんし、小規模な
物件は事業主ではなく、一入居者となっている例の方が多いでしょう。

まあ、購入者にはそこを買わないという選択肢もありますので、そのような物件を購入した
方については納得されているでしょうから問題ないのでしょう。
維持費についてちゃんと説明があった上ですが。

非分譲ででない話題ですいませんが、バブル期に東京都下でペントハウス付きマンションが売り出されたことがあります。
マンション屋上部分が１住戸となっており、専用のエレベーターでアクセスするようになっていました。
パンフ見ただけですので詳細は不明ですが、この場合も維持費の負担などで問題が起きそうですね。

バブル期は何でもアリだったみたいですね。
戸建てとマンションのメリットの両方が得られそうですが、きっと分譲価格は
高かっただろうなぁ・・・。

この場合は分譲価格に織り込まれたりしたのかもしれませんね。

検索すればいっくらでも出てくるけど、こういう話とか聞いた事ないのかな・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030303p4000p4.html

問題が起きるかどうかは、その専用エレベータが一部共用部分とされているがどうかによる。
管理費が価格按分されてるとかいうならまだしも、普通に専有面積按分されてるなら
専用エレの有無が価格に織り込み済みなんて発想自体が有り得ない。
他の区分所有者がそれで納得する訳ないじゃんよ。
バブルの頃はどうだったとか関係ないっつの。

>>141
リンク先の1F以上の人が使うエレベーターと同一扱いはできないと思うが？
共用部分として専用エレベーターが定義されていたらそれはそれでそのマンションは
大きな問題。
1戸の為にあるものを全員で維持費を負担しなければいけないのだから。

ルーフバルコニーのように共有部だけど専用に使えるものと同じように考えればきちんと
利用料を利用者（この場合ペントハウスの住民）から徴収しなければならないはず。

>>142

だから実際「そうあるべきルール」になってるかどうか買う前に確認すればいいだけでは？
「専用エレベーター」と聞いただけで反射的に否定するのは間違いだという話をしてるんだよ。

それと、ルーフバルコニーに限らず専用使用権が与えられた共用部分は
必ずしも「利用料」を伴うものではないと思うんだけど
貴方は自宅のバルコニーに対して利用料なんて払ってるの？

>>128
＞それってシティータワー品川のこと？
違います。神奈川県のＧ・Ｂ・Ａです。
商売といってもショップではないので後々何か起きそうな・・・

>>143
ルーフバルコニーや専用庭が付いている部屋は利用料金がかかるところが
ほとんど。逆に無料の所があればそれは間違いなく少数派。

エレベーターという利用価値が非常に高くてその設置されている台数が重要と
なる設備が特定の人だけの為にある物件で何も思わない人は少ない。
それが自分にも予算が許せば購入できる部屋ならまだしも初めから非分譲ならば
余計にいい気分でいられる人は少ないだろう。

>>144
あのリンク先にも書かれているように1Fの住民でもエレベーターがある事に
よって資産価値の向上を受けられますが、専用エレベーターが付いていると
言って他の住民には何のメリットもありません。
ですから同じには語れません。

専用エレベーターを付けてもそれはその人が個人的に付けたものに近いですから
どちらかと言うと部屋にオプションを装備したようなものだと思います。
オプション品を使うからと言って標準装備されている通常のエレベーターの管理費を
払わずに済む訳がありません。


これ以上はスレ違いですので、これを最後にします。

部屋の話をしているので、エレベーターは無関係ではないけど
ちょっとスレ違いかも。

某大手デベの都心マンションの非分譲住戸に住んで半年が経ちます、
最初にデベから計画の話しがあったのは4年前設計に1年余り、建設に2年間それは永い日々でした。
取得した住戸は3部屋、1室は両親用、1室は賃貸用にしています。

部屋が、王様部屋かといわれると？
専有面積は、マンション内の最大のプレミアム住戸より更に10㎡大きく、
内装と設備はは同グレードの部屋と同じ、違いは壁紙と間取りをタダで変更したこと
廊下までつぶして、リビングにしたのでリビングは25帖弱、主寝室にはWICがダブル、
その他にもWICが1つあるので、合計3つのWICと更に2．5帖の納戸がありので、
一般分譲では有り得ない間取りかもしれません。
その他は、駐車場指定、自転車置き場を家族全員分確保して貰ったことくらい。
もちろん部屋が最大ですから、維持費と管理費も積立金も最高額です。

玄関は、等価交換面積の関係で共用廊下を減らしたのでマンションでは珍しく
4帖以上あり、フローリング部分に、布団を敷いて寝られるほど。
30㎡くらいのルーフバルコニーと、20㎡のバルコニーがあります。
両親の部屋も内装は一般と変わらずグレードなりですが、マンション内で唯一の
特別に作った和室があります。それとやはり、納戸とWICが2つ、ユニットバスは2ランク上、
水栓は全部ドイツ製といくらいでしょうか。

もう一つの賃貸用は、ごく普通の内装と設備です。

50坪の宅地を提供して、全部高層階南向きと角住戸110㎡、80㎡、75㎡の
3部屋と交換したことになります。
都心物件という例外的なものかもしれません。

＞仮住まいや引越の費用、その他諸経費が補償で賄えるケースが多い点にある。

そのような、お話もありましたが、その分床面積が削られるということで
結局何だかんだで1000万円くらいは持ち出ししました。
もっとも大きかったのは、仮住まい費用より建物にかかる諸費税ですか
一般分譲だと内税ですが、外税でした。

お年寄りなど、資金のない人は全部デベ持ちというのが多いのでしょう。

等価交換は、分譲価格でするものと思っていましたが、分譲価格にはデベの
利益も諸費用も含まれているので、原価で交換できました。
ここでは、その割合は控えますが思ったより相当安いものでした。

土地の取得が相続などであれば、売却益には相当の課税がされるので
等価交換は、税金の繰り延べとはいえかなり魅力あるものでした。
但し、地価が高い都会だけのようですが。

踏み切った理由はひとつ、調査したら50坪の宅地を売却しても100㎡のマンションが
買えるかどうかというところでした。
複数の部屋と交換すれば、将来は一方を賃貸に出して全部の部屋の税金や諸費用をまかなえます。

>>135さん
＞実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
＞設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

そうなんですかね、そろほど実例を知っているｈのでしょうか。

うちのマンションには、元地権者さんが数名いますがまず1階に店舗を持っています
これも自分で使用しようが又貸ししようが自由だと書いてあります。
それに部屋だけ所有している人も、「特定自転車置き場」と「特定駐車場」というのが
管理規約にあります。

使用料金は、我々と同じですが実質的に専用使用権ですね。
よく読むと、地権者は放棄しない限り将来も使用し続けることが出来るし、
マンション内で又貸しができるよに書いてあります。

>>153
店舗区画は、普通にその地権者が区分所有してるだけじゃないの？
あるいは数名での共有とか。
自己出店するか賃貸するか、それは所有者の自由。
・・・そもそも、「又貸し」という表現を貴方が使ってる根拠は何処に？
普通、又貸しというのは「所有者から借りている人が別の人に貸す行為」の事だから
貴方がそう称するには、その地権者達は店舗区画を誰かから借りている・・・
という事が前提になる筈。貴方のマンションの１階店舗の所有者は誰？
私は、普通に考えれば彼らが所有者なんだと思うけど。

特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？
専用使用部分ってのは、バルコニーやポーチなどがそうである様に、全ての住戸平等に
設けられている訳ではないし、誰がどの専有区画を持つかという時点で「差」が
生じているのが実態。その「差」は、例えば住戸の販売価格の差に表れる事もあるし
地権者だって、販売経費を除いた部分では自己負担によって住宅を取得して
いるのだから、優遇されている部分があるとすれば「取得する順番」だけ。
土地提供者、あるいは建築主なのだから、優先的に住戸の位置を選択できるのは
当然の事。その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
購入者として当然の事を彼らはする事ができない。元々対等ではないんだよ。

駐車場に関しても「又貸しできる」と書いておられるけれど、従前権利者も
使用料を支払っているのであれば、区分所有者に限定して使用権を貸すのは
むしろ合理的なやり方ではないのかな？

＞その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
＞購入者として当然の事を彼らはする事ができない。

まさにその通りでございました。
どんな外観かもわからない、外壁の色も、ましてや設備や仕様なんて・・・・
デベの口約束だけ？マンションのおおよそのグレードしかわからない。

極端なことを言えば、ファミリー中心の間取りになるのか、
投資用の1LDK〜2LDK中心になるのか、予定はあっても経済情勢で途中で計画変更になったりする。

単純に、基準階の基準位置の何㎡の価値と等価交換する・・・・という、危うい契約なんですよね。

すでにいろいろなご意見が出ておりますが、私の経験上からも
「元地主が多数の議決権」をもっているマンションは絶対ダメ　です。
最初に中古で買ったマンションがそうでした。議決権をたくさん守っていますから永年理事長です。
賃貸用の部屋をいくつももっており、自分はマンション全体の「大家」だと思っているようでした。
当時私たちは若かったのであまり気になりませんでしたが、総会では理事長の独断傾向に対して、
批判が相次ぎ、実に剣呑なものでした。
　現在のマンションに移ったとき、同地域で２，３の比較検討をしましたが、非分譲のない
マンションは１つだけでしたので迷わずそこにいたしました。
　その後、当時検討していた地主付きマンションの方たちともつきあう機会がありますが
マンションに対する不満のトップは地主の大家然とした振るまいです。修繕などでも
不明瞭な部分がでたりします。
　都心でマンションが建つほどの土地を持っていた地主は、税金を払う現金こそなかったのかも
しれませんが、かつて広々した戸建てに住んでいたときのプライドは大変なものです。
そのマンションの一部屋をローンを組んで買った人など「店子」と思ってしまうのも仕方ないでしょう。


苦労してマイホームを手に入れたのに「店子」のように見下されてはたまったものではありません。
「非分譲付き」は絶対パスで正解です。

>>154
特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？

確かに問題ないと思う。地権者は計画以前からそのマンションに関わっているのだから
駐車場二台も、特殊間取りも思いのままです。理事長として隣家と交渉するときも
長いつきあいですから、なぁなぁあるいは逆にすごく仲が悪かったり。
とにかく特別な存在となるのです。管理会社もまっさきに連絡して、意見を伺います。

居住者はまったく対等な立場であるはずなのに、特別な一家がいることは不快なことです。
それほど近所づきあいをする気がないから関係ないと思われる方もいるかもしれませんが
つきあわなければこそ、有形無形の特別待遇が気に触りますよ。


以前住んでいた地主つきマンション、もとは代々所有していたお屋敷ですから
町内会でも顔なんでしょうね。
近所の店や医院で住所をいえば「○○マンション？あぁ●●さんのマンションね」といわれ、
お祭りに子供を連れて行けば、町内会テントに地主がいて「あの子はうちのマンションの子」
なんてしゃべってたそうです。

国勢調査があったときのこと、町内のおっさんが調査員だったけど、ポストに入っていた用紙に
「お留守なのでポストに入れます。お留守がちでしたら提出は●●さんが預かってくださるので
そちらへ出してください」とメモが入っていました。


即刻苦情受け付けセンターに連絡しましたよ。

小さな不快が積もってやがて大きなストレスになります。
最初から特別扱いの人がいるところに住む必要はありません

>元の土地の評価額と、マンションになってからの評価額を比べることが一番大事だ。

マンションの評価が、もっとも低いんですね。
土地には、売買相場、税務関係では、路線価、固定資産評価額と三種類
マンションは、税法上は固定資産の評価額しかありません。

>>158が言ってる「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。
権利の評価額が増えれば当然それだけ維持費がかかるのだから、権利者として
そこに住み続けるのであれば良いこと尽くしという訳でもない。
そもそも、立て替えの動機のひとつは「所有者の維持費軽減」でもあるんだし。

権利者として等価交換（権利変換）あるいは優先分譲を受けて、実際の
市場相場で売却した時の価格と、いわゆる権利床価額（原価）との差額をもって
「得をした」と考えるのであれば、仕様はさておき少しでも広い部屋を取るのが正解。
ただし、仕様を下げれば当然「売却」にもマイナス影響があるから、そう単純でもない。
ちなみに、市街地再開発なんかの場合だと、従前権利と比較して極端に大きな
部屋は取れないというルールが設けられる場合がある。
事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

＞「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。

等価交換＝相続で取得した土地＝資金がない
貧困な・・短絡的な発想が、可笑しい。

地権者は、都心部の土地を持っているくらいだから、平均的な庶民よりお金持ちと考えるのが妥当。

評価額＝相続資産の評価額　に決まっている。

単純売却したら、3000万円控除は別にしても土地の取得価格（物価も違うのでほとんど0）と
売却額の差額に課税されます。
短期譲渡なら、税率もかなり高い。

＞事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
＞食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

これは、どこの田舎の話しでしょう。
東京都内、都心部ならデベロッパー（民間）が、開発するのは普通でしょう。
六本木ヒルズもそうだったと思う。

東京に限らず、都市部なら駅前以外は民間の開発。
マンションは、郊外や田舎的な住まいでない、都市生活なんだよね
郊外や田舎のマンションは、建物以外に価値がないでしょう。

>>161
>地権者は、都心部の土地を持っているくらいだから、平均的な庶民よりお金持ちと考えるのが妥当。

それこそ短絡的だなぁ……。

地権者様は王様です。
ありがたく感謝しながら住みましょう。

>地権者様は王様です。
>ありがたく感謝しながら住みましょう。
地権者様がタダで土地を提供してくれて
建物建設分だけで分譲していただけたのなら
ありがたく感謝すると思います。

でも交換という形かも知れませんが、
既に土地を手放した方に
ここは元々俺様の土地だったと言われても
そんな事は知った事ではない。

>>167
単に感謝しろと言う言葉に対して
する理由はないだろう、というだけの事です。

地権者は、マンションの中で条件のよい部屋を選択できて、土地が大きければ
大きな部屋、二部屋ぶち抜いた特別仕様住戸に、”ローンがなく””管理費だけで”
住めるのだから、特別の存在ということは間違いない。

取得住戸が複数なら、自宅以外を賃貸として、将来もにずっと管理費に充てられるし
年金的な収入になるので、老後も安心というわけです。

都心の土地なら、資産価値は高いし、資産がマンションになって、相続も土地よりも
評価的に有利です。

つまり”宝くじに当たった”ようなもの。

計画地と道一本隔てたお隣とは大違い、だって彼らは大きなマンションができて日陰になって
住環境が悪化するだけで、何の恩恵も受けられないから。

実際に等価交換を経験しました。
ローンで購入する人なんて、

＞その資産を維持するには当然にコストがかかっていただろうし、

うちの場合、相続ですが固定資産税が年間10万円強ですから、マンションよりやや安いくらい

＞もともと広大な土地ないしは建物を資産として持っていて

約30坪強の土地と家屋で3LDKが2部屋と交換しました、
場所が東京の都心部という特殊性もあります。
他にも数件入居しましたが、詳しく知りませんが交換率は同じようなものでしょう。

>>１７３
詳しく知っていても、落書きのような掲示板に正直に書くわけないだろう。

ひがみにしか聞こえないんだけどね。

都内を散歩したら、都心であろうと郊外であろうと100坪未満の屋敷なんて
ゴロゴロあることを知らない、田舎ものなのかい？

＞地代を払いながら小さな家で生活して
いた借地人も、パンフに載る時には「権利者」とか「事業協力者」として同じ括りになる。

借地権は立派な財産権、相続の時は路線価の７０％に課税される、地主は底地のたった３０％。
地代なんて、固定資産税のせいぜい3倍程度だって知らないのかな・

>>173
>>174

話が噛み合ってないよ。

>>それを引き合いに出して地権者を攻撃するのは、只のイチャモンだ。

マンションの地権者が、他の地権者を攻撃するわけがない
宝くじに当たったような等価交換のおかげで、都心の億ションに住めてるわけだから。

100㎡超のマンション内で最大の部屋、外国製満載の特別仕様の内装、
広めのルーフバルコニー、湾岸や都心の夜景、遠くに見える富士山
おまけに、ずっと管理費を稼いでくれる賃貸用の２LDKもあるから、大満足。

等価交換なんだから、マンションで王様な人はそれだけの資産を持っていたんですよ。
ちゃんと資産を活用していたかどうかは別にして。

>>177
>マンションの地権者が、他の地権者を攻撃するわけがない

>>170が地権者？　そんなこと誰が言ってたのかな？
私は「何にも知らない部外者」でしかないと思ってたけどな。

>宝くじに当たったような等価交換のおかげで、都心の億ションに住めてるわけだから。

何度も言うようだが、等価交換は文字通り「等価」での交換でしかないよ。
都心の億ションを手に入れたってことは、従前資産がそれに見合うものだったって事。
>>178さんが言うように、その従前資産を「億ション」に見合うものとしては
扱っていなかった（あるいは扱えなかった）だけでね。
生きている間に地価が急騰して、100％を大幅に超える交換率を享受できたなら
それはある意味「宝くじ」かも知れないが、果たして昨今そこまでの話があるかどうか。

ついでに言うと、従前権利者が従後資産としてマンションを手に入れる手段は
「等価交換」だけではないよ。（そこに誤解があるから「王様」という言葉も生まれる）
貴方が本物の事業協力者さんなら、そこは説明されなくても解るハズ。

いや　神様でがんす。

すいません、地権者の所有する戸数の割合が高いと何か不都合がありますか。
検討中のMSは一人の地権者さんで確か33％くらいなんです。

>>181
一人の地権者で33%ですか？すごい割合ですね・・・。
自分が住む以外の部屋も売却せずに賃貸に出したりすると議決権も一人で
33%持っている計算になりますので、最大勢力でしょうね。

過半数で議決できる内容であればこの方が反対されても大丈夫ですが、
それ以上の賛成数が必要な案件はこの方の意向が強く出るというか賛成しない
内容でない限り議決できないことになると思います。

私ならば大規模修繕や規約改正などで苦労する可能性が高いですので避けますね。
一棟大家がやっている賃貸マンションと変わらなくなる気がします。

181です。やはりそうお考えになりますよね。
地権者住戸は今のところ売却せずに賃貸の予定らしいです。
間取りもまあまあで、値下げもありそうなのですが、
大きな買い物だし、買う前にこれだけ心配なのだからやめた方がいいだろうと思いつつ、
質問させていただきました。相談できてよかったです。
その物件はないものとして探してみます。ありがとうございます。

>>182
>一棟大家がやっている賃貸マンションと変わらなくなる気がします。

議決権さえ所定数以上持っていれば、何でもかんでも
個人の思い通りになるという訳ではありませんよ。

>>議決権も一人で33%持っている計算になりますので、最大勢力でしょうね。

議決権は、持ち分割合＆票数　というのが一般的です。
その地権者さんは、票数では１票ですよ。

もっと勉強しないと痛い目に遭います。

181です。皆さんありがとうございました。ご報告です。

前に住んでいたMSは広さにかかわらず１戸で１票でしたので、
注目しているMS2か所に聞いてみました。

2か所とも広さに応じて１戸あたり２票若しくは１票でした。

一番気になっているMSは管理会社が以前入居していたMSと同じだったので、
規約もほぼ同じかと思っていたのですが、
地権者さんの意向も反映しつつひな形を手直ししたみたいです。


なので単純に３３％ではありませんでしたが、普通の人の１０倍くらいの得票率を
一人の地権者さんが持っていることになります
（複数の地権者さんで30％ならまた違ってくると思うのですが）。

管理組合の規約って入居前には読みませんが、契約前に見せてもらえるんですね。

189さん　181です。ありがとうございます。

まだよくわかっていないと思いますが、
まずは組合員の半数以上が出席しなければ、
そもそも総会が成立しないということでしょうか
（総会が成立して初めて議決権が行使できるということ？）

もし委任状がたくさんでている場合はどうなりますか。

具体的にはどれくらいが「たくさん」なのかわかりませんが。
ファミリータイプの住戸じゃないから
管理組合参加への意識が低いとは言えませんが、
正直そういう危惧を抱いています。
これまた偏見と先入観かもしれませんが。

よろしくお願いします。

181です。　191様　大変詳しくありがとうございました。規約読みます。感謝！

>>193
ありがとうございます。レスを拝見したあと営業の方にきちんと確かめて計算したら、
［議決権］自体は34％以上になりました。今は、これという具体的なことではなく、
漠然とした不安しかないのですが。

王様部屋って、部屋全面が金箔と大理石なんですか

↑洋楽を直訳で歌うお部屋じゃないの？

王様部屋かどうかわかりませんが、都心の地権者住戸に住んでます。

・マンション内では一番広い100㎡の角部屋（次は91㎡のプレミアム）
・バスは1620サイズのINAXの高級品、水栓はは全部グローエのドイツ製
・食洗機、特注のデザイナーズキッチン
・ルーフバルコニーからは、タワーも湾岸の夜景もきれいです
・リビングは20帖、玄関は４帖近く広々
・賃貸用の２LDKがもう一部屋あるので家賃20万円弱が毎月入ります。

住み心地はいいけど、管理費は最も高い、管理組合から別格扱いされてます。

上げてみます興味がアリ

うらやましい。


でも一般人の自分は収入が同じ程度に続くか、管理費、修繕積立、大規模修繕など心配してしまう。
他の区画も所有し賃貸に出すならいいですねぇ。
たまに、地権者住戸が売りに出ているのも見ますが。