非分譲住戸は王様部屋なのですか？

>>60
『他人のお金で、建て替えしてるんだから。』
・・・いえいえ、その人たちが「どうぞ」と言わなければ
そもそもマンション自体建たないんですから。

>>61さん
いやあ，春ですなあ．．．正月あたりから春の気配をあちらこちらで感じてますが．


もともと十数戸しかないマンションをどう建て替えたって戸数を倍には
できないだろうから，積立てがあるにしても地権者の負担はかなり高そう．
古いマンションの3DKとかだと，2LDKになっちゃったりするだろうし，
全然，王様部屋じゃないね．．．

実際に立て替え経験者の話を聞いてみたい．
立て替えて王様部屋を手に入れるのと高級新築に住み替えるのとどちらが安い？

>>63
60さんが言ってる物件は、おそらくマンションの建て替えで出来たものじゃないんだろうね。
なので、容積率割増によって戸数を増やしている、ということは十分にあり得る。
倍どころか、従前の何倍もの容積を確保するようなケースだってある。

その場合も、建設費を負担するのは分譲購入者ではなく「建築主（この場合は地権者）」なんだよ。
建て替えによって余計に作り出された部分を売って、利益を得る。
その利益を建設コストや、その他もろもろの経費に充当する。・・・という仕組みで
こうした物件は作り出されている。
スケールメリットが得られれば、確かに地権者のコスト負担は軽減される。
しかし、彼らが建て替え後に得られる資産は、あくまで従前資産として評価された分でしか有り得な
い。
従前の土地や建物を過剰に評価すれば、理論的にはいくらでも広くて高価な部屋を手に入れられるが
そんなことをしてしまったら、売却できる床が圧縮されて採算がとれなくなってしまう。

そもそも単純な話なんだよ。
「地上げ」の対象になる土地を持っている人が、そこに保留床を作って得た利益を建設コストに充て
る。
分譲購入者は市場に出された保留床を買った、というだけ。
地権者が『我々の土地があってこそ』と言うのも、購入者が『我々のカネがあってこと』と言うの
も、
どちらも半分は正しいが、半分はまったくの被害妄想。

つーか、この話さんざん既出じゃんよ・・・・。

>>61さん
丁寧に答えてもらって有難う．

質問の仕方がはっきりしなくて良くなかったね．
>>63で質問したかったのは，一般論として建て替えの時に建築主として立てたマンションに
自分も住んでしまうのと，建て替えついでに自分の住む権利を売って他所に住み替えるのと，
相場とか勘案してどっちがいいのかな？ということだったんだ．

容積率に余裕があれば，建て替えが気になるような古い状態で無理に売って逃げ出すより，
積極的に建て替え事業に参加してから売るべきなのか？　ひいては建て替え後に王様部屋を
手に入れるために追加の出資をすることと，他所の高級物件に住み替えるのとどちらが安く
あがるのか？
経験者がいたら，経験談も聞いてみたい．

都内の場合、大幅な容積率の緩和でもない限り民間マンションの建て替えはほとんど
ないでしょうね。
でも建て替えは無理でも、老朽化で取り壊して持分を売却する例はこれから増えると思うよ。
試算したら、うちのマンションの解散価格は、世帯平均で1500万円以上になりました。
土地が騰れば、もっと増えていくでしょうけどね。
土地の相場に自分の持分を掛けて、取り壊し費用の10％位引けばすぐに計算できます。

都内はマンション用地が不足気味だから、300坪未満の中小規模のマンションだと
地権者住戸、地権者店舗は珍しくないよ。
地権者＝建て替え　というのは当てはまらないと思う。

住みたい人が多いし、マンションは高く売れるから、再開発も、
これからは増えるだろうね。
地主が相続を見越して土地を手放すついでに、借地人も手放したり、等価交換（持ち出しなし）。
借地権が60％〜80％も認められているんだから、これからはどんどん出てきて
王様部屋も増えるだろうな。

これも、そんな例、日暮里駅前再開発
土地所有者、建物所有者、借地人、借家人までいるんだから。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/001413.html

フリーペパーのマンション雑誌を見ていると、都内の中小規模はほんとうに
非分譲住戸とか地権者住戸、地権者店舗含む　という表示が総戸数のところに書いてありますね。

もうマンション用地が不足しているのと、大きな土地を開発すると周囲の地権者の存在なしには
マンション用地を確保するのは、困難なんだろうね。
資金の持ち出しなしに、等価交換で、住み慣れた土地に留まれれば
古い家を提供してマンションに入居したいという人も多いんでしょうね。
デベも、割安に地上げが出来るからいい方法なんだね。

私が購入した物件の場合は、優先分譲の前に地権者のための非分譲住戸が割り当てられてはいましたが
間取りは変わらないようです。たまたま知り合いが地権者です。

彼が言うには、通常の分譲と比べて、『コレいらない』という事が言えたそうです。
例えば床暖房や食洗機。それによって差額を精算したとか。プラスαは無いとの事。
物件によるんでしょうね。

友人の両親が戸建てを等価交換で売って、昨年から地権者住戸に住んでます。

部屋は普通ですがいろいろサービスで融通は利かせてもらったそうです、
部屋の面積も他とは違って、売却額に合わせて大きくしてもらったみたい
だから、普通の部屋とは間取りが異なるみたいです、
住戸の位置優先的に取得できたそうです。駐車場、駐輪場は抽選なしで優先的に割り当て。
王様部屋とまでは行かないでしょうが、他の部屋とは違いますね。

販売経費やデベの利益抜きで、一般分譲よりもかなり安いそうです。
但し仮住まい費用やら登録費用で、数百万円の持ち出しがあったそうです。

>>72
「売却額に合わせて大きくして貰った」って言うけどさ…
要はその戸建て住宅の評価額に合った部屋を選んだ…って事では？
地権者住戸以外は全部同じ区画面積って訳じゃないだろうし
単価（取得原価）が分譲と極端に違う訳でもない筈。
（そもそも仕様に差があるかどうかにもよるが）
等価交換や権利変換って、一般にいう「売却」とは全然違うよ？
資産価額だってたぶん売却の場合より高く評価されてる筈だし
解体費用も事務手数料も（個人負担としては）かかってない筈。

販売経費がかからない、ってのは当然だわな。
実際、地権者ってのは最終図面もパンフもＭＲもないうちに
まだ見ぬ住戸を「取得する」という事実だけが決まってしまうのだから。
それでも、オプションや間取り変更に対応できた、って点は
確かに優遇ポイントと言えるかも。

あと、地権者が先に位置決めをするのも仕組み上当然の事だよ。
合意形成が後回しでは建設事業そのものが前に進まないし
分譲対象住戸だって確定できない。
売れ残りの中から選ぶのが「地権者としてのマナー」だなどと
言う人がいるとすれば、この話をする価値もないんだけどね。

都内の地権者は、地主以外にもけっこう住居専用とか借地人が多い訳よ。
デベは、その土地を確保できないとマンション事業自体が成立しない弱みがあるんでしょ。
一方、地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がるんだから
以前と比べて、「相当なメリット」がないと売らなきゃならない理由は
全く何もないんだよ、これが地権者の強みだろうね。

唯一弱みがあるとすれば、マンション建設で日陰になるとか、ビル風が吹くことくらいかな。

古家から最新設備のマンションの最上階とか、東南の角部屋、土地相場以上の広い部屋
土地が広ければ部屋を複数交換して自宅用の部屋以外は、売却するとか
賃貸に回して家賃をもらうとか、メリットにはいろいろあるね。
固定資産税が以前より、膨大になるデメリットもあるけどね。

用地取得しないとマンション事業が成立しない「デベの弱み」と、
相当なメリットがないと売る必要のない「地権者の強み」の、利害が一致して
あちこちに、「王様部屋」が誕生するんだろうな。

売却額と既存の取得住戸の差額を、現金で精算するより、
専有面積を広くした方が有利なのは地権者が一番良く知っているから、
お金のある地権者には一般分譲とは間取りも違う、
特別仕様（王様部屋）ができちゃうんだろうな。

>>74
>>地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がる

専有使用権？？なんだそりゃ。
土地や建物に所有権があるか、借地権（微妙だが借家権も）が
あるから「権利者」なんだろ？

それに、建設後の地権者は「共有者」ではない。
建物区画についてはれっきとした所有権があるのであって
敷地が区分所有者による共有となる。
土地を手放し共同化に踏み切る事情には色々あるが
誰しも「売らなきゃならない理由」があるからやってるとは限らん。

さらに聞くが「相当なメリット」とは何ぞや？
保留床処分益を建設費に充てるだけでも十分メリットと言えるからこそ
現に多くの「地権者住戸」が世に存在している筈なんだが…。

>借地権（微妙だが借家権も）があるから「権利者」なんだろ？

>75

借地について知識がないようだね、ちゃんと区別しましょうね。
借家権　：アパートと同じ、土地も建物も大家（地主）のもの。
　　　　　相続税の課税対象にならない

借地権　：土地は地主のもの、建物は借地人の所有物
　　　　　相続税は、路線価×借地権割合で課税される財産権

つまり、貸宅地を所有する地主は　土地価格-借地権価格＝底地権にしか課税されない。

相当なメリットとは、借地権単独で売却するより遥かにいいということでは？
借地権でも旧法なら、何回でも事実上建て替えできるからね。
契約によっては、更新料も不用なのが大半だよ。

土地の売買相場とはあくまでも売買事例、自由取引だから相場の2倍でも
双方が合意すればいいんだと思うよ。デベもメリットがあれば買い上げるし、
なければ放置するけど、その土地の場所によっては、
マンション事業自体がが成立しないから、必死になるんだよ。
保留床とか建設費とか言うけど、理論通りに行かないのが不動産取引なんだよ。

バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

↑
＞バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

地上げには、そんなレアーなケースもあったらしいに訂正しときます、
誤解を受けるから。

バブルの頃、都心の神田あたりで小さな店を億単位で売って、郊外に豪邸を建てた借地人が
いたと、ドキュメンタリーで見たことがあるよ。

>76
たぶん74もそこまで知った上での発言ではないと思われ。

>>79
マンションは、区分所有法だから80％以上の賛成がないと建て替えは、
現行法ではできないでしょう。
つまり、25％の持分の不動産会社が反対なら不可能、賛成なら残りの住民（残り75％）のうち
74％が賛成すれば全体で80％になるので建て替えできます。

うちのマンションも、32％事務所で法人が持分を持っているので
この法人が反対なら建て替えは不可能です。

でも安心してください、賃貸は古くなると借り手がいなくなるので、できれば
建て替えたいと思うのが普通です、結果的に普通のマンションより低い割合の
住民の賛成で、建て替えは可能になります。
あなたの場合は、普通なら住民の80％必要ですが、74％の賛成でＯＫです。

80続き
但し建て替えがＯＫとなっても、資金の問題は別の話ですから、
全住民が応分の負担ができることが条件です。
容積率の膨大に余っているマンションなら大丈夫でしょうが、だいたいその頃は
年金生活者が多いので、現実には相当難しいでしょうね。
都内で建て替えができたのは50棟前後、住民の自己資金で建て替えたのは一桁だと思います。