非分譲住戸は王様部屋なのですか？

六本木ヒルズレジデンスの地権者用住居を見せてもらったこと
ありますが、イメージとはだいぶ異なりトミンハイムという
感じでした。森ビルが所有する賃貸用の部屋とはだいぶグレード
が異なります。

>>102
俺は再開発事例の話を振られたから応えたまでだよ。
「地権者が多い＝再開発」という発想が有りながら、90みたいな安っぽいゴシップしか
書いてないやつがいたから、その認識程度を正してやろうとしただけだ。
それっきりリアクションが無いって事は、おそらく冬休みの宿題でもやってるんだろう。

>>104
90は需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）
92=94=96は何を主張したかったのか俺には理解できんかった。
今一度論理立てて説明してはいかがだろうか（主張の結論とその根拠を明確にするってことね）。

>>105
>需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）

実際に90も「事実は別として」という観点で書いていたのかな。
だとしたらお笑い種にもならん。
需要と供給？　その理屈で言う「需要」と「供給」が、それぞれ何を指しているのか
俺にはよく解らないので、それこそ解説をお願いしたいところではある。

彼が「等価交換」と言ってるのは、正しくは「権利変換」と呼ばれるものだよ。
従前の土地・建物の価値を同日付で評価し、その後に設定される別の日付において
従前の権利状態から従後の状態に一斉に切り替えてしまう手続きだ。
もちろん変換バランスは文字通り「等価」であって、彼が言ってるようなあからさま且つ
利個的な調整が入り込む余地は無い。
なぜなら、地権者全てに関する評価額・変換前後の配置が第三者の審査を経て
最終的には行政的に可否を判断されるからだ。
さらには、権利者のなかに一人でも反対者がいる場合には、これら変換前後に関する
情報をオープンにして公平性を公に諮る手続きもとられる。
地権者の言い値で変換比が決まる様な事など、ほぼ物理的に有り得ないと言っていい。

90が言っているのは、従前の土地所有者に開発事業者が直接はたらきかけて
土地を買い取った上で進めるような建設事業の話だろう。
（仮にそうだとして、どこまで実態を知っているのか甚だ疑問ではあるが）
彼がしきりに「権利者が多い物件では〜」と言っているので、ホントに再開発の事を
解って書いてるんだろうな？と鎌を掛けてみたところ、例の市川の話が出てきたから
案の定、只の煽り目的だった事がバレてしまった訳だ。

>>106 長文乙。
都市開発法に基づく再開発では強制執行が可能だし、評価額に関して
個人の交渉力が入る余地が少ないという主張ですね。今度のはよく分かる。
ただ、90はただの民間業者による宅地開発をイメージしている気がするし
（少なくとも俺はそう受け取った）、95と同一人物なのかも分からんから、
90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。まいいけど。

106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は
無いそうだから、今後はそういう物件はヌキにするか、もしくは
その主張を踏まえた上で情報交換・意見交換よろしくな。

>>107
>90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。

90の後半部分に
「地権者に取られた分を他でカバーするため、デベは隠れた仕様低下を図る」
というのが主旨のくだりがある。
本人からの弁明が無い以上、俺はあくまで90=95としか解釈できなかったから
彼は再開発の話をしているのであり、それでいてこの様なくだりが出てくるのであれば
やはりその認識はおかしい、と思ったまで。

>106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は無いそうだから

そんな事は一言も言ってないさ。
再開発事業（自治体施行の話をしているのではない）において地権者が優遇されているのは
事実であり、彼らの置かれた境遇を羨む者の眼からすれば「不公平」が存在するのは
事実だとも言えるだろうな。
だが、その「優遇のされ方」について90はあまりにも理解が足らんのよ。
まぁ、荒らしや煽りを含め、理解度が低い故の「妬みレス」を排除した上での情報交換を
臨むというならばこちらも同意。
実際、90はその後引っ込んでしまったからこれで良しとも言える。冬休みも終わった。

>>100
よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？
２度の引っ越しや超青田買いも回避できると思うが。

用地買収の際にたんに買い取るか、地権者用の住戸を用意して交換するかだけど、
想像できるデベ側のメリットは
・地権者用住戸に何らかの優遇をすることにより、用地買収をスムースに進められる
・販売先が確保できて販売経費を多少なりとも削減できる
想像できる地権者側メリットは
・個別仕様のマンションに住める
　（多くは数パターンの簡単な間取り変更しかできないから、間取りフリーなら魅力的）
・住み慣れた土地にそのまま住める
・ある種のステータスを感じることができる？

他にもある、それは違ってるとか、見聞情報がある人は教えて。

つまりこの様な物件は一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。
どうもありがとうございました。

>>109

＞よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？

それも考えました。
デベの系列不動産仲介会社に依頼して、我家の条件に合う物件を探してもらいましたが、自宅周辺には残念ながらありませんでした。

我家は２世帯（我が家族と夫の父）で暮らしていて、夫にはリフォーム・ローンの残債があります。
義父は、この地に生まれ育ちましたので、他の地に転居する気にはなれないそうです。
近所には、親戚も多く代々の菩提寺もあります。

１１４です。

地権者が増床する場合は、一般契約者よりは安い価格で買えます。
販売価格より安い理由は、営業や販売経費が掛からないからです。（ＣＭやモデルルーム代や営業にかかわる費用）


よって、営業経費分のみ安くなります。

114さんの様に、従前と同条件の代替物件を探しても見つからなければ
仮に手厚い補償があったとしても満足のいく「交換」にはならないという事だ。
どんなに金銭を積まれても全く同じモノは手に入らないからな。

100を読む限り、114さんの場合はデベによる純粋な民間開発の様だけど
再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり
転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。
都市計画の一環として行われる建設事業に関与する、という点において
色々と制約に縛られると同時に、それをカバーするための助成的措置もある。
このあたりを正しく理解した上でなければ「非分譲住戸のある物件」の事も
正しく評価できないと思うね。

>>116さんへ

１４４です。

うちの場合は、デベ主導の等価交換で、自治体がかかわった再開発ではありません。
都心へのアクセス良好駅からの徒歩圏となりますと、すでに住居やビルが建っていますから、今後は等価交換が盛んになるかもしれません。

このスレを読んでいますと、地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。
入居してしまえば、地権者と一般入居者の権利は同じです。


＞再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり

物件によるでしょうが、その分、取得床が減少すると聞きました。
転居資金が用意できない家庭では、そのようにする場合もあるようです。
税金などについては、わかりません。

＞転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。

等価交換分の不動産取得税は発生しないようです。売却時まで繰り延べです。
増床分は、不動産取得税を支払います。
固定資産税は高くなるらしいと聞いています。

>>117
>地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。

偏見と言うより「無理解」と言った方がいいかも知れないね。
俺は不動産の仕事をしていて、こうした話には比較的身近に接しているから
ある程度の事は解るけれど、単純にマンション購入を検討している人から見れば
価格表の中にある「非分譲住戸」のオーナーは、抽選に参加する事もなければ
共通仕様に縛られる事もない、文字通りの「王様」にしか見えないんだろう。
致し方なし、と言うにはあまりにも情けない話だよな。
王様が住む部屋を造る費用は自分達が負担している、なんて
およそマトモな経済感覚を持っているとは思えない発言も幾度となく見受けられた。
無から有が生み出されるとでも思っているんだろうかね。

その土地に愛着のある人なわけだから、大事にしそうに思う。

>>111
>一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
>ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。

王様部屋の住人がマンション建設に同意していなければ、
そもそもあなたが「ちょっと気にな」るようなマンションは生まれなかったわけだ。

すでに十分「メリット」なんでは？

そもそも、スレ主の様な考え方をするってのが理解できない。
土地の持ち主が提供したらからマンション作る事ができたのでしょ？

＞王様部屋とか住民とうまくいくのでしょうか
とか何か考え方が卑屈に思えるのですが・・・

嫌ならそうゆう住戸がない所を選べばいいだけだし
自分で土地を取得して家でも建てれば？そしたら王様になれますよ？

その王様部屋（笑）に居住する者でございます。
色々な見解のある意見がありますね。
　さて、我が部屋ですが、確かに他分譲の部屋とは
全く作りが違います。建築段階より、建築士さんと
あーでもない。こーでもない。と約1年ほど掛けて
話し合い、ようやく間取り等が決まりまして、
要望の約7割程度が認めれれて着工となりました。
というのも建築物には色々と制約（規約）があり、
一戸建てと違い自由度が極端に少ないのです。
ですが、分譲住戸と比べてかなり自由に設計させて
いただきました。
　自由と申しましても、いずれ分譲貸しを視野に入れた設計を
しましたので、使い勝手の良い、動線を考慮した間取りです。
　私もよく耳にするのですが、2戸分を1戸にして、
やたらデカイ部屋を持つ方が、居られるようですが、
ナンセンスです。5年後、10年後どうするんでしょうか？
デカければ、不動産取得税も多く払わんとあかんし、
管理料もばかにならん、それにルーフバルコニーやら
庭なんかがあったりすれば月々幾らと金がかかる。
ほんまあほらしいで。
　建築士さんにその事を聞いてみたんですが、オーナーさんは
マンションが建つくらいでっかい土地にデカイ家を構えていたため、
デカイ間取りに執着し、皆のアドバイスを聞かず、とんでもない
間取りの部屋を作ってしまうそうです。
　私の母の知り合いにそういった方がいたのですが、本来、70平米と80平米
の2戸を1戸とし、150平米（6LDK)というとてつもない部屋を作ったのですが、
最初の7〜8年程は6人（夫婦と息子夫婦それに孫が2人）で住んでいたのですが、
息子夫婦と孫が出て行きまして、その後2人で150平米をリフォームして
3LDKとして住みつづけ、年老いてきた為、駅に近い物件に引越したかったのですが、
150平米というデカイ築15年の片田舎のマンションを購入するぶっ飛んだ方は現れず、
70を超えた老人が未だにそこに住む羽目になっているようです。
　もし、2戸にしていたら、息子夫婦もまだいたかもしれませんし、
70や80の大きさであれば、借りる方または購入する方も出てきたかも知れない
と悔やむに悔やまれないような事も起こっております。
　『人は立って半畳、寝て一畳半』といいます。大きさに固執しない方が良いのでは
と思います。