非分譲住戸は王様部屋なのですか？

>>128
＞それってシティータワー品川のこと？
違います。神奈川県のＧ・Ｂ・Ａです。
商売といってもショップではないので後々何か起きそうな・・・

>>143
ルーフバルコニーや専用庭が付いている部屋は利用料金がかかるところが
ほとんど。逆に無料の所があればそれは間違いなく少数派。

エレベーターという利用価値が非常に高くてその設置されている台数が重要と
なる設備が特定の人だけの為にある物件で何も思わない人は少ない。
それが自分にも予算が許せば購入できる部屋ならまだしも初めから非分譲ならば
余計にいい気分でいられる人は少ないだろう。

>>144
あのリンク先にも書かれているように1Fの住民でもエレベーターがある事に
よって資産価値の向上を受けられますが、専用エレベーターが付いていると
言って他の住民には何のメリットもありません。
ですから同じには語れません。

専用エレベーターを付けてもそれはその人が個人的に付けたものに近いですから
どちらかと言うと部屋にオプションを装備したようなものだと思います。
オプション品を使うからと言って標準装備されている通常のエレベーターの管理費を
払わずに済む訳がありません。


これ以上はスレ違いですので、これを最後にします。

部屋の話をしているので、エレベーターは無関係ではないけど
ちょっとスレ違いかも。

某大手デベの都心マンションの非分譲住戸に住んで半年が経ちます、
最初にデベから計画の話しがあったのは4年前設計に1年余り、建設に2年間それは永い日々でした。
取得した住戸は3部屋、1室は両親用、1室は賃貸用にしています。

部屋が、王様部屋かといわれると？
専有面積は、マンション内の最大のプレミアム住戸より更に10㎡大きく、
内装と設備はは同グレードの部屋と同じ、違いは壁紙と間取りをタダで変更したこと
廊下までつぶして、リビングにしたのでリビングは25帖弱、主寝室にはWICがダブル、
その他にもWICが1つあるので、合計3つのWICと更に2．5帖の納戸がありので、
一般分譲では有り得ない間取りかもしれません。
その他は、駐車場指定、自転車置き場を家族全員分確保して貰ったことくらい。
もちろん部屋が最大ですから、維持費と管理費も積立金も最高額です。

玄関は、等価交換面積の関係で共用廊下を減らしたのでマンションでは珍しく
4帖以上あり、フローリング部分に、布団を敷いて寝られるほど。
30㎡くらいのルーフバルコニーと、20㎡のバルコニーがあります。
両親の部屋も内装は一般と変わらずグレードなりですが、マンション内で唯一の
特別に作った和室があります。それとやはり、納戸とWICが2つ、ユニットバスは2ランク上、
水栓は全部ドイツ製といくらいでしょうか。

もう一つの賃貸用は、ごく普通の内装と設備です。

50坪の宅地を提供して、全部高層階南向きと角住戸110㎡、80㎡、75㎡の
3部屋と交換したことになります。
都心物件という例外的なものかもしれません。

＞仮住まいや引越の費用、その他諸経費が補償で賄えるケースが多い点にある。

そのような、お話もありましたが、その分床面積が削られるということで
結局何だかんだで1000万円くらいは持ち出ししました。
もっとも大きかったのは、仮住まい費用より建物にかかる諸費税ですか
一般分譲だと内税ですが、外税でした。

お年寄りなど、資金のない人は全部デベ持ちというのが多いのでしょう。

等価交換は、分譲価格でするものと思っていましたが、分譲価格にはデベの
利益も諸費用も含まれているので、原価で交換できました。
ここでは、その割合は控えますが思ったより相当安いものでした。

土地の取得が相続などであれば、売却益には相当の課税がされるので
等価交換は、税金の繰り延べとはいえかなり魅力あるものでした。
但し、地価が高い都会だけのようですが。

踏み切った理由はひとつ、調査したら50坪の宅地を売却しても100㎡のマンションが
買えるかどうかというところでした。
複数の部屋と交換すれば、将来は一方を賃貸に出して全部の部屋の税金や諸費用をまかなえます。

>>135さん
＞実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
＞設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

そうなんですかね、そろほど実例を知っているｈのでしょうか。

うちのマンションには、元地権者さんが数名いますがまず1階に店舗を持っています
これも自分で使用しようが又貸ししようが自由だと書いてあります。
それに部屋だけ所有している人も、「特定自転車置き場」と「特定駐車場」というのが
管理規約にあります。

使用料金は、我々と同じですが実質的に専用使用権ですね。
よく読むと、地権者は放棄しない限り将来も使用し続けることが出来るし、
マンション内で又貸しができるよに書いてあります。

>>153
店舗区画は、普通にその地権者が区分所有してるだけじゃないの？
あるいは数名での共有とか。
自己出店するか賃貸するか、それは所有者の自由。
・・・そもそも、「又貸し」という表現を貴方が使ってる根拠は何処に？
普通、又貸しというのは「所有者から借りている人が別の人に貸す行為」の事だから
貴方がそう称するには、その地権者達は店舗区画を誰かから借りている・・・
という事が前提になる筈。貴方のマンションの１階店舗の所有者は誰？
私は、普通に考えれば彼らが所有者なんだと思うけど。

特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？
専用使用部分ってのは、バルコニーやポーチなどがそうである様に、全ての住戸平等に
設けられている訳ではないし、誰がどの専有区画を持つかという時点で「差」が
生じているのが実態。その「差」は、例えば住戸の販売価格の差に表れる事もあるし
地権者だって、販売経費を除いた部分では自己負担によって住宅を取得して
いるのだから、優遇されている部分があるとすれば「取得する順番」だけ。
土地提供者、あるいは建築主なのだから、優先的に住戸の位置を選択できるのは
当然の事。その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
購入者として当然の事を彼らはする事ができない。元々対等ではないんだよ。

駐車場に関しても「又貸しできる」と書いておられるけれど、従前権利者も
使用料を支払っているのであれば、区分所有者に限定して使用権を貸すのは
むしろ合理的なやり方ではないのかな？

＞その代わり、モデルルームや詳細な仕様を確認してから買うという
＞購入者として当然の事を彼らはする事ができない。

まさにその通りでございました。
どんな外観かもわからない、外壁の色も、ましてや設備や仕様なんて・・・・
デベの口約束だけ？マンションのおおよそのグレードしかわからない。

極端なことを言えば、ファミリー中心の間取りになるのか、
投資用の1LDK〜2LDK中心になるのか、予定はあっても経済情勢で途中で計画変更になったりする。

単純に、基準階の基準位置の何㎡の価値と等価交換する・・・・という、危うい契約なんですよね。

すでにいろいろなご意見が出ておりますが、私の経験上からも
「元地主が多数の議決権」をもっているマンションは絶対ダメ　です。
最初に中古で買ったマンションがそうでした。議決権をたくさん守っていますから永年理事長です。
賃貸用の部屋をいくつももっており、自分はマンション全体の「大家」だと思っているようでした。
当時私たちは若かったのであまり気になりませんでしたが、総会では理事長の独断傾向に対して、
批判が相次ぎ、実に剣呑なものでした。
　現在のマンションに移ったとき、同地域で２，３の比較検討をしましたが、非分譲のない
マンションは１つだけでしたので迷わずそこにいたしました。
　その後、当時検討していた地主付きマンションの方たちともつきあう機会がありますが
マンションに対する不満のトップは地主の大家然とした振るまいです。修繕などでも
不明瞭な部分がでたりします。
　都心でマンションが建つほどの土地を持っていた地主は、税金を払う現金こそなかったのかも
しれませんが、かつて広々した戸建てに住んでいたときのプライドは大変なものです。
そのマンションの一部屋をローンを組んで買った人など「店子」と思ってしまうのも仕方ないでしょう。


苦労してマイホームを手に入れたのに「店子」のように見下されてはたまったものではありません。
「非分譲付き」は絶対パスで正解です。

>>154
特定駐輪場や特定駐車場に関しては、純粋に「地権者優遇」の事例だと思う。
実質的に専用使用権だ・・・ってのもその通りでしょう。
でも、それって何か問題でもあるのかな？

確かに問題ないと思う。地権者は計画以前からそのマンションに関わっているのだから
駐車場二台も、特殊間取りも思いのままです。理事長として隣家と交渉するときも
長いつきあいですから、なぁなぁあるいは逆にすごく仲が悪かったり。
とにかく特別な存在となるのです。管理会社もまっさきに連絡して、意見を伺います。

居住者はまったく対等な立場であるはずなのに、特別な一家がいることは不快なことです。
それほど近所づきあいをする気がないから関係ないと思われる方もいるかもしれませんが
つきあわなければこそ、有形無形の特別待遇が気に触りますよ。


以前住んでいた地主つきマンション、もとは代々所有していたお屋敷ですから
町内会でも顔なんでしょうね。
近所の店や医院で住所をいえば「○○マンション？あぁ●●さんのマンションね」といわれ、
お祭りに子供を連れて行けば、町内会テントに地主がいて「あの子はうちのマンションの子」
なんてしゃべってたそうです。

国勢調査があったときのこと、町内のおっさんが調査員だったけど、ポストに入っていた用紙に
「お留守なのでポストに入れます。お留守がちでしたら提出は●●さんが預かってくださるので
そちらへ出してください」とメモが入っていました。


即刻苦情受け付けセンターに連絡しましたよ。

小さな不快が積もってやがて大きなストレスになります。
最初から特別扱いの人がいるところに住む必要はありません

>元の土地の評価額と、マンションになってからの評価額を比べることが一番大事だ。

マンションの評価が、もっとも低いんですね。
土地には、売買相場、税務関係では、路線価、固定資産評価額と三種類
マンションは、税法上は固定資産の評価額しかありません。

>>158が言ってる「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。
権利の評価額が増えれば当然それだけ維持費がかかるのだから、権利者として
そこに住み続けるのであれば良いこと尽くしという訳でもない。
そもそも、立て替えの動機のひとつは「所有者の維持費軽減」でもあるんだし。

権利者として等価交換（権利変換）あるいは優先分譲を受けて、実際の
市場相場で売却した時の価格と、いわゆる権利床価額（原価）との差額をもって
「得をした」と考えるのであれば、仕様はさておき少しでも広い部屋を取るのが正解。
ただし、仕様を下げれば当然「売却」にもマイナス影響があるから、そう単純でもない。
ちなみに、市街地再開発なんかの場合だと、従前権利と比較して極端に大きな
部屋は取れないというルールが設けられる場合がある。
事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

＞「評価額」ってのは、意味的には「売却価格」というべきだな。

等価交換＝相続で取得した土地＝資金がない
貧困な・・短絡的な発想が、可笑しい。

地権者は、都心部の土地を持っているくらいだから、平均的な庶民よりお金持ちと考えるのが妥当。

評価額＝相続資産の評価額　に決まっている。

単純売却したら、3000万円控除は別にしても土地の取得価格（物価も違うのでほとんど0）と
売却額の差額に課税されます。
短期譲渡なら、税率もかなり高い。

＞事業費には殆どの場合税金が投入される訳だし、開発メリットを権利者だけで
＞食い尽くす様な事があってはならないから、当然っちゃ当然。

これは、どこの田舎の話しでしょう。
東京都内、都心部ならデベロッパー（民間）が、開発するのは普通でしょう。
六本木ヒルズもそうだったと思う。

東京に限らず、都市部なら駅前以外は民間の開発。
マンションは、郊外や田舎的な住まいでない、都市生活なんだよね
郊外や田舎のマンションは、建物以外に価値がないでしょう。