芦屋市、西宮市でのお勧めの地区は何所ですか？

戦前の大都市近郊の住宅街（分譲地）や市街地は、主に駅を起点にせいぜい1～2km圏内で開発され発展した。

そりゃそうだよな。

駅から3～4kmも離れた山林や丘陵地や田畑に人口数万人規模の巨大規模の住宅街が開発されるようになったのは、（旧）住造法などの法律関係が整備され、マイカーが爆発的に普及しバス便も発展した昭和40年代以降からだ。

逆に言えば、駅から3～4kmも離れれば、そこは今までは生活不便で住みにくいエリアだったので、開発されていない土地は「平均的な面積を備えた大都市近郊の衛星都市」にはゴロゴロあった。

ところが芦屋は極端に面積が小さく南北に細長い上に北部は急稜な六甲の斜面が迫っている為、駅から3～4km離れたエリアが大規模住宅街として成立する時代に入っても、巨大規模の住宅街を複数開発可能な土地が全くなかった。

これが、芦屋が他の都市と違い、爆発的に人口の増加が起こらなかった理由。

何も芦屋の市街地が多の都市より戦前から、開発が進んでいたわけでも完成していたわけでもない。

実際は芦屋ほど戦後猛烈に開発された都市は無いぐらい開発されたが（街並みは様変わりして、現在では多くの
街区で戦前とは街並みがまるで異なる）、この点に気付いていないと「芦屋は他の地域と違って、戦前から開発が熟成していた。人口の増加が少ないのがその証拠」などというマヌケな勘違いをするオツムの不自由な情弱君が出てくる。

人が住める地域には、限界近くまで土地利用・宅地利用が進んでいるのが現在の芦屋。

だからDID人口密度が高い。芦屋のDID＝芦屋の市街化区域面積

これは芦屋市民が思っている以上に、マンションが乱立している事が大きな原因を占めるだろう。

>>704

＞芦屋市は人口密集地にだけ限定し、

アタマ大丈夫ですか？　DIDってのは1k㎡当たり4,000人以上住んでいるエリアは全て含まれる。
芦屋の場合、市街化調整区域の奥池や奥池南を除くとほぼ全域がDIDに指定されている。
芦屋市民の人口の97%以上はDIDに住んでいる。
だから芦屋の住宅事情や開発事情、過密状態を、DID人口密度で推し量るのは当たり前の事。
人が住めない地形が市域面積の半分以上を占める芦屋ほど、単純人口密度を用いる事が無意味な都市は無いよな。

＞どうやら>>699に書かれてる資料自体が改ざんされてますね、

またいい加減なインチキをのたまうｗ あまりホラはふかないほうがいいｗ

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E9%9B%86%E4%B8%AD%E5%9...

全て正式なデータで、DID人口密度は

札幌市　7,966
横浜市　10,036
さいたま市 9,345
川崎市　9,974
京都市　9,903
大阪市　11,857
福岡市　8,936
東大阪市 10,355
堺市 7,558
尼崎市　9,295
西宮市　10,849
神戸市 9,536

政令指定都市（平均）　8,089

DIDってのは勝手に決められるものじゃないからね。
ある市では人が住んでいない地域でもDIDに含まれ、別の市では含まれないなどといういい加減な指標ではない。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E9%9B%86%E4%B8%AD%E5%9...
のDID人口比率を見れば一目瞭然だが、田舎や地方とは異なり大都市の都心から20km以内のの都市では住民の総人口の90～100%はDIDに住んでいる。

つまりDIDに住んでいない住民なんて殆どいないから、DID人口密度で比較するのが都市の発展や過密や開発具合をはかるには最適なんだよ。

芦屋市民の98%は、芦屋市の総面積の半分以下に過ぎない7.65k㎡に住んでいて、その部分の人口密度（H17年で11173だが、現在の人口で概算すると12000）が大阪市や神戸市を上回って東京都区部（13,663人）に次ぐ全国屈指の過密具合であるということ。

平成17年度の国勢調査データでは、おそらく

陽光町・海陽町・南浜町・涼風町の南芦屋浜（1.265k㎡）が

DID面積、DID人口に含まれてないんだろ。

次回（平成22年度）からは確実に含まれる。

そうなれば芦屋市のDID面積は8.9k㎡程度になるはず。

まぁそれでも、DID人口密度は（H22年の推定DID人口を93000人とすると、
DID人口密度は10,500）そんなに大きくは下がらず、かなり高い事は変わらんがね。

君らは何を意地になっているんだ。

バブル後は、かなり評価が変わってきたのではないでしょうか？
阪急北といっても朝日ヶ丘や苦楽園のマンションなんて不便極まりないし、実際値段も安くなりました。特に震災後は利便性が重視され、阪急沿線よりもＪＲ沿線の方が人気があるように思います。未だに山手に満足しているのは古い価値観にとらわれている人か新参者だけではないですか？

阪急沿線＞ＪＲ沿線＞阪神沿線

山手＞平地＞海側

平地から北に行けば行くほど（山の斜面）ほど偉い

という何の根拠も無い胡散臭い下品なトンデモ価値観を多くの人間に刷り込んで洗脳し、差別意識が強い土地柄をつくったのは、阪急の偉業です。

オバハンとかでも露骨に南側を見下したり、阪神沿線をその住民ごと貶したりするのがゴロゴロいる。

もともとは素直な良い人でも、様々な理由で神戸や阪神間の阪急沿線に移り住むと、
僅か5～10年ほどで、地域カーストや地域差別意識（校区、沿線、山側海側etc）
の価値観にどっぷり浸って、元々の人柄とは変わり果てて鼻持ちならない人間に
なってしまう傾向が強いですね。

>>707
もう何度貼り付けても一緒、東京は抜けてるし阪神間と比較対象される北摂も全く無いし、
都合により改ざんされた書き込み。
そのDID人口密度とやらで阪神間に並んでる尼崎西宮芦屋を比較すると、
尼崎が最も環境が良くて芦屋が最も低くなるのだか、実状とは全く正反対。
北部には田畑が残り中南部は工場と商業地だらけで埋立地には住めぼしい宅街が無い尼崎と、
工場が無く商業地も少なく田畑も空地もほとんど無い住宅に特化した芦屋。
街並みを見ても芦屋の方が緑は多く家の間隔も広く採光も確保されている住宅が多い。
そんな資料よりも床面積とか容積率で比較した方が現実的。

＞【平均床面積】
＞平均床面積は,それぞれ持家が114㎡／戸，借家が63㎡／戸で,阪神間で最も大きく(図23)，
＞戸建持家は｢100㎡／戸以上｣が77％，分譲マンションは「75㎡／戸以上」が72％を占めていますが，
＞賃貸マンションは「75㎡／戸未満」が67％と差がみられます（図24）
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/handbook/kensetu/image/jyutaku_mp_h20_...

世帯あたり床面積、と都市（人口集中地区）の過密や発展度はなんの関係もない。

真正のバカか？

世帯あたり（1人あたり）床面積や都市居住型誘導居住面積水準というのは、居住スペースの
ゆとりや水準の達成度合いを推し量る指標で、都市や市街化区域の過密度や発展や乱開発、
住環境を推し量る指標であるDID人口密度とはなんの関係もない。

例えば、できるだけ土地を高度利用するべく容積率の大きい地域の割合を増やせば（実際、芦屋はそうしているし
大阪から20km圏にある衛星都市の中では、容積率の高いエリアが、市街化区域全体に対して占める割合が多い）、
都市の過密度やDID人口密度のわりに、1人あたり居住スペースはそれほど狭くない都市になる。

しかし、DID面積（≒市街化区域面積）に対して人や車が多い事（DID人口密度が高い）は確固たる事実で、都市の過密度が高い（開発が過度である）という現実は、いくら容積率を高くしても変わらない。

だからＤＩＤがどうした？
工場だらけで住居地区が少なくＤＩＤが低い尼崎の方が芦屋よりも環境が良いとでも？

阪急線路以南の芦屋だと人口密度はもっと凄いことになる。
芦屋のDIDには阪急以北の住宅地がかなり含まれてるから、DID人口密度程度は大阪市と
同程度におさまってるけど、阪急以北と人工島（潮芦屋）を含まな部分の人口密度は、
完全に大阪市を超えて東京23区内クラス。

イメージはともかく、事実として芦屋という町は人口密度が高い、人が多い事でしょう。

あと、

・震災後に建てられた住戸数がH22年現在で市の全体住戸数の50%を超えてる（その多くは分譲マンション）

・世帯の70%が集合住宅に住んでおり、その集合住宅の大半は60年代以降に建てられたもの

・前後は一貫して人口は増加しているが、その間も一貫して転出率が高い

・通常の衛星都市に見られる駅から数km離れたエリアでの60年代以降の巨大規模の住宅開発が行えなかったのに、世帯数が戦前の5倍に増えている

という傾向なので、古くからの住民が少なく戦後流入した住民が市民の大半を占め、現在も流入が激しく住民の入れ替わりが激しい町と言える。

尼厨ひっこめよ

まともな判断力がある人なら、僅か9万人台程度の弱小郊外都市なのに、やたら店が多く
駅の乗降客が多い理由は、市街地＆住宅街（≒DID）の人口密度が高いからという事が
容易に理解できるでしょう。

荒らし君の各種詐欺データーをこの辺ね補正しますね、

　　　　　　　 尼崎市　　 西宮市　　 芦屋市
中低層地区　　 ３３,５％　 ６２,０％　 ７３,４％　　
工業系地区　　 ３５,９％　 １４,９％　 ０％
持家率　　　　 ４８,２％　 ５２,７％　 ６０,１％
持家平均床面積 ９２㎡　　 １０５㎡　　 １１４㎡
分譲ﾏﾝｼｮﾝ坪単価 １４０　　 １４８　　 １８７

芦屋市
住居理由、就職や転勤２３,３%
定住志向、住み続ける５０,０%､未定３７,９%､転居する１１,１
（転居先、決まってない５２%､芦屋市内４７%､その他１７%､神戸市１３%）
住宅タイプ、戸建持家38,3%､分譲マンション36,8％､賃貸マンション8,4%
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/handbook/kensetu/image/jyutaku_mp_h20_...

>>727
DID値も一つの目安にはなるが最大の欠点は工業商業地まで含む事。
そして尼崎の表面的な工業地は３６%でも実質は住宅地内にも町工場が相当数入り込み半分近くは
住宅外用地だし、全国的に見ても大都市や大都市近郊は其れなりの工業地が存在する。
それに対し大都市近郊で工業用地が存在しない都市は芦屋市意外には日本に存在しない。
また芦屋市にはやたら店が多いって？？？
駅前や幹線道路沿いにはそれなりに有るが個人商店数は大都市近郊としては最も少ない部類だ。

>>727＞やたら店が多く　　　←また荒らし君のデマｗ

タウンページ店舗数検索結果
　　　　尼崎市　　芦屋市　　

人口462,718人　93,477人
　
パチンコ　　３４　　　０
スナック　４０２　　２５
居酒屋　　３７４　　１９
焼肉店　　１０１　　１０
ラーメン　　５９　　１０
喫茶店　　２７７　　３５
すし店　　　２８　　３０
回転すし　　１６　　　０
レストラン　５９　　４０
肉　店　　　７４　　　５
魚　店　　　３７　　　６
青果店　　　４５　　１０
洋菓子　　　５１　　２６
パン店　　　５８　　　８
自動車整備２０３　　１１
自動車販売１４２　　　８
中古車　　１１５　　　６
婦人服　　　９６　　３４
電気店　　　３４　　　４
スーパー　　８８　　１１
コンビニ１　３９　　２２
不動産　　６０２　１６４
銀　行　　　４９　　１０
消費者金融　２２　　　１

タウンページ店舗数検索結果
　　　　
尼崎市　　西宮市　　芦屋市　　

人口　462,718人　481,211人　93,477人
　
パチンコ　 　３４　　　１９　　　０
スナック　４０２　　１７５　　２５
カラオケ　１２２　　　５７　　　５
居酒屋　　 ３７４　　２２７　　１９
焼肉店　　 １０１　　　７４　　１０
ラーメン　　５９　　　４７　　１０
喫茶店　　２７７　　１７２　　３５
すし店　　 　２８　　　８０　　３０
回転すし　　１６　　　　８　　　０
レストラン　５９　　　９９　　４０
肉　店　　 　７４　　　４３　　　５
魚　店　　　 ３７　　　２３　　　６
青果店　　　 ４５　　　２６　　１０
洋菓子　　 　５１　　　９０　　２６
パン店　　 　５８　　　５５　　　８
車販売　　１４２　　１０６　　　８
中古車　　１１５　　　９１　　　６
婦人服　　　 ９６　　　９３　　３４
電気店　　　 ３４　　　３４　　　４
スーパー　　 ８８　　　５８　　１１
コンビニ　１３９　　１１６　　２２
不動産　　６０２　　５９６　１６４
銀　行　　　 ４９　　　３９　　１０
サラ金　　　 ２７　　　　７　　　２

みんなよっぽど暇なのね。

芦屋市の全半壊率は57％で震災において阪神間＆神戸の市町村別でダントツでトップの被害を出しました。

57%の家屋が壊れて住めなくなったのですから、売却や建替等で住民の大きな入れ替わりがあったのは、街並みの激変同様に言うまでもありません。

芦屋市、西宮市でのお勧めの地区は何所ですか？

→　芦屋市、西宮市でお勤めは区役所ですか？　に見えてしようがないんだが、

H17年度国勢

阪急以北と人口島（南芦屋浜）を含まない芦屋市のメイン街区の人口　64,301人

一般世帯数（世帯人員６人以上含む） 27,222 世帯
世帯人員１人 7,601 世帯
世帯人員２人 8,808 世帯
世帯人員３人 5,547 世帯
世帯人員４人 4,130 世帯
世帯人員５人 946 世帯
一般世帯人員 64,301 人

阪急以北と人口島（南芦屋浜）を含まない芦屋市のメイン街区の面積　約5.24k㎡

つまり芦屋市の主要部の人口密度は12,000人/k㎡を超えている

大都市圏都心から約20kmも離れている郊外衛星住宅都市としては「ありえないレベル」のとんでもない過密人口地帯であるという事がよくわかる。

>>734
また荒し君は妄想の世界へｗ
貴方の書いてるのは全く逆。
芦屋に限らず全国的に大都市圏では時代と共に細分化が進んだことは周知の事実。
芦屋は今でも平均床面積は大きいが震災前は今以上に他を圧倒してたのは周知の事実

>>737
情弱乙。日本の持ち家の新設住宅の平均床面積は、ここ40年一貫して劇的に上昇しています。
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/h14/H14/html/E1022211.html

これ、地方だけでなく、横浜でも東京でも大阪圏でも阪神間でもどこでも同じだからねｗ

尼崎市

土地の使用目的％
田畑３　住宅地３６工業用地２０　雑種地資材置場等８　道路河川学校公園等３３
住宅数　1993年207930戸2003年227690戸　　世帯数2004 年195,603戸
新築平均床面積　1993年　持家137㎡　賃貸59㎡　　　2003年　持家124㎡賃貸41㎡

また荒し君の妄想書き込みが続きますが、
住宅に特化した芦屋市と工場の多い尼崎等の大都市圏都市を比較するのは無意味だ。

＞これ、地方だけでなく、横浜でも東京でも大阪圏でも阪神間でもどこでも同じだからねｗ
地方等のマンション需要の少ない地区では平均床面積も増えつつあるが、
大都市またはその近郊でマンション需要の高い地区の床面積は減りつつあるのは常識。

>>739
近所をよく知る人、とか書いてるが現状を把握してるとは到底考えられなし、
その選択肢で合格する住宅地なんて大阪圏で１％未満だろｗ

>>738
大阪で最もオフィス床面積が多い梅田界隈まで芦屋から電車で15分、
戦前企業の多い本町も地下鉄＋5分。
神戸で最もオフィス床面積が多い三宮までも芦屋から電車で10分。
便利性とは距離ではなく時間なのは常識だ。
大阪市内に住んでいても芦屋より不便な地域は存在する。

>>741尼崎の空き家率は１６％以上あると思うが

>>744
確かにこの資料の7年前の方が現在の尼崎よりはましだと思う、現在なら20%ても不思議ではない。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

>>746また１２年前の事件かｗ

ほんまに暇やねんな。　することないんか。

>>741尼崎は都心に近いのにマンション需要が少なく平均床面積も減り続けてる例外地区

また、無知なバカがインチキ撒き散らしてるなｗ

芦屋市が震災で全半壊率トップだったのは周知の事実だが、その壊れた建物は「戦前の大きなお屋敷」などは倒壊棟数の2%にも満たず（地震前時点で、既に殆どが相続・分割されている）、全半壊家屋の98%以上は、戦後の昭和30年代以降に建てられた在来・鉄骨の家屋・木造アパート・軽量鉄骨アパートなど。

そして日本人が一般的に都市近郊でマイホームを持つようになったのは戦後の成長期（戦前は借地持家を含めると、借家比率は90%）に入ってからだが、昭和30~40年代に建てられた家屋の床面積は、現在の平均値より圧倒的に小さい（戸建で90㎡、集合住宅で50㎡程度）。

ゆえにこの時代に建てられた建物の多くが倒壊し、現代の水準となる新しい家屋に建て替えられた比率が他の都市より際立って高い地域（芦屋市）は、明確に平均床面積が大きくなるのは当たり前の話。

戦後の大都市近郊衛星都市で、平均土地面積が低下しているのは当たり前だが、世帯あたりの床面積は逆に増大している。

現在においては、新設住宅における注文住宅、分譲住宅、分譲集合住宅のそれぞれの居住面積水準は、同一都市圏で都心からの距離が近い地域においては、数㎡も違わない（単純平均値ではなく、より実情に近い中央値）。

震災の時に住民が多く入れ替わったのは、事実ですね。
トラウマになり、もうここには住みたくないと出られた方々は多数いらっしゃいました。

特に木造家屋は70%が全半壊したので、住民の入れ替わりが激しいです。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

やはり神戸から西宮、芦屋は、震災の時にかなり住民がごっそり入れ替わりましたよ。
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/quake/kenchiku/kench002.html
特に芦屋は戸建が7割以上全半壊となったので（マンションはもともと高度成長期以降の
転入者が殆ど）、現在は古くから住んでいる住民の割合は本当に少なくなりました。

>>750
震災をネタに根拠も無いデマを流すのは人間としても最低です。、
またその資料には被害状況が書かれていても入れ替わりは何処にも書かれてない、そして土地売却には無縁の方で知識も未熟な方なのでしょう。
震災で全快した多くの建物は築年数が旧く購入時の土地代も安い家が多く、売時に掛かる税金は購入時との差額に掛かるし諸費用も含めると大損です。
また突然家が潰れた訳だから余分な出費も極力控えるには心情で、その土地にまた家を建てる人が多いのは推測されるし現実にもそれが最も多かったのは下記の人口増減率でも明白です。

平成　芦屋人口　増減率
６年86630人
7年75032人△13,4％　　阪神淡路大震災
8年74562人△0,6%
9年74922人＋0,5%
10年76212人＋1,7%　南浜埋立地の完成、震災復興住宅入居開始。
11年77775人＋2,1%　多くの震災復興区画整備地で戸建て建設が始まる。
12年83834人＋7,8%　震災復興区画整備地の戸建完成がピークを迎える。
13年85378人＋1,8%　この頃より市内各所のマンション完成が相次ぐ。
14年87790人＋2.7%　震災前の人口にまで回復
↓
22年93259人＋5,9%

746はマンションの事は関係ない記事をのせてますので削除していだだくようにおねがいします。

753
マンションの事は関係ない記事をのせてますので削除していだだくようにおねがいします。

僕は兵庫県でマンションをさがしてます。会社を経営してるのですが経営を縮小して

秘書の奈良の女性と同棲してます。今は大阪の会社兼住居マンションに妻と別れてすんでるのですが

いずれか再婚して環境の良い神戸に住みたいです。良い物件があれば教えてください。

お願いします。

>>757
都合の良い所だけ抜粋してもダメ、
転居した人で最も多かったのは家が倒壊した人たちだが、
持ち家者の多くの人は住民票を芦屋に残し建て直し戻ってきた。
ただ賃貸で芦屋に在住してた人たちは転居後もそこで定住してしまった人も多い。
また一般的な転居数が明記されてる資料には追跡調査がまったくされてないが、
アンケート調査では、一時的に転居するがまた芦屋に戻る、芦屋市内での転居、
が最も多く全体の６割以上を占め未定も含めれば８割に達す。

甲子園口駅の山幹北側がよいと思います。

閑静な住宅街でありながら
大阪まで１３分、三ノ宮も２０分ぐらい通勤できます。
ＪＲなので新大阪もすぐです。

大阪駅再開発ビルが開業したらさらに良くなるし、
いまでも西宮ガーデンズにすぐに行ける利便性は抜群かと。

落ち着いて暮せて、学校区もよく、利便性もよい。
物件価格は高いけどそれだけの価値はある地域です。
お金持ちばかりではにので、サラリーマンも住めます。。。

>>756>>757
その資料は東灘区の甲南商店街限定と、単純数を拾っただけの欠陥論文だねｗ
まず欠陥論文の根拠だが、震災で一時的に市外に引越しして戻った人や
市内での引越し者の数字が全くカウントされてない。


下記は表３から抜粋した震災後3年が経過した時点での住民基本台帳と国政調査との人口差で、
カッコ内はもっとも被害が大きかった地区。
1995年芦屋市　Ａ住基93.2(82.9)　 Ｂ国調87.7(40.6)　 Ａ―Ｂ5.5(42.4)
http://kgur.kwansei.ac.jp/dspace/bitstream/10236/2567/1/20090622-3-25....

震災から５年近くは家を失った人たちが同市内の賃貸を求め価格が急騰し分譲も競争率が高かった
時なので他地区からの流入はほとんど無かったが、３年経過した時点で市内全域で住基93.％
最も被害が大きかった地区でも住基が82.％。
被害の大きかった地区は国調と２倍近くも差が出たが３年も経過したのに住基を移さなかった人の
多くは戻る意思が強い人と推測される。
但し被害の大きかった地区は区画整理が長期化したため戻るのを諦めた人も少なくないのは事実だが、
市から等価交換の市内代替地を提供された人も少なくはない。

神戸市民でも震災を経験していない人が36％（殆ど被害がなかった北区や西部や西区も入れてこの数字）に達するとのことで、震災後に住民が大幅に入れ替わったのだなぁと感じます。

>>764 また単純数だけかｗ
市内での引越しや一時的に市外に出て戻ってきた人も計算しろ

>>764その資料見つけたが内訳は下記通りｗ

震災後に転入した人（出戻りは含まず）26％
震災後に生まれた人10%

合計36%

>>768
＞震災後に生まれた子供の大部分は、新たに転入してきた子育

大部分とは大げさすぎて馬鹿らしくて呆れていまう。
確かに震災後5年以降に本格的にマンションが建ちだした頃から芦屋市の平均年齢が下がったのは事実だが、
子供の伸び率なら芦屋よりも西宮が深刻で芦屋は震災前より子供数が一割強程度だけ増えただけ。

なぜ西宮は投票しないのか～多い転入者・４年で1/4が入れ替わる西宮http://xdl.jp/policy/policy2007/policy200702.html

あのね～　震災がなくても10～15年スパンで市民の1/3が入れ替わるのが阪神間なのよ。

それが震災という過半数の戸建が倒壊する大インパクトがあって、それから15年も経過しているんだから
半数程度の住民の入れ替わりがあるのは当たり前だろｗ

客観的事実

・芦屋市の世帯数は戦前の5倍に増加している

・芦屋市の全世帯の7割は集合住宅である

・集合住宅の99%以上はここ40年で建てられたものであり相当数は震災後のマンションである

・震災で戸建の全半壊率は7割を超え、集合住宅も含めた全体でも全半壊率は5割を超えている

・芦屋市の転出率は戦後一貫して高く常に5%以上であり、震災以前から市民の三分の一が十数年で入れ替わる

これらをどう脳内変換統合したら「芦屋は昔から住んでいる家が多い地域」になるんだｗ

>>773←粘着荒らし君は偽情報

>No.696 by 匿名さん 2010-01-24 01:32
>　　　　　吹田市　　　豊中市　　　芦屋市　　　
>昭和15年　63,181　　45,013人　39,138人
>昭和25年　66,094　　86,203人　42,951人
>昭和35年 120,203　 199,065人　57,050人
>現在　　 348,170　 389,534人　93,631人

>>773

たしか数年前にテレビで芦屋の共同住宅率が５０％を超えたとかやってたけど、

いつの間に７０％にも？

>>772
＞あのね～　震災がなくても10～15年スパンで市民の1/3が入れ替わるのが阪神間なのよ

あのね～芦屋市と西宮市の入れ替わりが多いのは転勤族に因るところが多いんだよ、
その多くは賃貸マンションや社宅に住み３~５年程度で多くが入れ替わる。

阪神間需要（不動産の担保価値）は、転入需要で成り立っている。
不動産屋が異常に多いのはその為（イメージ商法に釣られるバカをだまして一攫千金を狙う業者が集まってくるシマ）。

地縁、血縁による身内需要で成り立っているわけではない。

この地域が、住民の入れ替わりがきわめて激しいから仲介業者にとって旨味があるというのは、不動産業者の間では常識中の常識。

>>775
典型的な情弱おバカさんへ
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/toukeiChiri.do?method=init
2005年の統計GISデータ（国勢）
芦屋市
一戸建て　　　　　　　　　　　11216世帯（30.5%）
集合住宅（長屋建・共同住宅）　25422世帯（69.5%）

実際は、ここ5年でさらにマンションが激増しているので、集合住宅世帯の比率は70%なんてもんじゃない

芦屋市は戦前のDID及び可住地についてはその面積に対して限界近くまで戦後に開発され世帯数が増加したが、
昭和40年代以降に旧住造法の認可を得て各都市で幾つも開発された100～数100ヘクタール級の住宅開発を
行えなかったので（市域の極端な狭さ及び開発に適した緩やかな地勢の大規模山林が存在しなかった為）、
DID自体が拡大しなかったというのが、他の地域のような60～70年代の爆発的人口増加が起こらなかった要因。
戦前の芦屋の市街地・住宅街の風景や街並みは様変わりし、もはや当時の原型を留めていない（所々に面影を
残す建物が残っている程度で、街並み自体は別物）というのは、誰もが知っている事実。

そもそも「奥池や埋立地を除外すると、戦前から人口は云々」といった表現も全くもって意味不明。
通常の大都市近郊の都市は、奥池や芦屋の埋立地とは比較にならない規模の可住地拡大が見られて、
それに伴う人口増加が、全体の人口増加の大部分を占めているんだから、他の都市の人口増加と
比較するにあたって「奥池や埋立地を除くと云々」といった前提をする事がそもそもアホ丸出しｗ

現実として、芦屋の世帯数は戦前（昭和15年で7890世帯）から5倍（現在4万世帯超）に増えているし、
人口も2.4倍（140%増加）に増えている。

http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/jinnkou.xls
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/heisei22nen-jinko...

昭和15年　7890世帯
平成22年　40166世帯（400%増加、世帯数5倍）

昭和15年　7890世帯
平成22年　40166世帯（400%増加、世帯数5倍）

昭和15年　7890世帯
平成22年　40166世帯（400%増加、世帯数5倍）

昭和15年　7890世帯
平成22年　40166世帯（400%増加、世帯数5倍）

昭和15年　7890世帯
平成22年　40166世帯（400%増加、世帯数5倍）

戦前の大都市近郊の住宅街（分譲地）や市街地は、主に駅を起点にせいぜい1～2km圏内で開発され発展した。

そりゃそうだよな。

駅から3～4kmも離れた山林や丘陵地や田畑に人口数万人規模の巨大規模の住宅街が開発されるようになったのは、（旧）住造法などの法律関係が整備され、マイカーが爆発的に普及しバス便も発展した昭和40年代以降からだ。

逆に言えば、駅から3～4kmも離れれば、そこは今までは生活不便で住みにくいエリアだったので、開発されていない土地は「平均的な面積を備えた大都市近郊の衛星都市」にはゴロゴロあった。

ところが芦屋は極端に面積が小さく南北に細長い上に北部は急稜な六甲の斜面が迫っている為、駅から3～4km離れたエリアが大規模住宅街として成立する時代に入っても、巨大規模の住宅街を複数開発可能な土地が全くなかった。

これが、芦屋が他の都市と違い、爆発的に人口の増加が起こらなかった理由。

何も芦屋の市街地が多の都市より戦前から、開発が進んでいたわけでも完成していたわけでもない。

実際は芦屋ほど戦後猛烈に開発された都市は無いぐらい開発されたが（街並みは様変わりして、現在では多くの
街区で戦前とは街並みがまるで異なる）、この点に気付いていないと「芦屋は他の地域と違って、戦前から開発が熟成していた。人口の増加が少ないのがその証拠」などというマヌケな勘違いをするオツムの不自由な情弱君が出てくる。

普通は都心から20km圏にある郊外都市というのは、戦前の市制施行時で30～100k㎡はあるのが普通だった。

それに対して芦屋は極端に小さく18k㎡しかなく、可住地に至っては7k㎡しかない。

だから芦屋は戦後に猛烈に開発されはしたが、（戦前の町の発展度合いが同規模の周辺都市に対しても、
勝るとも劣らない開発圧力で開発された）、土地不足という物理的限界に行き当たるのが早く、
安定成長期以降の巨大規模のニュータウン開発は行えなかった。

ようは市の人が住む事が可能な面積あたりで、戦後から現在に至るまで限界レベルに近い所まで開発が
行われ世帯数も増加しているが（DID人口密度は大阪市より高いので、限界近い開発が行われたのは明白）、
市域の狭さ・可住地不足ゆえに、大規模な人口の増加をもたらす巨大開発は行えなかった（埋め立てや奥池
エリアの開発が精一杯だった）というのが史実。

総合的に判断せず、人口だけを見ても何も分からない。

S10年の世帯数（≒住戸数）　 7890
S40年の世帯数（≒住戸数）　17046
H10年の世帯数（≒住戸数）　30808
H22年の世帯数（≒住戸数）　40000（埋立地・奥池・奥山を除くと33000）

これを見て（埋立地・奥池・奥山を除外した戦前から人が住めた町丁で世帯数が300%以上増加）、開発が
緩やかだとか、戦前から家はそんなに増えてないとか言い張るのは頭が湧いてるとしか言えない。

>>775
H17年データ
一般世帯数 37,070 世帯
一戸建 11,398 世帯
長屋建 1,169 世帯
共同住宅 24,452 世帯
･･･共同住宅１・２階建 1,582 世帯
･･･共同住宅３～５階建 11,996 世帯
･･･共同住宅６～１０階建 6,040 世帯
･･･共同住宅１１～１４階建 2,706 世帯
･･･共同住宅１５階建以上 2,128 世帯
･･･その他 51 世帯

長屋建＋共同住宅＝25621世帯

256621÷37070＝0.69115　よって集合住宅居住世帯の比率は5年前の時点で市民全体の69%
5年経過した現在は70%超えてる事はここ5年のマンション急増を考慮するとサルでもわかるよな？

西宮は5年前で集合住宅比率65.3%って事になってるけど、これは市の北部地域（名塩、山口、北六甲）が殆ど一戸建てだからで、南部は現在値だと実際は70%ぐらいある。

戦前の芦屋が他の都市と比較して、発展していたわけでも成熟していたわけでもない。

都心から同一距離圏の他の都市も駅から市街地として成立する圏内は同様に発展していた。

単に芦屋は市域が狭く、戦前の可住地全体面積に対して駅2km圏内のエリアが占める割合が大きかった（ー市域が狭いから）だけの話。

芦屋市の特徴（客観的な事実）

・芦屋市の世帯数は戦前の5倍に増加している S15年8000弱　H22年40000強
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/jinnkou.xls
http://www.city.ashiya.lg.jp/bunsho/toukei/documents/heisei22nen-jinko...

・芦屋市の全世帯の7割は集合住宅である　2005年戸建11216世帯（30.5%）集合住宅25422世帯（69.5%）
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/toukeiChiri.do?method=init

・集合住宅の99%以上はここ40年で建てられたものであり相当数は震災後のマンションである

・震災で戸建の全半壊率は7割を超え、集合住宅も含めた全体でも全半壊率は5割を超えている

・芦屋市の転出率は戦後一貫して高く常に年5%以上である

・震災以前から市民の1/3が僅か10～15年程度で入れ替わる極めて住民の入れ替わりが激しい地域である

これらをどう脳内変換統合したら「芦屋は戦前や昔から住んでいる家が多い地域」になるんだｗ

もともと阪神間は、住民の回転が早く入れ替わりの激しい地域だが、その中でも
芦屋市は1000人あたりの転出者数、転入者数は近畿の衛星都市でトップ。
転出率、転入率は大都市の神戸市や京都市を超えて、大阪市と殆ど変わらない。
郊外なのに大都市なみに住民の入れ替わりが激しい地域。
だから不動産屋の密度が異常だし、デベその他のプロパガンダも凄まじい。

落ちぶれたら、芦屋市で生活保護うけるの？
表向きは芦屋婦人？

生活保護受けても、芦屋夫人。芦屋マダム。

姫路市民ですが、某西宮市民から話す地元への自信ぶりにびっくりしたのですが、これって西宮市民の普通の認識なのでしょうか？

阪神間の友人なども多いのですが、出身地の話などになると西宮出身者の地元アピールが想像以上に強く驚いております。
今まで西宮のイメージとしては、ただのベッドタウンというか神戸や尼崎や豊岡などと比べてもマイナーなイメージでしかなかったのですが、
明らかに尼崎や姫路を下に見ているというか（絶対に住みたいとは思わないみたいな表現が多いです）、そういう表現で私の知ってる西宮出身者の多くが
地元アピールをするのにびっくりしております。
とかいって彼らが姫路の街を知っているかといえば、実際に訪れている人がいるわけでもなく、人口や商業施設や職場の数でも目立たない西宮市民がそこまで
自信を持つ（というか他都市を下に見る）根拠が分かりません。
甲子園球場があるからかなとか思ったりもするのですが、実際には関東出身の西宮在住者などからすれば、球場自体が「誤解の元」らしいですし、
ますますイメージがわきません。

無論、西宮の町並みは、頻繁に訪れるのでよく知っています。普通のベッドタウンです。
大阪や尼崎出身の友人からしても、西宮に対するイメージは私とそう大差はないのですが
（大雑把に言えば、普通のベッドタウンという印象です。）、やはりベッドタウンのイメージが
ある茨木や加古川の知人が多少自虐的な表現で地元を語る事がある事があるのに比較して、
やはり異常なまでに自信がありありで虚栄心と自尊心とプライドと自己顕示欲と他の地域に対して
根拠も無く上から見下したがる貧しい心が感じられました。

基本的に、神戸阪神間（の主に山手）は、なじまず出た人々（ある意味正常な人々）を除いては
居住する事で高い満足度が得られているのは確か。
この地域に住むと、殆どの人はとてつもないプライドと虚栄心と自己顕示欲の塊みたいな地域性に染まるので、
もともとそれを望んでいる（望んでいた）人々にとってはこれ以上無い理想の永住地となる。

普通の日本・日本人は自分以外に対して、あえてへりくだる、配慮する、気を使う、敬うといった遠慮、謙遜の文化と価値観がベースにあるけど、神戸・阪神間は真逆で、いかに自分・自地域を誇るか、他を見下すか、比べて勝ち誇るかという自分・自地域を実際以上に立派に大きく見せる・誇る事が優先される文化、価値観になっている。

一言で言えば、日本人独特の気遣いや配慮や謙遜よりも、自己のプライドと虚栄心と選民意識を満たすほうが
優先される（謙遜するよりも他を蹴落としてでも自分を立派に見せたがる）恐るべき文化圏。

完全に大韓民国・中華人民共和国・アメリカに酷似しています。

これが神戸・阪神間が日本ではないといわれる理由です。

あたくし、芦屋で生活保護受けてるざ～ますけど、芦屋マダムでございますのよ。

西宮市・芦屋市は、開発業者や不動産屋、分譲業者が転入希望者のカモを待ち受けています。

イメージ商法に釣られてやってくるカモを相手に業者が儲ける為のシマなので、
（一般の消費者にとっては良い事など何もない）極力近づかないようにしましょう。
あの手この手で口からでまかせを吹聴して実際価値より大幅に高くつかませて食ってるのが連中です。

芦屋・西宮にも、いわゆる〇〇地区もあるわけでしょ。

イメージ商法でカモを相手に業者が儲けるのは西宮・芦屋だけではないですよ。
というか、業者はどんな街だろうとあれこれ理屈をつけて高く売りつけようとしますからね。
ただ、昨今は消費者も賢くなっているので、モノが悪ければ芦屋だろうと西宮だろうと大量の
売れ残りが出る業者にとっては非常に過酷な時代になっています。

＞わざわざむこうからネギしょってやってくるカモが桁違いに多いから、業者のシマになっている地域って事でしょ

それが、ここ数年でめっきり減っているらしんですよね。業者としては、カモを当て込んでいたのに大損害です。

むしろ、尼崎あたりのこなれた価格のマンションの方が売りゆきはいいらしいです。　海外ブランドが不調で

ユニクロが売れるのと同じ理屈です。