ローレルコート御所南ってどう？

やっと、25年初頭竣工の市役所前駅駅近で御池通に面している
マンションの三つ目の発表だね。

ファミリー向けのマンションになると思ったが、
５７．２ｍ２と幾分小さい間取りも有るんだね。

ジオみたいに全て７０ｍ２以上にした方が良いと
思えるが、場所柄高くなりすぎるので、選択肢を
増やすために造ったのかな。

ただ、御池通に面していて「御所南」は違和感があるね。
「富小路御池」で良いと思うが。

坪270万からって聞いた。
条件の良い部屋は、すごい価格になりそう‥。

ここはとても魅力的な場所ですね。
かなりの価格になるとは思いますよ。
ただ、このあたりを求めている人は多いようなので
思う以上に早く完売となるのでは？

場所が良いので即完必至ですね。
御所南は校区を強調したぃのでしょう。

御所南って、本当に校区としていいと聞きます。
でも、なかなか価格もよい物件が多いので
すぐに…とはいかないかもですね。。。

即完売だと思います。
別の御所南学区のマンションを購入しましたが、抽選でした。探してる人は長期に渡り、検討してると思いますし、狙ってる人は多いのではないでしょうか。

皆さんのおっしゃる通り即完売だと思います
あまりに御所南学区にマンションが建っているので､今後は価格も 横這いになるかもしれませんね

どうして即完売というのがわかるのでしょう。

今年からマンション購入のために
いろいろ見学などに行かせてもらってますが
即完売というところはあまりないように感じました。

確かに便利な場所ではありますが
８０戸がすぐに売れるものなのですか？

去年売り出した
エスリード四条室町　　　　　　　　５０戸
ライオンズ御所南ロイヤルグレイド　３０戸
イーグルコート御池高瀬川　　　　　４６戸
どれも、売り出し発表から１～２週間で完売したね。
（ライオンズは抽選）

今回は、ジオを合わせると１２０戸だし、坪単価も高そうなので
すぐに完売は難しいかな。
（１戸平均５５００万以上になりそうだね。）

セカンドでジオはどの部屋も買われそうな気がするが、ローレルコートの方は
御池通側だけはセカンドで買う人もいるかな。
（祇園祭・時代祭がマンションの部屋から見えるからね。）

９さんはとても詳しいですね。
投資家の方ですか?それとも、いくつかマンションをお持ちとか?

私は情報がこちらしかないのでビックリです。
完売のマンションとは多いのですね。

こちらは販売戸数が未定のまま。
どれくらいの戸数の予定をされているのかしら。
駐車場が少ない感じてすが、交通機関の利用しやすい場所のようなので
良い場所だなと少し興味あります。

１月３０日から案内開始みたいですね。

一昨年の契約で京都市内のマンションを購入しましたが中京区でも沢山マンション建ちますね。
以前は中京区内だと「こんな良い場所もう出てこないですよ」というニュアンスの営業トーク
が本当らしく聞こえましたが、これだけ出てくるようだと少々待ってもまだまだ新築マンショ
ン出てきそうですね。ただ、価格がどうなるかがわかりませんが・・・・
ここもかなり早いタイミングで売れてしまうでしょうね。大通りに面しているので洗濯物が黒く
なりそうなのが唯一の気がかりです。こういったところを購入される方はこんなことを気にし
ないのでしょうか？

１３さん

>>以前は中京区内だと「こんな良い場所もう出てこないですよ」というニュアンスの営業トーク
>>が本当らしく聞こえましたが・・・・

・・・という『ニューアンス』とのことですが、こんなことを本当に言われたのか、あなたが捉えた
ニューアンスがいい加減なものなのか、はっきりしてもらえませんか？
こんなことを言い切るようないい加減すぎる仲介業者なんているはずがないと思いたいですが、
もしも本当にこんなことを言われたならば、その仲介業者はどこですか？
あなたがいい加減なことを言って、検討している者を惑わしているならば、御自身の書き込みについて
さっさと削除依頼を出して削除して下さい。

私は、今後このマンション以外にも周辺でマンションが建つので、それらのマンションについて検討
している者ですが、あなたが言う仲介業者が担当しているマンションがあるならば、不信感を抱いて
しまいます。

私は13ではないですが、
ご自身が惑わされなければ済む話だと思います。

↑
一生で一回程度の買い物の売主仲介業者の言動の
裏を素早く見抜ける方なんてどれだけいるのでしょうかねぇ。

１４さんに誤解を与えたようですのでお詫びします。
「こんな良い場所もう出てこないですよ」ということをはっきりと言われたことはありません。このようなことを言われたかどうかではなく３～４年位前は中京区で売りに出ているマンション自体が非常に少なかった（ブランズ烏丸御池、イーグルコート京都六角雅心庵、ネバーランド六角五彩院位だったと思います）けれど、ここ１～２年でずいぶん沢山のマンションが売りに出てきたことが言いたかっただけです。決してこのマンションを検討されている方を惑わすつもりはありません。再度言いますがここのマンション販売会社の営業マンが「こんな良い場所もう出てこないですよ」と言ったわけではありません。

>大通りに面しているので洗濯物が黒くなりそうなのが唯一の気がかりです。
>こういったところを購入される方はこんなことを気にしないのでしょうか？
直接の回答になっているかどうか分かりませんが、
一般知識板のマンション質問の中に
「幹線道路沿いのマンション　排気ガスのにおい」
というスレッドがありますので、ご参考まで。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3219/

>>以前は中京区内だと「こんな良い場所もう出てこないですよ」というニュアンスの営業トーク

これは販売業者の常套句で「良い場所」＝｢良い物件」考えれば、別段取り立てて騒ぐ事とは思えませんね。

第一、 「良い場所(物件）」なんて、購入したい者の考え方次第で，色々解釈できますから。

最近の物件では
ライオンズ御所南ロイヤルグレイド　広い道路から離れた静かそうな場所
イーグルコート御池高瀬川　高瀬川に面している場所にしては比較的上品
ジオグランデ寺町御池　市役所前広場に面した唯一の物件
ローレルコート御所南　このあたりの最近の物件では８０戸と多いので維持費が安そう

これを反対に「良いと思わない」として、購入希望者の気持ちで言うと
ライオンズ御所南ロイヤルグレイド　少し離れている割に高価
イーグルコート御池高瀬川　飲み屋さんに近いので少し下品
ジオグランデ寺町御池　市役所前広場に面しているので高価過ぎる，御池通り煩そう
ローレルコート御所南　８０戸と大きいので一戸あたりの広さが狭そう，煩そう

結局、購入者が気に入ったところが「良い場所(物件）」
それでいいのでは。

１９番さん

このホームページ
http://www.goshominami80.jp/

を見ると販売提携でシアーズが入っているみたいです。

最近、このあたり（中京・下京）の新築にはシアーズが関係している物が多いので
良い部屋を得たければ、シアーズの友の会（？）に入っていた方が良さそうですね。

？を付けたのははっきりと友の会と書いてある項目がないのですが、希望アンケートに
答えておけば自然に入れるような感じでした。

新築マンションの場合、売主が直売しない場合でも販売委託業者を仲介業者とは呼びません。新築の購入で仲介手数料を請求されたら困りますしね。その手数料は売主が支払います。

販売を委託された業者はそのまま販売会社と呼びますが、販社に委託した場合でも売主は売主ですからアフターサービスには何の差もありません。販売会社は販売を委託されているだけですから、建物の欠陥などに責任をとる訳もなく、全ては売主のアフターサービスがどこまで徹底されているかによります。

アフターサービスを気にされるのでしたら、一概には言えませんが、やはり大手デベロッパーの方が信頼できると思います。

ここは場所的にホントいいよね～。
価格帯が高くても仕方ない申し分はないと思う。
でも、簡単にすぐ完売とはいかないのではと思うけどどうだろうね。

１６０台の自転車置き場は一体どこにあるのでしょう？

地下でしょ。
土地見りゃわかる。

１６０台の駐輪場って多すぎはしませんか?
バイクも置くということなんですかね?

販売委託してる分、価格は上がるのでしょうか？
営業の人は仕様がいいって言うけどモデルルームはオプションだらけで、何が良いのかわからない。
価格が高いのは販売委託のせいもあるんですかね？

８０戸にエレベーターは一基のようですけど、これで十分なのでしょうか？また、内廊下で非常階段も建物の中心部のようだったのですが、万が一にも火災の場合は大丈夫なのでしょうか。

イーグルコート・ラヴァン御池などは７０戸に対し２基ありますよ！

あの価格で購入したら、相場が下ったときに大損しそうですよね。
立地は良いけど、価格は手を出すと危ないかも…

東側は高い建物が密着して日当たりが悪そう
西側は富小路をはさんではいるが学校で、グランドからの砂埃が心配
立地が良いのは確かですが、住宅ローン減税など優遇処置が終わると
購入熱も下るでしょうから、住んでみてから、気に入らなくても
しばらくは売却もままならなくなりそうですね

最近のマンションは本当に駐車場が少ないね。
どうせマンション購入するなら、建物内に駐車場がほしいものだよ。
ここは８０戸あるのに１３台分しか確保できないって考えもの。

果たして価格はいかに。
阪急のジオとの一騎討ちになりそうですな。

価格ね。確かにどうなんだろうか。
けど、ジオとの一騎打ちって言っても
違うタイプのマンションだと思うんだけどね。

>違うタイプのマンションだと思うんだけどね

言われてみればそうかもしれません。

僕の場合は、他県住居＆セカンド使用の為、
ジオとイーグルコートの二つだけを比べていました。

その反対に、ここで暮らし，子供の教育を考えたら、ローレルコート
最優先で、その他は視野外の人がいてもおかしくないですね。

ようは何を優先に決めていくだけの話。
ここは見てきたけど、良くも悪くもないと思った。
車は絶対に保有したいのもあるし、ここは無理やな。

このあたりって割とセカンドで購入する人多いんですね。
ある物件を見に行ったとき、営業さんが言ってましたよ。
他府県の方がセカンドって、
もっと自然に囲まれたところに決めるかとイメージしてたんですが
案外違うんだなと思いました。

モデルルームも希望日は詰まっていて予約出来ませんでした。

人気あるようですね

販売価格は幾らぐらいなのでしょうか

中心部で敷地内に駐車場を確保すること自体、
ディべにしたら何言ってんのでしょ。

歩くまちで、駐輪場は推奨しても、
駐車場をパークアンドライドで郊外に追いやってる
市の施策上、それにこだわること自体ナンセンス。

どーしても持ちたい金持ちは金にいとめをつけず、
敷地外で借りるべきでしょう。

日当たりの望めなさそうな北東の住戸で坪260万円弱～、南向きの住戸で坪290万強～くらいだったような。
西向きは忘れました…。
記憶ベースなので間違ってるかも。

凄い価格…!

ほんとすごい価格だよね。我が家には縁がないわ。

近鉄不動産ではなくシアーズという会社が販売をしている分、価格が高くなっているのでしょうか？
３％ほどの手数料を売主が販売を受け持つ会社に払うということですが、近鉄不動産が自分で売れば３％分は安くなっていたということになるのでしょうか？
結局は、その分高い値段で購入しないといけないということでも高いのですかね？

そもそも何で、販売を委託するのでしょうか？

＞＞そもそも何で、販売を委託するのでしょうか？

これは経費の効率の問題です。

常に持続的にマンションを京都で販売している会社なら、
自社で営業所を設置し、正社員を常駐させた方が利益が上がります。

逆に、時々販売する（今回の近鉄不動産の場合）なら、人件費等を
考慮して、委託した方が経費的に安くなると計算したのでしょう。

＞＞価格が高くなっているのでしょうか
以上の理由で委託しているから、販売価格は低くなると思います。
（わざわざ販売価格を高くして売りにくくする事は無いですね。）

毎週折込チラシが入っているけど、この値段で８０戸はやっぱり厳しいのかな。
間取りも１ＬＤＫもあれば４ＬＤＫもあって、デベの自信のなさが表れているとも思えるし。

前にＭＲ見に行った時に、○○日までに要望を入れたら抽選確率２倍になるって言われたけど、
「不動産の表示に関する公正競争規約」に照らしてみると微妙だよね。。。
予告広告には
「※販売を開始するまでは、契約または予約の受付はできません。また受付の順位の確保に関する措置は講じません。予めご了承下さい。」
って書いてるのに。

近鉄不動産のやり方なのか、シアーズのやり方なのか知らないが、
コンプラ上、こういうグレーなやり方はどうもね。
ま、よその抽選も本当に公平にされてるのか分からないけどね。

電話してみたら見学者は多いって言ってましたが、予約してみました。
いただいたパンフだけでは立地に半分以上さかれていて、仕様が今一わからず。。
内ベランダだったらよかったな..

立地はいいと思うし、管理費もここにしてはかなりやすくなりそうで余計なものないのでよさそうですが、
確かにあのパンフレットだけだと、どんなになるかわかんないですよね。
部屋の高さとか、スラブ厚とかほかの情報も抽選前にほしいな。

もう少し情報出してほしい。もっと真剣さがほしいです。
売れるのは間違いないと思っておられ、実際そうなるでしょうが。

パンフレットでは確かにあまりわかりませんね。
この価格ですぐに完売するとも思えないのですが
抽選とはそんなに競争率激しいのですか?びっくりです。

高層階は、競争率高いそうです。低層は、それ程でもないみたいです。
メニュープランと価格など出てからの要望でいいと言われたのに、抽選が先とのこと。
高い買い物なだけに、もう少し情報をだして欲しいものです。

南西のすぐ近くにマンション出来るみたいだし価格差が気になるとこ
ただ情報がまだ発表されたばかりで不足してるから残念

>>高層階は、競争率高いそうです。低層は、それ程でもないみたいです。

やはりそうですか。。。。
他のマンションを昨年からいろいろ比較させていただいていますが
どのマンションでも同じような感じですね。

高層階は、競争率高いのはうちも聞きましたよ。
人気のお部屋はすぐにうまってしまうようだとか。

高層階を求めていないので、
我が家は問題なくて良かったです。

本日(3月8日)、日経新聞にこのマンションの一面広告がありました。

住居専有面積　５７．２から８８．５５ｍ２
値段　　　　　３５４０から９２８０万円

単純に
３５４０万円の部屋が５７．２ｍ２
９２８０万円の部屋が８８．５５ｍ２とすると

坪単価　２０５万円から３４６万円

３４６万円はすごいですね。

ジオの最上階でも坪当たり３００万円強を考えると
相当内装が良いんでしょうね。

>単純に
>３５４０万円の部屋が５７．２ｍ２
>９２８０万円の部屋が８８．５５ｍ２とすると
>
>坪単価　２０５万円から３４６万円

うわあ～確かに坪単価すごいですね。
場所的なものを入れてもちょっと高すぎはしませんかね～

モデルルーム行きましたが、確かに内装はすごかったです。
お金が余っているくらいある方はそちらの方がいいんでしょうけど、
私は自分で変えられるところにお金は掛けたくなかったので、こちらは検討外にしました。
単にお金が足りないだけども言えますが（汗）

今日またDMが来てましたが、第1期分譲は70％程度ですね。
（抽選外れた人向けの第1期2次分譲除く）
南向き以外のタイプは苦戦しているみたいです。

営業の方に聞きましたが、１期の部屋には全て希望者がいて即日完売の予定みたいですね。

ここは見に行きましたが
人気物件とはいきにくい場所かなと思いましたね。
その割にお値段は高めだとも思います。

外観はこんな感じかなと思いますけど
ここが魅力と心打つものが感じられず他をあたることにしました。

通常は仮登録なり購入希望なりのあった住戸が１期で出てきますから、１期での即日完売は普通にあります。
全戸即日完売ならすごいですけど…。
ただ、この価格で１期で70％は悪くないのでは。

残りは15戸ほどそうです。一期二次分、次期分譲あわせて。

すいません、DM見なおしたら
1期2次：10戸
次期分譲：5戸
要望なし：8戸
でした。

なので、1期分譲（2次除く）は80％強ですね。
要望なしも一緒に数えてました。

というわけで>57さんのお話とは矛盾しますが、
その辺はよく分かりません。

以上、訂正させて頂きます。

営業さんは売れているように見せるのが仕事。

どちらが本当かはわからないですが
まだ残っている部屋はあるということですね。

ローレルコート御所南のモデルルームの場所ってどこかな？

とっくに完売して、とっくにモデルルーム閉鎖しましたよ…

現在マンションの建築状況を、教えて下さい。
宜しくお願いします。

もうモデルルームもないですから
完売したのではないですかね?
この地域は校区も人気だと営業さんにもお聞きしました。
お子さんのいらっしゃる家庭向きの物件だったかと。

そろそろ竣工ですね

62.62平米の部屋が20万で賃貸に出てますね！
新築なのに賃貸に出るってどういう事情でしょう？！

最初からセカンド目的の方でしょうかね？
安いですよね…。
五条烏丸のルネの方が高く賃貸の募集が出されてますし。

人気の立地×新築、と好条件が重なるので賃貸はもったいないですね。
しかし京都で62平米の賃貸と言えばこれくらいが限界でしょう。
逆に立地が良いので将来的には長く高めの賃料が維持されるのかもしれません。

ただ、こういうマンションはステータス代も大きいので少なくとも新築分譲時は自分で住まないと損な気がしますね。

62平米なら分譲価格は5300万位でしたよね？
賃料20万なら相場でしょう。

2階でももうちょっと高かったよ。

６階南側の話ですね。

5300万のマンションを20万で貸して相場ってちょっと残念な感覚笑。新築でもっと高利回りで回せるファミリーマンションなんぼでもありますよ。
まぁ実際にはさらに高いんですけど。

東京じゃないんだから家賃に25万払えるような人はそうそう居ないでしょう。
お医者様や弁護士先生でも難しいかと思いますよ。
20万程度じゃないと借り手見つかりませんよ。

よほどの物件でない限り20万前後が相場（というか賃貸で借りる人の限界）ということに異論はありません。
（もちろん40万超で実際に借りられている部屋もありますが）

問題は取得価額との関係での利回りです。

同じこの春竣工の物件で言えば、ルネ烏丸五条の10階南向きも賃貸の募集がかかっています。
（こちらは別の部屋も賃貸募集があるのでもしかすると売れ残りかもしれませんが）
広さはもう少し広い66㎡程度で、賃料は225000円。
物件価格はローレルコートのこの部屋より1200万ほどお安かったようです。

もちろん礼金や更新料、管理費のことも考えれば多少変わるかもしれませんが、それでもこの付近が賃料相場から考えればかなり割高な水準で分譲されていることに変わりはないと思いますよ。
中古での売却は今の御所南エリア全体の相場が崩れない限り大損することは少ないかと思いますが、いざとなれば賃貸、という考え方はこの付近ではどうなのかなと思ったまでです。

皆さんは簡単に賃貸に出すといいますが、減税など住宅購入に掛かる全ての手当は
「購入者が入居することが前提」
で受けれる政策です。
一括で払えば問題ありませんがローンを組み、賃貸に出し銀行にバレてしまうと残金一括返済となります。
もちろん控除などは一切されません。
そんなリスクを背負い賃貸に出す人いますかね？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

投資はもとよりセカンドで買う人も皆キャッシュで買ってるの？

＞No.77
ご心配ありがとうございます。笑

実際に賃貸に出されてるケースの話をしてます。
賃貸に出されてるからその利回りの比較をしてるだけです。
事情はよくわかりませんが、売れ残ってデベがそのまま保有してるのかもしれませんし、買った人が即賃貸に出されたのかもしれません。

が、それ以前に世の中にマンションをキャッシュで買う人なんていくらでもいますよ？
みんながみんなローン組んで買ってるなんて考えておられるなら大間違いです。
そもそもこの物件、一般人が無理してギリギリのローン組んで買うマンションではないでしょう。
大半はそれなりの人が買ってますよ。この賃貸に出されてる方もさすがに住宅ローン組んで買ってる方ではないでしょう。

もちろん住宅ローンの金利が居住用の住宅に特別に設定された低金利であることも、住んでなければ住宅ローン減税も受けれないことも知ってますよ。まぁ転勤で想定外の引越しになった場合などは大目に見てくれることもあるでしょうけどね。

そんなことも知らずに投資の話をしているわけではありません。
ていうか住宅ローン減税がどうのこうのなんて話してませんよね？
当然そこに住むのであれば、使える節税策は全て使いますけどね。

マンション買う人の中には、投資で購入できる余裕のある人もいれば、単に持っておきたいセカンド購入、さらにはただただ相続税対策に購入…などなどいろいろな人がいる

【一部テキストを削除しました。管理担当】

マンション買っただけで、不動産資産としては
経理上購入価の６割ぐらいに減りますから、
現金資産を持っている人の相続税対策としては良いかもしれませんね。

まね論用に買う人もいるな

しかしこのマンション、もう賃貸に出てるって変ですね。完売しなかったのかも。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

高すぎだったしね〜
投資向け物件ではなかったからすぐ賃貸に出るのは不思議！

いつから入居ですか？

それ聞いてどうするんですか？

ジオグランデ寺町御池のスレでは，その外観が安っぽいと
色々な意見が出ていますが、このローレルコートの外観は
どう思います？

僕としては、少し奇抜だけれども、立体感のない平坦な壁面で
高級感が感じられないと思います。
（完成想像図を見て、白い部分が少し張り出し立体感があるものと想像していました。）

御所南ってｗ

どれだけ離れとるねん

１階のテナントは、何の店が入るのでしょうね

外観、高級感あると思いますよ。御池通の雰囲気に合ってると思います。

ジオグランデよりはマシかな
ありゃ酷いわ

茶色いマンションがお向かいにもあるだけに、いいかと思いますが。

一階テナントは、トーヨーキッチンだそう

夜に通ったら5階建てのオフィスビルかと思った。笑

あの白色は将来どうなっていくのやら…。

外観はお寺のイメージですね

しかしバブルだなあ

外観もっとブルーっぽいかと思っていました。どちらかというと黒に見えませんか?白と黒じゃお葬式みたいです。御池に合ってない。

他と変わっていて、いいと思いますよ。茶色のマンションばかりが並ぶのもどうかと思います。

白の部分が、タイルでなく白大理石だったら雰囲気違っていたろうな。

高いんだからそれくらいして欲しかったなあ

ジオグランデもいまいちだけど、ここもたいがいかと…
安っぽい白と濃青タイルのせいで、便所か台所の壁にしか見えないぞ

エンジ色のアクセントも変だよね…

言われてみたらトイレのタイルに見えてきたw

外壁が中世近代様式のようで京都に
溶け込んでいるのに、御池通り横と裏に
外壁から黄白色の排水パイプがむき出しに
出ており、このマンションの価値が
損なわれていますね。頭隠して尻隠さず。
高級なマンションがこれでは、価値が半減しますね。
色を合わせるとか別な物に変えるとか
出来なかったのですかね。

デザインもモダンで高級な感じはしますが、白は絶対汚れますよ....

まだ賃貸の募集かかってるみたいですね。

南向き62.62㎡　6Fと4F。

この広さで20万って借手あるんですかね？

ないですね。投資用に買った人は見誤った感じですね

あの値段で投資用に買った人なんているんでしょうか？
単純に売れ残ってただけじゃないんですかね？

世の中には金が余っている物好きがいますから

あの値段で賃料20万じゃ相当割りが悪いですね…

セカンドか将来住む目的で買ってはみたけどしばらく使う予定もないしとりあえず賃貸に出しとくか、くらいの感じですかね。

ほんとの金持ちならそれもせずきれいなまま置いておくんでしょうけどね。

自転車置き場への通路とゴミ捨て場の通路に
自動ドアがなく外の冷たい風が入り、とても寒く
防犯上も悪いと思う。

完成から１カ月が経ちましたが
このマンションの住み心地や
周りの環境は、どうですか？

御池通りに面しており、東南から日当たり良く
とても気持ち良いです。立地が最高の場所です。
でも、蝉の鳴き声が凄いですが、二重サッシの窓は、
それを、心地良くしてくれます。

東はベッタリ建物あるでしょw
近いうちに中古がでると予想

北東の部屋はもう中古出てるけどね。

投資用に買ったけど家賃高過ぎて誰も入居せず、泣く泣く売っちゃうんでしょうね