ジオ京都御池通
公式URL：https://geo.8984.jp/kyoto/oikedori/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154889
所在地 京都府京都市中京区河原町通二条下る二丁目下丸屋町413-44番他（地番）
交通 京都市営地下鉄東西線「京都市役所前」駅 徒歩1分(出入口1)
総戸数 70戸（他4店舗）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階建
竣工時期 2025年1月(予定)
入居時期 2025年3月(予定)
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
施工会社 株式会社メルディアDC
間取り:1LDK～3LDK+N
面積:33.55m2～150.45m2
[スレ作成日時]2022-07-25 08:24:25
購入者には駐車場がないのに地権者にはあるってマンション内格差がすごいですね。
マンションらしいですw。京都のある高級マンションを購入した際に駐車場確保の話になりました。不動産屋さんが言われたルールがすごくて、最上階を購入される方が希望される台数が最優先され約束されると。最上階購入者が全部と言われたら全部使えなくなると言われました。それがルールでしたね。
ここ買う人は実需ではなくホテル代わりに月1回程度利用しつつ、5年後に売却益を見込んでる人なので、駐車場を使ったり地権者も参加する管理組合に出席したりすることはないから影響ないかな。
居住目的で考えてる人がいたら考え直した方が良さそうですね。
>>75 名無しさん
ここはベランダもないし家族連れが住むマンションじゃないから、御池中学校区に引っ越したいと考えてる家族ならヴィークコート河原町二条か、ザ・リソシエ堺町二条、イーグルコート京都御所南プレミアム迎賓館にするよ。
余計なお世話ですわ。ここ買おうと思ってます。ええ歳なので学生用みたいな狭い間取りは嫌ですが自分には至極便利な場所でして。ちなみに子供はすでに独立しています。
買えるんなら現在売り出し中の京都物件の中で文句なく第一位。かりに間取りに難があってもこの立地だけですべてカバーできます。高嶺の花すぎてやっかみ言うほかない人があーだこーだ言うだけです。
場所的には最高ですね。比較的買いやすい低層階は抽選になりそうで倍率も高くなりそうです。当たるといいですが。
河原町御池で立地が良いっていうのがまだ理解できてないんですが、どんな理由があるんでしょうか。
烏丸線や阪急が通る烏丸御池、四条烏丸は東京や大阪へのアクセス良好、東山付近は京都で静かな余生を送るには適してると思いますが、河原町御池はどんなところがいいんでしょうか。
>>81 マンション掲示板さん
便利な京都の中心部が徒歩圏内ですし、大阪へ行くにも京阪駅にも極近く、阪急河原町駅までも徒歩10分。烏丸からだと座れませんが河原町駅は始発駅ですので大きく便利です。バスも近くから便利な系統がたくさん利用できますしね。地下鉄駅も超近くにある場所となります。
>>81 マンション掲示板さん
もう何度も説明していると思うけれど、河原町御池界隈に住むと、もう京都市内のどこにも住めなくなります。住まないと分からない、としかいいようがない。烏丸御池や四条河原町では２０～３０％満足度が落ちます。
東山近辺がいいなあと思ったのは昔の話。
今は外国人でごった返している。
これからはもっと酷いことになること間違いない。
ここは外国人貸し切りのバス乗降場所になっているが、規制されると思う。
京都で一番は鴨川べり。
二番は御所東と御所西の御所至近。
その次が市役所近辺の御池通り沿い。
ここは立地はいいが、敷地は三流。
81です。
みなさんありがとうございます。
三条京阪駅目の前には住んだことありますが、また違うんでしょうね。
阪急の駅までタクシーにしても徒歩にしても時間かかるのと、京都駅方面も電車なら乗り換えが必要で、タクシーなら烏丸御池まで2～3回信号に引っかかるので、アクセスが良いイメージがあまり湧かなかったです。
たしかに鴨川は近いですが御所東なら鴨川の見える物件も出てくることがあるので、河原町御池はやや中途半端に都会な感じがしたので、いまいちピンときていませんが恐らく自分がズレてるということが分かりました。
立地がいいってどこがやねん。
駅まで何分かの差やろ。
足が不自由なご老人でなかったらそんなん苦にならんやろ。
むしろ騒々しくて眺めも良くないので快適ではないな。
駐車場確保できないのも最悪。
京都市役所徒歩５分圏内は、京都の魅力のすべてを享受できる奇跡的な立地。
ただ、窓からの眺望はマンション次第だが。
ちなみに三条京阪まえは河原町御池とは違います。あのへんは場末感（＋寂れ感）半端ない。
鴨川東はあきまへん。
鴨川東はどうしてだめですか？
御所東は良いですか？
ざっくり坪500位になりますか？
>>94 マンション検討中さん
西側の幼稚園に向いてる3階66㎡の1LDKとかでしたら坪430万円くらいでしたが、御池通側で街路樹を超える5階となると、47㎡の1LDKで坪490万円、2LDK以上の間取りだと600万円前後だったと思います。
>>94 マンション検討中さん
7階より上はもともとの地権者さんの部屋が3分の1くらい占めてて分譲されないから、物件全体で平均したら意外と坪550くらいでおさまるかも。
最上階でもない9階で既に4億の部屋があったのはさすがの立地！
11階で非分譲じゃない部屋はいくらになるか気になりますね。。
4階の1.4億の2LDKならさすがに抽選で被らないと思って申し込みを希望しましたが、営業マンから既に複数人が申し込んでいると言われましたので撤退です。
ヴィークコートも抽選の倍率が高そうなので、泣く泣く河原町御池からは離れて烏丸御池でリソシエかイーグルコートに切り替えます。
地価的には烏丸御池のほうが高いですよね。
もうすぐ抽選会ですが誰か申し込んだ人いますか？
希望の部屋に通らなかった時に他の部屋にすることも考えてますが、抽選ならならない部屋がどれぐらいあるのか気になります！
たしかに立地は最高だと思います。烏丸通りを推す人もいるけれど、面白みがない。夜9時過ぎると真っ暗。河原町はときめきがある。木屋町は明け方まで賑やか。ただ高すぎてこの物件に手が出ません。
>>102 匿名さん
まったくそう思います。烏丸はオフィスと古い家ばかりの地域ですから。このマンション、思っていたより高いのですが、買います。少し無理しても価値も落ちにくいかと。
オークラ、ザ・リッツカールトン、ヒルトンが建ち並ぶ立地だから、超高くて当然ですね。スーモの最新号みても京都市役所界隈は資産価値は京都で１，２を争ってるし。海外富裕層もマーケットの対象だから値崩れが起こるとすれば、世界大不況のときでしょう。
このマンションの立地は抜群！だけど、外観はあまりにも普通で、外壁も全面タイルではない。また、間取りを別として、下がり天井が多すぎるのが残念。河原町二条のヴィークコートも全面タイルじゃないけど、デザイン的にメリハリがある。※個人の感想ですが。
>>106 eマンションさん
京都の立地のいいマンションは最近どこもそんな感じですよね。
烏丸御池のイーグルコートも梁が大きいですし。
多分立地が良いと戸数を増やさないとマンションとして成り立たない金額になってしまうんでしょうね。
立地を取るか、郊外を取るかの2択になってきているような気がします。
>>107 名無しさん
そうですね。中古マンションの方がデザイン的な惹かれることが多いです（笑）ただ、中古も決して安くない。。（涙）
京都でマンションを買うのが大変すぎる。。
>>108 eマンションさん
正直中古のイーグルコート御池高瀬川と悩みました。
あっちは高瀬川が目の前に見えるので、桜も綺麗ですし、冬は雪の積もった木屋町通の長屋が目の前に広がれば唯一無二の価値だと思います。
ただ、築10年の1階でも1.3億するのは恐ろしいですね。
さすがにこの値段なら同じ価格帯のジオの物件の方が良いので申し込みました。
15年後くらいに購入時より値上がりしてるといいですね！
>>109 名無しさん
築10年でこの階数の1.3億はなんて恐ろしい価格設定。。私も1.3億を持ってるなら、同じくジオの新築を買います。
でもそこまで余裕がないので、8000万円以内で小ぢんまりとした物を探します。
北側に清水さんのヴィークコートがありますが、掲示板を見たら、抽選やら倍率やらと書かれて、あちらも人気のようですね。
イーグルコート御池高瀬川、いいですよね。60㎡前後で7000万くらいで高い！と出来た当初は思いましたが、今から考えれば格安でした。
>>106 eマンションさん
自分が住むのであれば、不満は多いでしょうけど、どっちみち投資目的でしょうから、価格と中身のギャップは目をつむりましょう。
コストをかけられて中途半端に高くされるより、安く作ってもらった方が絶対にいいです。
結局、転売する時は立地だけで相場が決まりますからね。
いずれ売るにしても、２０年後。その20年間鬱々と暮すのはいやだなあ。誇らしい気持ちで暮らせる仕様にしてくれ。
>>110 eマンションさん
1億超える物件は手が出ないですよね。
烏丸御池のリソシエシリーズも平気で1億を超えてくるので信じられないです！
私も同じくらいの予算ですが買えるのはヴィークコートか烏丸御池のイーグルコートですかね。。。
>>114 マンション掲示板さん
そうですね。烏丸御池のイーグルコートは規模が大きく、地元では大きいデベなので、なぜか清水より安心感があるが、間取りが悪過ぎるのと囲まれ感が強く、見送りました。ヴィークコートは全体的にバランスよく感じるが、高いです。一部割安のフロアはかなりの倍率の抽選になると言われ、買える気がしません。もうマンション難民です（笑）
>>115 eマンションさん
まったく。抽選に外れてマンション難民。京都市役所前、駅近となれば今や京都１，２を争う物件ですよね。ヴィークコートも人気のようで、東側は1億を超えますがすぐに埋まりそうな勢い。このエリアは烏丸御池より楽しめそうなので人気でしょうね
この際無理しても買いたい立地です。京都の魅力は夜の情緒にあると思っています。この点、烏丸通りは全くだめ。ただの車の通り道に過ぎません。河原町御池は先斗町、三条大橋、鴨川の川床、高瀬川、木屋町が徒歩３分で行けるのが最高です。鴨川沿いか先斗町を通って四条の南座まで出ても徒歩15分です。
>>117 匿名さん
同感です。南座へは行きませんし鴨川沿いを歩くのは嫌いですが無理してでも買います決めてます。気になるのは今後の周囲の観光客のトラフィックかな。夜の情緒も聴こえるのは中国語だとそれはちょっと、、、なので。ま、買いますが。
>>119 マンション検討中さん
気になります。今も近くに住んでいるのですが、深夜に新撰組の衣装を着た観光客が横断歩道を渡っていたりするの見て京都らし過ぎに驚く時ありますし。仕方ない場所だけど、
本来ならホテル向きの立地だから観光客がわんさか通るのは覚悟の上ですね。
その点、二条通界隈ないしは以北の御所南（御所東）はやや落ち着いています。
木屋町通りも近く、飲んだ後、電車に乗る前にリバースしてスッキリするのにちょうど良い場所になりそうで不安です。
嘔吐禁止の看板はつけて欲しいです。
>>122 マンション掲示板さん
立ちション禁止みたいな看板ですね。立地の柄の悪さを自らアピールするわけか。
住民が理事会で「その看板立てよう」と多数決で決めるんならかまいませんよ。
>>123 匿名さん
大通りに面してると自転車を止められることもあるので、看板は必要だと思います。
ましてや1階は店舗が4つ入る予定で、コンビニになる可能性も否定できないと営業担当さんが言ってたので、人は集まるでしょう。
こういう高額マンション（高級マンションかどうかはさておくとして）は、大通りに面していると、やっかむ人からいたずらされるリスクはあります。私が以前いたマンションも、大通りに面していて、けっこう高級感を醸していましたが、防犯カメラがあるにもかかわらず、１年間に４回ほど、駐車スペースの施設に傷をつけられたり、設備を持って行かれたりしました。あと、これ見よがしに玄関前に食べ物のかすを捨てられたりとか。
複数の店舗と建物の重厚感の無さが残念です。
>>127 マンション掲示板さん
業務用の通路と住民用のエントランスは分かれてましたね。
ただ、結局お店のお客さんは御池通にある店舗入口から入店するので、何が入居するかによっては気になることもあると思います。
営業マン曰くバックヤードが大きいわけじゃないので、飲食やスーパーは構造上難しいのではないかとのことでした。
>>130さん
>>飲食やスーパーは構造上難しいのではないか
ありがとうございます。
何が入るのかよくわかりませんが、飲食だと衛生面が気になったので（虫とか動物とか）、飲食以外なのはよかったと思います。
ただ、飲食、スーパー以外だと何があるのかよくわからず・・・
何の店舗が入るかわかりませんが、結局ころころ変わりますよね？駅前で便利ですけど不安はあるので見送りました。コンビニや飲食が入ると落ちつかないですよ。何が入っても覚悟できるのであれば購入してよろしいのでは？
>>132 周辺住民さん
ごもっともです。最初の店舗テナントに限らず、保有している限り、どんな店舗になるかを気にされる方は検討が難しいのでは？心労ですよね。だったら、ヴィークコート河原町二条とか、ザリソシエ堺町二条の方がいいと思いますね。
>>132 周辺住民さん
わかります！
最近建てられた大通りに面している物件の宿命ですね。
それだったら1歩路地に入った物件がよかった。。
ヴィークコートも河原町通に面していて深夜までバスがたくさん走るので河原町通沿いは落ち着かないですね。
そういう賑やかな場所を求めている方には向いていると思います。
路地よりも大通りのほうが路線価がはるかに高く、資産価値という点では
大通りに面したマンションは盤石です。
>>136 匿名さん
1階に何の店舗が入っているかや周辺環境も資産性に影響してくると思います。
ただ、ここは立地が圧倒的に良いので住むことはあまり考えずリセール目的の投資物件として購入される方なら何も問題ないかと思います。
>>137 検討板ユーザーさん
駅徒歩1分は貴重ですよね。
私もこちらの物件を検討しましたが、セカンドハウス用と投資用を考えて、ヴィークコート河原町二条を購入することにしました。こちらはデザインと下がり天井がどうしても気になり、引渡も2年くらい遅いので、断念しましたが、急いで買わなくても良いのならば、こちらも良い選択ですね。
>>137 検討板ユーザーさん
投資用マンションの終点に向けて変わらぬ便利さがスペックに必要なのは住むためのものとしての性能箇所となりますが、ここなんて観光な場所なので長くリセール問題ない物件だと思います。買う時に高額でも売る時超高額になってるかも。
駅徒歩1分は投資用としては魅力だけど、自分が住むには最悪だろうな。
中目黒駅前徒歩1分のマンションに住んだことがあるけど、もう地獄の毎日だったよ。
ここは地下鉄だから列車の音はないけど、幹線道路沿いで車の騒音問題はあるし人間の往来は多いよね。
マンションの玄関前で夜中に若者や酔っ払いがたむろするかもよ。
>>141 マンコミュファンさん
マンション前の地下鉄階段も、踊り場が二ヶ所ある長い石段で、なにかと不便だからあまり使う人もいない。この地下鉄階段はスルーして、河原町御池の交差点の出入り口使うのが一般的。
このマンションは住宅ローン減税を受けられない認識で合ってますでしょうか？
>>141 マンコミュファンさん
少し寂れた感じ？
目の前にホテルオークラがあってマンションの前には訪日外国人のツアーバスが停まり、二条～五条まで続く木屋町通の飲み屋街もあるので夜でも人通りは多いですよ。
観念ではなく、実際暮らせばわかります。ただの通り道にすぎないどこか廃れた感じ。
御池通は、河原町から西が繁華街
木屋町は、三条から南が繁華街
なので、木屋町御池は繁華街の終わり、みたいなところ。静かと考えるか、寂れたと考えるかは、ご自由に。
本当に繁華街が良いなら四条河原町にもっと近くないといけないですね。
リッツやオークラの近くで裏にはヒルトンも出来る立地なんだ、と言えばステータスかもしれませんが高瀬川かぶりつきは欲しかった。
ローレルコート京都柳馬場六角の案内が来ました。
この地を継ぐ、名邸。
ジオとどちらが高いのか？静かで良さそうです。
田の字の中の田の字ですね。ローレルコートのほうがかなり高いと見ました。
柳馬場六角
中国人、民泊、水商売
静かなはずがない 笑
イーグルコート京都六角雅心庵というマンションが、住環境としてどうなのかはわからないけれど、とにかく田の字のど真ん中で、築14年になるんだけど、今でも非常に高値で取引されてます。田の字の東上の部分は、御池や市役所前、御所南でもかなわない相場になっています。関東方面の富裕層にはささるんでしょうか。
>>151 評判気になるさん
ローレルコート柳馬場六角は近鉄の物件ですね。土地の入札高がかなり高かったと言われてるので、分譲価格も高くなりそうですね。ここは一方通行の道に面してますので、車の騒音は低いでしょう。綿善旅館の向かいですね。夜は静かで錦にも近く買い物も便利です。
>>152 匿名さん
東京の人だとある程度アクセスも大事なので乗り換えなしで10分程度で京都駅まで出られて繁華街に近い田の字の右上は人気なのでしょう。
そもそも供給がほとんどないので出た時に殺到するでしょうし。
最近は田の字といっても四条通より南か、堀川通に近いところばっかりなので珍しいかも。
こちらの住宅ローン減税は省エネ住宅になりますか？ コストが上がるので、イーグルコートはいつも省エネ住宅にしない。グレードの1番低いその他の住宅になると聞きました。 営業さんに確認したが、話しをはぐらかされました。
なんだかローレルコートのスレになりかかっていますが、
ジオVS.ローレルコート、「阪急阪神」VS.「近鉄」、
ブランドとしては五分五分でしょうか。よくわからんな。
>>152 匿名さん
イーグルコート六角雅心庵はスーモに棚ざらしになってるイメージです。
レインズを見たわけじゃないけど、高値取引が多いのですかね。
勘違いの高値売出価格なだけでは？
近くのマンションに時々来ています。市役所前はどこに行くにもアクセスがいいです。地下鉄、京阪、阪急、あとバス便も京都市役所前だけではなく、三条京阪のバスプールもたくさん。京都観光、楽しいです。
京阪から近鉄で奈良、神戸、大阪まで早く、お安く行けます。三条京阪から２時間くらいで関空出発ロビー直行の高速バスが出ているし、伊丹なら早い・安いの地下鉄、阪急、モノレール。大きいスーツケースならタクシー（オークラ前）京都駅八条口高速バスのりばまで１０分くらい。
自家用車はないけど、川端のトヨタレンタリースで車を借りれば、天橋立まで快適ドライブ。
日常生活も、近くにフレスコ、ゼストのみすぎや（地下街だから夏は涼しく冬は暖かい）のスーパーを始め、お店がたくさん。ゼストには郵便局もあります。
パン屋さんもたくさんありますが、オークラやリッツのピエールエルメのパンもとてもおいしい。
市役所前、とても楽しいです。
明らかにジオ京都御池通ではない写真がずっと掲示されているのですが、大丈夫なんでしょうか？
このマンションの隣の薄っぺらいビルの1階に「ATELIER PAGES KYOTO」が
オープンしてた。パリの空気を感じさせるスイーツ店。店内は女性客ばかりだった
けれど、シックな雰囲気で秋を感じました。
御所東小のあとは御池中学に進学となりますが、ここが紫陽花ストリートといいますか、京都でいちばんお洒落な通りに面しています。このマンションの前の噴水もお洒落ですね。京都でいちばんモダンな界隈だと思います。
御所東小って河原町通りと丸太町が交わる交通量、排気ガス、騒音の激しい場所にあるので子供への影響を気にしてます。
校舎も狭すぎて、子供が伸び伸び育たない気がします。
御所東小って河原町通りと丸太町が交わる交通量、排気ガス、騒音の激しい場所にあるので子供への影響を気にしてます。
校舎も狭すぎて、子供が伸び伸び育たない気がします。
そうですよね。
やはり御所南小なら公立でも良かったのですが、御所東小はイマイチですので、立命館や同志社を検討します。
御所東小と御所南小はこんなに違うのですか。確かに立地が違うけど、東は南の分校だし、東の学区は富裕層が多く住んでいて、教育熱心のイメージがありますね。何より、公立だから、先生のレベルにさほど差がないとどうしても思います。
>>171 名無しさん
御所東小の校区は二条通より北がジオのようなこのクラスのマンションがあまり建たないのでむしろ御所南より庶民的なイメージありますよ。
御所南は丸太町通まで上ってもマンションがガンガン建ってますし、烏丸御池も3LDKで1億になる物件も多いです。
>>172 検討板ユーザーさん
御所南小の全生徒数は1009名、
御所東小の全生徒数は277名。
規模が全然ちかいますね。データは以下より↓
https://www.gaccom.jp/schools-27364/students.html
https://www.gaccom.jp/schools-87611/students.html
御所南も東も小中一貫教育がウリですが、公立なので、ずば抜けてすごいということはありません。土地柄、どちらも教育熱心な父兄が多いので、子供の教育環境は比較的よいということだと思います。
しかし東大や京大、国立医学部系大学、早慶など目指すなら、早くから大手進学塾に行くのが定法ですし、いずれにせよ、中学受験は視野に入れたほうがいいでしょう。御所南小の子達も、約３割は私立中に進学するようです。洛南、東山の特進、洛星の中高もいいですね。同志社国際も魅力です。
>>176 匿名さん
大学オワコン時代なのであまり子供の学区気にせず物件選べばいいと思います。気になるそこは塾で。何十年前同志社国際へ通ってたのですが当時マイナー校でした。田辺不便すぎ。今も田辺にあり？？
塾はこの辺りは少なく、烏丸に集中しています。
ここは場所的にはいいですね。1階に入る店舗はまだ決まっていませんが、夜10時には閉まることなど制限をもうけてるようです。コンビニや居酒屋はないかもですね。
建物の南西にある居酒屋が賑やかなようでそこが気になるところです。
>>180 マンション検討中さん
やはり便利すぎる場所ならではで気になりますね。例えばタバコ吸いにお店を出たところで喫煙される方の煙が、、、とかほんとにいろいろ。繁華街なので仕方ないですが！w
飲食の店はダメです。
Gが大量発生します。
タバコなんて論外です。
1階にロビーが無く、ベランダも無い。
>>180 マンション検討中さん
このマンションの裏側（南西）の路地にあるのは「五十家」ですね。
ここ、居酒屋とはちょっと違う。落ち着いた年齢層の人たちが仕事帰りに
お酒をたしなみながら京野菜のおばんざいをつつき、談笑する社交場。
笑い声はするけれど、静かなものです。値段からして学生や変な若者は来ません。
食べログでも高評価。
夜８時ころの写真です。
御池通からマンション工事現場横の路地に入って撮りました。
右のコーンが並べられているところがマンション建設予定地。
正面奥の明るいところが「五十家」。その隣は「心のともしび」というキリスト教施設。さらにその隣の工事現場はヒルトンホテル建設予定地。
マンション裏（南）の路地を、河原町から木屋町方面に向けて撮った写真です。
左がマンション工事現場。右がヒルトンホテル工事現場。路地をはさんで、ほぼ向き合ってます。
写真の奥の明るく賑やかなところが木屋町の繁華街。マンションからは離れています。
このマンション裏手の路地は、人々の動線ではないので、こんなふうに夜８時でもほとんど人通りがありません。さびしいくらい静かです。
>>185 マンション検討中さん
そもそもほとんどの部屋にベランダはないですよ。
ホテルライクなセカンドハウスを目指してるのでベランダは不要でしょう。
御池通は交通量も多いのでまだ洗濯物を干すには向かないですし。
>>189 マンション検討中さん
ベランダがないとオフィスビルっぽくなるけれど、外観はスタイリッシュですよね。
同じ御池通のプラウドもベランダがありません。あちらも見た目はカッコいいですね。
ベランダで外の空気を感じたり、タバコを吸ったりする人間には不向きなマンションですね。
ロビーも無いし、部屋しかないと感じてしまいます。
ようやく、このマンションの写真に変わりました。変更していただいた方、有難うございます。
>>191 マンション検討中さん
投資目的で購入を考えてますが、ベランダがない方が管理しやすいです。
営業マンに聞いたらモデルルームに来る人の4割以上は東京や海外の方だそうなので、住む人はあまり多くなさそうです。
このマンションの外観、オフィスビルみたいです。うーん、好みが分かれますね。建築費が高いから、一昔のマンション外観はもう望めないかな。。
来場者限定ウェブサロンでないと肝心の情報（間取りなど）は得られないのですね。
別にこのスレが賑わわなくてもいい（むしろネガティブなことが書かれないほうがいい）という戦略なんでしょうか。この至高の立地でどんなプランを出して来るか、阪急阪神のお手並み拝見といきたいところだけれど、秘密のベールが厚くて検討もできません。
>>197 評判気になるさん
プランよりも立地優先なので、値上がりするため賃貸に出す人が一定数いるそうですよ。
海外の人も多いようですし、あまりどうやって住むか検討している間に希望の部屋は申し込みが入ってしまうんではないでしょうか。
>>197 評判気になるさん
プランも何もバルコニーなしのホテルライクな内装で一貫しているので、家具を充実させてワインセラーを設置、京都に来た時はシェフに出張してもらえば、目の前のオークラのスイートルームに泊まるより安くて寛げる良い物件だと思います。
>>199 マンコミュファンさん
やはりここはセカンドハウス向けなんんでしょうね。
地元民からすると水害ハザードマップに基づくと最大5m浸水(2階まで床上浸水)のリスクがある上に、地権者やセカンドハウス目的の人が多いのであれば、管理組合の役員もたくさん回って来ますし、ここは遠慮するかもしれません。
外の人が京都をイメージした時に必要なものはだいたい揃ってるので、東京の人からすると良い物件なのでしょう。
各階宅配ボックスやゴミ置き場の有無だけでもホームページに記載してほしい。
各階宅配ボックスやゴミ置き場はありますよ。
ジオの高級ブランドは「グランデ」がつくのに、このマンションにはそれがつかないので、ジオの中では設備仕様は意外と普通なのかなと想像します。富裕層をターゲットとするなら、天井高は265㎝くらいほしいし、（少なくともリビングの）エアコンは天井埋め込み式であることを期待したいが、実際はどうなんでしょうね。トイレは当然タンクレス、手洗い付だと思いますが。
>>203 評判気になるさん
ジオサロンに御池通りとそれ以外のモデルルームがありますが、御池通りはオプションも豊富ですが、設備は素晴らしいです。なぜグランデがつかないのかはわかりません。
>>203 評判気になるさん
何もついていない普通のジオですが、天板が全て天然花崗岩でホンマ困ってます。天板の色彩の強弱が強すぎて、眼鏡を置いたら保護色みたいになて見つけにくくなります。モンブランの万年筆を洗って乾燥させておいたら、花崗岩の模様で確認できなくなったらしく、部品がなくなってしまいました。天板が重すぎて、直接コンクリートの床に固定しているそうで、包丁を使うと床下に騒音が伝わるらしく、重量が軽く床に負担をかけない人造大理石の方がよっぽどマシです（以前そんな三井のマンションに住んでました）。
この界隈のジオですと、ジオ河原町二条のほか、ジオ御所南シリーズが３棟、そしてジオグランデ寺町御池がありますが、いずれも仕様はよかったと思います。キッチンにも独立した水栓が２つ（一つは浄水器専用水栓）付いてたりしました。ジオグランデ寺町御池が特別いい仕様になっているというわけでもありません。その点でいうと、今度のジオ京都御池通は、この近辺の他のジオより頭一つ抜きんでた（東京都心部仕様の）ジオなのかもしれませんね。
ホテルみたいな雰囲気が好きなら、希望通りでしょうね。
ベランダって意外と外からいろいろ飛んできたりします。
投資用にする人が多いみたいで、ふだんはあまり明かりがつかないかもしれません。
本当にホテルライクな住宅で、別荘やセカンドハウスに使う人もいそうです。
>>207 匿名さん
セカンドハウスで検討していますが、四条河原町のパークハウスのようにハウスクリーニングに入ってもらうサービスがあるか、この物件のように内廊下でベランダがなく掃除が楽で、ホテルライクな設計がすごく良いです。
ここは１Fにどんな４店舗が入るか次第かな。御池通に面したところが２店舗。
裏通りに面したところが２店舗でしょう。裏通りは飲食店が点在するので、
小さな食べ物屋が入る可能性もなしとしませんね。
こことローレルコート京都柳馬場六角で迷ってます。
ローレルコートの特別ご案内会が郵送されてきました。9/29からです。
地下平面駐車場、デイスポーザー、天カセ、ミーレ洗濯乾燥機など、
設備仕様が凄すぎて二の足を踏みそうです。
どっちもどっちだな。
>>210 マンション比較中さん
ローレルコートはエントランスの仕様からしても開き直るようにハイクオリティに仕上げてきていると思います。
他の人も色々議論してますが、バルコニーの有無などグレード以外にも仕様が大きく異なるところはあるので、好みは分かれるんじゃないでしょうか。
どっちも中古になれば資産価値の大部分は立地になってくるので、
どちらの立地をとるかが判断の大きな分かれ目になりそうです。
ここは地権者の入居が多いのもローレルコートとは違う点ですね。
地権者様は専用駐車場もあるようですし、分譲住戸に入居する一般人とは待遇が違いますね。
管理組合が円滑に回るかどうか。。
姉小路もそうでしたが、ジオは地権者物件が多いような気がします。
地権者の方から見れば、一般の入居者は住ませてやってる、くらいの感覚なんですかね。
管理組合が円滑に運営されるイメージが湧かなかったのでパスしました。
セカンドハウス目的や賃貸からの転売目的なら、自分が住むことはないので、地権者はあまり気にしなくて良いですし、そんなに心配しなくても結局売れると思いますよ。
長くホールドするわけでもないので、5～10年くらい地権者の方を中心に無茶しない範囲で管理組合を運営してもらえれば問題ないです。
ローレルコートの90㎡の2LDKの間取り。
ファミリーは入居すると騒音問題があるためその方向性は良いと思うが
間取りが酷すぎる。部屋の配置が相変わらずで呆れてしまう。
ジオは最近高値追求で、どこも売れていない。完成してらかも、完売まで長期で売っている。最近順調に売れたのは山科ぐらい。
ブランド価値は確実に下がっている。
ジオは中古マンション値上がり率、6年連続で関西トップだよ
https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/yield_ranking/6412.html
今、公式ページをみてくきましたが先着分は３戸販売されています。
最終期とは書いてなかったので、何期の先着分なのかどうかわかりません。
かなり高額なマンションですから、
検討する人がここを見るということはあまりないのかもしれませんが
情報が本当に見えてこないのは不思議です。
>>221 匿名さん
竣工が2015年1月で、完成引き渡しが2015年5月になっており、
建つ前から売れてしまうなんてことはあり得ないので、まだまだ販売していない戸数が多いのではないでしょうか。
今後の価格設定も流動的と思われ、ウェブ上での情報公開を絞っているようです。
関心がある人はマンションギャラリーに行って、すでに情報収集されているのでは。
行かないと何も分からないと思います。
2015年ではなく2025年ですね。
間取り、素敵なのあります。
1LDK＋WIC＋S、83.71㎡（84.89㎡）。
1LDKで80㎡以上なのって見たことないです。
納戸がサービスルームになっていて、室内の物干しがある点が贅沢。
LDは15.6畳でLDKにすると19.5畳。相当に広いですね。別荘利用でしょうか。
>>224 匿名さん
ここはベランダがないので室内干し一択ですね！
見学者の3分の1が海外の方と聞いたので、セカンドハウスや投資目的の方が多いと思います。
ホテルオークラと同じ立地でホテルのような内装なので、京都に頻繁に訪れる層にドンピシャの物件だと思います！
>>226 通りがかりさん
たしかに設計はひどいですね。生活感のない建築士に依頼しちゃったのかな。
１５０㎡もあるのに、個室はどれもリビングイン。高級物件なら、これは避けます。
リビングインは便利という人もいるけれど、それは庶民的発想で、１５０㎡を求める人は富裕層だからぜったいこれは買わないと思う。
>>227 匿名さん
こんな高額物件（3億円以上？）を購入検討する富裕層だったら、希望通りに間取り変更するでしょう。
まだ建築前だから余裕で可能で、建築後でもお金さえ出せばリフォームできます。
富裕層が重視するのは最初に提示された間取りではなく、立地と部屋の向きと思います。
マンションの場合、間取り変更は限界がある。玄関、窓、水回りの位置。土台の間取りが悪すぎるため、間取り変更も厳しいかな。
これだけ天井が低く柱も出ているのであれば床下や天井で弄る余地も少ないので設計変更を伴う間取り変更は難しいでしょう。
東京の低階層マンションと違ってゆとりがないです。
31mの規制があるなか、11階建て、1階に店舗と天井が低くなる要素しかない。なぜ、10階建てにしなかったのか？
外観もホテルではなく、オフィスビルの印象。ジオブランドはどこへ？
阪急阪神は地元である関西の顧客を軽くみている気がする。
東京でジオのマンション売り出すときはすごく気合が入っていて、二重床二重天井はもとより天井高等々もメジャー７と同等以上のクオリティーで提供しているのに、、、。
どうしてこういう間取りなのかなと、、残念です。
お金をかけて間取り変更しても満足いくものになるのかが、、、
京都はどの物件も立地が良くて間取りが悪いか、イマイチな立地しかないのでジオに限ったことではないような。。。
このジオの場所で9階建の柱の少ない工法で建てたら坪7～800とかになってしまうのでは。
東京ほど需要が底堅いわけでもないので、70㎡で1.7億とかでは売れないと判断したのかな。
人生勝利臭満点
眺望があまり望めない東向きや南向きの販売がどうなっているか知りたいところです。
まあ、京都で遠くまで展望が開けているマンションを望むのは無い物ねだりですが。
ヴィークコートの東向きは河原町通に面していて、高層階でもホテルしか見えませんが、ほとんど売れてしまいましたね。
>>240 匿名さん
ヴィークコートの東側ってまだ5戸くらい残ってなかったでしょうか。
あちらは完成後販売なので売り切ろうとされてますが、10戸ほど前で売れ残りが結構あったような気がします。
こちらはまだ入居開始まで1年以上あるのと70戸もあるので単純比較は難しいですが、立地の割に販売ペースが遅く感じます。
>>241 マンコミュファンさん
こちらは値段が異次元の高さだから。京都にセカンド持つより、外資系五つ星ホテルに泊まったほうがトータルで安い、と考えれば買う気も失せますね。
>>243 通りがかりさん
数年保持するとして、さらに値が上がるとみているのですか、、、中国の投資家も苦しんでいるし、こんな馬鹿高いマンションをさらに高値で買う人がいるかどうか。
>>235 マンション比較中さん
普通にそう思われるでしょうね。府外から帰ってきて紆余曲折があってジオに住んでいます。購入する時に担当者の方に色々聞いたのですが、よそで住んでいた時のような逆梁外フレームをやると、高さ制限のある京都では高くなりすぎて無理ですと言われました。確かに阪急阪神不動産だけでなくほとんどがこんな感じではないでしょうか。うちも直張りで天井高高いところで240センチです。
府外の部屋から移住したときは、はらまあ・・・と思ったこともありましたが、すぐ慣れました。府外のような条件だと、高すぎて購入できなかったと思ってます。
>>244 匿名さん
そういってここ10年ずっと値段は下がるし誰も買わなくなると言われ続けてこの結果なので、今後のことは分からないですね。
上がるイメージは湧かないですが、この状況でも買える人が投資に成功するのでしょう(失敗する可能性もありますが)。
ここはベランダがないのが気になりますね
>>240
ヴィークコート京都河原町二条の東向きは完売。あと4戸はすべて西向きで先着順です。ベランダもあるし、中層階以上は西側の眺望は抜けているので、良い感じでした。価格を比較しても、ヴィークコートは良い物件ですよ
>>249 ご近所さん
立地と内装のグレードが違う物件を比較してもねえ。
ジオの肩を持つわけじゃないですが、ジオは竣工までまだ時間がありますし販売戸数も倍以上あるので、入居までに売れれば良いというスタンスだと思いますが、ヴァークコートはあと4ヶ月で新築物件じゃなくなるので、まだ1割以上売れ残ってると考えると結構時間がかからのでは。
個人的にはジオはジオで個性的な間取りをしていることや、店舗が入居することから見送りましたが、ここの立地は凄いと思いますよ。
ここは転売目的のマンションでしょ。
住むマンションじゃないのは間取りを見ても明らか。
転売しても誰かが住むんじゃないの。
資産運用として購入するという人かもしれませんが、
自宅用として購入する人が多いのかな～とは思います。
この付近の物件は、このジオに限らず同等の価格くらいでの販売がされています。
実際に知人もこのあたりのマンションに住んでいますが、なかなかの高額物件です。
自分のような庶民にはなかなか手が届きませんが、購入できる方は多いということだなと思います。
価格は発表されていますか？
物件概要を見たら未定でした。
場所もよくて、LDKに床暖房がついていて、コンパクトで、別荘みたいな感じでしょうか。
最初「LDK＋2S」は誤表記かと思いました。サービスルームだから「LDK」表記なんですよね。
転売したいなら「1LDK」や「2LDK」の方がいいのかもしれません。
東京だけど、
ここのチラシらしきものがポストに投函されていました。
今時、ポストに手配りでマンション販売のチラシが入るなんて珍しい。
まして京都のなんて初かな。
京都で坪単価の高いマンション他にもありますか？
9階は第二期坪850万円でしたが第三期は更に上がりますかねえ？
資産性を考えた立地でこのマンションが魅力的だと感じているのですが、市内新築の売れ行きがじわじわ鈍化してますよね。。一年でまた潮目が変わったというか、、さすがに実需おいつかない値段になってきてますかね？
10年後は外国人富裕層しか買えない位の価格になっていそう
近所に建つのは何で名前のマンションですか？
ヒルトンの隣は、坪800からとのことですが、狭い部屋が多いのが気になります。
六角のように、最低でも70㎡以上の部屋じゃないと、とんでもない住民層になる。
近鉄お得意の、プレミアムフロアだけ特別仕様というのは
いいかげんうんざりしていますし、
高級路線ではないのに、高価格なら、高級マンションになる野村の方が良い。
ジオの狭い部屋は、どんな職業の方が購入するのかが気になっています。
マンションのチラシはうちにもよく投函されますが
こちらのマンションはまだ見たことがないです。
他府県からの転居者をターゲット層としているのでしょうかね。
今の季節は、高瀬川沿いの朝の散歩など気持ちがいいですね。オークラのしだれ桜もかわいいです。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
京都府京都市南区吉祥院中島町15番1、82番2 |
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3998万円～5438万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.30平米～75.90平米 |
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総戸数 156戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
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総戸数 708戸 |
