プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 18:18:24
第一期で8戸、第二期で6戸。14/47。1ヶ月で1／3の売れ行きはペースとしては普通ですかね。一般的にどうなんでしょう？
東側から南側にかけての市営住宅エリアの再開発計画を見ると10年近くかかるようです。つまり、かなり近い場所で10年近く建物の解体や建築工事が続くということです。騒音や工事車両の出入りが10年続くことを皆さんあまり気にならないんでしょうか？（市営住宅が近いから嫌だと言っているのではなく、あくまで大規模工事に関してです。）
実質影響があるのは南側の一箇所だけなので、私はそこまで気にならないですかね。大部分は東側で、しかもライトハウスを挟んだ、さらに道路向こうですからね。
市営の保育園も2軒隣りにあって、もともと賑やかな場所ですしね。
二条と西院はそれぞれ違う良さがあるので、どちらにも歩いて行ける西大路御池は立地的に良いかも。もう少し安いといいんだけど。
近くに住んでますが、現在工事中のジオやプレサンスの工事の音とかほとんど気にならないですけどね。日中仕事に出てると工事してるのか分からないくらい。気になるひとは気になるのかな。
工事よりも南側にどんな建物が建つかが気になります。現在、南側の市営住宅は5階だから、新しい建物の高さによっては日当たりと眺望がだいぶ違ってくる。日常購買施設らしいからそんなに高い建物は来ないと思うんだけど、再開発計画では1番最後の10年後だからまだどうなるか分からないですね。
近くのイーグルウエストも値下げしたみたいだし、ここもジオも価格に需要が追いつかないかな。
ジオが思ったはど良くないから、こっちやイーグルコートを選ぶ人が増えるかと思ったけど、そんな単純な買い物ではないか。
荒らすひとがいなくなると、途端にカキコミが少なくなって寂しさを感じますね。今もどこかで頑張っておられるのでしょうか。
西大路通り沿いは、騒音はどうでしょうか？また、西日も気になるところです。京都市内の中心では南向きは無理とは思いますが、暑さも半端無いのですが、購入された方のご意見を伺いたいです。
近所に住んでますが、騒音はほとんど気にならないレベルですね。エアコンつけない時期は窓開けてても問題ないですね。
ジオは間取りがひどいのと、管理費、修繕費が高いよ。少し割高でもプレのほうが良さそう。
ジオもイーグルウエストも、価格設定に購買力が追いつかずに値下げしたようですね。プレロジェも同様に下げないと苦戦するのでは。
人気の二条にも、二条にないお店やイオンもある西院がどちらも徒歩圏内。西大路御池自体も地下鉄の駅間近で、日常生活に必要なお店も揃っている。立地はいいです。が、お値段もそれなり。
HP見ると、また6900くらいの部屋が売れたみたいですね。人気部屋は高くても需要があるんですね。
ここは高いところから売れている気がします。
円町のプレサンスも価格出ましたが、こことほぼ同じくらいですね。同じ価格だとしたら円町より西大路御池のほうが良いと思います。
>>115 マンション検討中さん
中古もだけど、新築も円町って何であんな強気価格のマンションが建つんだろうね。二条や西大路御池、西院や丹波口より不便だし。特に価格にプラスな特徴って何かあるん？
ジオより間取りのデッドスペースがないのが気に入りました。イーグルもも迷ってたけど、北向きなのと、隣にボロボロの家が建ってるから地震きた時に倒れそうで怖い。円町も値段変わらないから、それだったら、絶対、西大路御池の方が、将来売れるかなと。
周辺が新築ラッシュだからか、近くの15年くらいの中古価格が一時期と比べて落ち着いてきてる感じがしますね。1年前は今売り出してる新築とほぼ変わらない印象でした。
先着順販売なのに、１つの部屋を登録抽選にしてますね。その部屋をお得な価格に設定して、来場者増を狙ってるのかな。同時期竣工が多いと、ここに限らずどこも大変そうです。
ジオ西大路は間取り悪すぎ
イーグルコートは立地微妙
消去法でプレサンス西大路かなー
と思ってますが、いかがですか？
>>122 マンション検討中さん
その通りだと思いますが、ただ絶妙にプレロジェがちょっと高いんですかね、内廊下は憧れますが。あと、どんな部屋が残ってるんでしょうかね。
その3つで比較するとプレロジェがいいかなぁと思います。坪単価もウエストよりは安いかな。でも高い部屋から売れてたイメージなので、もう条件のいい部屋は契約済みかもですね。
プレロジェがいいと言うより、他が微妙だからかな。それぞれ部屋によっての良し悪しもありますしね。どの物件も販売からそれなりに経つので、条件いい部屋はもう残ってないかもです。
ジオとこちらで真剣に比較してます。
この掲示板を見て少し不安になったんですが、やはりプレサンスってあまり良くない企業なんですか？見学に行った際はそう感じなかったんですが、住み始めてから問題が出てきたりすると。。
内廊下に惹かれて正直こちらに気持ちが傾いていたんですが、ここを見てしまってから他の掲示板も見ると、被害者の会みたいなのも出てきて。。大きな企業だからある程度一定数こういったマイナス意見があるのは良くある事だと思うのですが。迷ってます。
関西（京滋）ではプレサンスは最大手の一つでしょう。これだけたくさん物件が売れてるってことは一つの信用でしょう。購入後はデベは関係なくなり管理会社の問題になるし。管理会社も系列であるにせよ。ジオもアンチは嵐のようにこき下ろし記事書いてます。
すみません。「デベ」はなんの略でしょうか？
あまり不動産に詳しくなくすみません。
管理会社も系列なんですね。そこまで考えてなかったです。。
デベ（デベロッパー）＝売主、マンションは売主と、設計を請け負う設計事務所（一級建築士）、そして建物をつくる施工会社の三位一体で出来上がります。出来上がり、住民が入居したら、住民たちが理事会を構成し、ふだんは理事会に代わって管理会社が月々の管理費や修繕積立金の管理を預り、毎日の清掃も請け負ってくれますよ。理事長には毎月、管理会社が支出の明細を届けてくれます。管理会社はあくまで理事会に雇われているので、系列の管理会社がいやであれば、理事会で決めて別の管理会社を選べます。
デベの評判が悪いのも以前の販売手法とかに対してであって、建物自体に関してのものは少ないですね。あまり噂に左右されず、物件自体で判断されたほうがよいかと思います。
>>126 匿名さん
どちらもまだいい部屋残ってます？
でも私は今購入しておかないと、新築はこの周辺には今後数年は建たないと予想してます。既に用地取得済の場合は別ですが、周辺物件の販売状況や価格調整などからすると、今の高値で売らなきゃいけないのであれば、なかなか買い手がつかないのが分かったので、この周辺は商売としての利益が低そうです。価格が下げられれば別でしょうが、今の社会状況だと期待はできなさそうですね。
ジオ西大路御池、プレサンス西大路御池、二条周辺と比較して、プレサンス西大路御池が良いと言われてますが、どう考えても１番人気の無い所だと思います。周辺環境を見れば明らかですが、市営住宅横で三条付近ですよ。
私も行きましたが、市営住宅が区画整理とか言われておりましたが、財政難の京都でそこまでの費用捻出が出来るか微妙ですし、その他の市営住宅も同じ様な事をしていますが、鷹峯の市営住宅と同じように買い手付くんですかね。。。
まぁ、価値観は人それぞれですから。いち個人の考えをあたかも一般論のように書かなくても。1番人気がないかどうかは、販売状況で分かりそうなものですけどね。
むしろ他の競合物件の優位点を教えて欲しいです。比較検討の参考にしたいので。
ジオ西とプレロジェ、ウエストのMR行きましたが、販売状況はどこも似たような感じに思えました。プレロジェが特別人気がある訳でも、人気がない訳でもなく、どこも似たような感じ。あえて言えば、プレロジェは6800くらいの高い部屋から売れてたから、高くても人気のある部屋は売れるんだなと思ったくらいかな。
今スーモに出てる西大路御池とか円町、二条物件て中古築20年内くらいは3LDKは4000万代だから、迷ってる人いたらこの3物件のどれかを早めに決めたほうが良いよ。このあと続く物件で更に条件が良さそうなのは考えづらいから、リセールでも価値はあまり下がらないだろうし、中古より新築のが満足度はだいぶ高いよ（経験談）
何故かシーンズの話は一緒に出ないけど、シーンズでも良さげ。
>>136 マンション検討中さん
周辺物件の売れ行きからすると、この後はなかなか続かないと思います。リセールも今が高値であるとすると、あんまり期待できないかな。大きく下がらないことを願うばかりです。あと、シーンズはファミリーには少々選びずらい間取りですから。
三条の市営住宅周辺は今後大きく開発されていくとのことです。
本物件を含め、二条の西側周辺の中古なども今後も価値は保たれるかと思います。
>>138 さん
競合物件の価格動向見ると、今が高値のような気がしますね。まだ高くなる余地があるなら早々に下げないでしょう。購買力がついていけてない感じですね。本来はここらは坪230くらいが適正かと思います。購入検討する立場としては必要なので買わざるを得ないのですが、将来的な資産価値としてはあまり期待していません。
西大路御池、二条がピンポイントで資産価値が下がる可能性は低い。むしろ、地区としては上がる要素の方が強い。
二条や西大路御池が下がってくるような時は、世界規模や日本規模での出来事（リーマンショックや日本の金利引き上げなど）だと思ってます。
うーん。今の価格でも厳しいから、周辺物件は早期に値下げせざるを得なかったという現実があるのに、さらに価格が高くなる要素って具体的になんですかね。仮にそうなっても、他人事ではなく自分ごととして捉えた場合に購入します？自分はそれでも本当に買うと言うなら上がる可能性はあるかもですね。でもそれが多数ならデベは値下げを選択する必要はなかったし、その上でまだどこも完売できていない現状と矛盾するような。
この周辺の資産価値が上がってくれればそれは大変助かるのですが、日本の所得が上がる見込みがないなかでさらに上がった場合、誰が購入できるのですかね。二条も西大路御池も高所得層が選ぶような不動産ではないでしょうし。
三条周辺の開発途中、二条の根強い人気などこの地区だけが狙い打ちされたように資産価値が下がる可能性は低い。
下がるとしたら日本全体の景気が下向いたりする時のことを言っている。
値下げして販売してる価格が適正水準であるので、相場として下がっているとは言えない。
どちらかと言うと、値下げした価格でも相場は上がっていると考えています。
内廊下だけでなく、他の周辺物件が一階に部屋を作って部屋数をかせぐ中で一階全てが共用部分、さらには2階も２部屋つぶしてエントランスの高さを広くしてるのも何気に良きです。
2階つぶしてるのは一部屋分でしたね。スミマセン。
>>147 eマンションさん
確かに二層吹抜のエントランスは素敵ですね。
京都では二層吹抜のエントランスってあまり見かけないので（高さ制限の影響でしょうか。）、たまに見かけると良いなと思います。
隣のパデシオンが売りに出てますね。2階で坪240。けっこう強気な価格です。新築も多いなかでこの価格で売れるかは、この周辺の資産価値の一つの指標になりそうです。
イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。
HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。
>>151 検討板ユーザーさん
残り4分の1くらいですかね？？最初は好調に思えましたが、それに合わせてか？、２つの周辺物件が価格を調整してきて価格での優位性がなくなってしまいましたね。
>>152 通りがかりさん
最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。
以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。
あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。
>>153 通りがかりさん
新しいマンションまた建つんですかね。
二条、西大路御池、円町、西院あたりは購入可能な層に対して、供給過多になってきてる気もしますけどね。
高値で仕入れた土地でしょうから、価格もそれなりで購入できる層は限られるでしょうし。
中古も以前と比べて動きが悪いですね。まぁ新築が多い分、当たり前なんでしょうけど。
ここはまだ良いほうだけど、最近のマンションは管理費が高い。周辺の10年、15年の中古は規模に関わらず5000くらい。管理サービス内容に3倍の差なんてないと思いますけどね。ここ10年で物価や平均所得が3倍になったなんて聞かないですし。シーンズなんて5倍弱です。少し払うのがバカらしく感じてしまいます。
>>156 匿名さん
でもその理屈だと、中古の管理費も上がらないとおかしいですね。電気代や人件費のアップは同様でしょうし。ただし、人件費は15年前と変わらないと思いますが。コストの問題だったら納得なんですけど、おそらく機会損失なのでしょうね。
>>158 匿名さん
相場通りなんですけどね。スーモに出てる9年前に竣工した隣のパデシオンは、ここより戸数少なくて5500円なんですよね。今後この価格差を払い続けると思うと、少し複雑です。サービス内容に差はないでしょうし。
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_71375295/
何が言いたいのか分からない。
新築マンションの中では管理費まともな部類のこの物件でも不満なら、中古のみから探したらいかが？
それともパデシオンの売主さんですか？
同コスト、同サービス下で生じている価格差に疑問を持っただけですが、この掲示板にカキコミしてもしょうがなかったですね。失礼しました。ちなみに斜め向かいのサーパスは5300円です。https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70782053/
>>162 eマンションさん
近所の築浅物件に住んでて管理費1.2から1.5万だけど、管理人さん週6日日勤、簡易的だけど荷物受取や宅配、クリーニングなんかのコンシェルジュサービス、24時間ゴミ捨てOK、ディスポーザー有り、あと24時間セコム的なサービスと割と広めの共用ラウンジの管理をお任せしてるんだから、まぁそんなもんかなぁ、と思ってる。安いにこしたことはないけど値段だけじゃなくサービス内容まで比較しないといけないから、一概に高い安いは比べられんよね。
5300円のとこが、まず同クオリティの同サービスだったら羨ましい限りだけど。
>>163 名無しさん
サービスに明らかな差があればそうなんでしょうけど。下記リンク先でも言及されてるように、同等サービスであっても既存の委託元には値上げを要求できないので、新規委託元にその分も上乗せして企業収支を保っているのではないですかね。
https://www.news-postseven.com/archives/20200607_1568902.html/2
>>162 eマンションさん
これは自分も常々疑問に思ってます。確か、大津京のマンショのスレでも話題になってましたし、自分の持ちマンションでも話題になりました。近隣マンションの会計報告書と比べてみたいですよね。
>>164 マンコミュファンさん
横から、163さんではなく、165です。
自分も取りやすいところから取るということかなと思ってましたけど、やっぱりそうなんですか。嫌ですな。
>>165 マンション検討中さん
そうなんですよね。結局、何の対価なのかも検証しないまま、言い値を払うだけのメンバーばかりだと管理組合的には戦力として期待できませんから。
>>166 マンション検討中さん
まぁそうかどうかははっきりと分からないんで、カキコミしてみたんですが、案外疑問にもたない人も多いということは分かりました。だから上乗せされるんじゃないかな。
固定金利はもうしょうがないとして、変動はしばらくはこのままでいって欲しい。賃金上昇が伴う2%の物価上昇は今の経済状況だとそう簡単じゃないと思うけど、4月に総裁変わったらそもそもの基準が変わりそう。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230103/k10013940351000.html
>>168 匿名さん
言いたいことはわかるんだけど、みんな高いなぁと思いつつ新築の場合はもう管理費が売主によって決まってるし、納得いかないから管理費下げて売ってくれるワケではないってだけですかね。新築で目当ての物件買いたいなら。
>>171 評判気になるさん
新築購入時だけに限ればおっしゃる通りでしょうけど、その後はリプレイスとか管理組合の采配に大きく左右されそうですね。実サービスの価格差でないのであれば。
マンションは管理を買うもの。安けりゃいいって人が住むと管理が荒れそう。
そもそも同サービス下での価格差についてのつもりでしたけど、価格だけの言及でしたらもう不毛ですね。
>>173 評判気になるさん
マンションは管理を買うものというのは、管理「会社」ではなく、管理「組合」が、自分たちの財産の価値を守る努力をしているのを買えという意味ですよね。
高けりゃ安心っていう思考停止の人が住んで、管理が荒れてるマンションもありますからね。
同じサービスに、高い管理費払っている管理組合は、管理会社の良いお客さんでしょうが、良い管理をしていないのではないかという議論です。
>>170 eマンションさん
ご近所物件との管理費差の話題がスレ違いだとは思いませんが。
ただ、もういいかなと思ったので住宅ローンの話に変えようとしたのに笑
管理費も大事ですが、金利も大事です。
いろいろ勉強になりました。みなさんありがとうございました。
満足されたんですね。
引き続き中古物件探し頑張ってください。
4900万円台から３LDKがあるということなので、今の京都の相場から考えると
かなりお得感があるように感じられます。
これは低層階の部屋のことなのかな…。
ボリュームゾーンは立地から考えるともっと高く設定されていそうだし。
予定通り公園の工事から着手されて、再開発計画も順調に進んでますね。
昔、このあたりのイメージは
正直言うとあまり良いとは言い難い雰囲気がありました。
でも、どんどんとイメージは変わってきているなと感じます。
再開発計画が順調というのもあるのかな。
西院まで足を伸ばしてプレミストと比較しています。
こちらのほうが２線徒歩圏内という優位性がありますが、リセール価格を見たらどちらも似たりよったりでしょうか。間取りで選びたいなと思っています。
>>184 坪単価比較中さん
間取りは人によって合う合わないあると思いますが、立地の資産価値はこちらのほうが良いと思います。
また、プレミストは竣工後今だに完売していないので、価格に対して需要はイマイチだと思いますよ（現に近くの安価な新築分譲は即完売だったので）
建物のクオリティや共有部の豪華さはプレミストだと思いますが、プレミストの何に気に入られてるんですか？
>>184 坪単価比較中さん
2線でなくて3線ですね。さらに地下鉄は激近。
流石に駅から離れた西院物件より資産価値は高いと思うけど。人気の二条駅も徒歩圏内だし。
ただもう良い部屋は契約済みだと思いますが。
>>187 坪単価比較中さん
単純な立地による資産価値はプレだと思いますが、リセール価格は物件単位での比較ではなく、部屋の条件によって大きく違ってきますので、今残っている部屋だとどちらもリセールは期待できないのではないでしょうか。
ポジティブな情報だと、公表されている再開発計画の概要だと、隣の建物は日常購買施設（スーパー？）が入る予定になっています。
>>188 マンコミュファンさん
こちらプレロジェはSUUMO見たところ間取りはまだ数種選べるみたいだし、低階層と高階層は人によって好き好みだし一概には言えないかな。
二条近辺の新築より安いし、二条あたりを生活圏にしたい人には割安に感じるから値段も大きく下がらないはず。
>>190 検討板ユーザーさん
いやいや、この物件は高層と低層で条件が大分違うと思いますよ。3方向をパデシオン、ライトハウス、市営に囲まれてますから。実際6500オーバーの高額な高層階から売れてましたし。
>>191 口コミ知りたいさん
確かに景観の抜け感は全然違いますよね。低階層と高階層の同間取りで価格差どれくらいあるんでしょうね。景観や高階層にこだわり無い層が惹かれる価格なんでしょうか。15％以上違えば割安感あってリセールも良さそうかな、と。
>>192 匿名さん
日照もだいぶ違いますしね。ちなみに1番広い部屋だと端数は忘れてしまいましたが高層が6800台で、低層が今出ている6460くらいだと思います。おそらく400万くらいの差なので、6%くらいですかね。
私の知ってるポジティブ情報だと。京都有数の進学校、西京中高がすぐ近く。
あと大企業の本社群が近くにあるので、治安もいいと思います。島津の医療ビルで人間ドックも受けれますし、最近はすごく綺麗な女性専用の施設まで建ちましたよね。
1番の利点は二条も西院も、なんなら円町も徒歩で行けるハブ的な立地ですかね。これだけ利用できると、大体何でもあります。
何気にありがたいのが、右京区役所が近い。右京区の西院より近いですよね。
この物件は中京区やのに右京区役所に行くことってあるのでしょうか？
>>196 通りがかりさん
基本的なことはどこの区役所でも対応してくれるので、他区の区役所でも近いほうが便利です
右京区役所はきれいな図書館もあるので、本好きの方やお子さんがいる方はおすすめです
向かいのサーパスの横に、新しいマンションが建築中ですね。ネット上では投資用の分譲と予想されてますが、あそこで投資用は厳しい気がしますね。賃貸か単身向けですかね。どちらにしても厳しそう。
成約キャンペーンやっているようです。JTB旅行券10万円分プレゼント。旅行支援がまだ残っている自治体に行けば、0円旅行ができたりするのかと思いました。
ただし10万円の旅行券が妥当なのかどうかとは思います。
引っ越し費用負担、諸費用負担の方がありがたいのかも。入居後に旅行する機会は少なくなりそうなのかなとも思ったりして。。。
物件概要の販売戸数が5戸に減りましたね。イコール残り戸数でしょうか。こちらは竣工まであと4ヶ月あるようなので、何とか完売するかどうか。
この記事に載っているマンションは凄く近所ですけど、あまり話題に上がりませんね。ファミリー向けじゃなさそうだからかな。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=220526700006&area=5&am...
>>203 eマンションさん
そうですね。投資用の物件ならまた違いますよね。
https://kyoto1192.com/kyoto-nishioji-oike-enmachi/
>>206 マンション掲示板さん
MRに実際行かれたかたの情報は参考になります。ありがとうございます。私が行った頃は西側の広い部屋の方が売れてた感じがしたので、東側の部屋は隣の建物との位置関係的にも売れるのかなと思いましたが、現在の残り部屋見ると案外東側のほうが需要があったみたいですね。
旅行券をもらっても引っ越し後はばたばたしてなかなか旅行へはいけないですよね。
旅行券ならギフトカードや現金１０万円などの方がうれしいかな。旅行は行く人と行かない人がいますし、
結局利用しないで終わってしまいそう。
AタイプとDタイプの1室ずつですが、特典が100万円相当の購入サポートに変わってますね。
これなら諸費用、引越代、家具家電に使えるみたいですよ。
購入者です。
皆さんオプションは決められましたか？
最近マンションを購入した知り合いに聞いたのですが、どこもオプション会は高いみたいですね…
手間ですが、業者に依頼しようかなと探しているところです。
>>215 マンション掲示板さん
エアコンは他で買ったほうがおそらく安そうですよね。
フロアコーティングはフローリングのメーカーに直接問い合わせて見ましたが、まぁ杓子定規な回答かもしれませんが、メーカーとしては推奨はしていません。と言われました。コーティングしちゃうとフローリングそもそもの性能まで覆われちゃうからと。ただし自己判断でされる場合には止めもしませんがメリット、デメリットを考えた上でどうぞ。みたいな感じでした。
エアコンは家電量販店等の方が良さそうですね。
コーティングはメーカー的にはオススメはしてないのですね。SNSでしておいたら良かったみたいな投稿を見たので気になってますが悩みますね。
コーティング、良かったですよ。
今の住まいでしてますが、家具をひきずった時のストレスも減りましたし掃除はかなり楽になりました。たしかにメーカー推奨では無いと思いますが…次の住まいでもする予定です。
管理会社の評判が悪いのが気になりますね。それなりの値段を支払うことになるとは思うのですが。
>>219 eマンションさん
管理会社の評判って基本的に不満のある人しか書き込まないので、どこも悪くなる傾向にあると思いますが、結局のところ管理会社がどこであろうと理事会が機能していなければ、色々と絡め取られてしまうので注意が必要そうですね。
ここのサイトでは4位になっていますが、他の会社も含めてレビューはひどいものでした。
https://minhyo.jp/mansion-kanri
このあたりも随分開拓されてきた感じですね。
昔はあまり良い噂はなかった地域ではあるのですが
どんどん変わりつつあるので、
他府県から引っ越しを検討されている方とかいいかもしれません。
西京OBです。私の学生時代(15年以上前)でも既に普通の街でしたが、地下鉄できたり母校の改築があったりと、綺麗になりましたね。
今も仕事でたまに来ますが、島津さんもあり治安は悪くないです。
阪急も使える距離ですし、昔からの地ぐらいを気にされるご年配の方でなければ、京都出身でも全然検討できると思います。
>>223 検討板ユーザーさん
京都で有数の企業と進学校、島津本社群と西京中高があるのが治安やイメージ、景観的にもいいですね。今は古めかしい南東側も再開発できれいになりそうです。
現時点では隣の8階のパデシオンと同じくらいの高さのように見えますが、どうなんですかね？９階でも同じ高さになってしまうのかしら。
220さんがリンクして下さったマンション管理会社の口コミ評判ランキングはワーストでいないんですよね。
参考までにと1位の口コミを見ましたが、クレームと悪評しか出ておらずかなり驚いてしまいました。
地下鉄、嵐電、阪急を利用できる立地。便利ですよね。
もう少しあるけどJRもりようできます。
京都市内のマンション価格は高騰していますが、
アクセスの良さなども含めて考えると買いやすい価格帯だと思います。
>>229 匿名さん
4線徒歩で利用できる立地は貴重ですよね。しかも地下鉄と嵐電は極近。さらに御池通りと西大路通りでバスの本数もとても多いので、交通の利便性はかなり良いかと思います。ジオも同じではありますが。
ネット情報はあてにできませんが、実際にこちらの管理会社を利用されている方の口コミを伺うと安心できます。
マンションの資産価値は立地と管理が重要と聞きますし、管理会社の仕事に疑問があれば管理組合で変更も考えなければなのですね。
少し離れてますが、改装中の二条駅前コープにどんなお店が入るか楽しみですね！
>>232 口コミ知りたいさん
遠くまで行かなくても、再開発計画で隣にできる建物に日常購買施設が入る可能性が書かれているので、そこそこ大規模なスーパーが入ってくれたら便利だなと思っています。まだ数年先ですが。
>>234 周辺住民さん
公表されてる京都市の資料の日常購買施設がしまむらだったらガッカリですが、公営の建物にしまむらは可能性低いような。まだ募ってる最中だとは思いますが。
便利になるとマンションの資産価値もアップしていきそうな気がします。
ただでさえアクセス面が4駅4路線になるのかな？最寄りの駅は徒歩2分でもあり、かなり便利な場所だと思われます。
先々はこれくらいおのお値段では買えなくなったりもするのでしょうか。
利便性から考えると控えめなお値段にも思えます。
駅近くで80㎡クラスの4LDKがあるとなると、家族の多いファミリーにも注目されているのでは？
>>238 匿名さん
便利で80㎡も良いとは思うのですが、第3期8次で現在HPに表記されてる価格は6760ですよね。誰もが買える価格ではなく、売る時も買える層が限定されて苦労しそうな予感もします。6500超えると、京都だとそれなりの企業の役職員くらいでないとキツそうにも思えますが、みなさん案外予算お待ちなんですかね？
>>239 匿名さん
80平米超えって新築マンションで珍しいので、需要はあるはず。予算はある人はあるって感じでしょう、親からの援助などもあるでしょう。ローンにランニングコスト合わせたら月に25万近く住居費に出せる家庭は普通じゃないと思いますが。
竣工まであと2ヶ月で残り3邸のようですね。
好調ですね。
京都市には有名企業もおおく、それなりのパワーカップルなどゴロゴロいそうです！
4LDKの方はちょっと価格が変わったみたいですね。同じ部屋数でも違う部屋になったんでしょうか？
それでもお高めだとは感じますが…。全国的にもそうですが少子化があって
今後4LDK80平米台ってどんどん少なくなっていってますね。この広さは貴重になっていくかもしれません。
子供二人ならそれぞれ部屋を与えられるのはやっぱり良いですし。
>>243 匿名さん
6,460万円のお部屋は前からあったので、別のお部屋が売れて最終3邸だと思います（記憶違いだったらすみません）。
決して安い買い物ではないですが、最近は共働き世帯がほとんどなので、仰る通り供給量の低下も相まって底堅い需要はありそうです（市中心部までいくと手が出せないようなプレミアム住戸を除いて大きなお部屋が本当に少ないですし…）。
うちは子供2人もいませんが、夫婦ともにテレワークが多いので、互いの仕事スペース確保のために4LDKという家庭です。そういった需要も多少あるかもしれません。
近い円町の物件もプレやグランで同じか、より広い間取りがあるので、そこまで希少価値があるかどうかですね。グランの価格が知りたいですね。4LDKだと7000万台でしょうか。広いから8000万台いきますかね？
>>世帯年収2000
パワーカップル
>>「パワーカップル」の定義はさまざまですが、一般的には夫婦ともに年収700万円以上を稼ぎ、世帯年収で1,400万円以上あることが一般的な条件
ここからすると2000万円稼ぐって、どんだけなんだろうと思います。
京都だと夫婦とも研究職だとありえるんでしょうか。地主とか？
そういう意味でも4LDKで6000万円台は、京都の子育てパワーカップルにとってある程度バランスが取れた選択肢ですね（勿論もっと安ければありがたいですが…笑）。
みなさん仰るとおり、8000万超となるとかなり世帯年収高くないと住居費に重心かけ過ぎで窮屈な生活になりそうです。自分の周りにも東京ではもっと高いマンション購入しているパワーカップルも少なくないですが、色々大変そうなので…
世の中には色々な方がいらっしゃいますから、おひとりでそれだけの年収がある方もいらっしゃるでしょうし、高額物件でもけっこうな確率で売れてたりするのを見ると高額所得層もかなりいらっしゃるのだろうなと思うばかりです。250さんがおっしゃるように、高額所得なりにも無理のない支払い計画は必要なのだろなと思いました。
こちらのマンションの場合は先着順で出ているのが5,380万円～6,760万円、月々の支払い例だと約12万円～14万円程度になっていますね。
割と近いシエリアの新中古は全く売れませんね。値段少し下がりましたかね？そろそろ竣工から1年経つでしょうか。1番条件いい部屋のはずですが、ずっと未入居でもったいない。見通しが甘かったかな。
>>253 口コミ知りたいさん
5100万の部屋を20％以上上乗せして出せばそりゃ定借どうのこうのじゃなくて売れないっすよ。
普通の人なら1年以上管理費維持費払い続けないので売主は地権者とかかな？
エアコンはみなさんどこで購入されますか？この物件は部屋のタイプによってはマルチエアコンが必要だったりと悩ましくありませんか。
キャンセル出たイーグルウエストの部屋は売れたのかしら？結局、竣工前完売ならずでしたね。おしかった。
>>258 マンコミュファンさん
サイト閉鎖イコール売れたではないような気がしますが。売れたなら良かったですね。キャンセル住戸のお知らせはメールで来ましたが、HPでは公表してなかった記憶があります。
ここ数年で、二条、西大路御池物件で竣工前完売は定借のシエリアだけですかね。そのシエリアも最も条件のいい部屋が、新中古の高値売りで、竣工からずっと未入居のようですね。このプレロジェは竣工は8月末で、あと2戸なので竣工前完売の可能性はまだありそうですね。
まぁ結局二条西大路御池物件、竣工前完売しないのは少しで結局竣工後少ししたら完売ペースだから、まだ価格は上げられるとデベには判断されそうね。
二条は今のところ新築計画無いみたいだけど。
大宮、西院あたりのエリアは割と苦戦している印象ですが、二条、西大路御池エリアはやはり人気ありますね（私自身は西院も大宮も大好きな街です）。
四条通の賑やかさは享受したいが住環境は一歩引きたい、でも利便性は落としたくないという京都人のわがまま？を叶えてくれるのが御池通なのかなと思います。
あと何かと貶されがちな地下鉄東西線も、鴨川や東山へのアクセスといった文化資本的な価値は結構大きいと思います。あのあたりにバスで行くの大変なので。
>>263 評判気になるさん
そのエリアで価格調整した物件が複数あるので、そう簡単には、これ以上は上げられないと予想します。当初価格だと、需要が厳しいとデベが判断した結果でしょうから。その経緯は他のデベも当然把握してるでしょうから、さらに上げるのは販売戦略的にあまりなさそうな気もします。
>>265 検討板ユーザーさん
確かに。
暫くは西大路御池から二条は坪240万前後から条件良くて280くらいが相場ですかね。新築はともかく、中古もあまり変わらないのがどうなのかと思いますが。あとこれから本格的に販売が始まる円町の物件がどれくらいで売りだすかも相場に影響しそうです。
>>266 マンコミュファンさん
適正相場はそのくらいなんでしょうが、実際はどの物件も最も高い部屋は300越えでした。300の部屋がないのはプレロジェくらいでは。
多くの物件は入居開始時くらいには完売してるので、下手に竣工前完売するより、デベとしては絶妙な値付けをしてるのかもしれませんね。あんまり早く売り切れるようなら、もっと高く売れた可能性があるでしょうし。価格調整も含めた市場原理が働いた上で、今の価格なんでしょうね。個人的には280がいいとこかなとは思いますし、二条と西大路御池はもう少し価格差があると納得できるんですけどね。
>>266 マンコミュファンさん
二条が240はもうずいぶん前の相場かと思います。
築2.30年の中古ならあると思いますが、駅東側のジオ二条の時期で既に新築は平均330くらいだったかと思います。
西側のイーグルコートも結局270～330くらいのレンジで完売しましたし、西大路御池も260～280で売れてます。
それで買えない方は滋賀などに出て行かれているのが現状ではないでしょうか（今では草津でも坪200超えてますが）。
円町物件は、土地費用は取得時期が分からないので何ともいえませんが、これまでの物件と違って建設費用の上昇を真正面から受けることになるので、安くはならない気がします。
また、阪急圏外且つ地下鉄も遠くなるため、エリア的に二条・西大路御池ほど競合しないイメージです。
>>268 eマンションさん
西側のイーグルコートはウエストのことですか？その価格だと厳しいから価格調整したんだと思いますけど。ウエストだとするとその価格レンジで完売はしていないですね。ちなみに最後に売れたキャンセル住戸は坪217でした。フロントのことですかね。
長く売れ残ってる地域やマンションの適正価格を実際の販売価格より低く見積もるのは理解できるけど、売れてる地域やマンションの適正価格を過去の価格をもとに論じるのは理解できない。
値上げしても売れてるマクドナルドに対して、昔は90円だったから適正価格は90円！って言ってるみたい。
問題ないペースで売れてるんなら需要供給曲線の交わる均衡点＝適正価格なんじゃないですか？
>>269 通りがかりさん
価格調整で価格にメリハリはついたものの300↑の部屋も依然あったと記憶してますが記憶違いでしょうか。
間違いなら具体的な金額教えてください。
キャセル住戸が何故あの価格で出たのか詳細は分かりませんが、完全に外れ値なので特殊事情では（条件が合って買えた人はラッキーでしょうが）。それをもって相場を考えるのはどうかと思います。
この相場感見るとシエリアは定借のデメリットを加味しても安かったんよなぁ。坪200から240くらい？だったと思うけど、次に二条近辺で定借だとしても10%くらいは上げて販売されそうね。今は何というか相場の底が上がる感じだね。
>>271 eマンションさん
私の記憶では坪300を超える部屋は1戸か2戸くらいと記憶してますが、私のほう間違いかもしれませんね。失礼しました。私が検討していた部屋は、おそらく1番高額な部屋でしたが300から280になったので、他も同様だろうと考えてました。全戸は把握してないので、あなたのほうが正しいかもしれませんね。でも下限はそんなに高かったですかね、1階で270もしました？
>>273 マンション掲示板さん
すみませんが私も1階は検討しておらず、またあくまで私が見たときの記憶ベースですので、あまり目くじらを立てずご容赦下さい。
ここはプレロジェさんの検討板ですし、完売済の個別物件の細かなレンジに関するこれ以上の議論は他の検討者の迷惑になるかと思いますので（ここには1階の部屋もありませんし）、以後ご返信不要です。
多少のやり取りがあったほうが、掲示板としては情報の精度も上がって健全かもしれませんね。
ちなみに少し前の二条物件の平均坪単価はこのネット記事で何となく分かります。
https://www.sumu-lab.com/archives/40014/
スマラボの記事だと平均坪単価は
ジオ二が300、フロントが290、
ウエストがフロントよりちょい下（調整前）
シエリアが205 のようです。
一部シートがなくなって、建物の南側が見えてきましたね。
あと1邸みたいですね。残りまるまる1ヶ月、竣工前完売もありうるかな。
外観いい感じですね！
図面集ですでに分かっていたことですが、側面の窓がやはり小さいですね。窓を大きくすると、建物の強度が下がったりする設計上の理由があるのでしょうか？南側はもう少し大きい窓だと良かったです。
逆に西側の窓は大きすぎますね。見栄えはいいですが、西陽を遮るのが大変そうです。でも冬は暖かくていいかな。
近くに用事があったため、立ち寄って斜めからの写真を撮ってみました。
なんというか良い意味でプレロジェっぽくなくて素敵な外観だと思いました。
エントランス周りの工事はまだでしたが、完成が楽しみですね。
完売したみたいですね。竣工前完売です。
先日、80m2の部屋が急遽キャンセルが出たとの連絡が来ました。
元の金額から値下げしての販売とのことで、実際の価格は来訪したら教える、とのことでした。
あいにく他のマンションで検討を進めてしまっているので聞けないのですが、聞かれた方いますか？
こういったケースでどれくらい値下げするものなのか気になります。
>>290 販売関係者さん
カラーセレクトや仕様変更が出来ないのでその分の考慮はあるのでしょうが、具体的な値下げ額は販売方針、兼用可能なMRの有無や需要に拠るため一概にはいえないと思います。
一般には長期で売れ残ってる物件のような破格な値下げはないと思われますが、偶に掘り出し物な値下げもあるため、直接聞いてみないことには分かりません。
なお、値下げ金額を販社がクローズドにしている場合、既に購入された方へ配慮の上、真剣に検討される方にのみ情報開示しているものと思われますので、伺った金額を公に共有するのは基本的にマナー違反です。
京都府京都市左京区吉田上阿達町28番 |
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6,500万円～1億円 |
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2LDK、2LDK＋N ※Nは納戸です。 |
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61.44平米～70.38平米 |
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総戸数 27戸 |
滋賀県大津市におの浜二丁目 |
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3699万円～6239万円 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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68.00平米～84.14平米 |
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総戸数 708戸 |
