プレサンスロジェ丹波橋ってどうですか？

>>近畿日本鉄道京都線「伏見」駅徒歩9分、
>>京阪電気鉄道京阪本線「丹波橋」駅徒歩14分、


マンション名に違和感ない？
ここで丹波橋駅ブランドの名称にするってどう思いますか？

>>1 匿名さん

そもそも丹波橋にブランドバリューは無いよ。^^;

>>2 匿名さん

京都市11区の中で伏見区は最底辺とか言われるけど丹波橋は伏見区内では区都みたいな存在じゃないかな
その名称をここで使うのは違和感ある

>>3 匿名さん

区都って言葉の方がもっと違和感を感じるけどね。苦笑

プレサンスロジェ丹波橋と
プレサンスロジェ伏見桃山と
どっちが良いんでしょうか？

他に比較するマンションありますか？

>>5 匿名さん
立地と便利さは伏見桃山でしょうね。丹波橋と言いながら駅から遠すぎ。伏見駅はあまりいい地域ではありませんし。
あとは値段にもよりますけどね^_^;

>>5 匿名さん
追加。それに、プレサンスロジェ伏見桃山からですら、丹波橋駅まで15分程度で歩けますし。
丹波橋アドレスを使うのがここはおかしい。

丹波橋とういネームバリューが人気があるからでしょうか。
プレサンスは、駅近かというイメージがあったのですが、こちらはそこまで駅から近くありませんね。
遠景デザイン保全区域ということは、高い建物が建つ心配はないのでしょうか。
もしも、そうならば、その点はいいですね。

>>管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ


総戸数45戸の小規模マンションで管理会社が2社いるのはどいして？

現地から歩いてみたら近鉄伏見駅まで12分、京阪丹波橋駅まで17分かかりました。一方通行の南行き竹田街道と北行き竹田街道に挟まれた立地です。西側の竹田街道と北側の放水路からは落ち込んだ土地形状で一階部分は歩行者から見下ろされる形状になっていました。竹田街道は交通量が多いようです。ちょうど計画中マンション前は放水路にかかる橋に向けて坂道になっていて、排気ガスで空気はあまり良くない感じがします。土地が狭いのでエントランス周りの植樹やマンション内のゆとりは期待できないかもしれません。

>>10
営業マンの文章かと思ってしまう

そういう現地報告するなら写真付の方がいいな

>>11さん

私は営業マンではありません。マンションを検討するならまず現地を見ることが欠かせないので、実際に歩いて駅までの所要時間を確認したり、周囲の環境を見て回ったりしました。ご参考になればと感じたままを書き込みましたが、有益でない情報だとお感じになれば無視してください。

1階は屋内機械式駐車場にするのでは？屋外にも7台置けるんですね。
どんなランドプランにするのやら。

しかし、45戸で18台しか置けないようだから車持ちは早めに決めないといけないですね。

まだ工事が始まっておらず敷地が囲われていないので現場が見渡せますね。竹田街道からは地下になる敷地までコンクリート状に覆われた斜面があり、敷地はそれは除かれるので東西がかなり狭いです。この狭い敷地に住戸を45戸取って、　屋外駐車場7台、屋外二段式駐輪場をどこにとるのかという感じですが。。。

>>14
ご近所さん？
仕事とかでよく近くを通る？

写真をお願いします

まだ工事は始まっていないようです。

>>16 マンション検討中さん

ありがとう

来年4月の引き渡しなのにまだ着工してないのですね

この規模のマンションって意外と短期間で建つんですね

プレサンスが伏見区に新しいマンション建てるようです

マリモとの共同事業ってことはプレサンスロジェのシリーズにはならないのかな？

それにしても京都市中心区が高いから郊外の伏見区にどんどんマンション建ててるけど
郊外開発ってまさにバブル時代を思い出しますね


https://www.constnews.com/?p=30123

民間共同住宅 ／ 京都
伏見区に１７５戸のマンションを共同で開発／５月初旬の着工めざす／マリモとプレサンスコーポレーション

マリモ（広島市西区）とプレサンスコーポレーション（大阪市中央区）は、京都市伏見区に１７５戸のマンションを建設する。敷地は更地で、２０１５年に取得していた。５月初旬に着工する。
【敷地は更地になっている】

>>18 匿名さん

販売最高価格、プレサンスロジェ伏見桃山が90㎡で5400万円、こちらが84㎡で4000万円。妥当ですね。

18>>

これどこででょうね？六地蔵あたりでしょうか？

>>20 マンション検討中さん
これは六地蔵のモモテラス南側の空き地ですね！外環は混むけどここなら駅も便利そうだし、東も南も陽当たり良さそうだし、急いで今マンション決めなくても良いかもしれませんね(^^;

>>19
マンションの名称は『プレサンスロジェ・ポレスター六地蔵』と勝手に予想してみました

>>20
>>21
地図でいうとこの空き地ですか？


北側にモモテラス、
東側に川を挟んで六地蔵総合病院、
西側に洋服の青山京都六地蔵店、
の空き地でしょうかね？

住所や駅からは洋服の青山はこうなってますね
京都府京都市伏見区桃山町西尾
JR奈良線六地蔵駅より徒歩10分


〒612-8003 京都府京都市伏見区桃山町西尾３５−２ - Google マップ
https://goo.gl/PEsmRE

パデシオンのすぐそばに？

名ばかり丹波橋よりこちらの方が断然良さそうですね。ニトリも近くにありますね。

駅近ならともかくこの場所にマンションを建てるのなら付加価値を付けないと。この土地によく45戸も取るなーと思います。何もかもぎちぎちに詰め込まれる感じですね。

六地蔵は、論外。
丹波橋って、近鉄伏見やん。
伏見区で、土地 坪単価100万越えるエリアは、伏見桃山。
伏見桃山 別格

http://tochi-value.com/station/fushimimomoyama/
参考まで
あなたの今住んでる最寄り駅と比べて

>>25 マンション検討中さん

土地ブランドは気にするのに
マンションブランドは気にせずここを検討してるの？

現地から南へ5分弱、京阪丹波橋駅から西へ10分強の場所に近商ストアというスーパーが2月に閉店してしまい寂れた感じになっていますがこの跡地はどうなるのでしょうね。北側隣地は招徳という酒蔵だし、丹波橋駅までの道沿いにスーパーが二件、ドラッグ、衣料雑貨の店もありマンション用地になるならここを検討対象にしたいぐらいです。敷地面積もかなり広いしゆとりのあるマンションが建てられそう。どなたか情報をお持ちのある方ありませんか？

最寄り駅って、重要。
一戸建てで、ハウスメーカーに住んでる人って金持ちでしょ？
実家とか、町の工務店か、無名の不動産屋。
マンションブランドも、全国レベルで◯。
買取り業者も、立地オンリー。
賃貸も、立地オンリー。

現地で工事が始まりましたね。それにしても防音壁もせずアスファルトを剥がしているのでひどい騒音ですがご近所さんからよく苦情が出ないことです。しかし、一事が万事どんな基礎工事をするのやら、、、

>>27 匿名さん
マンションブランドで言えば、プレサンスってどうなのでしょうか？
最近かなり建てている印象

公式ページに詳細が出ていますね。無理やり立てた感が漂っています。
バルコニーが狭いのはどうなんでしょう。

>>28 匿名さん

近商ストアの跡地には、残念ながら別のスーパーが入るみたいです。

>>32さん

これくらいのバルコニーしか取れないのではないでしょうか。北側から1階3戸分のバルコニー前の東側はすべて自転車置場とバイク置場です。出し入れする幅も取らなければならないのでこれで精一杯でしょう。敷地の東西が狭すぎますね。

敷地の東西の幅が狭すぎますよね。
1階は一般的な間取りだけど狭いから、2階以上は出窓のようにリビングを作ったんでしょう。
1階も同じような形にできないのは理由があるんでしょうね。

出窓のようなリビングは見栄えもいまいちだし、強度なども心配になります。
無理やり狭い敷地に作った感じが拭えませんね。

公式ホームページのランドプランに現地説明として「道路と新高瀬川に接する独立性の高い角地。」とありますが、現地北側の川のようなものは水量を調節するための放水路です。冬から春先にかけては完全に水は止まり、3月下旬に溝さらいをした後に水を流すそうですよ。
新高瀬川はもっと西側です。

溝さらい？

現在の状況です。

>>38 マンション検討中さん

ありがとう

隣のマンションに横付けして建築するのかな？

敷地面積 1,129.65㎡ってもっと広いと思ってました

>>37さん

人工的に造られた水路なので底はコンクリートの凹状になっていて大雨以外はへこんだ溝に水が流れてます。大雨になると濠川が越水しないようこちらに水が流され、かなりの水量になりますが、冬場に水は流れないので汚泥が溜まります。それをがりがりとさらうのです。ちなみに放水路の水はここから徒歩5分ほど西の新高瀬川に流れて行きます。

公式ホームページを見ましたがまだ訂正されてはいませんね。新高瀬川に接する角地としたほうがマンションイメージが上がるのでしょうか。
誤字脱字の類いの単純なミスとは違うのように思うのですが。立地は大切な基本情報です。

現地周辺地図を確認しましたが新高瀬川は南北に、水路は東西に流れていて誤認する要素がありませんね。故意なら悪質、そうでないなら正確な現地調査も怠り公式ページに記載してお粗末。

土地勘もなく現地を見た事もない、大阪の社員が書いているのでしょうねー

>>41
>>42
>>43
公式ホームページのどこが間違ってるのでしょうか？
よく解らないです

>>44匿名さん

ホームページのランドプランの説明文で現地が道路と新高瀬川に接する独立性の高い角地と記載されていることが間違っているのです。36:40:さんの書き込みを読み、現地周辺の地図で確認すればホームページの方が間違いであることが分かります。

川の名前の間違いは修正されたようです。

ここは川に一番近い一階も住居になるんですね。
隣のマンションは駐車場になっています。

>>46
間違いがあったらそのホームページをキャプチャーして写真投稿しておかないと本当だったかどうか後になったら解らないよね

公式ホームページを見ましたが確かに修正されていますね。44:匿名さんはプレサンス社員さんだったのかな？

周辺は商業施設が少ないので、静かそうな環境になってくるのかな
徳に利便が良いわけではなさそうですから車があったほうが良いのかなと思いましたがどうでしょうか

地図上で見ると情報があまりないので、実際に足を運んで周辺の環境などを見た方が安心できそうです

エントランス前にあたる竹田街道北向き一方通行の道路は交通量が多く、スピードを出している車もいます。
歩車分離は良いですが、小さい子供さんがいるお宅はエントランス前での交通事故に要注意です。

常識的には交通量の多い西側竹田街道は車路、南側にエントランスを設けるべきなのでしょうが、敷地の狭さ故にそういう設計ができなかったのでしょうね。プレサンスロジェ伏見桃山は敷地面積2969㎡で83戸、丹波橋は敷地面積1129㎡で45戸、比べてみるとここはいかに狭い敷地に苦肉の策で設計され建てられるマンションであるのか想像できます。駅前マンションなら理解できますが。伏見桃山も掲示板で設計については散々ですが、ここも同じ設計事務所が設計していますね。

本日、前を通りかかりましたが、工事がもうすぐ始まるのでしょうか？
２メートルくらいの高さの囲いで囲まれていました。
建物が建つと思われるところに短い杭も打ってありました。

ホームページだけチェックしました。「えっ！新築分譲マンションが2000万円台で！」とあります。広さ、安さを総合的に判断して決めることになりますが、派遣社員でも買える価格設定なんでしょうか。

>>50
気をつけないといけないですね。「エントランスでは遊ばせない」を徹底したいと思います！道路前で事故になっても、事故物件になってしまうでしょうか。資産価値も下がりますし避けたいですね。うちは男の子なので、ハーネス買おうか迷い中です・・・。

ここって、以前一戸建ての建売用地の予定だった場所ですよね？
京都、桃山御陵前で看板もった女の子にチラシ貰ったのですが
丹波橋ですか・・・

>>53 匿名さん

心理的瑕疵の事故物件扱いになるのは各部屋だけが対象では？

伏見桃山と抱き合わせで売るために急いで計画されたマンションのような気がします。資金的にどうかという購入希望者をプレサンスの営業力でこちらに誘導するのでは？マンションギャラリーに丹波橋のマンションルームは展示されているのでしょうか？

現場の杭打ちを見ましたが共用廊下は境界ギリギリに取られ非常に狭いです。図面上アルコープとある場所は実質的にはエアコン室外置き場となるので壁の厚みをどれくらいにするのでしょうね。現地でランドプランと照合するとどんなマンションになるか分かります。ギャラリーに行かれるよりまず現地に行かれることをお薦めします。囲いは防音にも防塵にもなりそうにない簡易なものなので今なら杭がはっきり確認できますが、そのうち青いビニールシートで覆われ、基礎工事が始まりそう、、、連休明けぐらいからかな。

工事が始まっていますね。一部上場の企業が建てるマンション現場とはとても思えませんね。３階建ての賃貸でも建てるのかなーという感じです。近年、伏見駅前にパデシオン、丹波橋駅近くにエスリードが建ちましたが、現場の状況が全然違っていてちょっと唖然とします。

>>57

どういう意味でしょう？工事の仕方が他の上場企業と違うってことでしょうか？
それとも敷地が狭いからそのように見えるのでしょうか？

敷地が狭いからそのように見えるということではありません。敷地が狭いからこういう工事現場にならざるを得ないということはあるかもしれません。百聞は一見にしかずです。この物件を検討されているのなら現場を見に来られたほうが良いでしょう。一部上場の会社が販売するマンション現場とは信じられません。

SEED平和は中小規模のマンションやアパートを立てている建設会社のようですね。
他の大手は工事の初期から中が見えないのでここが大手より悪いのかどうかわかりません。
素人が見るとこんなもんかと思ってしまいます。

間取り図が出ていますタイプFは居室の配置が面白いですね。こういうタイプだといわゆる田の字にするのかしら、と思ったんですがバルコニー面積を削って、その分居室を飛び出すように配置しています。日当たりや風通しは居室の中ではこの部分が一番良いだろうなぁ。リビングから入るタイプなので、音とか筒抜けで子供部屋に適しているかはわからないけど（夜、お父さんが帰ってきた時に気がついて起きてしまうとか）

>>61 匿名さん

確かに洋室(2)はいいですね
ただ玄関開けて直ぐ右に風呂って間取りは…

1階から張りだし居室なら納得ですが2階からなので強度が気になります。1階の空間は2段式駐輪場から自転車を出し入れするスペースなのでしょうねー。上階の張りだし居室の内側窓からバルコニーに干す洗濯物を覗かれそうな不安もあります。

丹波橋？

この場所で名前を付けるとしたらどう考えてもプレサンスロジェ伏見だよね。
あと>>63で気が付いたけど、Ｄタイプ以外は張り出した部屋の窓が向かい合って丸見えですね。

ゴールデンウィーク明け暫くして始まった基礎工事は終了したのか建物を建てるためのクレーンが設置されていますね。敷地が狭く建ち始めると車両や資材が入らないのか、敷地外の京都市所有の竹田街道から敷地に落ち込む斜面に土嚢を積み重ね土を被せて竹田街道と面一にして工事を進めるようです。まだ占有許可書などの看板はどこにも見あたりませんが、、、
プレサンスは一部上場の企業なので決算書が公表されていますが他のデペと比較して非常に利益率が高い理由がここの工事の仕方やランドプランを見ると合点がいきますね。

>>65 　マンション検討中さん

隣家の向かい合っている窓の距離かなり近いですね。マンションはプライバシーが守られるところが魅力なのにこれはないです。

マンションなどの建築構造物は下ほど重く上ほど軽いほうが地震等の災害時に強いという認識がありますが、この物件は一階部分が軽く、二階から上が重い構造になっていて良い設計とは言えませんね。地下堀込式の機械式駐車場なので修繕コストも掛かるでしょうし。

法的な耐震基準は当然守られていると思われますが、二階からの居室の張り出しには違和感がありますね。見た目浮いた感じで不安定に見えてしまいますね。

SEED平和ってどんな施工会社ですか？公共用地をこんなに変更して自分の敷地のようにしてしまうって。現状のまま行政から許可を取って一時的に使用するなら分かるけど。近隣の方たち大人しいですね。基礎工事も囲いもせず土埃を撒き散らしていたでしょ。

今日はガードレールを取り外していました。さすがに許可はとっているのでは？
今回埋め立てた部分は資材置き場として一時的なものと思うので、建設が終わったらもとに戻すのでしょう。

タワークレーンが出来ましたが、もし倒れてきたらと思うとちょっと怖いですね。
まあ、マンション現場にタワークレーンを立てるのは普通のことなんですけどね。

ここを検討している方に一ついい情報です。徒歩数分にある閉店したスーパー跡地にまたスーパーができます。
依頼主がコスモコーポレーションと書かれていますので、激安新鮮市場か生鮮館コスモか業務スーパーができるようです。業務スーパーだという噂です。

あと、伏見駅近くのイズミヤは閉店となるようですが、建て替えという噂も聞いています。

保育園がすぐそばなので関心をもってしょっちゅう見に来ていました。忙しくしている中スーパーがちょっと遠いなと思いましたが新しくオープンするのですね。マンションは高額の買い物なので慎重に複数を比較しながら現地を見て回っています。
ここはご指摘があったように周辺に配慮しない工事をしているなとは思いました。昨日見ましたらいよいよ建築に取りかかるのかクレーンが設置され、今までなかったところにも囲いを取り付け、
四方きっちり囲まれていました。外部侵入者を防ぐためなのでしょうね。
資材を敷地の外に置かなければならないほどの狭さは感じます、せめて駐車場を一階の屋内にしてくれていたら雨にも濡れないし、もう少し余裕ができたのにと思います。一階の部屋は北も西も道路から見ると地下で東のバルコニー前は鼻先に二段式駐輪場が来て人の出入りがありますよね。その分価格はお安くなっていると思いますけど。

73です。
すみません。駐輪場を駐車場と書き間違え意味のわからない文章になりました。それほど便利な場所ではないし自転車は必須なので一階は部屋ではなく駐輪場に設計したほうが良かったと思います。

>>73
目いっぱい部屋を作ろうって考えなのでしょうね。

この場所は保育園とコンビニに近いのも良いですね。

隣のマンションは中古がいくつか出てるようですが東向きですね。
やはり、このマンションが建つからでしょうか？
南向きがあればいいかもしれませんね。

>>74
隣のマンションは道路下にあたる場所に駐車場と駐輪場があるようですね。
雨に濡れない駐輪場は魅力的ですね。

購入後、入居者が快適に暮らせるよう配慮されている物件は魅力がありますね。企業体質が設計に反映さているように思います。よく考えて間違いのない選択をしたいと思います。中古物件も選択肢に入れてみます。

イズミヤは、リニューアルする。
しかし、よく丹波橋って名乗るよな。
伏見区は、伏見桃山から丹波橋

近鉄丹波橋に、成城石井が出来るな。
やっぱり近鉄の東側は、金持ち多いな。
それに比べて西側は、坂を下がるにつれて
土地も安くなる。

ここも、安く買ったんだろうな。
坪25から30万ぐらいかな？
駅前は、100万ぐらいだからな。

安く買った狭い土地に目いっぱい住戸を取り、バルコニー前に二段ラック式駐輪場を張り付ける設計ですね。恐らく設計だけでは済まず、工事のやり方、壁の厚みなど素人では分からない部分でも利益を上げる工夫をするので他の事業主に比べて突出した利益率で短期間にマンション販売件数を増やしていったのでしょう。

ここに限らず日銀のー金利の恩恵を受けてマンションがどんどん建ってますね。銀行が今まで貸さなかったようなところにも簡単に貸し出してますからね。ミニバブルの様相で販売価格も上がってます。今買うのは高値掴みのような気がします。オリンピックが終わったらどうなることか。

プレサンス評判で検索して他のプレサンス物件の掲示板を見ると企業体質とかよく分かります。販売手法も他のところとは全然違います。ご参考まで。

>>80 匿名さん
あまり他のところと全然違うという点は見つけることか出来ませんでした。
教えていただけますか？

このマンションの良いところって、他より少し安いのと高階層なら東側の眺望が良いくらいですかね。

伏見駅・丹波橋駅近くで新築が良いっていう方も、検討には上がるでしょうね。
この地域では新築マンションが非常に少ないので。
伏見桃山や中書島の方は色々物件がありますからね。

イズミヤが秋に閉店してリニューアルしますがマンションが建ち、そのマンション内に再度オープンすると聞いています。近鉄伏見駅2分、京阪墨染駅6分の立地です。ただし、今秋閉店後マンション完成は2年ほどかかるそうですが、購入をお急ぎでなければこれを待たれても良いかもしれませんね。階下にスーパーがあるのは若い共働きの方にも高齢者にも便利だと思います。

>>81　匿名さん

ご自分で見つけて頂くようお願いします。ズラズラ列挙すると営業妨害とプレサンスさんに叱られそうです。数々の掲示板に同じようなことが書かれていますよ。

>>81匿名さん

販売手法について今レジェンド琵琶湖で盛り上がっています。見に行かれたらよろしいかと。

間取りが面白いと思いました。
狭くても広くてもバルコニー側に一室あって。
東向きだから朝方の人には気持ちがいいかもしれません。
家族が少ない場合は、サンルームみたいな感覚で洗濯物を干したり、観葉植物をたくさん置く部屋にしてもいいかも、などといろいろ考えてみました。
図面が細かくて窓の構造がよくわからないのですが、なんだか複雑そうです。
どういう感じになっているのでしょうか？

東向きのマンションは朝日が当たって気持ちが良いのは確かにありますし、
東向きリビングは朝日が当たることによって生活習慣もよくなりますよ
ただ、冬場は陰るのが早いことから洗濯物がとにかく乾きにくいという難点があります。
これだけは、残念な部分。
夏場は比較的涼しく過ごせるというのは良いですが、冬場は寒いです。

マンション東側の戸建てが壊され更地になっていますね。その隣地も昼に通りかかったら解体されかかっていました。
北側戸建て二軒も空き家のようだし、東側どんな感じになるんでしょう？

古い棟割長屋の残っている地域で空き家も多いので思わぬところにマンションが建っていきます。

張り付くように7階建てマンションが来たからかもしれないですね。工事の音も相当うるさいだろうし。

Ｄタイプはバルコニー側に一部屋あってここは部屋として利用するというよりは、サンルームとして利用できそう。
バルコニーが狭い分、部屋を活用できると良さそうです
ドアがある場所は西側になるのかな？ドア側の洋室は少し日中は温度が上がってきそうですね。
リビング側は東向きという事で比較的涼しくなるのかな？

マンション東側の更地の南隣地の戸建ての解体が始まっていますが、北隣地の壁も一部壊され、解体作業員がそこで休憩してます。
休憩している北隣地の隣にも入ったりしているので、そこも解体するのかも。
もう少し様子を見ないことにははっきりしませんが。
更地はガレキが置かれていますね。
東西の幅がプレサンスのマンションの敷地の幅より広いし、竹田街道南行きの道路とは面一だし、ちょっと気になる動きです。

立地がイマイチな場合その分敷地が広くて、南向き中心、広々バルコニー、平面駐車場完備、周囲が開放的とかの売りがあるもんだけど、ここはそういう魅力は乏しいですね。

各部屋がとても上手に配置されていると感じます。
また、収納スペースが広いので、子供のものなど上手に収納出来そうです。
リビングも広いため、あまり物を置かないことで、
ゆったりとした居心地の良い感じに仕上げられそうだと感じました。

ビルドインの食器洗い乾燥機、小物入れ、ソフトクローズ設計。あとは玄関収納や酸素風呂もやってみたいと思わせます。酸素のお風呂、浴槽も弓型、ストレートと選べるんですね。

標準でついている設備もかなり充実していますし、酸素風呂やミストサウナもあります。浴室テレビはオプションみたいですが、地デジ化した時に買いかえが大変だった記憶があるので外付けにしようかと考えています。それより浴室テレビはあると便利でしょうか？お風呂はテレビがなくてもいいかなとも思いますけど……。

>>94
浴室にテレビなんて完全に個人の好みによると思うんですけど・・・

間取りや設備を良い良いと盛んに喧伝されているようですが、他の物件と比較しても特筆するようなものではないでしょう。他に売りがないからかな。

東側の戸建ての敷地よりかなり東西の幅が狭い敷地に建つマンションなので
営業マンも売りにくいでしょう
賃貸マンションならまだわかるけど
分譲ですからね
ここに建てて売るって、プレサンスも強気だね。

東福寺と同じような賃貸マンションにして置けば良かったのに・・。

浴室テレビはオプションで良かったのかもしれません。
標準で付いててもあまり利用しない人が多いかもしれないので。
長風呂でないとテレビを見て浴室で過ごすことはないと思われますから。

ホームページによるとこちらのウリはロケーションとデザインとプランニングだそうです。
バルコニー側に張り出した一室があるのがこちらの特徴的な部分かとも思います。
いずれの条件にしても万人向けというよりはこういう物件を好む人向けかなと思います。

ロケーションとデザインとプランニング？

現地を見られたことありますか？

なぜこういうデザインとプランニングになったか現地を見ればすぐにわかります。

現地を見に行って失望しました。このようなロケーションだから、あのようなデザインとプランニングになっているのですね。設備どうこうの前に、このロケーションではきつく、検討には値しないと感じました。

バルコニーを削って部屋にするって、田の字の真ん中ならこういう間取りになっても仕方ないけど、ここは伏見の外れですからねえ。

敷地が狭すぎて、京都市所有の斜面まで土嚢で埋めて資材を置いたり、車輌を止めて工事をしているけど、作業員がゆっくり休憩できるような場所すらない。
ここを通るたびに作業員が気の毒になる。

こんなところにでも無理やり建てて販売戸数を増やしたいんだねー。

厳しいご意見が続いていますが、現地を知っている方々のご意見と思われますので、参考にさせて頂きたいと思います。あとは現地確認でどう感じるかといったところでしょうか。

ランドプランを見ていて気になる点がいくつかありました。平置き駐車スペースは建物の前面に並行して置くようになるのかなとか、バルコニー側に出っ張った部屋はお隣の部屋が見えてしまいそうだなとか、エントランスは2か所のようでセキュリティ面がちょっと気になるなとかです。

面白い間取りで、バルコニー側の部屋なんて室内干しに最適だななどとも思います。

今の時期、草丈が伸びて虫も多くて嫌かもしれませんが
現地北側の放水路の脇道から見ると
敷地の状況やランドプランプランなど全貌がほぼ把握できます
一応ロジェと名付けていますが
投資用に供給されて賃貸化するかもしれませんね

総戸数が少ないと、修繕積立が将来的に高くなるのではないかなとか、
空き家が出た場合、自治会費や自治会は大変かなとか、
少しマイナスなことばかり考えていました。

でも、大切なのは物件内容が理想にあっているかの問題。
ご近所付き合いも程々で、静かに暮らしていくのなら
小規模マンションが逆に良いのではないかなと考え方がちょっと変わりました。

マンションの規模とは関係無く、ここは管理会社が日本住宅管理とプレサンスコミュニティの二社体制なので、管理費や修繕費は他のマンションより年々高くなっていきます。利益を増やすために、わざわざ不要な二社体制になっているようです。

他のデベに比べて非常に高い利益率を出し、社員の年収も高いですもんね。
どこかでコストを下げて高く売らないと、こういう利益率にはならない。
売る時には修繕積立金や管理費を安くして、売りやすくしてるけど、地下機械式駐車場はメンテナンスの費用が膨大だし、この戸数では修繕積立金はどんどん上がっていくでしょうね。
派遣でも買える価格という売りになってますが、その価格は穴蔵のような１階の価格でしょ。低層階は東側の戸建てやアパートの窓とつきつきですよ。
ローンだけでなく固定資産税、後々高くなる修繕積立金、管理費もプラスして検討しないと、営業マンはそこは曖昧にして現在の安い金利で買わないと損ですよ！早く契約を!と攻めてきます。その場の勢いではなくこの物件の価値を考慮したほうが良いです。

名前には丹波橋とついていますが、丹波橋まで歩くには遠い立地です。
買い物などにおいても便利とは言い難いので、
価格だけを見て購入を決めてしまうと、後悔するかもしれません。
子育て環境なども含めて考えないといけない物件だと思います。

小学校徒歩8分、中学校徒歩11分、公園も近くに複数。そういう面で考えると、子育て環境はそんなにわるくはないと思えるのですが、何か他に気になる点があるのでしょうか？

日々の買い物は徒歩10分前後のようなので、楽ではないけれど、自転車があれば何とかなりそうな気がします。車なら楽だと思うのですけど、駐車場は18台なのでむずかしいかもしれません。

近鉄伏見駅近くに新たにマンションが建ちますね。すでに基礎工事が始まっています。
京料理清和荘の墨染通りを挟んだ向かいです。

来月閉店のいずみや跡地も大規模マンションが計画されていますし、まさにミニバブルの様相です。

このマンションの東側戸建て二件も取り壊されるらしいので、すでに更地になっているところと合わせて何ができるのでしょうね。

イズミヤ跡地、マンションに決まったんですか。

いずみやは跡地に建つマンション内でまた２年後に開店するそうです。
どれくらいの戸数でしょうね。価格帯とか気になります。
近鉄伏見駅にも京阪墨染駅にも近いですし。

エコ仕様のところを見ていると
暖かそうなマンションだなと思えてきます。
大阪ガスの床暖料金エコジョーズプランに加えて
ミスとサウナ付きの浴室暖房とガスコンロで
割引が適用されるとか。
プリエール・エコジョーズという給湯暖房機とか
ガス温水式床暖房とか
冬の暖房対策はバッチリな印象です。
夏はどんな感じになるのかな。
断熱とか結露防止などもされているようだけど。

10年前の中古マンションでもこんな感じですよ。
新築物件ならなおさら。

断熱がしっかりしているならば、夏の暑さにもきちんと対応しているということになる…はずですが、日当たりなども影響してくることなんですよね。
夏場は窓のあたりの熱がどうなのか。窓に断熱性があるようなものがあれば大丈夫だとは思いますが、ここの構造はどうなっているのでしょうか。
複層ガラスになっているので、少なくてもガラス面の断熱性はあるのかな。

イズミヤってなくなったのですか?
昔はよく買い物にに行ったのですが、随分行ってなかったので
なくなっているとは残念。
でも、そうなると、このあたりは不便なのではないのかしら。
買いやすい価格の物件を探している人にはおすすめの物件だと思いますが、
利便性を優先に考える人にはどうなんだろう。

3LDK、2400万～となっていますが59㎡1階道路下が2490万なんですよね。59㎡で3LDKって小さく区切り過ぎませんか？

陽当たりの良い東南角部屋は張り出し窓のせいで非常時にバルコニーを破って隣のバルコニーに避難できないし、共用廊下の南北に設けられている階段も北側の階段は屋外に出入りする扉がないですね。防災面が気になります。

>>118 匿名さん

営業にその懸念点を伝えた所、「そんなに防災面を気になさるなら、火災保険に入っていれば大丈夫でしょう。」と言われました。どうやって避難すれば良いのやら。。。

竹田街道に向かって広告看板を立てていますが、階数表示もしていてその表示が床部分ではなく天井部分の表示になっているのです。現在、5階の床の工事ですがそこに4fの表示があるので最初4階の床の工事かと思いました。道路下が一階だと知っているのであれ、あれってなりました。
現地で勘違いする人もいるでしょうね。
竹田街道側からではなく放水路側から見られた方が正確な状況が分かります。

バス停や歩道から見上げると5階部分に4F、4階部分に3F、3階部分に2Fと張り付けてますね。
今朝、バス待ちの人達と笑ってしまいましたよ。
ミスか故意かで盛り上がりました。
1Fの張り付けがないので故意にやってる結論になりましたけど、どうなのかな、、、
目に見えるところでこういうことなら見えないところではどんだけーという話になりました。
正確に張り付け直すか取っ払ったほうが良いのでは？その下にプレサンスの広告看板があるのでうちはこういう会社ですよと宣伝しているみたいです。

伏見桃山のほうは完売してるはずなのに、まだ駅前に伏見桃山の看板持ってモデルルームの案内してる人がいますね。
立地の良い伏見桃山で呼び込んで、丹波橋を売り付ける魂胆だろうけど、もう売り切れてる物件で客引きする姿勢はどうかと思いますね。

リビングがこれくらい広いのは家族団らんを過ごすには最高に良い。
週末だけでなく、毎日食後に少しの時間でも家族で会話をするには
最高の場所じゃないかなと思う。
やがて、子供たちが成長して離れていくのはわかっているからこそ、
今という大事な時間をテレビを見たりしながら、楽しく過ごせそうだなと感じた。

バルコニーの水回りはスロップシンクではなくて水栓だけみたいですね。
人から聞いた話なんですが
スロップシンクだけだと、シンクのところに飛んできた葉っぱとかが入ってそこを掃除してからじゃないと使えないらしいです
水栓だけのほうが使いやすいらしいですよ。
その点ではここは良いのかなと思いました。

>>124 匿名さん

どこからも葉っぱなど飛んできませんよ。
竹田街道は北行きも南行きも街路樹は全くないですし、バルコニー側に接した戸建てやアパートにも葉っぱが飛んでくるような木は植えられてないです。
周辺ぐるりと見て回りました。
交通量の多い竹田街道に挟まれているので、むしろ排ガスが気になります。
バルコニーや共用廊下が排ガスで黒くならないでしょうかね？

契約しましたが年明け早々に引き渡しが4月末から5月中頃～末に延期になるという電話

理由は土壌調査に時間がかかったと

私がが契約したのは8月
その時点ではわかっていたはずなのに
なんの説明もなかった

大変気分が悪いですし、この先また何があるか怖いです…

>>126 匿名さん

土壌調査？
建物の建築初める前にするもんじゃないの？
それが今更連絡来たの？

>>127 匿名さん

その通りです。
その遅れが取り返せずという理由みたいです。
今更ですよね
そんな会社やったとわかりませんでした…

東側の取り壊しと合わせて空地は何ができるんでしょうね

最後の3戸？


http://suumo.jp/ms/shinchiku/kyoto/sc_kyotoshifushimi/nc_67717126/prop...
プレサンス ロジェ 丹波橋 最終分譲
販売スケジュール 先着順申込受付中
申込受付時間／AM10：00～PM8：00
申込受付場所／プレサンス ロジェ「伏見桃山」マンションサロン
完成時期 2018年3月下旬予定
入居時期 2018年4月下旬予定
今回販売戸数 3戸（最終分譲）
価格 2690万円～3910万円（最終分譲）
最多価格帯 -
管理費 7370円～1万170円／月(インターネット・Wi-Fi利用料金等含む)
管理準備金 1万5000円（一括払い）
修繕積立金 4160円～5740円／月
修繕積立基金 38万6100円～53万3300円（一括払い）
その他諸経費 サービスバルコニー面積：4.79m2
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 59.4m2～82.04m2
その他面積 バルコニー面積：6.55m2～9.59m2、アルコーブ面積：1.02m2～2.27m2
制限事項 準防火地域、20m第2種高度地区・既成都市区域・町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第6種地域・日影規制

情報提供日 2018/01/10

D
4LDK
82.04m2
3910万円

J
3LDK
78.42m2
3750万円

>>129さん

かなり広い空き地ができますね。東側が道路なのでもしマンションでも建つなら西側に当然寄せて建てるでしょう。
ここも駐輪場だった狭い東西の敷地に窮屈に建てられたマンションだし、この辺りは空き地や駐車場はマンションが建つことを想定して購入する必要がありますね。

>>130　匿名さん

プレサンスの販売手法でしょう。。。

裏手の空地は整地されてます。
戸建住宅が並びそうですね。

プレサンスはえらいと思う。仕様はジオやライオンズとあまり
変わらないのに2000万～3000万円台で売ってるんだから。
マンション界のユニクロだな。

>>134 匿名さん
駅から離れてるんだから当たり前だよ。

川を挟んだ反対側の風景を見て躊躇しました。治安悪そう。

川向うの治安まで心配しなくていいでしょう

伏見駅にはマンション北側の川を渡ってずっと歩いて行くのですよ。

北側の銭湯、屋上の屋外風呂良いですよ。
見かけでギョッとする方もいますが、怖い目にあったことはありません。
大阪に近い分、豪快な感じの人は多いのではないかと思います。

残り1戸のようですね。

伏見桃山に引続き完売の模様です。新築マンションで検索しましたが該当なしでした。

竣工間近に北側隣接地に賃貸マンション建築中。しかも空地になる前よりもベタベタ張り付き。
デベは情報持ってったのか、全く知らなかったのかどっちにしろ北側低層階は日当り悪い。

そんなに近いのですか？

先に戸建てに張り付いて建てたのはプレサンスですからね。

よくぞこの東西の狭い土地に建てれたものだと、施工計画にはある意味脱帽です。

契約者さん達はご覧ですか？
内覧会どうでしたか？
なにぶんマンション購入初めてでして、30分程度のお部屋確認で何かをしっかり見れたとは言い難いですが
当方から指摘事項なしの結果でした
不安たっぷりですが何か不具合あった場合は1カ月点検等のアフターサービスで対応してっもらえるものなんでしょうか？
ここで聞いてもしょうがないのは承知なんですが…

プレサンスは後で不具合が見つかってものらりくらりとなかなか対応してもらえないと聞いていたので、内覧会で手分けしてしっかりチェックしようと行きました。

モデルルームとはだいぶ違ってましたね。
当たり前のことでしょうけど。

バスタブも思った以上に小さかった。あれじゃあ、のびのび手足を伸ばして入れませんね。

バルコニーの隣との仕切りもチャチだと思いました。

エントランスも賃貸の今と変わらないくらい狭くて、がっかりです。

新築マンション購入は難しい。

良かったところは眺望ですかね。高い階にしておいて正解でした。

145です

やっぱり対応してもらいにくいんですね。
決して安い買い物ではないのに購入契約後のプレサンスの対応も安心できる感じではなかったのでとても不安です。
心配しすぎな気もしますが、何かこちらの無知を逆手にとった営業手法なんだと思ってしまいました。
いざ引越し終わって購入して良かったと思いたいのでもう愚痴るのはよします。
レスありがとうございました

グチりたくはないですが、ちょっと辛いです
エントランスだけでなく共用廊下も
賃貸マンションみたいでしたね
アルコープに室外機が並ぶともっと狭くなってしまう
自己責任なので仕方ありませんが高い買い物をしてしまった

車やバイク、自転車が出入りする車路は何とかならないものでしょうか？
アスファルトでガタガタでこぼこです。
こんなアプローチは分譲マンションで見たことがありません。

本当に恥ずかしいし何とかしてほしい。
ランドプランだけではここまで分からないし、大枚はたいた購入者の身になってほしいです。

プレサンスですから、購入者も自己責任で。

建物の見た目はシックでいい感じですよね。中身は知りませんが。
車路はかなりひどいですね。平らに直すのかと思ったらそのままなんですね。

車路のことは非常に気になり内覧会で言いましたが、曖昧に笑ってる感じでまともに対応してもらえませんでした。売ることだけに熱心で売れさえすればそれで良いと思っているように感じました。
竹田街道から目につく外観は体裁よく仕上げていますが、実際住み始めてからの住み心地にかなり不安があります。新しいマンションを買ったワクワク感がしぼみ後悔してます。

曖昧に笑ってる⁈それでそのままなのですか？

暖簾に腕押しのような感じでした。担当者によって違うのかもしれませんが、契約前は熱心だったのに契約後は誠意がないと思いました。
ここをチェックしていて、このまま放置していたら自分たちの利益にならないと思ってくれたら、対処してくれるのではないかと、、、甘いかもしれませんが。

確かにモデルハウスとのギャップが大きすぎて実際の部屋内を見てみると残念な気持ちもあるけれど賃貸マンションからの引っ越しなので設備が凄く充実してるしワクワクな気持ちが上回っています(^^)
何事にも完璧はないし不満な部分は他のマンション住人の方々もお持ちでしょう。
許容範囲やと思ってポジティブに٩(^‿^)۶

ホームページに「完売御礼」と出ていました。
ぜんぶ売れたんですね。やはりコスパのいい物件だったのでしょう。
おめでとうございます。

なんだ３月に完売御礼出てたのか。失礼しました。

広くてなかか良い間取りの部屋が売りに出てますね

ここ2階ってあるけど正面道路の竹田街道側から見たら1階の視線になってしまうのかな？
1階は横の名前も解らないけど川というか用水路みたいなのがあるから
そこの河川氾濫のこと考えたら危険かも知れないからそれと比較したら2階の方が安心
ではあるね

印象の悪い伏見区の土地柄問題の疑問もあるし
住吉小学校・伏見中学校がどうなのかって問題もあるし、
その辺りは土地勘無いとよく解らないな

肝心の価格については駅から遠い割には高いけど築2年だからこんなもんかって印象でもある
あとは仲介手数料3％かかるな
新築分譲時の価格が解らないから相場かどうかも判断つかないな
高い印象は無いけど安い印象も無く様子見って感じかな


https://www.athome.co.jp/mansion/6968883315/

中古マンション プレサンスロジェ丹波橋 2F ３ＬＤＫ
価格 3,970万円
階建/階 7階建 / 2階
築年月 2018年4月(築1年6ヶ月) 専有面積 82.04m2 間取り ３ＬＤＫ
交通
近鉄京都線 / 伏見駅 徒歩9分 （電車ルート案内）
京阪本線 / 丹波橋駅 徒歩17分 （電車ルート案内）
近鉄京都線 / 近鉄丹波橋駅 徒歩15分 （電車ルート案内）
所在地 京都府京都市伏見区景勝町 （地図を見る）

平米単価 48.40万円
管理費等 10,170円 修繕積立金 5,740円

■アピールポイント
平成３０年４月築☆伏見の築浅マンションです。
専有面積８２㎡超え、３ＬＤＫのお部屋です。

玄関収納がございますので、玄関も広々お使いいただけます。
広くて明るいリビングダイニングは２２帖！
家具のレイアウトも自由自在♪ご家族ゆったりくつろげます。
全居室に収納がございますので、お部屋がスッキリしますね♪

学区は、住吉小学校・伏見中学校です。
どうぞお気軽にお問い合わせ下さい。

シード平和さんの建築中の対応に問題があります。
道路への違法駐車が状態化しており、警察へも3回通報し、移動してもらいました。
会社のHP記載の窓口にメールを送りましたが、3週間経ちますが返事がありません。
このような施工会社を信用できますでしょうか？
コンプライアンス体制に問題があると思われます。

>>160 名無しさん

2018年4月に完成してるのに今更そんな話されても住民は関係ありません
反対運動や抗議活動は建設中にして下さい

居住者の方には責任のないことですが、違法駐車をしなければ建築できない用地にマンションを建てたプレサンスに問題ありですね。京都市もよく建築許可を出したものだと思う。
六地蔵も居住者の批判が溢れてるし、投資マンションを手掛けるプレサンスは居住者の住み心地を考慮していない。
満足して住まわれている居住者がおられたらすみません。

リンク切れしてたから売買成約したかと思ったけど価格下げてただけやった
やっぱり伏見の土地柄問題でこの値段は抵抗あるんかも
そうは言うても京都市内中心3区で80㎡超えで4,000万以下はここ5，6年は無いしな
京都バブルが続く間は郊外区でもこんなもんやろな

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshifushimi/nc_92591085/
プレサンスロジェ丹波橋
販売価格
3880万円
専有面積
82.04m2（壁芯）
間取り
3LDK
バルコニー
9.59m2
所在階/構造・階建
2階/RC7階建

2階82.04m2は200万円下げてた。
買う側からしたら新築から下がってないとわざわざ中古買う意味ないよね。

https://www.athome.co.jp/mansion/6969507717/
プレサンスロジェ丹波橋 2階 ３ＬＤＫ[6969507717]京都市伏見区の中古マンション【アットホーム】｜マンション購入の情報

価格 3,680万円
階建/階 7階建 / 2階
築年月 2018年4月(築1年10ヶ月) 専有面積 82.04m2 間取り ３ＬＤＫ
交通
近鉄京都線 / 伏見駅 徒歩9分 （電車ルート案内）
近鉄京都線 / 近鉄丹波橋駅 徒歩15分 （電車ルート案内）
京阪本線 / 丹波橋駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 京都府京都市伏見区景勝町

現況 所有者居住中
引渡し 相談 物件番号 6969507717
情報公開日 2019年12月26日 次回更新予定日 2020年1月23日