Brillia(ブリリア)山手動坂グランスイート に行ってみた − モデルルーム見学記

①今回はＪＲ山手線/田端　歩8分 のBrillia(ブリリア)山手動坂グランスイート にいってきました！ここは何といっても山手線内側立地なのに4600万～という格安？のマンションです。4駅5路線を駆使した通勤・通学・レジャーの際のアクセスが便利で、東京へ直通10分、新宿へ直通18分、大手町へ直通9分です。また、 文京エリアや谷根千エリアも生活圏として、子育て等、行政の支援サポートも充実してます。十分な環境だと思いませんか？

②周辺地域
ファミリー層にとってはマンションの周辺地域もよく見ておく必要がありますね。
よく言われるのが、小学校、中学校、病院が徒歩１０分圏内にないとなかなか契約までに至らないと言われているとマンションの担当者から聞きます。
私が重視しているのは、やはりその点と緑が多いことでしょうか？都会過ぎず、田舎すぎず、その程よい環境のところを探しています。公園があまり近いと、知らない人の出入りが激しく防犯上よくないと耳にします。近くにあるのはよいのですが、真横とかはやめた方がよいですね。また、よく車で走っていて思うのですが、違う地域に行ったとき、交通のマナーが悪いところがあります。そういう所は、えてして、生活環境も悪いですね。
なので、ぱっと知らない土地でマンション購入を決めるのではなく、一番よいのは自分の知っている地域、又は、知りたい地域で何度も不動産屋に足を運んで情報をあつめるということを大事にしています。そうすると、何度も足を運ぶので、だんだん環境がわかってきます。生活環境は旦那は会社に行くので、あまり関係ありませんが、奥さんはずーっとそこにいるわけですから、人の層もかわってきますから、生活環境、いや人生までが変わってきます。なので生活環境を考える上で、周辺をよく調べておきたいものですね。
都立駒込病院は徒歩4分ぐらいとまた、田端小学校は徒歩7分と近いですね。あとは公園が近かったです。
動坂公園徒歩4分）田端公園徒歩9分

③概要です。

完成時期 2016年2月下旬予定

入居時期 2016年3月下旬予定

今回販売戸数 4戸

価格 4870万円～5980万円

管理費 1万5700円～1万9500円／月

管理準備金 4万2400円～5万2700円（一括払い）

修繕積立金 5560円～6920円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。
そこを考慮するとこのマンションははじめは安い設定になっていると思います。



修繕積立基金 41万7000円～51万9000円（一括払い）

間取り 2LDK～3LDK

専有面積 59.07m2～73.56m2

その他面積 バルコニー面積：4.3m2～4.96m2、サービスバルコニー面積：1.59m2～1.88

その他制限事項 防火地域、準防火地域

所在地 東京都北区田端１-222-4（地番）

交通
JR山手線・京浜東北線「田端」駅より徒歩8分
JR山手線・京浜東北線・東京メトロ千代田線・日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅より徒歩11分
東京メトロ千代田線「千駄木」駅より徒歩12分
東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩13分

総戸数 59戸

構造・階建て RC14階地下1階建

建築面積 613.5m2、建築確認申請面積

建築延床面積 4952.55m2、建築確認申請面積、容積対象外面積709.22m2含む
敷地面積 1088.88m2、建築確認申請面積

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 第一種住居地域、商業地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。

用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。

駐車場 敷地内6台

料金2万8000円月敷地外6台料金2万8000円／月

バイク置場 1台収容（料金3000円／月）

ミニバイク置場 3台収容（料金2000円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 飛島建設(株)

管理 (株)東京建物アメニティサポート

不動産会社ガイド
東京建物 / 東京建物不動産販売

④気になった設備

雨の日のお洗濯や冬場の暖房にも活躍。低温で体にやさしく、心身ともにリフレッシュできるミストサウナ付き　→ミスティがついていました。これは疲れも取れます。私が気になったのはこれぐらいでした。

⑤何といっても山手線内側立地なのに4600万～という格安というこのマンションにぜひ行ってみてください。モデルルームの方はこれをすごく推してました。内側イコール値段が下がらないという言い方でした。最後までお読みいただきありがとうございました！