レジデンスコート西宮若草町【旧：(仮称)西宮若草町計画について】

昨日現地を見てきましたが、今の進捗状況から10月入居は不可能だと思いますよ。

マンション業界ではこういう虚偽の広告を出しても問題にならないのでしょうか？

10月入居を信じて待っている方にとっては詐欺みたいなものですよね。

残念ながら私も詐欺にひっかかったうちの一人です。

どんな言い分で入居時期を延期するのか楽しみです。

地元の人間なので興味を持って見ていますが、遅れている理由が気になりますね。
近くの、五番町で予定の清水総合開発のマンションも、現場を見れば中止の雰囲気すら醸し出しています。
鳴尾北、学文が生徒受け入れに関して黄信号の噂も聞いていますので、行政との交渉中？かなとも思うけど、
同じ五番町のＫさんの駐車場跡地の賃貸マンション工事（２０戸？なので影響なし？）は進行中ですね。

マクロで見てマンション需要の最終局面に、資材等の高騰による物件価格の上昇で、事業として成立するか
躊躇しているのか？、或いは、まだまだ高く売れると考えて醸成中？なのか、・・・・・。

いったん工事に入ったのにわざわざ中断してるとはよっぽどの理由があっての事でしょう。

その理由が気になりますね。

それでもどんな理由であっても見込みのない完成予定は訂正すべきですよね。

買い物に困るのなら、宅配と言う手もありますけどね。
ただ、すぐに必要とかっていう買い物は困ってしまうかもしれません。
販売時期が延期になったのは、理由はちゃんと聞いておきたいですよね。
ちゃんとした理由があれば、延期になってもあんしんできるんですけど。

工事中に地中障害があったが目処がだったという手紙がきましたよ。

地中障害物で長期間止まってたとは何かしら基礎の構造的に問題があったってことですかね。
その目処がたったとは地中障害物は無事に撤去されたと考えていいのかな？
建物で一番大事な地盤と基礎の事なのでちゃんと聞いておきたいですね。

基礎の構造というより、それを取り除くのがものすごく大変だった！という事なんじゃないでしょうか。
例えば、いびつな形の岩だったり。
掘り返して撤去して、また均してからの基礎工事だと、けっこう建築自体は停まってしまいそうな感じがしてきてしまいます。

着工が遅れてスタートしていたようですが、
順調に進み、10月には販売を開始できるようですね。
理由が知りたい気もしますが、まずは価格などの詳細が早く知りたいです。

よく前を通るけど大きな音やトラックの出入りも無かったけど本当に地中障害物を撤去したんかな？
これから撤去すんのかな？

甲子園口駅まで徒歩１５分は、結構歩くことになります。
戸数も多いわけではないのだから、駐車場は全戸分あれば良かったかもしれません。
まだ、間取りなどの詳細がわからないので
ホームページで情報を得てから、見学をしたいと考えています。

どうなっているんだろうと思っていましたが、着工が遅れていたのですか。どんな理由があったのでしょうね？もう工事が始まっているという事なら、その遅れた理由の何かしらが解決したからだと思いますが。社内調整で遅れていたのか、29さんが書かれておられるように地中障害物があったのか、どちらかの理由かななんて思います。

地中障害物というとどんなものですか？
遺跡とか危険物ならニュースになっているだろうから、
それほど問題になることではないのだろうと思われますが。
公式サイトにも工事中断とまでは記載されているので、
その理由も軽く触れておいてもらえると気持ちよかったです。


販売は10月予定ですか。
どんなマンションになるのか、細かい情報の公開が楽しみですが、
まだ先なのだろうか。

南向きの物件が多いということに魅力を感じます。

ただ駅までの距離がすごく遠いです。

駐車場は全戸分確保されるべきだったのかなと思います。

駅まで遠いといっても平坦だし、有料駐輪場も甲子園口なら少し待てばあくし
そんなに苦にはならないと思いますけど。
駐車場も詰まらなくて修繕費が足らなくなって、苦労している
マンションも多いと聞きます。
ここらへんは結構住みよい街ですよ。

引っ越してきてまた2年ですが静かで住み良い町で気に入ってます。
ただ甲子園口まで私の足では15分では行けないです。
ここより少しだけ駅寄りですが。。。
なので私は乗りたい電車の20分以上前には家を出るようにしています。
それでも2号線の信号のタイミングが悪いと最後は
小走りになることも(笑)
ここだと阪神甲子園駅の方が時間は読みやすいかもしれませんね。

あと3カ月で販売予定なのにいまだに資料請求の資料が届かないとはいろいろ勘ぐってしまいます。
どうなっているんでしょうかね？

工事がストップしていた関係というのが大きいのでしょうか。
ふつう、資料請求したら、詳しい資料が出来ていなくとも何か簡単なイメージ的な物を送ってくるのかしら、とは思いましたが…
バタバタしているとか？
ただいずれにせよ、きちんと丁寧に造っていてくれればと。

資料請求を受付てから半年以上たちますもんね
送れる資料がないなら受付しなければいいいのに

ここも値上げしながら売るのですかね？

>>39
値上げしながらとはどういう意味でしょうか？
先に買った方が安いっていうこと？

値上げはあるかもしれないですね。純粋に建材の値上がりもあると思うし。
予定通りにできていたら、それほどあげられなかったと思います。

資料請求受付してもなにも返事がないんですか？ハガキ１枚くらいは来ると受け付けてもらえたんだ、という安心感はありますが。
工期が延びたことに対しても何かしら説明があると良いんですが。

最近販売されている物件では、後から売りだす方が値上げされていることは多くあるみたいです。
中にはわざと販売時期を遅らせて値上げしてから売りだしているとか？という話も聞いたことがあります。
どんな理由で遅れていたのかは、実際は問い合わせてみないとわからないです。

極めて近くで、三菱地所レジディンスがマンション工事していますね。
旧明治製菓の社宅跡地ですが、ここより一回り規模が小さい様です。
あんまり、広報活動が無い様ですが不思議ですね。
三菱対住友、立地はほぼ同格、後は仕様と価格の勝負でしょうかね。

当物件に対する陳情
http://www.nishi.or.jp/media/2012/2412tinjo30.pdf

三菱若草町計画に対する陳情
①http://www.nishi.or.jp/media/2013/2603tinjyou44.pdf
②http://www.nishi.or.jp/media/2014/tinjo54.pdf

住友、三菱も強引ではあるが、それが許されてしまうのが西宮市の怠慢なところ。前回の市長選、市議選などでもマンション開発については論点にも上がらず、いつ自分の住まいの隣にマンション計画がぶち上がってもおかしくない。「文教住宅都市宣言」などという50年以上前のカビが生えた宣言をいまだにお題目のように掲げているのがその象徴。もうその宣言がなされたころとは住環境も都市環境も全く違うでしょうに。

西宮市に対する愚痴のようになってしまいましたが、この市に住まう方にはそれなりに情報になるかと思い、書き込ませていただきます。

44さん、ご不満はよく理解出来ますが、一方的に西宮市、業者を責めるのも如何かなと思います。
現在西宮には３２か所「地区計画」の網がかけられていますが、若草地区は対象外ですね。
近隣では、「五番町、花園」「一番」「二、三番」「甲子園三保」「甲子園浜田」等々がそうです。、
当地でも地区指定になっていれば４階建てが上限になっていたかと思います。
当地の地区指定が成立しないのは、当地の方の一つの”意志”かと、(残念ですが）

住居としての条件は良いマンションだと思われますので、売り出せば動きはかなり早そうではありますが…
まだこちらは近隣の方たちとの話し合いが重ねられている状態なのでしょうか。
早くできることが出来るのも大切ですが、きちんと理解を得るのがいちばんじゃないかなーと。

44です。45さん、ありがとうございます。
デベの対応についてはこんなもんだと思いますし、きちんと地域への説明も尽くされれば良いと思います。ほかにもひどい近隣対応の業者もありますし。

仰る32地区以外は地区計画制定意思なしというのは、本当でしょうか。当マンション計画地周辺も、幹線道路沿いはともかく、そこから中に入ったところはさほど高い建物はありませんね。当該地ももともとは4階建てマンションでした。そういう住環境が保たれていくとばかり思っていたら、急に想像を超える高さのマンション計画を突きつけられ、対処する間も無くマンションが建てられてしまい、泣き寝入りしている…そういう住民も多いのではないでしょうかね。

もちろん声を上げて規制計画を立てた地区もあるでしょうが、そうではなく、震災後の復興のために必要に迫られて、という地区計画も一定数ありますね。そういう地区の計画はここ15年以上更新されておらず、放ったらかしにされていますね。

本当に市民の住環境のことを考え、文教住宅都市を目指すというのであれば、上記地区計画の更新、用途地域変更の素案作成くらいはすべきところまで現状きているように思いますが、西宮市は本当に誇張でも何でもなく、何も対処していませんよ。都市計画道路の変更、学級会のような都市計画マスタープランの作成…今、西宮市民が求めているのはそんなことじゃないでしょうよと。現行ルールありきで、それに違反してない=問題なし、という姿勢に問題があるんですよと。本当にそれで西宮市民が快適に暮らしていますか、という観点が欠落しています。

45さん仰るように、一方的な批判はダメですね、市議選にでも出ましょうかね…スレ汚しで失礼しました。

>>47
文中で、（学文中学ではありませんよ）貴方が質問されて答えられていますが、
「声を上げて地区計画を立てた」と云う事でしょう。
私の地区の、計画立案の事前アンケートに小生は一種低層並みの高さ１０ｍ制限を希望しましたが
当然、不採用でした。
規制実施後、ほどなく朝日生命、東京海上の社宅跡地がマンションに変りましたが、どちらも四階建てです。

空間タップリの社宅が容積率目一杯のマンションに、百坪越えのお宅が三分割と言った例は数えきれませんね。

４８にて４４は間違いで４５が正解でした。
それとついでに、・・五番町の清水総合開発のマンション計画頓挫？は
地区計画の制限が影響したのかな？と考えています。

小川が近くにあるようですが、浸水などの被害は大丈夫なのでしょうか
あと、夏場の臭いも気になります。
川が汚いと臭いや蚊が大量に発生しますからそこが気になります

小川と言うか、側溝ではありませんか？
グーグルアースで確認してみましたが、浸水被害が出るような規模ではないように感じました。
それよりも武庫川の方が氾濫した際の被害状況を洪水ハザードマップで確認しておくべきだと思います。

やっと事前案内会始まるみたいですね。
駅遠の物件ですが、どの程度の価格帯で出してくるのか興味あります。

５２さま、やっとですか。
販売開始は１１月からなのですが、早く詳細が知りたいものです。
学校も徒歩１０分程度の距離であれば、通わせるのは安心です。

駅から遠いファミリー向けマンションなのに駐車場は全世帯分無く、駐輪場も世帯あたり2台とは・・・
車1台、自転車3台は必要だと思います。
駐輪場に置けない自転車を共用部に置く人が出てきそうです。
それともこれぐらいの距離は駅まで歩くのが一般的でしょうか？

このあたりの相場はいくらぐらいでしょうか？
ここより駅に近い物件で平米65万ぐらいのようですので駅から遠い分でそれよりは少し安くなる感じでしょうかね？

立地から普通に考えると平米65万も行かないと思います。
が、最近の相場に乗っかってそれ以上の価格設定で来るかもしれませんね。
その為に販売時期遅らせたんじゃないかとまで勘ぐってしまいます。

相場的には昨今の人件費や資材高騰を考慮しても坪２００万程度（平米約６０万）がいいとこだと思います
駅まで徒歩１５分（実質２０分弱）のマンションとしてはそれでも高いと思います
番町街ではなく若草町ですからね・・・

生活環境が良いのは分かりますけど、駅からちょっと遠いですね。
間取りが広いのは良いと思います。
徒歩15分だと実際に歩けばもう少しかかるでしょう。
自転車があったほうが良い距離だと思われます。
車は確保したい所ですね。

住宅地の成熟度から考えると将来は空き家も増えてくるエリアだと思いますので
将来売却を想定する人にとっては駅からの距離は少し厳しい条件かもしれませんね。

ただ駅から距離がある分、住環境は良さそうですので永住するには良いと思います。

駐輪場の台数気になりますね。
ファミリーさんだと一人一台も珍しくないので足りない方が出てくるかと。
あとラック式は子ども乗せ自転車でも大丈夫でしたっけ？
その辺りがちょっと引っ掛かりました。

スーパーは四件ほどあって買い物には不自由なさそうです。
ダイエーがあるようですが今はイオンに変わったんでしょうか。

相変わらず販売開始予定ズルズルと遅らせてますね。
どういうつもりなんでしょうね。

販売を遅らせてるのは売り切る見込みがまだ無いからやと思う。

駅から遠いマンションやから価格次第かなぁ。

住友系の社宅跡地やしリーマンショック後の仕入れやしで土地はかなり安く取得してると思われるから暴利を取らんかったらそこそこ手頃な価格になるはずやけど。
本来は、、、、

予定価格教えてくれるんですか？
やはり、そんなぼったくり価格なんですね。。。

予定価格を聞いたら、ぼったくりと思えるほどの高額なんですか？
それは、嫌だなぁ。

それで、本来の販売価格とはどのくらいのものなんでしょうね。
公式ホームページを見てみましたが、殆ど未定とありますね。

だいたい幾らくらいになるのだろう。

この段階になれば原価はほぼ確定していると思う。
近くの三菱物件の様子見ではないでしょうか？
エリア、規模、大手社宅跡、財閥系デベと条件が似ていますしね。
お互い「お隣の物件価格発表が気になる」といったところでしょうか。

知人によると住友不動産は利益率が高い事で有名で
普通の物件を高く売ることが得意な会社らしい。

それって詐欺ではないのかと思ってしまいます。

この辺りの地盤は強いところですか？

また地中障害があったようですが地盤に関係して問題にはならないことでしょうか？

最近の杭偽装の話題があるので不安です。

これくらい駅から距離があっても、いつもの住友価格で売り出すつもりなんでしょうか。
住友も、競合物件の価格を見て調整などするのだろうか？と疑問を感じてしまいますが三菱の方はどの程度で出してくるか何か情報が出ておりますか？

予定価格聞いてきました。
南向き中層階で坪220〜225位でした。
かなり高いと個人的には感じてます。
ご参考まで。