CNT西部[西白井・白井・小室]総合

ナリタヤ白井店が閉店という噂です。
今464号反対側に開発されているショッピングモールのせいでしょうか？
フラットビレッジ前にスーパーや複合商業施設ができるそうです。かなり良いスーパーなのかな？
今かなり整地が進んでいるようです。白井が発展すると良いなあ。

＞＞292
すぐ隣の船橋市小室町の方が家賃は2～3割安く敷金礼金ゼロ物件が多く。だから借りた方がいい。同じく中古公団2DK(49～53平米位)も白井市と比べ2～3割安い、ただ築41年目になり、色々な面(給排水等)問題も多い。
購入してはいけない階、4階と5階　売却も賃貸も厳しく配送料金も割り増し。3階は微妙
2階・1階がベスト　出来れば角部屋　それと駐車場の空きがあるかどうか？
管理費・積立金の滞納が全体の5％以下。大規模修繕とか限界に来ているから、出来れば敷地が広く、将来解体したときに少しでも土地の権利がもらえるように。

というか、水道設備・敷地内公園設備・電力(A)・1部屋にエアコンの穴が無かったり、建物の壁が膨れていない棟を選らぶ事や、どんな方が上下左右に住んでいるか、当番性の掃除とかあるのか？　色々あるので慎重に。※白井市でも場所によるが、海上自衛隊基地があるので騒音も考えて…土日祝日深夜早朝は海難事故や特別な訓練が無い限り飛行していない※※

マラソンは白井総合公園周辺なら、警察の分署もあって治安も良いと思う。川沿いは舗装してい所が多く、モグラ穴でつまづく。最近野焼きをしなくなった関係で、ダニとかいるから注意。他にも野生の動物　ハクビシン等
信号にかからないないならば、早朝は冬の間は暗い道になるが、白井駅～池の上～なし畑～木下街道～なし畑～池の上～白井駅

＞293さん

それを知らせているツィッター見てきたら
例の北側商業地に大手と中小のスーパーができるらしい。
巷の噂ではどちらかに皆がよろこぶテナントが入るといわれて久しい。発展するのはうれしいけどナリタヤも良かった。来年四月着工？今着々整地中

＞294さん

292です。アドバイス有難うございます。幸いなことにご指摘事項はほぼクリアできているようです。人間関係だけは事前調査の限界と主観が入りますので住んでみないと分かりませんが、こればかりは中古・新築問わずの問題なので・・・覚悟をもって住むことにします。

また、マラソンコースも有難うございます。今も津田沼～北習志野～八千代方面に向かって未舗装の農道を走ることがありますが、たまにキジやイノシシに遭遇して驚くことがあります。ちょっとダニは怖いので、草むらには近づかないようにします。

北側商業施設のテナントにピーターパンが入ると、仲介会社の担当が言ってました。求人広告もネットにUPされてますね。ピーターパン初のフランチャイズ事業？

>>296
だから、何度も言うけど築41年中古公団は購入したらダメ！！　※白井駅は約数ヶ月遅れて
開業したから、築約40年と数ヶ月だけど。3.11(東日本大震災)被害無かったと皆ウソを言うけど、少なからず被害を受けている。公団の場合、まだ数年前は千葉県企業庁がNT関連をしていたから良かったけど、今はURも千葉県企業庁も撤退した。

どうしても購入したいのなら、1、水回り出来ればユニットバスの団地(風呂場から水漏れ多発)　2、下水道配管が高圧洗浄可能な団地(今出来ても数年したら出来なくなる)鉄管交換に数十万円自己負担　3、水道方式がどうなるか確認(団地内の水道システム限界)　3.5　アルミサッシの状況確認。けっこうレールやゴムパッキンが逝ってる。4。放射能のベクレル(ほんの数年前迄、隣接市の小学校に校庭とか公園にベクレル土袋が数段つみ上げられていた)→こういう事実報道規制で誰もSNSとかローカル新聞にも載せない。
5、農薬に対する耐性はあるか？　野焼きや農薬散布(梨ぶどう・水田・野菜)特に果樹はキツイ。6.外国人と共生するきもちあるのか？　7.　20～25年前はとてもいい時代だったけど。今は生活が困難な方も多く住んでいる(家賃が3万円台　敷金歴金ゼロ　フリーレント)
そんな中で上手くやっていく自信があるのでしょうか？

ぜひ実際に自分が所有している中古築41年が置かれている状況を見せてあげたい。
モデルルームとか不動産屋の紹介する物件は、表面リフォームしているが中はダメです。
見方は、A、トイレ横の排水パイプがヒビ。つなぎ目からの漏水は無いか？　応急修理代1万円位(ステンレス金具で排水口を縛る　原始的だけど費用が安い)
B、風呂場・洗面所の天井が黒ずんでいないか？出来れば簡単に見れるのであれば、洗面所の上の点検口を見ると上の階の洗面所や、自室の洗面所窓からの雨水の侵入の有無。
上階からの洗濯パンや風呂場排水口からの水漏れがわかります。
C、押入れの中の木の部分　天井や側面のベニヤ板が張り替えていたら、水漏れや湿気が多い棟です。(日陰や木がいっぱいある)
D、風呂場→洗面所→廊下→玄関付近迄の水漏れテェック。上や下の四隅が黒ずんでいたら上階過去に水漏れがあった　横に水が広がります。玄関扉回りと壁紙の黒ずみ
E、ちばNtは途中で計画が色々変化したんで、元々販売用公団団地と賃貸公団団地にわかれ
構造やつくりが違います。計画変更で　賃貸公団団地が販売された経緯があります。
だから、賃貸用公団団地を買った場合。耐久性や消耗部品の持ちが全然違います。

長文になってしまったけど、2DK約50平米で、階にもよるけど3.11後は安いときは150万円～　あって、ここ数年は200万円前後もあり、リフォームした物件だと300万～350万円以上もある。今は所有者が外国人も多くて、日本人に賃貸で貸している事も多い。白井だとこの価格より約1～2割位高いが、セメントの耐用年数が70年～100年なんで、あと約29年～60年位使えるが、団地内のインフラ(公園・駐輪場・樹木・街頭・雨水マス・駐車場・その他全て限界に来ていて、月々の管理費が2割以上アップし、今後も1割以上アップする)

購入なら、イ、玄関扉に2個鍵穴が付いている(過去に玄関扉を換えたか、鍵を増やしたか)
ロ、階段に手すりがついているか？団地組合でつける予算はあるか　(怪我した場合や高齢化した場合)　ハ、バス亭(新鎌ヶ谷や西船橋や白井市役所等)　や駅から近いか？せめて駅から7分以内→売却や賃貸に有利　二、BSやTVやケーブルテレビの状況確認　高圧送電線や鉄道線で電波の具合が悪くなる場合もある。

>>296
仲介会社って、もう契約してしまったのですか？　もっと早くレスすれば良かった。
まだ見学段階だと仮定して、追加文でセールスはいい事しか言わないので。
団地管理会社の重要事項説明書・団地の総会資料　過去10年分位読む。土日祝日と平日では
NTは大きく違う。後悔しない為に平日有給とか使って通勤や買い物や道路状況や通学状況
保育園の空き状況確認

水漏れの件ですが多い、真上の上階だけじゃなくて、左右上階、台風等によるつなぎ目から
ベランダの防水が切れている場合、大規模修繕は2回はしていると思う。3回目は出来る予算があるかどうか？　300戸～600戸位なら何とか、管理・修繕費の値上げで乗り切れそう。
200戸位だと最初から公団の場合、管理・修繕費が高く設定してあり、かつ小回りが効くから何とか3回目の大規模修繕は乗り切りそう。

アルミサッシは、初期網戸は公団設置ははめ込み式です。もうメーカーが製造してません。
だから見学の際に、必ずアルミサッシが全て稼動・施錠するか確認。※ただし風呂場・トイレサッシは鉄のバネがついているので、下手をすれば壊れるので触らないほうがいいでしょう。公団初期は網戸も埋め込み式なので、当然動きません。網戸がレールの上を動くのは
持ち主がお金をかけて新調したからです。

リフォームもお勧めしません。理由は鉄管が腐食しており、交換時期です。だから洗面台とか、洗濯機置き場とか、排水管で薄い菅は上層階から1階迄鉄管を交換します。いずれ風呂場・流し台・トイレ等、排水管が太い所も交換するはずです。
公団標準の洗面台や洗濯機置き場でないと、鉄管交換の際に別料金がかかります。

続き
リフォームをお勧めしない理由は、上階からの水漏れや、結構ボヤや火事や洗濯機や流し等から水漏れがあり、気がつかない事が多く、団地組合で保険や個人で保険に入っていないと自腹で弁償出来る方はマトモですが、払えない方も多い。修理・補修費が下手すると70万円以上します。

もし、どうしてもリフォームもしたいのであれば、各排水の縦鉄管工事が終了した順に
例：洗面台(含む洗面台の天井約20万円位)→洗濯機置き場付近(洗濯機パンは41年もった)
→台所→トイレ(便器横から伸びる鋳物も割れます。接続の鉄管もいずれ交換が必要です)→風呂(ユニットバスだと60～80万円位　普通風呂桶と風呂釜で20万円位)
※※重要ですが、風呂セメント床の防水処理と排水溝の防水処理(8から12万円位はユニットバス以外はしておかないと水漏れします。)

※ガスがまともに来ているか、ガス屋さんに依頼しないと開通試験とガス釜が使えるか判断できません。※

他にも、TVや電話のジャックは、元々公団仕様だと格好が悪くて、昭和40年代の古いタイプ
ですのでリフォームの際に工事費がかかります。照明はシーリングジャックだと思います。

電気関連は、漏電遮断機が使い方によりますが、10から25年位で故障しますので1度は交換しているでしょう。ブレーカーも点検しないと判断できません。エアコンも天井から吊り下げているパターンもまだ多く有ります。鉄のボルトなので寿命や地震の際落下もあります。

土曜日の午前中なら団地管理組合の方がいて、重要事項説明書・団地の組合員の年一回総会資料・自治会や町内会があればその資料(階段の掃除や役員の当番等)　10年位閲覧する。

旧耐震公団で3.11で震度5強を1度耐えているが、2度目は耐えられるか？

ガス関連は、最初は電気が20Aだった時代もあり。(今は30A迄大丈夫だと思うが。200Vは不可かどうか確認)　部屋に固定式のガス暖房器具があって、女性は長い髪を乾かすのに重宝した。41年目でどのくらいの方が、公団ガス暖房器具を部屋で使い続けているか不明だが
こういった理由で、ガス栓が、少なくても2部屋の床か壁にある。鍋物とか家族でする場合
ガスホースを伸ばせば使える。(今はカセットコンロの方が便利だが)

ペットを飼っている方(野良猫の餌付も含む)もいるので上下左右の人間関係が大切。退職したリーマンがいっぱいいるが・・・鳥とか飼う場合は泣き声対策が必要。防音カーテンやサッシの取替え。

植樹や街路樹にも注意。41年前は背丈程だったが今は大木に、今後伐採や間引きや植樹も
住民総意で変わる可能性もある。メンテナンス費用や、強風対策や日陰・虫対策。

どうしても購入にこだわるのであれば、100万円位値切って買う。ユニットバス(10年位前迄に導入)　出来ればアルミサッシ(レール事交換済み)　流し台　床フローリング改造済み
台所は換気フード付き、駐輪場・バイク置き場空きあり・駐車場も1台当たり3000円～5000円位　駐車場は必ずしも団地の前とは限らない。町内会費(別に入らなくても良い)月300円位　天井の壁紙が張り替えてあるもの。
細かい所は電気・電話・CATV・ネット環境・玄関モニター付きインターホン

1階だと庭付きもあるが、雑草対策も考える。小公園の前は便利だけど子供の声とか気になる方もいる。鳥がベランダに来る可能性

小室プラウド

＞296～301さん
詳しい説明をありがとうございます。
公団分譲とはいっても時期により随分違いがあるようですね。
ご説明いただいたハード及び管理の懸念点は確認済みですが、特に検討を見合わせるほどの問題点はなかったです（数年後に予定される縦管交換の際は費用負担が発生する見込みです）。大規模修繕も来年予定されてますが、その次の回の大規模修繕費が可能なくらい積立金も積み立てられてました。漏水事故や小修繕については、修繕費、個人or管理組合加入の保険で日々対応されているようです。

また、ソフト面では、表札に皆さん名前を出されていて、ひとことで言うと「ちゃんとしている」ようです。場所が便利なせいか住民の入れ替わりも進んでいるようで、敷地内にお子さん連れや、小中学生くらいのお子さんもいました。しかも内覧時にすれ違うと、住民（お子さん含む）の方から挨拶してくれました。古い公団なので防犯設備は見劣りしますが、住民同士の声かけがあるのは防犯上も安心感が高いです。

住み心地と人間関係、将来どうなるかは、住んでみないと分かりませんが、それは新築も中古も差はなく、４０年弱の歴史がある分個人的には安心感があります。

北千葉道路もようやく外環道への接続に向け動き出したようですし、北総線の累損も数年後には解消されますし、千葉NTの将来が楽しみです。

いろいろと有難うございました。

※296～301さんがご説明いただいていることは、古い公団で問題となっている事項についてポイントが抑えられているので、検討される方は、十分参考にされた方が良いと思います。

気にしなくて良いですよ。彼は小室の団地のこと言ってます。白井は そうではないから。
＞302を参考に

付け加えると、小室もそんなことはない。
周辺住民の脳内

>>303
本気か？　ネタか分からんけど。購入でなくてひとまず2年位賃貸で住んでみればわかる。
今は供給過剰で賃貸も大幅に値引く。購入するなら数年待て、今は数年前と比べ不動産が高い時期(3.11後と比べ15～20％位高い)　何度も言うけど、長期修繕計画・財務表とか

住宅管理組合総会資料閲覧(10年分)　管理会社重要事項説明書(5年分位)　読めばわかる。

給水(団地内水道施設限界…ポンプや給水設備維持費や部品調達困難　設備内壁アスベスト問題　他の給水方式にするにも数億円かかる。1世帯あたり数十万円負担がかかり、分割するにしても、今より管理費が1～2割以上増加する)

排水(縦鉄管がさび付いて風呂・流し台・トイレ他交換。1世帯当たり約40蚊ら50万円負担
、同じく管理費・修理維持費の値上がり)

建物本体(セメント・鉄鋼)も棟や階により、かなりダメージを受けていて、理由が不明な棟も多い。だから3回目の大規模修繕(築約39年～45年)前は丁度修理する前観察力が必要。

団地本体の壁のふくらみ→真横や真っ直ぐ正面から見ての膨らみ、踊り場亀裂やクラック　→修理跡も確認→現状でヒビが入っていたら手すりがぐらつく揺らしてみる。
3.11が無ければ、数年～10年位は被害が少なかった事が出来た。

一番の問題は管理費や維持費滞納問題も深刻だ。せめて5％以内、無理だったら10％以下
3回目の大規模修繕は何とか管理費・維持費値上げで乗り切れたとしても、4回目(築52年～60年目)は無理だ。滞納物件を競売や任意売却で販売しようにも。その頃はNTは空き家ばかりだ。

色々書いてきたが、こんな物件でも、バブル時代は2DK(約50平米)　駅から10分以内で　築8年位で約2500万円～3300万円もした。※実際この値段で取引されたか不明。当時白井町だったら、この値段より1割以上高いと思う※

中古公団の値下がり率が大きいのが理解できると思う。ちなみに戸建てなら、駅から10分位で、バブル時代は70から100坪位で　7000万円～9800万円位　今は750万円から1000万前後

もし予算があるのなら、白井市NT内で中古1戸建ての方が良いのでは。不動産値段なんていい加減で、すぐに売りたい(現金化したい)方とか色々いるので、白井市にひとまず住んで情報集めて、不動産屋にマメに通い、値切れる物件が出てきたら購入する感じでいいと思う。

ネガティブな話題ばかりですまんが、公団団地の押入れなんて、ゴキブリだらけだが、創意工夫で退治出来る。

購入を避けた方が良い所もある。人によって条件が違うだろうけど。白井市の旧ごみ焼却場があったあたり、自分はプールの塩素とか食品工場や病院とかの塩素消毒が苦手なんで、
気にしなければ関係ない事だけど。

464号も白井駅南口方面に住むなら、排気ガス影響は少ないけど。2019年秋から北総線ダイヤ改正、深夜早朝で、雲が低い時や湿気が多いときは鉄道の音も遠く迄響く

15年位前だったら、中古公団に住むメリットはあった。最初に購入した方がしっかりと
支払い能力のある方しか、金融機関の審査に通らなかった。今は金融機関もゼロ金利やマイナス金利、頭金無しでもローンは組める。それだけ補修や修理にお金をかけていない。不動産の流動化が進み。色々な方が購入出来るようになった。
大規模公団団地程、月管理費や修繕積立金も安かった。例：1000世帯と500世帯と250世帯
1000世帯を1倍だと　250世帯では割高な3倍位。今は度重なる月の管理費・修繕積立金値上がりで大規模団地もメリットが少ない。

ガス・上下水道・電気・通信も老巧化や技術が進化し対応できていない。5G通信が始まったら公団の団地内にアンテナは建てられないと思う。電柱とかそういう所になると思う。
電話回線も数年後にIP回線に日本中がなったら、IP電話対応の電話変換機を団地の棟内に置くスペースを確保するのも大変だ。　水道の分水方式は、書いたとおり、どうするのか？　

中古公団も、販売する為にリフォームして販売する事もかなり多い。時期によって団地販売流通戸数や価格も大きく違う。外国人が持ち主の場合売り急ぐ場合もあるので、急いで購入せずにじっくり待つ事も重要。

>>307 周辺住民さん

すごく必死ですね

>>307 周辺住民さん

急いで購入されると何か困ることでも?

不動産というのは、昔から「1000戸見て、3戸良いものがあればいい」という位
見極めが難しい。2018年春から瑕疵責任が強化され、トランプのババ抜きではないが
購入も難しいが、売却も難しい。

不動産会社よりも、何度も書くが、団地の年間総会資料　公団の標準仕様書　団地内を毎日清掃をしている方の詰め所に小額で良いから菓子折り持って聞きに行く。団地管理をしている窓口に、駐車場の空きや場所確認や2台目が契約可能か聞く。

金融機関でローンを組むのであれば、例えば、地元の信用金庫・金融機関副支店長辺りから物件の情報を得る。ローン購入やリフォーム融資も今でも多いはずだ。

後は地元での聞き込みと調査は必要だ。今は不規則な勤務や体系や変則勤務も多い。
土日祝日にNTに来ても静かなだけ。平日深夜・早朝　強風・大雨や雨天時に見に来る。
1Fの排水不良や踊り場のぬれ方、夕日朝日の当たり方も観察が必要。
最低実際に住んでいる方に、10人以上は聞きこみは必要だ。中には建物の悪い点を教えて
くれる親切は住民もいるだろう。　メジャーとデジカメとメモは必要だ。

白井市は、NTでもNT開発前からのが半数以上いるので、NTでも状況が違うと思うがお子さんがいるのであれば、小中学校の荒れ具合や給食の有無、小さい子供がいるのであれば保育園幼稚園の状況(無償化が進めば状況は変わるかも知れない。)・入園状況

団地購入したら、修理が終わる迄テレビが映らない(増幅機材やその他の故障)位の事は
有るかも知れないので、我慢や忍耐も必要なのと、何せ古いのでエアコンガ初期からあったわけではないので、夏とかは玄関やベランダの網戸を空けるので(アルミサッシを閉めても最初から付いているサッシはあまり防音が無い)　日常音とか気にする方は向かないかな。最近はエアコンはかなり普及した。

北千葉道路が外環に接続すると、ＣＮＴ西部めちゃ便利になりそう。白井～外環まで一般国道と自動車専用道（有料）が併設されることで合意したらしい。↓千葉県HP
https://www.pref.chiba.lg.jp/doukei/kitachiba/documents/tyouseikaigi09...

>>311

これだと白井はダイソーのちょっと西にICできる感じですかね。これ実現したら最寄りのICまで30分40分だったのが一気に5分足らずになるじゃないですか。