２９階建ての防災型マンションとのことです。
三田線西巣鴨駅 徒歩４分のこの物件。いかがでしょうか？
こちらは過去スレです。
グローリオタワー巣鴨の最新情報をチェック！
[スレ作成日時]2005-10-09 20:33:00
２９階建ての防災型マンションとのことです。
三田線西巣鴨駅 徒歩４分のこの物件。いかがでしょうか？
[スレ作成日時]2005-10-09 20:33:00
今、地元及び会員向けの優先販売とか。
高いのでは？と、思っていましたが、
以外にお買い得な部屋もあり、かなりいいかも知れません。
凄く広い部屋を望むなら無理ですが。
西巣鴨が好きかどうかは別にして、
学校選びにも、良い学校が近くにたくさん有りますし（入れればの話ですが）
まあ良い環境ではないかと思いました。
なんと言っても駅に近いのがいい。
同じ三田線沿いで千石にも他のデベの物件が出るようですが、
とても買えそうにないので、こちらで手を打とうかと思っています。
家内の買い物も ちょっとしたスーパー、生協が徒歩２，３分のところにあるようだし
巣鴨に行けば西友などもある様子。
池袋にも近いので、ちょっとしたものは池袋に行けば良いでしょう。
私にとって通勤に便利なのはうれしい限りです。
高級タワーマンションではなく、単に階数が多い一般マンションですね。
タワーということで内廊下や各階毎のゴミ置き場を期待する方には、拍子抜けする物件でしょう。
でも価格と立地のバランスはとれているのではないでしょうか。
モデルルーム見ました。まあまあいい感じではあるかな。
03の言うようにタワーであってタワーでない感じ。ただし内廊下ではある。
立地は良いと思います。便利ですよね。
マンションのすぐそばに池袋行きのバス停はあるし。三田線の駅に徒歩４分ですし。
大手町まで直通１４分は魅力的です。
巣鴨に行けば西友があるので生活用品のちょっとしたものも買えますし、
同区内だから、すぐに配達もしてくれるらしいです。
マンションの内装も思ったより良いと思いました。
安っぽい感じはしませんでした。
ドアなども、良いものを使っているようでした。素人目ですが。。。
「高級な共用施設満載の物件」は見ていませんでしたので、物足りないかどうかは
正直、判りませんでした。
ゴミ捨て場に関しては、ディスポーザーが有れば、生ゴミも少しは減るでしょう。
まあ、確かに階数が上になる程 ゴミ置き場も遠くはなりますね。
でも、各フロアーにゴミ置き場があるのも 衛生上、良し悪しだなと思うので、
どちらにしても、自分が納得できるかどうかですね。
とりあえず、我が家は欲しいと思える物件のひとつに入りました。
交通の便が良いこと、駅までの道が歩きやすいこと、
日々のちょっとした食料品を買う店がすぐ近くにあることなどは
我が家の条件の中で大きなウエイトを占めています。
後は、散歩がてら行くのによさそうな庭園などが 程よい距離に有ること、
大きな劇場や東京ドームなどが三田線沿いにあることも嬉しいです。
>>05さん
03です。
内廊下の定義次第だと思いますが、こちらの廊下は建物中央の吹抜けに面した廊下ですよね。
私はホテルのような廊下を内廊下と考えていましたので、内廊下でないと表現してしまいました。
言葉足らずで失礼しました。
こちらのマンション気になっています。
第一期の登録、抽選は終わったようですが
購入をされた方、検討中の方、どう思われましたか？
我が家は未だ、モデルルームには行っていませんが、
いかれた方のご意見など、参考にしながら見学したいので、
感想がありましたら よろしくお願いします。
第一期４０戸は即日？完売だったようです。
高品質構造・防災・防犯を軸に、巣鴨の狭隘地に超高層を作るというコンセプトに共感を持っています。
ただし、狭い・白山通り沿いが難点ではあります。
間取りに設計者のセンスは感じますが、ＬＤ面積に廊下をかなり入れているのはどうかと・・・
設備仕様はとりたてて普通ですね。
まあ、周辺に同様な超高層がないので、湾岸エリアとはまた違った開けた眺望が魅力であり、
地域一番のランドマークになるかも。
モデルルーム行ったよ
エレベーター２機って少なくない？
ゴミ捨て場も各階にはないし、新聞も下だし朝の忙しい時間のエレベーター待ちがしんどい感じがした
あと１階の飲食店。中華だっけ、焼肉だっけ。においそう。
まあ、普通のマンションが縦長になった印象。タワーという感じはしない。
それでも価格と立地は魅力。
現在まで 豊島区、板橋区、北区周辺でマンションを探してきました。
我が家の条件の一番は駅に近いことでした。 もちろん価格も重要です。
確かに白山通り沿いというのは気になりましたが、マンションのすぐ前に
バス停があり、その点は便利だと思います。
マンションの建設用地を見に行ってみると、建物が１０階くらい？まで
建ち上がっています。
完成すると、良いマンションに成りそうです。
色々なマンションのモデルルームを見に行きました。
価格、間取り、広さに関しては個人的な事情もあります。
総合的にみると、確かに価格は少し高い気がします。
しかし、西巣鴨駅からの歩道も歩きやすいし、変な呼び込みや、ホテル街も無いようでしたし
その辺も含めると合格だとおもいました。
それから、
一階の中華料理の店の換気については、直接上階に上がっていかないように
配慮されているように聞いた気がしますが、どうでしょう・・・。
新聞は、２４時間の有人管理のマンションですし、管理組合から警備員さんに
エントランスの開錠を交渉して、新聞屋さんに上まで配達してもらえないのでしょうか？
高層マンションに住むと家から出るのが億劫になりがちでしょうから、
新聞を取ることや、ゴミを捨てに行くことも、活動のキッカケになると
前向きに考えてみるとか・・・（笑）
「武蔵野台地＋超高層」で安心・理想的
ttp://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/toshima/P13_toshima.htm
サンシャインや新宿副都心の設計思想と同じ・・・
■ 巣鴨駅駅舎を改築、駅ビルも建設、年明けにも着工 ＪＲ東日本
■ 東日本旅客鉄道は、山手線巣鴨駅で、老朽化した駅舎を改築し、駅ビルを含んだ新駅舎を建設する。近く施工者を選定し、年明けにも着工する。17年度に山手線で商業施設の増設と合わせた駅舎の更新が行われるのは、田端駅に次いで２駅目。総工費25億円を投じ、利用者サービスを強化する。
駅ビルの規模は５階建て延べ４３００平方㍍。１〜３階が駅施設と店舗、４・５階が店舗専用フロアとなる。店舗用地の面積は約１８００平方㍍で、入居テナントは今後詰める。
駅舎部分の１階では、旅行社、改札、券売機など分散している駅施設を集約し、コンコースを改良するとともに、２階まで吹き抜けの空間をつくる。新たに生じたスペースには店舗を誘致する。また旅客トイレを全面的に改修し、新たに女性用パウダーコーナーを設置する。案内サインも再整備して、明るく、わかりやすい駅づくりを目指す。駅ビルの開業は、20年春を見込んでいる。
現在の駅舎は昭和45年の完成。地下鉄三田線が乗り入れ、一日の乗降客は15万人に上る。駅ビルの建設で利便性を高めることにより、商業施設への取り込みを狙う。
（建通新聞東京11月17日付３面掲載）
ついでにもうひとつ。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/2-3tikukeikaku007.html
巣鴨地蔵通り四丁目地区地区計画の概要
当地区及び東南に隣接する旧中山道沿いは古くから＊＊が形成され、現在は巣鴨地蔵通りとして全国有数のにぎわいあふれる商店街となっている。この巣鴨地蔵通りの北西側の庚申塚寄りに位置する本地区は、遠方からの来街者のみならず近隣住民も利用する身近な商店が軒を連らね、主に低層階の商店と上層階の住宅や共同住宅などから成る街並みを形成している。
近年、集合住宅等を主とする土地利用が進む中、当地区においては、地区特有の歴史や文化を活かした魅力ある商業環境と住環境が調和した街並みの形成を図ることが望まれている。
こうした背景から、本地区計画は当該地域の歴史的な特性を踏まえつつ、にぎわいと魅力ある商店街の維持・発展、並びに、良好な住環境が調和し共存する市街地を形成することを目標としています。
a)名称・位置及び面積等
名 称： 巣鴨地蔵通り四丁目地区地区計画（区決定平成17年9月28日 告示第196号）
種 類： 一般型地区計画
位 置： 巣鴨四丁目地内
面 積： 約1.2ヘクタール
１４、１５＞
読んでびっくり！！しました。
巣鴨駅が新駅舎になるとは知っていましたが、地蔵通りも
再開発される計画があったのですね。
お地蔵様の在る近隣は現在栄えていますが、マンションの建設地近隣は
ちょっと寂しいなと思っていましたので、とても楽しみです。
店舗の希望としては、近所に７イレブンなどのコンビニと９９ショップも欲しいですね。
レストランやコーヒーショップ、書店もお願いします。
いずれにしても、あまり騒々しくならないお店が良いです。
マンションの周りが綺麗になってゆくのは嬉しいです。
健全で、品の在る商店街を目指して欲しいです。
地蔵通り４丁目地区の計画は、今年９月に決定されたようですが、
いつから実行推進されるのでしょうか？
道路などは計画、決定されてから完成までに随分と年月が掛かりますが、
地蔵通りも一斉に変る訳ではなく、徐々にということでしょうか？
栄和通りはどうなのでしょうか？
歩きにくいので、歩道の整備を早くしてほしいですね。
平成１７年１月に豊島区が公開した市街地活性化事業計画を参照して下さい。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/oshirase/kurashi/170125-01-5.pdf
今後５年以内（短期）に、国道１７号沿い、巣鴨４丁目までの地蔵通り沿い、栄和通り沿いは
景観整備・誘導などが集中的に行われることが計画されています。
１５＞の地区計画もNo.11地蔵通り景観誘導事業の一環として、
国道１７号の拡幅と併せて、計画されたものです。
いずれにせよ、マンションの建設地近隣はここ５年以内に、
バリアフリーも含めて歩行者や住民に住みよい環境になっていくことは間違いありません。
この物件に興味を持っているが、耐震構造に関して調べてみたので、購入予定者の方は参考までに。
ビルディングレター2005年6月号に本物件の性能評価シートが掲載されているので、そこからの分析。
（動的）耐震設計の結果によると、長辺方向の中間層（８階〜１８階）で変形が大きい。
⇒地震波の性質にもよるがこの層で壊れやすいということ。
また、レベル２（極めて稀に発生する地震動）に対しては、８階で最大層間変形角1/101であり
高層評定のクライテリア（1/100以下）をギリギリ満足しているが、塑性率で見ると１８階で1.40で
高層評定のクライテリア（2以下）には十分余力がある。
結論として、耐震構造設計の観点からは特に大きな問題はないと考えられるが、
中間階の方は地震時のゆれは覚悟しておくべし。
なお、制震ダンパーは４〜２１階の吹抜けに面するパネルに設置されているが、
主として強風時の居住性の向上を目的としているために、地震時にはそれほどの効果はない。
以上、ご参考になれば
追記
・「中間階の方は地震時のゆれは覚悟しておくべし。」
⇒ゆれが大きいのは高層階ですので、
「中間階の方は地震時の損傷（ひびわれ・配管のずれ）などは覚悟しておくべし。」に訂正
・補足：本物件は、武蔵野台地に立地しておりますが、基礎直下地盤は「液状化の可能性あり」となっております。
１８さま
詳しい資料、ありがとうございます。
入居からしばらくは、再開発の為の工事でマンション周辺も
少し騒々しいかもしれませんね。
きれいな町になることを、楽しみにして待ちます。
西巣鴨の住人として言わせていただければ、駅に近い以外はあまり期待を持たない方がいいかも。
特にグローリオの面する折戸通り沿いは白山通りに抜けようとする車で渋滞のメッカ
昼とか地蔵通りの前（の信号あたり）から延々と並んでいる事多い。
また目の前の白山通りも、都電や時差式信号、車線が少なくなる等の絡んだ複雑な4つカドに
なっており事故が頻発する。一定期間ごとに必ず車の部品や破壊されたバイクが道路脇におかれている
俺も路面でピクリとも動かない血みどろのバイク海苔をみた事がある。
治安は悪くないけど、一部の学生の＊＊騒ぎ（西巣鴨駅前のセブンイレブンでのたむろ）
や夜間大塚方面から湧いてくるアジア系外国人に注意
グローリオタワーのすぐそばで営業していた”とん清”御婆さんは残酷に殺されたが
いまだ犯人もつかまっていない。
辺りにこれと言ったお店もない。開店したと思ったら閉店している事がままあるので商売に不向き土地柄なのかも
西巣鴨駅直結のメトロエステートのテナントなんて猫の目のように変わる
隣に大正大学がありながらテナントに入っていた当地区殆ど唯一の本屋がつぶれたのにはびっくりした
パチンコ店と風俗営業店も存在するし、最近できた24ｈのネットカフェには実にそれらしいのが出入りしている
まともな公園が存在しない、図書館も無い、その他公共施設は殆ど無い。
基本的には寝に帰る場所みたいなスタンスがいいとは思う。
西巣鴨の隣の滝野川６丁目に２０年以上住んでる人間だけど、上の人が言うほど、悪いとこじゃないよ。どこに出るにも近いし、巣鴨や池袋はチャリとめても大丈夫だからね。
そもそも家の半径５００ｍあたりでしか活動しない人には不向きかもしれないけどね。
図書館だって、西巣鴨図書館や隣の駒込図書館だってあるし。
チャリンコあれば便利なとこだと思うんだけどなあ・・・
２４さんに賛成です。
私も近所に住んでいますが、便利な所だとおもいます。
そして、ここのマンションが建つと、もっと良くなると思う。
本屋も、本格的に本を探したいときには神保町や池袋に行けばよいこと。
雑誌ならその辺でも買えますしね。
私もこの町に住んで満足していますよ。
まあ、街の雰囲気としては、今後に期待でしょうか。
今のところあまり潤いのある町ではないなぁ。
高速の開通、明治通り、17号の交差で大型車両の通行も激しくて
埋立地のような感じ。
17号線の拡張工事の保証金で建てられた急ごしらえの趣味の悪い建物も多い。
向かいにある椿湯とか？
尤も、このタワーマンションの敷地も元はラブホテルだったけどね（笑）
何かするにはちょこっと移動しなければならない。
自転車があれば問題なし。
そうそうレカンですよ！懐かしいなあ・・・
この辺なら池袋、新宿、渋谷、銀座など、どこも３０分以内で行けるよ。
ワー！そうだったのですか？
元に有ったのがラブホテルだとは知りませんでした。
まあ、もうここのマンションを買ってしまったので、笑い話にしてしまおう。
ここの土地は随分前から更地になってた気がしますが。。。
私は更地の姿しか知りませんでした。
年を取ってからも、移動するときには バス停や都電、三田線の駅が近いからいいとします。
最近はデリバリーシステムも発達してきていますし。
お歳暮などもネットでオーダー、本、ＣＤ、株、銀行、食料品など
出かけなくてもできる事、手に入る物も沢山有ります。
でも、私は出かけるのが好きなので、歩いて行ける範囲にはなるべく歩いていくつもりですが。
自分の住む町を好きでいたい。
巣鴨周辺は概ね悪くないところだけど、最近は「三国人」などによる治安の悪化が目立つ。
タワーマンションの隣の、リクルートマンションによる日照権の影響も気になる。
このマンション以前ラブホとガソリンスタンドが並んでいたところなんだけど
個人的にはラブホよりGSがあったところなのが何か引っかかる
ラブホがあったなんて心理的な問題だけだし、GSもちゃんと処理してるんだろうから
一般的に見てやや特殊な敷地利用であった事をデベも客に伝えた方がいいんじゃないのかな
一生の買い物である事を考えると後で分かるとちょっとへこみそう
以前の敷地利用がやや特殊であるとかを判断材料に加えた上で購入を検討できるように
して欲しい、ということで、買わない方が良いと言っているのではないですよ
そういえば、営業の人からは 以前は何とか言うマンションがあった。とは聞いたが、
ラブホ、ＧＳのことは一言も聞いていない。
今度の構造説明会の時にでももう一度聞いてみよう。
しかし、いまだにガソリンのタンクが埋まっているわけではないと思うので、
今更ジタバタしても仕方ないかな。
この物件は、他のどのような物件と比較すればよいのでしょうか？
検討された方があれば教えて下さい。
ダ○ア○レスの飛○山とか？
手元に資料がないから詳細は？だけど、リクルートマンションは、１１階だてくらいだったと思う。
つまり、無条件にそのリク社マンションより低いフロアは、日照権の影響が出るということ。
冬至と夏至では日陰の角度とか時間は異なるが。
加えて白山通りは、片側４車線の幹線道路。渋滞は少ないから少々先の板橋ほどではないにせよ、
布団とか洗濯物を干す際には注意が必要。排気ガスで汚れる可能性がある。
最大のポイントは、１Ｆにテナントが入ることが決まっていること。
等価交換で、地元の中華料理屋さんと自転車屋さんとあともう一件、
中でも、中華料理屋が一階に入ることは、ゴキブリの繁殖を覚悟しなくてはいけない。
最初の数年間は影響はないかもしれないが、時間の問題だろう。
云っちゃ悪いが、ネズミも出現するかも知れない。最新式のマンションでも
飲食店がテナントとして入っているマンションは要注意。
補足するが、そんなことをいちいちあげつらうと、どこにも住めなくなる、というのも正論。
ある程度割り切って覚悟すれば、「住めば都」ということも云えるんじゃないかな〜♪
はい。割り切って覚悟しています。
２９さんは、こちらのマンションの購入者ではないのですか？
あと、もう一軒は、確か理髪店だったと思います。
日照のこともモデルルームに行ったときに 販売員から言われました。
ゴキブリやねずみに関しては、他のマンションでも
「ゴミ集積所に於いて発生している」というのはよく聞く話です。
「住めば都」になることを信じて頑張って住みますね。
色々とご心配くださってありがとうございます！！
私もこのマンションを契約しましたが、
３２さんの「構造説明会」とは何でしょうか？
いつ、どこであるのでしょうか？是非、出席したいです。
白山通りのこのタワーマンションが立っている側は日差しが大通りの反対側から差し込んでくる
その辺の地域は低層建築の密集地域なので将来のことも含めて白山通りの逆側に窓を確保すれば
日照が問題になる事はないだろう
と言うより、この辺の地域では上池袋の藤和のタワーマンションとこのグローリオが
加害者として、近隣のマンション住民との間と日照権の問題やらで紛争を引き起こしている
と言うような記事をなんかで読んだ記憶がある
基本的には勝ち組みマンションなんで、周囲を虐げる事はあっても自分たちが虐げられる事はない
ただ、殆ど完成した上池袋の建設地だと”売り逃げは許さない！”とか”購入者にも損害賠償を求める！”
とかいう、のぼりが周囲に立っていてなんか怖いけどね
３９様
構造説明会の件。来年に入って、おそらく１月中に開催されるように聞いています。
正式に何日とは決定されていないかもしれませんが、
販売担当さんに、お尋ねになることをお勧めします。
それから、巣鴨に建つマンションで、かなり反対運動があったのは
Ｍ井の物件（地蔵通り沿いに完成済み）と、そのマンションの斜め向かいに建設予定のものは
聞いた記憶があります。 実際に現場を見に行ったときに ノボリが沢山立っていて引きましたから。
今は話し合いがついていると思いますが。。。
このマンションについては、私は 特に見ても聞いてもいません。
反対運動は1Fに生協が入っているマンションがやっている奴じゃないかな。
そうすると現在建設予定のものに対するのなので、このタワーマンションの事ではない。
建設地の立地条件をみると反対運動が起きるとは思えない。
17号線の逆側に窓を確保は同意します。日照の上からも騒音の上からも。
このマンション売れ行きはどうなのよ？
ホームページ見ても変化はないみたいだし・・・
下の階は相当余っているのかな？
巣鴨の街が舞台のＮＨＫ夜ドラ「どんまい！」を見て巣鴨に住みたいと思った。
こんな漏れは、バ鹿だろうか？
４４さま
今日で「どんまい！」終わってしまいましたね。
[ゆうちゃん]はいませんが、どうぞ巣鴨にお住みください。
ＴＶの番組によく巣鴨地蔵通りが出てきますね。
道行く人がインタビューされていたり、お店を紹介していたり。
訪れる人はご年配ばかりか、最近は若い人も多いようですよ。
知名度は全国区ですね。
セキュリティの面からも良い物件だと思っておりますが、
前面（南西面）に家政婦紹介事務所など比較的古い建物があります。
将来の再開発の可能性などはいかがだと思いますか？
近隣商業地域ですから、敷地いっぱいに結構高く
立ってしまうようにも思います。
家政婦紹介事務所の位置関係はよく分からないが、南西面ということは前面道路は栄和通り（折戸通り）であろう。
都市計画道路にも指定されていないので、白山通りを前面とする本物件とは、開発できる規模が全く違う！
栄和通りを前面とする近隣商業地域（建ぺい率：80％、容積率：400％）であれば、
建ぺい率にもよるが、本物件近くのフォーユーの物件（１０階？）程度と想定できる。
しかも、ここの近隣商業地域は、第３種高度地区にも指定されているので建物高さが制限される。
なお、総合設計制度を活用できるほどの再開発用地があれば事情が異なるが、
白山通り沿いほどの容積率緩和はいずれにせよ望めない。
47様
レス有り難うございます。
そうすると１０階以上の物件が狙い目ですかね〜。
もっと低いところが安くてよいと思っていたものですから・・
そうですね。我が家も最初は１０階位までが希望でした。
しかし、思い切ってもう少し上の階を購入しました。
凄く迷いましたが。。。
ローンは大変ですが、頑張ります。
４１さま
構造説明会は１月中に開催ですか？
情報どうもありがとうございます。
中間内覧会も１月にあるようですが、そのときに説明があるのでしょうか？
今後とも色々と教えて下さい。
あと、購入予定者の方、オプションや設計変更はもう既に考えられているのでしょうか？
ご意見下さい。
購入者です。
先週末に、池袋から浅草行きの都バスに乗って 建設地の横を通りかかりました。
建物は13階くらい迄出来ていたようです。
バス内で「グローリオタワー巣鴨建設地です。」とか？言って宣伝をしていました。
面白かったです。
今度は荒川線に乗ってみようと思っています。
地蔵通りをぶらついてみたり、本当に楽しみです。
設計変更については、コンセントの位置をずらしてもらったり、
何箇所かは変えてもらうと思います。
色々と書くと、どの部屋か判ってしまうかも知れないのでご容赦を。
1月の中間内覧会で購入者の皆様とお会いできるのを楽しみにしています。
今後ともよろしくお願いします。
