今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

おお、珍しく、マトモな発言が出た（400さん、失礼）

阪神市って言うネーミングが微妙だけど。笑

ご指摘のとおり、発展しないのは、発展させようとしない人間が

いるからです。東京がどうとか、それだけではありません。

山手幹線（阪急夙川ーJR芦屋）まもなく開通ですかね？

西宮北口の阪急百貨店、来年秋開業と発表されましたが、現場はまだ何も始まっていないようです。

また延期でしょうか・・

403さん
年明けて3月と聞きました。途中の横道から東西にちょこっと一部だけ東西に通って、南北に抜けるのは今現在でも生活道路としてできます。
芦屋から夙川の間、どこかバス停は出来るのでしょうかね。それともバス路線が出来るのは、芦屋川のトンネル部完成以降でしょうかね。

４０５さんありがとうございました。

来年３月ですか。
西宮市道路建設課のHPによると、松園工区や大谷工区の
工事は１２月中に完了するようですが、
実際の開通はいつかわかりませんでした。

バスもきっと走るようになるでしょうが、
便利になりますね。

404さん

阪急西宮球場跡地は工事が開始されていますよ

えっ。そうでしたか。
塀が高くて、気配を感じることができませんでした。

阪急百貨店、待ち遠しいです。

403さん
もしかしたら、3月以降になるかもしれませんね。
以下のように芦屋市のHPに進捗状況があります。
http://www.city.ashiya.hyogo.jp/machidukuri/michi/michi_shinchoku.html
東工区（親王塚町・翠ヶ丘町）道路整備工事については、地元住民の皆さんと環境対策についての協議が整い次第、着手します。

とあります。

西宮スタジアム跡地の「阪急西宮ガーデンズ」は２００８年秋開業予定で、
阪急百貨店、イズミヤ、ロフト、ユニクロなどが入るみたいですね。

イズミヤとユニクロは、別にいらないなー。

阪急百貨店、モザイクみたいにしょぼしょぼやったらイヤやけど
アクタみたいに雑多でがきんちょごった返しもイヤやなぁ。

その意味で生鮮をGMSのイズミヤと分けたのはある意味正解かもよ。
ユニクロは確かに今更いらんけど。。。

でも、まぁ、どうせ客層的にごった返し系なんやろなぁ・・・

ユニクロ社長の渋谷区大山町の１００億豪邸凄いですよね。
イズミヤの和田元会長のお屋敷も凄い。
ジャパン社長の目神山にある西宮屈指の大邸宅も凄い。

マンションにローンで住んでいるような、自分でどこで買物していても
「良い客層」に分類されると勘違いしているなんちゃって中より上
気取りの阪急のカモの勘違い庶民とは大違いですね。

西宮の阪急百貨店どうなるんでしょうね。
楽しみです。

「なんちゃって中より上より上」でOkとでも思ってるのだろうか。。。
削除しようよ鬱陶しい。

西北のショッピングセンターイズミヤにがっがり。
コーヨーとか阪急オアシスが良かったなー。若しくはイカリか・・
夙川みたいに成城石井でも良いのに・・・

西北に成城石井ができても、買いに行かないでしょ。

梅田と夙川で物珍しくても今や焼肉屋の系列だからねぇ。
本店だって、そんなに整然とした店でもないよ。
品揃えがちょっと変わってるってだけで。

光洋（の新店）のほうが生鮮SMとしては明らかにレベルが高い。
明治屋・紀伊国屋まではいかんが、イカリよりは上いってる。

いずれにしてもGMSしか入れない理由は百貨店の食料品とダブるからって
ことはないのかな。

Y井さんの家も無駄に打ちっぱなしとかあって（城壁で外から見えない）
どうかと思ったけどなぁ。

コーヨーの方がレベルが高いと思う人が殆どのエリアに成城石井は出店しないって事です。

苦楽園３〜４番町では土砂災害リスクの高い土地（警戒区域）を、暴落しない今のうちに無知素人に対して高値で売り抜けようとしている売物件が結構出てますね。

六甲山系では大雨に伴う土石流、土砂災害は必ず数十年〜100年サイクルで「定期的に必ず発生している自然現象」であり、そもそも土石流によって形成された地形（土石流堆、土石流段丘）を宅地にした場所がひじょうに多い地域ですから、同じ場所では1000年単位でしか発生しない大地震とは違って、これからは最も重視されるでしょうね。

http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/mpeg/dosekiryu.mpg
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/doseki/debris.htm
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/houkai/slide.htm

ここ暫く土砂災害が起こっていないから気にする必要が無いなんてのは、全くの間違いですよ。土砂災害リスクがひじょうに高い場所でも、実際に死者や家屋崩壊を出す甚大な被害をもたらす大雨が発生するサイクルは30〜100年単位ですからね。

ああ、ああ、成城石井っていうだけで上だと思ってる素人さん発見。知らないことは発言すんな。

梅田、夙川の成城石井って、品揃えがどこかおしゃれで、楽しい雰囲気ですよね。

スーパー談議で熱くなれる君達が羨ましい

光洋の社長は明確にイカリを意識してるって以前言ってたよ。
それだけ研究してるんですよ、魚屋のおっちゃんなりに。
街としての発展や繁華性を考える上で商業ってのは重要だよ。
リテールの専門家やコンサルが商売として成り立つわけだから。
東京や大阪のタワマンでも高級SM呼ぶのに必死。
1低専住んでてもほどほどの距離にいいSMあったほうがいいでしょうよ。

上から目線の茶化し屋クンにマジレスしてあげたよ。

425さんに、へぇ〜、へぇ〜（それも古いけど）って感じですね。
コーヨーってイカリを意識してるんだぁ。気付かなかった。ちょっと、狙ってる
客層は違う気がするけど。でも、お魚とか庶民的な種類の物が手頃価格で新鮮なもの
がそろってるなあ、と思ってました。うちからは遠いので頻繁には
行かないけど、ときどき用事があって通りかかると使います。でも、西北はイズミヤ
なんですねえ。残念。イズミヤはまだ、行った事がないのでわかんないけど、コーヨー
だったら素直にうれしかったかも。

あくまで新店の話ですよ。既存店の古めのは傾向が違います。

最近はマンション明らかに売れなくなってきている。

同じ苦楽園二番町で、コスモスイニシアとインタープラネット？ってところが建築条件付土地の販売をしていますが、皆さんどう思われますか？　コスモスの方はモデルハウスがあって、眺望抜群ぽいです。（なんか見に行くのもびびっちゃって、夜に見に行っただけなんですが・・）ご近所の方含め、皆さんのご意見を聞かせてください。

>>428
業者でもないし利害関係も特段ないけど、2002は底だからね。そこまでいくかな？
冷静に考えて無理だと俺は思う。もともと阪神間は土地が割安だったし。

一時的に上がったのは確かだし、まあ天井の可能性もあるかもしれないが、
そこまでは下がらないのでは。大卒初任給の二倍って、坪40〜50？（平米の間違い？笑）

誰も買わないor買えない時期だった坪80が今150になったとか、ぐらいでしょ。
（ぐらいってこともないかもしれんが）
いい場所は少ないし。まあ、そこそこで落ち着くんでしょう。

正直もとは二束三文の山林ですが、造成費用が重くのしかかっているので
業者は売れなければ終わりでしょうね。生活かかってます。

しかしよりによって今の時期に買うのはおすすめできません。

あと数年で２０００２年の水準まで戻りますよ。

今はプチ好景気の2〜3年遅れのタイムラグと、日本最後の不動産の大型需要世代で
地価は上がっていますが、これからは徐々にバブル期前の水準に戻っていきます。
２００２年でもバブル前より高いですから。

駅徒歩圏かつ閑静なところは、ひじょうに限られたパイなので
人口大幅減少時代でも、住宅余り時代（新築在庫、空家率）でも、
関西経済が凋落しても、日本経済の世界地位が
凋落しても、それなりの価値を将来も保つでしょうが、駅から遠いバス圏
のモロ山な地域は、マクロ的に見ると駄目でしょうね。

土地が上がる時期に影響を最も受けやすいのが、不便なバス便地域です。
そういう時期は、バス便で不便な地域まで強欲な値段に釣りあがります。
駅近のいい所よりも、景気による乱高下が大きいです。

今年になって価格変更がすでに続発してますし、マンションも売れ残りが多く、不動産会社の株価は昨年７−９月ぐらいから暴落しています（株式市場の方が先行して、あとから実勢がついてくるという感じ）２００２年まではもどらないと思いますが、２割ぐらいは下がるでしょうね。

２割さがるのは、１年かかりません。今年中でしょう。
２０００年代前半の相場に戻るのは、何年かかかるでしょうね。
それからは徐々に下がっていきます。
最終的には１９８０年前後の相場に落ち着くと思われます。

ちなみにマンション価格の底値は２００４年、この周辺（例えば西宮の山手）
地価公示の底値は２００５年です。２００２年は底ではないですね。

っていうか、428って土地値の話でしょ？
外資が不良債権バルクで買い出したのが1999か2000ぐらいだから、実質2002底だよ。間違いない。
（関西で東京より少しずれるし、仕込みから竣工まで1〜2年でマンションで2004と合致する。）
希望的憶測では物事は動かんよ。特に戸建て用地が売れてないという情報もないし。
何を根拠に今年中に２割下がるって言ってるの？
マンション用地や、マンションデベの出し値が２割高かったら戻すって話ならあり得るけど。
東京ほどばか高くもなってないし、関西人もばかじゃないしカネもないから既に沈静化してるよ。
まあ一等地より、直近便乗値上げマンション（ここで坪200越えかよ、みたいな）は２割下げかな。

あと、地価公示なんて鑑定士のおっちゃんが何年かけて上げたり下げたり後追いしてるかご存知？
上げきれず、下げきれず、特に田舎（関西含む）はのんびりしたモンですよ。住居系とか特に。

阪神間にもともと住んでる人間は、高値では殆ど手を出していないですね。
駅徒歩圏の分筆した土地等を高値掴みしているのは、たいてい相場知らない
外の人間や関西でも他の地域からの転入者です。
勿論マンションの高価格掴みもそうですが。

プチ好景気時にとんでも山手まで高くなるのは、もともと造成分譲地を
投機目的でかった塩漬けの空地（ひじょうに多い）をここぞとばかりに
素人に高値で売り抜けようとする輩が多いから。

まぁ長期的に見れば、実質価値がある程度維持されるのは、駅から
遠くても1km以内の所まででしょうね。

そう、そういう外来者がマンションの価格を底支えしています。お金が有れば買えるので、住民の新旧かかわりなく、買える者、持てる者が自分が容認できる価格で今後とも買い続けるでしょう。

長期的価格云々だの、実質価値などという神話、言葉遊びに彼らは惑わされません。　そんなものは雑音の一つに過ぎませんから。

ありあまる金で買い、適宜住み、飽きれば多少の赤字でも叩き売ります。土地価格の推移なぞ興味すらないです。　適当に摘んで、楽しければそれでいいのです。

その通りです。
私も１９９４年に購入した土地に家を建てて住み、２００４年に半額以下で手放し翌年土地を買い、今度は一回り大きな家を建てました。その価格に納得できるかどうかではなく、どんな時代になっても欲しい物が（物件）買えるかどうかが購入基準です。底値かどうかなんて関係ないのです。仲介した不動産屋が言ってましたが、買えない人はいつまで待っても買えないそうです。買えない人ほど、あれこれと買わない（買えない）理由を見つけては自分に言い訳しているのでは？

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない