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またこの手のスレですか?
新築?中古?予算はいくら?
どうせ聞くだけ聞いて情報提供なしでしょ♪
仮に予算6000万、新築だったらどう答える?
↑そんな安予算では無理。
それを言うなら低予算やろ。情報ないならだまっとれ。
樋之池。
西宮なら苦楽園マドリーゼがいいんじゃない?
樋の池で
だから1さん
新築?中古?予算はいくら?
綺麗ごとでは屋敷は建たぬ。
肉・皮・パチンコ・サラ金・葬儀・教材・宗教・美容整形・K・B・S・沖縄・層化の**。
東灘区
持ち家 36,590件
借家 32,700件
1住宅当たり平均延べ面積 70m2
戸建て23.2% 共同住宅74.9% 長屋0.2%
現在の状況は、昔(明治末期〜昭和初期)の阪神間モダニズム時代のお屋敷街のイメージを利用して
勘違い庶民をおびきよせて集合住宅(賃貸、分譲)に住まわせている庶民窟地域という事がよくわかる。
45%が賃貸住まい、住宅の75%以上が集合住宅、世帯あたりの居住面積は70平米と兎小屋サイズ。
夙川〜芦屋間のJR線以北も賃貸比率や住宅種別、居住面積平均はだいたい同じ。
国勢調査の統計GISで調べたら一発でわかる。
可処分所得の平均を高めている金持ちは上澄みの一部で、大半は阪神間ブランドをえたいが為に
震災以後に集合住宅に移転してきた勘違い庶民=芦屋夙川苦楽園岡本御影住吉エイリアン。
ハイソエリアでもないんでもない。金持ちが一般地域より多少多いだけで、実質は勘違い庶民エリア。
屋敷や保養所が林立していた頃のそれらは価値があるが、屋敷跡のマンションにはなんのステータスもない。
大阪市内や繁華街にあるマンション以下の価値。
平均所得は猪名川町も結構高いんだよな。
確か神戸よりもずっと上。
関西の大物は、北摂か阪神間(芦屋以東)か市内(高級orタワー)にすむからね。
しかし東京一極集中で本社機能の東京移転が進み、大物は大幅に減った。
政治の中心が江戸で経済の中心が大坂だった頃はそりゃ阪神間の金持ち密度は日本一だったが。
だから1さん
新築?中古?予算はいくら??
阪神間の邸宅街は暖簾代が高い。かつてのイメージにつられて住みたがる庶民が多いので
手が届く価格帯の物件はとくにブランド代が上乗せされて土地の持つ実力以上の価格になっている。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-brandkinki.pdf
屋敷街としてブランド価値がある土地に、分譲マンションを建てるというのは
デベロッパーが普通の土地より利鞘を遥かに大きくとれるからです。
つまりそういう土地にマンションを買うのは業者の鴨同然。
土地なら仲介手数料はあるものの時価で買える。
だから賢い人は邸宅街のマンションなんて絶対に買わない。
賢い人は閑静な邸宅街に住むなら戸建てを選び、マンションを買うなら都心にする。
>>21
私は逆に芦屋市(郊外)から大阪市内(阿倍野区北畠)に移り住んでもう長くなりますが
芦屋にいた頃はそれはのんびりできたけど、何をするにも車が要ったし駅の行き来は坂道だし
遠いし、都心(大阪市内)にでるのも時間が掛かるし、でそれはもう何かと不便でしたよ。
今は、都会に住む窮屈感は多少ありますが、普段の生活は便利だし繁華街(難波・天王寺・梅田)
に気軽にいけてとても気に入ってますよ。正直もう芦屋(郊外)には戻りたくないですね。
まぁ環境はいいので別荘として芦屋に行くなら話は別ですが。
21さんみたいなかたもいらっしゃれば、私のようなせっかちもいるし...
あと子供のいるいないとかもあるでしょうし。
人それぞれの事情や価値観が違うんでしょう。
自分ちを自慢したいだけでしょ?
田舎じゃ自慢にもなりません。
マンション乱立+バーゲンセールじゃね。
今は、大阪と京都の都心部が急激に上がってます。
神戸はまだ少し弱いですが多分後で上がっていくでしょう。
そしてバーンとはじける・・・
また、戸建至上主義の人が出てきてますね。暖簾代って?東京カンテイのデータ持ち出してるけど。
戸建で収益性評価してみな。まずマトモな賃料つかないよ。わかってんのかね、そのへん。
ちなみに、そのブランドエリアの土地が十分あなたの好きな「暖簾代」とやらを含んでるよ。仕入れの土地値が高いからマンションも高くなるの。わかります?土地なら時価とか勝手なこと言ってるけど。何でも自分の考えが正しいと思わないことさ。
あ、戸建至上主義じゃなくて、阪神間(特に芦屋)戸建至上主義者ね。ちなみに新築のマンションは仲介手数料もかからんよ。知ってます?
集合住宅の場合は上物ではなく土地にもデベその他業者の利益が上乗せされる。
ブランドエリアに建つ集合住宅の場合
「共有敷地の持分の時価(周辺宅地の流通価格)+RC建物専有部分の坪単価」の値段と比較して相場が掛け離れている。大き土地は流動性が落ちるので宅地よりも業者の仕込み価格(落札価格)の坪単価は安いわけだが、にも関わらず割高。
やむをえず高くなってしまうのではなく、ブランド好きの庶民を鴨に売りきれる値段のギリギリ上限に設定するという商売を繰り返しているだけ。
いつでもデベは屋敷の主が逝って相続で手放されるのを虎視眈々と狙っています。
こうして邸宅街は下品なマンションタウンへ変貌していくのです。
戸建至上主義者の被害妄想丸出し論は勘弁してください。俺も周辺住民だけどそういう一部阪神間住民の発想自体が恥ずかしいよ。戸建もマンションも是々非々で論ずるべきってこった。大体安っぽいマンションが近所に建ったんなら、所詮エリア内でもその程度ってことだよ。
ただ擁護するわけでもないが、阪神間は戸建でも金額しれてるから(都心部に比べて)割高なマンション買うなら戸建買うモチベーションはある。言ってみりゃその程度だよ。
大したことない戸建住むぐらいならマンションの方が利便性も市場性も汎用性も換金性も内装建具の高級感もある場合が十分あるよ。
せめて注文住宅でそれなりの建坪で外観も内装の仕様も拘ってるなら戸建の良さもあるだろうけど。
ただ逆に金掛けすぎた戸建は何らかの事情で手放すときなどは悲劇だわな。
でね、31さん、不動産屋の紹介で土地買って、仲介手数料払って、今なら前所有者は業者が大半で既に転売で利益乗ってて、上モノでハウスメーカーに鴨にされて、それがえらいのかね?
>>24
>芦屋・西宮・東灘区山手でいいところはほんの一部です。
>重厚な佇まいを持つ北畠や帝塚山エリア神戸からは中央区山手エリア
結局は其れが言いたい為にこのスレを建てたの?率直に書きますが模造は困ります。
貴方が良いとされる地域はどの地区も5分も歩けばスラム街か繁華街です。貴方は
芦屋・西宮・東灘区山手の中でも良いとされる地区を見られた事が有りかすか?貴方が書
かれた良い地区よりもはるかに大きいですし、その他の周辺環境も重要です。
また貴方が書かれてる都心の便利さを望むのなら、都心部のタワーマンションでしょうね。
貴方が良いとされてる地区の便利性は何処も一長一短で、総合的にみれば、芦屋・西宮・
東灘区山手地区と然程変わらないでしょうね。
せいぜい西宮市、そして芦屋が限界でしょう。
それより西になると大阪通勤者にとっては不便なので魅力半減です。
三宮・神戸に近いと言う事はさして重要でもなくむしろ少しでも京都〜琵琶湖に近いほうがいい。
まあ、京都琵琶湖は意味不明にしても、仕事で大阪中心だと神戸三宮に近いのは確かにあまりメリットではないよ。行っても大丸ぐらいだし。北野に住みたいなんて間違えても思わないし、旧居留地も住むにはハテ?でしょ。車でも電車でも36さん言うとおり芦屋西宮が限度かな。東灘は混むしヤ。年とって御影や篠原ならいいけど。
びわこライナーで帰宅(笑)
琵琶湖にブランドありますか?単に湖畔にマンション増えてるだけと思うが。まあどうでもいいや。
で、阪神間の地価や分譲単価が上がっても、賃料が上がってるわけではない。その辺が微妙。
あと公示価格なんて、鑑定士のおっちゃんたちがマーケットから少ない情報源で取引事例集めてきて1年2年後に遅れて上がっただの下がっただの言ってるだけで、投資に携わる市場関係者からすれば正直意味ないです。それと、商業地の地価と住宅地の地価をごっちゃにしてる方も多いので分けて議論すべきです。
まあ、神戸って言っても東灘、灘の一部あたりとそれこそ須磨や垂水あるいは北区、西区あたりを一緒に議論するのは無理ありますわな。芦屋なんかはその点、エリア内で差があるって言っても狭いし、おしなべて単価が高くなるのは当然でしょう。
神戸のマーケティング的なブランド価値は全国区的にもむしろ上昇しているかもしれないが、それが神戸の街自体のの市場性の上昇や景気回復には殆ど貢献していないというのがジレンマですね。
↑現在マンションの価格って落ちているのですか?住吉、御影の新築マンション芦屋に比べて高いと思っているのですが、あれでも今はお買い得なのでしょうか?
たぶん神戸と言っても東灘だけ分けて議論したほうが良いと思いますよ。
灘区でも本当にいいのは篠原北町ぐらいでしょうし。
住吉御影の新築価格は私も高いと思います。流石に頭打ちでしょう。
芦屋夙川苦楽園のほうがまだ分がいい。
でも、現状ではマンションの価格は落ちてはないでしょう。
中古の売れ残りはダメですけど、いい中古は右から左で市場に出ないし。
用地は高いわ、建築費は上がってるわで、下がる理由は見つけにくいですね。
強気の価格設定を見直し、調整ぐらいは一部マンションであるでしょうけど
人気物件、人気デベ、人気間取り、人気価格帯(割安感ある価格帯)は強含みでしょう。
住吉のマンション100㎡で8000万!芦屋より1000万高い!びっくり!
御影住吉の地価が上がっているのか?このまま続くのか?
住吉御影のどこと、芦屋のどこによって違うかとも思いますが、、、特に芦屋は、、、
でも御影住吉のほうがデベが飛びつきやすい(飛びつきやすかった)かも知れませんね。
売れ行き的にというか、「本山何とか校区」限定で探してるようなご家庭もありますからね、、
まあ、好みですから。阪神間に古くからいる人ではない、関東とか外部からの人とか。
個人的にはステレオタイプ的ですが、学区除いて住吉や岡本には全くといっていいほど興味ないし、
御影も山手の駅近か、城の前から香雪美術館あたり(要は山幹の手前まで)ならという感じです。
少々落ち着きすぎの嫌いはありますが。それなら六甲の篠原北町の方がいいかもだし。
住環境、利便性やそこそこの繁華性からも夙川苦楽園芦屋山手のほうが私自身は好みです。
少々板ずれでしたね。すみません。
阪急夙川駅のホームの工事しているところが、
FREDSカフェと成城石井が入るみたいですね。
成城石井の品揃えはどんなところなんでしょうかね。
楽しみです!