プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

普通に借り手さん付いてます。
でも家賃が下がるから赤字が増えるだけ。
東京の一等地ならともかく、名古屋や大阪の一等地はどうしても下がります。

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大阪とか中央区周辺でプレサンスがところ構わず建てまくるから、築5年以上経過した物件のリーマン・オーナーがかわいそうだよ。
不況も相まって、借り手がつかないし、競争競争で家賃は下がる一方。
さらにエステムやエスリードなどとも競合するし...

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全ては投資家オーナーの自己責任です。

むりやり、印鑑を押さされたわけじゃあるまいし、
いい大人が文句ばかり言うのはやめよう。

もうかるオーナーが１％でもいれば立派な投資商品です。
バブル崩壊までの不動産オーナーはバカでも儲かったでしょうが
今は情報収集能力が命です。

投資に失敗した場合、退職金全額渡せば、だいたいのローンは返せるでしょう。

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あと、ボロクソに言う人もいますが、3.11の震災不況という原因もありますからね・・・
エステムやエスリード、プレサンスなど投資用ワンルーム業者が一概に悪いというのは筋違いでしょう。

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そうそう。
３．１１で株価が一気に３０％下がったけど、１年経たないうちに直ぐ回復したよね。
やっぱり、直ぐ換金できる株とか投資信託、債権の方がいいよね。

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競売あたりで ワンルーム100万以内で買えれば メリットあるかもね ワンルームの資産価値なんてそんなもの 新築で何千万もだすなんて金をドブに捨てるようなものだね

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１００万のマンションなんてあるかよ
プレサンスの築浅物件をネットで見たら６００万～１０００万くらいだよな
どうせプレサンスのマンション買うなら中古で買った方がいい気がする
不動産って自分で住む分にはインフレ時代には安定資産だけど投資として持つならリスク資産だよな

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それにしても大阪は東京のようにはいきませんね（苦笑）
東京は都心で築浅１Kで10万は確実。
築３０年でも普通の物件ならば、値崩れはまずない。

それに比べて大阪は…。

業者が悪いのではなく、地域的な問題だと思われます。

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バカだなー
月家賃がどうとか関係ないだろう。
ようは、利回が幾らになるのかと、投資から撤退した時に幾らで売れるかってことだ。

東京都心主要駅徒歩５分圏内のワンルームが１０万ってのは事実だがその分物件の価格が高い。
５千万で買って月１０万なら意味がない。

横浜とか大宮も、少し離れれば家賃が安いから意味がない。
不動産で投資目的なら東京のみしか考えられない。

東京でも新築で２５００万も出してワンルーム買っても利益が出る訳がない。

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新築投資用ワンルーム購入で成功した人の話を聞いた事がないです。

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年金の運用先だったりして・・・（笑えない）

表面利回りは一時的には確実に５。５％は超えるもんね。

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初めに説明聞いた時は、投資マンションが魅力的に見えたのは確かだ。
本当にやろうかと思った。
今も中古ならありかなと考えてはいるが、デメリットを考えて踏み出せないでいる。

夢の不労所得。
特に、投資マンションは、頭金０円、３０年ローンで買えるあたりは貯金とか地主が以外の
私みたいなしがない地方公務員には良いんだがね。

新築で買う場合は、私が死んだ後に、団体信用生命保険で家族にローン無しの投資マンションが残って
３物件買えば、毎月１５万の家賃収入が残って嫁と子供は助かるだろうが、
ライフネット生命入った方が安いし、いつでも解約できるからそれだけじゃ意味がない。

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不動産は文字通り一度購入したら身動きがとれない…

動こうとすると、あらゆる諸経費でかなりのロスが発生する。

世間様には周知の事実なので、投資用マンションの営業は異常な営業にならざるを得ない。

ブラックな会社と言われるのも、身内から客からの両面あるんじゃないかな？！

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＞＞６４
投資は自己責任ですよ
退職金がパーになろうとも、空き室になって家賃が入らずローンに苦労しようが、
売却時に３分１に資産価値が目減りしようが、全て本人の自業自得

働く人間も自己責任ですよ
２０代で年収２０００万稼ぐのも、売れずに首になるのも、客に恨まれるのも
全ては自業自得

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例えばの例なんだけど、このサイトの会社によると、
ワンルームの建築費用見ても全く違う。

地主だったら高いコストのマンション建てたとしても、まだ利益取れるだろうけど、
これに土地代が加わったらもう明らかに投資対象にならない。

うまく行けばという前提ではあるけど、
地主の場合、建築費用を５年で回収できる計算になってる。
うまく行かないのが投資の世界では当たり前だから、
これが１０年の回収に延びてもまだ投資とはしては許せる範囲かな。

投資マンションをデベロッパーから買ったバカから見れば凄い利回りだけど、
飲食店でも普通は５年で初期投資費用を回収する訳だから
当たり前といえば当然の計画だろう。

アミックス
http://www.amix.co.jp/landing/

賃貸用ワンルームの建築費用

アパート２５０万
大手メーカーアパート５００万
ワンルームマンション７００万

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2010年築か・・・あと5年ぐらい持つか。

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>>67
何の話？

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2015年には半値以下ってことですよ♡

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プレサンスで検索した中古マンション（大阪府） - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=06&pf=...

大阪府内の中古で、Yahoo不動産掲載分だけだと83件ありました。
一番安い売り出し価格は築10年以上経って650万ですから、半値になるのには、15年位掛かるかもね。

けど、投資不動産の中古ってプロが買うから、Yahoo不動産なんかには掲載しないのが普通だから
もっと低い価格で成約してるかもしれませんね。

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値引きMAXの時代

…額面通りの価格で買うアホゥ…

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主要顧客層の公務員とか教職員なんて世間知らずが多いからね。

営業マンが信頼できるとか、上場企業だから間違いないとか、
専業主婦並みの社会性の無さですわ。

２０代の若造に年金対策や保険対策と言われて、
手のひらで踊らされる。

ホンマ、ええ金脈ですねｗ

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少子高齢化とともに都心に集中するんですよ。
今の時代はね、３０平米ぐらいのお一人様用が絶好調ですよ♪
２５平米以下は厳しいけどね～。

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少子高齢化万歳！！！ですよｗｗｗ

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東京都心は、駅から近ければ、そんなに売買価格も落ちてないから、
何かあって売る時もマシだよね。

不動産投資は２５年以上の長期投資が前提だけど
いつでも売れる状態に無いとリスクが大き過ぎる。

逆に、大阪とか名古屋なんて、市内中心部でさえ売買価格の下落も激しいから、
地方で投資するなら郊外で駅から近い築２０年以上のアパートへ投資した方がマシじゃないかな。

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確かに。都心部で築5年したら大体、1/10は恒常的に空きがありますね。
その上、新築が大量に供給されてたら太刀打ちできません。
そもそも、1カ月に5～6万円の程度の収入であれば、初期費用にかけられるのはせいぜい500万～600万程度ぐらいだと。
後々の処分費用も考えるとそのぐらいだと思います。

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>>42
プレサンス大阪城公園パークプレイス、3月15日時点ではありましたね。
東向き角部屋：870万円、分譲価格の半額とは言わないまでも、8/15ぐらいですか？！
確かに3月31日時点での家賃相場・空室率を考えると早め損切りに踏み切ったのでしょうか…。
気になるところです。

870万でも高い買い物ですがｗ

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中古を８７０万円で買いそびれたんですね。可哀相。
でもあそこはＥＶ１基しかないから、ラッシュ時には大変ですよ。
それから内廊下が真横に一直線！昔の団地みたいです。
なので、玄関からの出入りがフロア（１６戸：２～８階／８戸：９～１０階）すべての人からわかります。
でも築浅だからまだまだ綺麗ですよ。

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870万でも計算上大損

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成人病センターに大規模なマンションができたりするとあそこはキツイね。
ＰＰ：８７０万角部屋ならまだ買いだと思いますよ。
おそらく２０１５年に７７０万で買ってくれる人がいるはず・・・

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かなり詳しいですね
買う寸前までいきましたか？
プレサンス大阪城公園パークプレイスってマンションは論外ですね。
理由は、土地柄です。東成区、そして森之宮駅は全く魅力がありません。
福島区、北区は無理でも、せめて西区か中央区じゃないと入居者の募集は年々厳しくなると思います。

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やはりEVと内廊下の問題が多いのでしょう。120戸以上あるのに、EV1基って、なかなか来ないです。

プレサンス大阪城公園ＰＰを考慮するなら、谷町四、谷町六、長堀橋、心斎橋、松屋町、日本橋あたりのプレサンス物件を探した方がいいよ。
築10年でも賃料次第で、お水系の人やその裾野関連の方々が借りてくれる。追い出されるのが怖いから、振込みもしっかりしている。（ここポイントね。）
森ノ宮は真面目なリーマンが多いから北摂や堺市から延々と通ってくる人も多い。投資するならもっと内側！

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80 82…… 正気ですか？ （ぷっ）

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>>83
もしかしてプレサンス買っちゃった系ですか（ププッ）

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2010年築　で1500万円
2012年3月で870万円
2014年3月でXXX万円

ちなみに2011年東日本大震災

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>>82
どこの投資マンションでも、利益を出す方も損をする方もいます。
でも、新築で買うメリットがありません。
もちろん、銀行のアパートローンでほぼ全額を融資してくれることや
それに付随して団体生命信用保険が付いていることはメリットです。

でもそれって、本末転倒だと思います。
だって、投資として利益が出ないと意味がないし、
金持ちの資産分散の一つで不動産に投資するにしても、
もっと良い方法がありますから。

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東日本大震災みたいに、天災でマンションが潰れて本人も死んだら残りのローンもちゃらで、
親族が残った土地を売って所有区分割合分のお金を貰うならまだいいけど。

建て替え決議されたら建築費負担しなくちゃならないし、半壊とか中途半端に壊れたなら修繕費掛かるだろうし、
一番最悪なのは、本人が生きててローンを払い続けて、さらに建て替えとか修繕のお金を追加投資
しなくちゃならなくなったらもう終わりじゃないの？

それが自分の住む家だけじゃなくて、投資物件を何件も同じ地域に持ってて
全部の建て替え費用考えたら凄いことになりそう。

築３０年とか老朽化したマンションの所有者が引っ越したくて売りたくても値が付かなくて売れないって
ニュースでやってて、何でかっていうと管理費と修繕積立金と大規模修繕の一時金が掛かるから
持つだけで損になるからって。

東大阪とか堺にいったら、築２５年以上の７０㎡以上のファミリーマンションが
５００万とかで売ってて、そんなに安いのに家賃は６万以上するけど
管理費と修繕積立金が高いから、手取り儲けの家賃は３万以下だったりする。

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中古か収益か知らんが、プレサンス大阪城公園パークプレイス
プレサンス傘下のルプロが870万で角部屋を仲介したのは確か。
これが一つの基準になるでしょう。
ただし、この物件の場合、上層階ほどEVの件が噛んでくるから、2階～4階の下層階の方が価格が高いのかもしれない。

PS：検索エンジンで調べると2階で1300万円台で売り出している。
870万円出されてビビったでしょう。

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＞＞８８
内部者？
なんで、その会社がその金額で売りにだしたって解るの？

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内部者じゃなくてもマンション投資家なら毎日サイトを巡回してますよｗｗｗ
当然、仲介者としてルーム・プロが公開されていました。以上■

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察するに、周辺好材料が出たのを契機にうまく売り抜けたのでしょう。
一瞬の技、さすがプロ中の（ル）プロでした（笑）

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明らかに儲からない 犬小屋マンションを何千万もだして買う人がいるのが信じられない

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犬小屋ではないけど、たしかに内廊下見たらブロイラーみたいな感じです。
何千万も出す人は居ないですよ。価格交渉してせいぜい１Ｋで７～８００万でしょう。
＋諸経費を考えれば８００万で売れればかなりおいしいです。
逆に買うのは７００万以下で買えればおいしいです。
勿論、駅近物件で、土地柄が良く利便性のいいところでの話です。
それ以外はそもそも投資不適格ですから。

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＞＞９０
サイトに成約価格なんて載ってる訳ないだろ
近畿レインズでも見たのか？

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成約価格？

言い値８７０万円から考えると・・・

指し値６５０万円ぐらいか。

８７０×０．８＝６９６万円程度かなぁ。

知らんけどｗｗｗ

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２０平米では…しゃあないね♡
寝るための８７０万（笑）

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新築で購入したオーナー様は、死にたくなるだろうな

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＞＞９７
新築で買った場合は、団体生命信用保険がついてるからね。
もし、その中古を買った後に死んだんならローンは免除。
相続した子供が売却したんなら、生命保険と同じで得してるんじゃないのかな。

俺だったら８００万の生命保険なら掛け捨てで月２０００円払うけどな。

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>>97
震災前だから勘弁してあげなさい。
増税前の駆け込み需要に一縷の望みがある。
ジサツは良くない。

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投資マンション持つ理由は、節税対策が一番の魅力だろう

物件価格、必要経費、家賃収入によって違うだろうが・・・
仮に、

年収１，０００万
年間所得税・住民税　年８０万

節税額　年２０

色んなケースがあるだろうが、年２０万説明しても３０年で６００万の節税
でも、６０才定年で３０才で１，０００万あるっていったら医者くらいだよな
普通は、４５才とか５０才で１，０００万くらいだから節税効果は余り期待できないよな

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