マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

至急至急！至急至急！

『23区新築マンション縛り』
『予算住み出し6000万円以内』
『子育てファミリー』

におすすめの新築マンションです！！

東向き5階以上
南側自己日影は厳しいですが北側足元からのダイレクトウィンドウありで東・北共に現状視界抜け

リビングin洋室なしワイドスパン
現物確認可
年内入居
耐震等級2

駅距離少しありますが小中学校至近
自転車であれば買い物も便利

ありがとうTNK！！

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【若年層パワーカップルにおすすめの部屋あり！】

A1タイプ　2LDK　50.16㎡
3階　12300万円台　坪単価810万円
想定賃料：月額29万円　利回り約2.8%(独自査定)

目の前に高層賃貸マンション(住戸は5階～)があるため眺望が厳しい列ではあるものの3階は住戸とのこんにちはにはなりません。

冷蔵庫やトイレの位置、そもそも2LDKとしては狭い(LDKで10畳ほどしかない)などツッコミどころはあれど足回りの良さを優先したい若年層パワーカップルであれば呑みやすいことでしょう。

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子育てファミリーの需要が多い中で3LDKの供給が少なく枯渇してしまっている文京区で総戸数500戸オーバー、文京区最大級ということでだいぶ潤してくれる期待のプロジェクトです。

立地に関しては文京区内では坂下であり工業系地域ですから『文京区の高級住宅街』感はないですが春日・後楽園駅までは高低差少なく歩きやすいですね。
住民専用のシャトルバスも運行されます。(その代わり管理費は高いですが…)

文京区では奇跡的な規模感の板状マンションで充実した共用施設、かっこいい外観デザインなど欲しいと思わせてくれるのは立地だけではありません。

価格に関しても平均坪単価約600万円というのは定借らしいのですが…その単価帯に見合っていない室内スペック(設備というよりかは質感、天井高とサッシ高など)なのですよね…

『元々は坪単価400万円台で販売しようとしていたのかな？』とすら思ってしまうレベルでした。

でも、文京区で検討中であればそんなことを気にしている場合ではないですから枝葉の部分と割り切るしかないでしょう。

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にゃんぱすー!!

とうとうきたぞ！！
ゆめが丘の土地区画整理事業なのらー！！

7月24日までは横浜の秘境駅であるいずみ野線のゆめが丘駅から徒歩1分という好立地、ブルーラインの下飯田駅も徒歩5分で2駅2路線を使い分けられるん！

7月25日開業のゆめが丘ソラトス徒歩2分、総合病院が開院済みでクリニックモールも今夏オープン予定、便利と安心が間近！

少し歩けばのんのんびより系の田園風景！

平均坪単価は約305万円！
沿線中古と比べちゃうと高い！でも新築としては現実的！！

中広域検討者も要チェックなのん！！

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マンションマニア推し住戸

I2タイプ　3LDK　75.88㎡
13階　MAX6999万円　坪単価MAX305万円

・柱をバルコニー側へ逃がしたダイレクトウィンドウ
・アイランドキッチン
・カーテンいらずの抜け感

・ディスポーザー
・内廊下
・各階ごみ置場

・駅直結
・スーパーマーケット直結
・図書館直結

サッシ周りが2mまで下がっているなど気になる部分はありますが今の時代の坪単価300万円ほどで購入できる新築タワマンとしてはとても条件が良いです。

※エリア柄、南向きを選んでおいた方が手堅いかと思いますがこちらのお部屋も眺望＆午前中の日当たりは◎

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Xでもポストしましたがワールドシティタワーズと比べてしまうと気になるところがいくつもあります。

リビオタワー品川はもちろん行政区は異なりますがパークタワー品川天王洲と比べても気になるところがあります。

ただ、その悪い意味での気になるところとしては『タワマンでないから』という部分がほとんどです。

そのため『タワマンが好き』という方からすると言葉は悪いですが現実問題として『ブランズシティ品川ルネキャナル？検討の土俵にも上がらないなぁ～』となってしまうことでしょう。タワマンが多いエリアだからこそ比べられてしまうのですよね。

とはいえ、当たり前の話ですが世の中『タワマンじゃなきゃダメ！！』という方ばかりではありません。

ブランズシティ品川ルネキャナルに関しては板状マンションとしては規模感もありますし、好みの問題はあれど南面の条件が良いなどタワマンに劣るどころか勝る部分もあるくらいです。

価格に関しても新築マンションとしては現実的でパワーカップルでも手が届きやすいですし、おそらく同じくらいもしくは少し安い価格になるであろうパークタワー品川天王洲の細かい情報が出た後でも『うちは港区だから』という行政区的な納得度もあるでしょう。(良い悪いという話ではなく一派論として港区は人気)

細かい情報は出ていないですが普通に考えれば周辺の新築タワマンよりかは管理費も抑えられるはずです。

細かいレポートはメインブログでupできればと思いますが、今段階で私が自信をもってお伝えできることとしては『タワマンにこだわらない人にはとてもおすすめしやすい』ということです。

タワマンにこだわらない方でご予算1億3000万円前後(70㎡ほどの3LDK)の方は検討候補の一つにしてみることを強くおすすめいたします！

本当に『タワマンにこだわらない人』にとっては良い出物だと思いますので『タワマンにこだわる人のdis』はあまり気にしないほうが良い買い物に繋がると思います！

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【神奈川県内おすすめ新築マンション】

※早めのエントリーがおすすめです(エントリー→ウェビナー→モデルルーム予約の順番のため)
※広さ＆部屋数ステップアップの方に◎
※2028年2月引き渡しのため一次取得者層には△
※子育て世代にとって都内かそうじゃないかの壁が高くなっている時代なのをどう考えるか(行政サービス差が大きい)

■ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ　予定価格と間取り

［スーペリア］

S-46B　1LDK　46.74㎡
5階　6000万円～6999万円　坪単価424万円～坪単価495万円

S-62A　2LDK　62.11㎡
20階　9000万円～9999万円　坪単価479万円～坪単価532万円

S-66A　2LDK　66.65㎡
33階　11000万円～11999万円　坪単価545万円～坪単価595万円

S-70A　3LDK　70.54㎡
14階　10000万円～10999万円　坪単価468万円～坪単価515万円

S-74B　3LDK　74.68㎡
39階　13000万円～13999万円　坪単価575万円～坪単価619万円

［デラックス］

S-74A　3LDK　74.22㎡
44階　15000万円～15999万円　坪単価668万円～坪単価712万円

S-84A　3LDK　84.66㎡
44階　18000万円～18999万円　坪単価702万円～坪単価741万円

上記の平均値　坪単価約580万円(予定価格が出ていないエグゼクティブ住戸を含めるともう少し上振れすると思われます)

■マンションマニアの事前予想(2024年9月)

大乱闘お祭り価格　＝　平均坪単価約500万円
相場価格　＝　平均坪単価約550万円
一般的な新築プレミアムを乗っけた価格　＝　平均坪単価約610万円
周辺相場を完全に無視したオンリーワン価格　＝　平均坪単価約700万円

さすがに新築のため相場価格ではなさそうですが一般的な新築プレミアムを乗っけた価格には収まりそうです

■周辺相場

シティタワー武蔵小杉　2016年築
新築時の坪単価約370万円
現在の坪単価約580万円

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト　2017年築
新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約500万円

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト　2018年築
新築時の坪単価約325万円
現在の坪単価約500万円

コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス　2020年築
新築時の坪単価約365万円
現在の坪単価約520万円

ドレッセタワー武蔵小杉　2024年築
新築時の坪単価約420万円
現在の坪単価約560万円

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あんまし大きな声では言いたくないのですが…とにかくとにかくおすすめです。

補助金事業がゆえに賃貸目的の購入(※)や法人での購入ができないため品川や豊海ほどの倍率にはならないはずなのも嬉しいですね。

※住んだ後に賃貸へ出すことに対してまで制約があるわけではありません。販売上の制約であり管理規約とも関係ありません。

また、補助金事業がゆえにアンダー販売が禁止されているため一般分譲のみとなります。(地権者住戸を除く)
今後はアンダーで完売してしまう番町物件も多いでしょうからアンダーでお声がかからない組からすれば数少ないチャンスとなりそうです。

2億円前後で都心にしがみつきたいディンクスor広さを我慢できる3人家族、4億円弱で90㎡超の広々した部屋を希望しているファミリー層には絶対にチャレンジしていただきたいです。

とくに90㎡超は…はぁ…買いすぎますね。

壁ドンの広々1LDKに関してはよっぽどこの地にこだわる理由がなければおすすめしにくいですが単価で見れば悪くはないですね。(タワマンの1LDK～2LDKのほうが出口は見えやすいと思いますが住む目線では良いと思います)

1LDKと2LDKはさておいても3LDKはお得すぎて笑ってしまうレベルです…買える方はチャレンジされることをおすすめいたします！！

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メインブログとスムログ、SNSでもお伝えしたところですが当マンションの第一期は本当の本当にチャンスタイムです。

もちろん大規模マンションではないですし、エリア柄大きな値上がりを期待して購入はしないほうが良いでしょう。

とはいえ利回りとしては4％ほどですから『買ったほうがお得』『住みながら投資向き』であることは確かです。

とくに広めの1LDKとしても暮らせる50㎡前後の2LDKは狙い目感があります。

若年層のファーストチョイスにもおすすめですよ！！

Bタイプ　2LDK　50.11㎡
6階　5800万円台　坪単価382万円

C2タイプ　2LDK　48.51㎡
2階　5300万円台　坪単価361万円
6階　6100万円台　坪単価415万円

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☆マンションマニアおすすめ住戸☆

85A　4LDK　85.98㎡
2階　20400万円～20699万円　坪単価784万円～坪単価795万円
4階　22000万円～22399万円　坪単価845万円～坪単価861万円

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【マンションマニア狙い目住戸】

B　3LDK　70.94㎡
15階　14000万円台　坪単価652万円

中住戸ですがワイドスパン、このエリアらしいスカイツリービューでそれが守られやすい階数(向かいの土地で都市計画の変更などよほどのことがなければ被るような建物はつくれない)でありながらもこの単価帯で購入できるというのはとても現実路線という印象を受けました。

そこまで話題にならないようなキャラクターだからこそ購入できる可能性も高いはずです。

マイホームとしてみればTMD(坪単価満足度)の高さに期待ができるロケーションと建物ですし、リセールにおいても残債割れリスクが限りなく低いですから住みながら投資としてもパフォーマンスが悪いというわけではないでしょう。

多くの人が『中野だワッショイ！』『豊海だワッショイ！』『品川だワッショイ！』などとなっている間にシレっとポジションセットするにはお誂え向きの出物と言えるでしょう。

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いや～驚きました。

マンションウォッチをスタートしてから約25年、これまでのマンションマニア人生で最高の近郊・郊外分譲マンションです。

もちろん好みは人それぞれです。
あくまで私の好みで～というところではありますが『マンションマニア的№1マンションはどこですか？』と問われたら迷わず答えが出てきます。

『フォレアです』と。

まず外観デザイン。

各住戸にシンボルツリーを設けることでバルコニーを緑化、その植栽が映える外壁が美しい…

総戸数99戸に対して20タイプのプランを用意、地下1階・1階・2階にリビング天井高約5.7mのメゾネットプラン、最上階のプレミアム住戸4戸はすべて100㎡超えでリビング天井高約4.8m、海外から石を取り寄せた1000万円超はするであろう高級キッチンに床と収納扉突板、洋室もすべて天カセで基本天井高約2.7m、2階から12階のスーペリアプランも最大8m超のワイドスパンであるなど間取りに関しても個性豊かです。

設備仕様としてはディスポーザーを完備、ZEH-M Orientedと低炭素建築物認定も取得予定です。

共用空間は内廊下を採用、各戸に宅配ボックスと置配スペース、オートシャッター付きガレージ4台分(プレミアム住戸から優先的に取得可)は車を愛する方にとってはたまらんことでしょう…水栓と排水溝があるため洗車もできますし、EV充電器も完備しています。

エレベーターもゆとりの2基ですからエレベーター待ちストレスの心配もありません。

そして、これだけの商品力に対して各線多摩センター駅へペデストリアンデッキ直結で徒歩5分(モノレールのみ徒歩8分)という素晴らしきロケーション。
このロケーションだからこそ商品力を尖れたとも言えるでしょう。

当マンションの広告にある言葉をお借りすると

『ありきたりな住まいでは満足できない。』
『誰とも似ていない住まいにこそ価値を感じる。』
『既存の枠を飛び越える挑戦にこそ胸躍る。』

そんな価値観をお持ちの方はぜひ見学してみることをおすすめいたします！

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～2025年6月～8月中旬までの動き平均～

■パークシティ柏の葉キャンパス一番街

2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩1分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約260万円

■パークシティ柏の葉キャンパス二番街

2012年築　柏の葉キャンパス駅徒歩5分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約265万円

■パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーイースト

2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約285万円

■パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント

2018年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約295万円

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