〔契約者専用〕パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

>>1599 住民さん1さん
ひとつ上の投稿（No.1600）のカッコ内に誤記があるので訂正します。
（誤）共用部管理費＆修繕積立金の６～８割に充当
（正）共用部管理費＆修繕積立金の４～６割に充当（約５割前後に充当）

今年度、正式に修繕積立金計画立案予定ですが、物件契約時の修繕積立金計画（段階増額案）を基に現状把握の為に投稿致します。
（物件契約時案では３０年で積立金ストックがゼロになる計画になってます）

現状は３０年平均修繕積立金に対しかなり安い金額の積立です。
新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

１００％近い現状使用率の駐車場費用分配分を入れても、改定された国のガイドライン下限値を下回っています。自治体や不動産管理業の管理認定を取得するにはこの下限値を上回る必要があります。（添付図参照下さい）

今までは修繕積立金が値上げで高くなる前に住み替えてしまえば良い、という考え方もありましたが、管理認定制度施行により通用しなくなると思います。

中古物件の修繕積立金（及び年度収支等）透明化が進み、取得して修繕積立金が大巾に上がる想定の物件は中古市場で購入敬遠されていくと思います。
（現状でも購入段階でこれら情報を取得する事は可能であり、管理認定取得し自信がある物件は敢えて公表・明示してるトコもあります）
もし自分が住み替えで中古物件を購入する際は必ずこのポイントを確認し、経過年数の割に安い修繕積立金の物件は最初から候補に入れません。

物件の資産価値を高めるには、きちんとした建物管理と潤沢な修繕積立金ストックが必要と考えています。会社経営と同様に初期からの適正な修繕積立金計画は先行投資と考えています。

以上、参考になれば幸いです。
（個人的には添付図の不安定要素なオレンジ部分をグレー部分に極力置き換えて行くのが望ましいと考えています）

>>213 匿名さん
> 新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

修繕積立一括金をご存じないんでしょうか。当初安いのは一括金支払ってるからです。

>>1603 匿名さん

上記1602の添付図グラフをよく見て下さい。
青い部分が３０年分に一律平均した修繕積立基金（初期修繕積立一括金）です。
修繕積立金全体に対しどの程度の割合かわかると思います。初期は全く足りてません。

契約時の長期修繕計画（案）の３０年平均はグラフの経過１５年目部分です。
つまり初期から３０年一律平均で修繕積立金が足りる状態（１５年目の状態）にするには、グラフの青い部分の修繕積立基金（初期修繕積立一括金）を３倍強支払わないと成立しません。
（因みに３倍強の一括金を支払えば３０年間は修繕積立金値上げが必要なくなります）

下記リンク記事をご参照下さい。この記事で述べられている内容は正論だと思います。
https://xnet-gogo.com/moyamoya/check-condo-repair-fund/

百歩譲って初期の修繕積立基金（修繕積立一括金）を最初の１０年に全額割り振れば、確かに３０年一律平均の修繕積立金額になりますが、１０年毎に修繕積立基金（修繕積立一括金）を一時金として集めないと成立しないので現実的では無いと思います。

１０年毎の一時金ではなく月々少しづつ修繕積立金を支払っていくのが一般的だと思いますし、段階値上げ方式も早い段階で３０年一律平均額に持って行けばその後、再度の修繕積立金値上げ合意形成は殆ど必要なくなります。
（再三の値上げ合意形成はなかなか難しく、修繕積立金が足りなければ必要な修繕が出来ないので資産価値は下落します。物件によっては金融機関から借り入れてるトコもある様ですし。。。つまり資産ではなく負債となる）

>>1604 マンション住民さん
修繕積立基金は当初10年に鞍分して、10年目に修繕積立金を値上げするんだよ
何で一定前提なの?ちゃんと修繕計画読んでる?
修繕積立金は払うわ、その後の値上がり分は払うわだと新築当初から10年住んでる人は払い過ぎだから誰も賛同しないし意味不明だわ

>>1605 匿名さん
売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はちゃんと見てます。
受領した本物件の修繕積立金計画（案）は２種類。
１番目は修繕積立金一定（初期の低額）で途中一時金として大きな金額を徴収するパターン。
２番目は修繕積立金を５年毎に段階値上げし途中一時金として大きな金額を徴収しないパターン。

契約時にこのどちらになりますか？と売主に質問したら、住民で構成する管理組合でどちらにするか？採決をとり決める事で、２番目の段階値上げで途中一時金を徴収しない形が一般的ですよ、という回答でした。
（契約時に応対した売主が１６０５匿名さんに１番目をメインに提案したのではないですか？）

因みにあるタワマンでは当初の修繕積立金計画（案）が１番目のパターンで、修繕積立金一定（初期の低額）で途中一時金を１０年毎に１００万円徴収という計画です。
最近では売主提示の（案）２種類が、一時金徴収というパターンを無くし、段階値上げ方式と５年目から一律定額方式の２種類というのも見た事あります。

１６０４に記載した通り、当初の１０年に全額を割り振れば１０年目に大きな一時金（当初の修繕積立基金）を同額支払う必要があり、仮に９年目で住み替える場合、次に中古で買う人は１０年目で大きな一時金も支払う必要があるので敬遠すると思いますよ。だから自分は別に払い過ぎとは思いませんけど。（修繕積立金計画は中古で契約する際に確認可能です）

住み続ける住民も１０年毎に今の修繕積立金以外に初期の修繕積立金（数十万という大金）を一時金で支払うのは厳しいと思いますけど。（毎月貯金してなければ払えない人も出て来るのでは？）

いずれにしても今期総会で修繕積立金計画が上程され本決定すると思います。
その際に１番目を選ぶか？２番目を選ぶか？は各住民の総意になります。
（１番目になれば一時金徴収を想定し毎月貯金する必要が出て来ます）

因みに、修繕積立金の一時金徴収方式は管理認定制度の管理認定が取得出来ません。

それが、最近の売主提示（案）２種類で、一時金徴収というパターンを無くし、段階値上げ方式と５年目から一律定額方式の２種類に変更している理由だと考えています。

売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はあくまで案ですから、修繕積立金に余裕がある計画ならば、管理組合として独自の案を立案する事は問題ありません。（難益度は高いと思いますが多少のアレンジなら出来るかもしれない）

管理認定制度の管理認定取得を考慮すると一時金徴収という形は無くすべきと思います。（管理認定取得は資産価値向上の第一歩と言えます）

国の管理認定基本方針は下記リンク参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
自分が纏めたものでは無いですが上記内容の一覧表を画像添付します。

居住し続ける人も安心して住め、仮に住み替えで売却する場合も後から購入する人が安心して買える物件（建物管理、修繕積立金計画＆ストック、管理認定等）にしておく事が、資産価値を高め流動性が良く好条件で売却出来る物件になるのだと思います。（持続可能性を有した物件）

首都圏物件が殆どですが、下記リンク物件はそういう物件の代表格と思います。
https://www.border5.com/
折角の好立地＆利便性の高い物件ですから、可能ならこういうレベルに近づけたい。

１Ｆ掲示板に掲載されていた通り１０／１６（日）には秋の例祭で神楽が練り歩きました。引き回しの台は小ぶりですが、過去の名古屋まつりで披露された名古屋市文化財の神楽揃（下記動画）の神楽と同じです。

蜘蛛を頻繁に見かけます。
我が家だけでしょうか？

>>1614 住民さん
蜘蛛は他の虫を食べてくれる益虫ですよ。
それに、蜘蛛が逃げていく家は近い内に災害に合うと言う言い伝えもあります。

>>1615 契約者さん1さん

そうなんですね！
教えて下さりありがとうございます。
今後は気にしないでおこうと思います。

大阪の同じくららぽーと、三井アウトレット、コストコがデッキで直結のマンションの購入を検討しています。

いろんな意見があり
毎日モールに行っても飽きるだけ、たまに行くから楽しい、モールよりスーパーが近い方が便利、周りの渋滞が酷くなる
などなどです

実際に住まれている方住み心地はいかがでしょうか？

>>1617 住民さん1さん

住んで2年ですが満足しています。　便利に適うものはないと感じています。ご年配の住人の方々は毎日散歩がてら通っているそうです。

>>1618 住民さん1さん
とても参考になりました！
やはり毎日モールが近くても便利なものなんですね！

ここの住人になるとららぽの優待券もらえるのでしょうか？

>>1620 住民さん1さん
ららライフカードという物が貰えます。
店舗によって特典や割引があります。

>>1622 匿名さん

個人情報出してない？

>>1622 匿名さん
個人が特定できるようなことを、世界中の人が見れる掲示板でかつ嘲笑の意味合いが含まれる必要のない形容詞を含めて書くあなたの神経に激しい嫌悪を感じます。あなたこそ気をつけた方がいいですし、マンションの品位や資産価値を貶める発言ですよ。

>>1622 匿名さん

そういう事案は、ここに投稿しても解決にならないと思います。
共用廊下の長尺シートも傷みますから、管理組合（又は管理会社、管理人さん）を通じ直接住民に注意勧告する必要があると思いますので連絡して下さい。
既に連絡済であればＯＫです。

>>1624 住民さん5さん
私はあなたの言い方にも嫌悪感感じました。

>>1624　住民さん５さん

嘲笑の意味合いが含まれる必要のない形容詞

どの部分の事を仰ってますか？？

燃料費もどんどん値上がりしてガス代がかなり高くなってます。我が家は実需としてはそんなに使ってない方だと思うのですが、皆さんはエネファームのメリット感じてますか？売電は支払うガス代と比べるとさほどお得だと感じていません…。

>>1628 住民さん1さん

過去投稿でも光熱費は変わらない、安い、と色々投稿があった記憶があり、各住居の電気＆ガス使用量に依って判定が変わるので一概には何とも言えないかと思います。

今は円安による光熱費の変動が大きいので比較が難しいですが、変動が落ち着いた頃に１年間エネファームを止めて比較してみると違いがわかるのでは？と思います。（契約変更で給湯器のみも使えますが、１年間エネファームを止めても１０年の保証期間は延長されません）

ＬＢ階存在による共用部火災保険の水災特約必要性について。
管理組合には、共用部火災保険に水災特約付加を理事会にて再検討し総会上程する旨ご提案済。（現時点では特約追加費用は戸当たり月額９０円程度）

本物件は旧ハザードマップ情報に準拠し水害対策としてインフラ設備（キュービクル、受水槽、給水ポンプ等）を含む住居部分を２ｍ嵩上げし一定程度災害対応の設計がされています。しかしエレベーターＬＢ階の存在が盲点になっています。

エレベーターＬＢ階の地盤面からの高さは約５０ｃｍ程度で、内水・洪水氾濫に依りエレベーターＬＢ階は浸水する可能性があります。
エレベーターの籠を中層階に上げ避難させるのは当然ですが、止水板や土嚢等で雨水侵入が防げないとエレベーター空間に雨水が侵入し被災する可能性があります。エレベータが被災すると３基あるので高額な損害が想定されます。

エレベーターＬＢ階の敷地内地盤面からの高さは４５ｃｍ以上ある様子ですので、共用部火災保険の水災特約を付加すれば損害分は担保されると思います。（敷地内地盤面から４５ｃｍ以上の浸水が担保条件）

以下は新ハザードマップ情報（高潮追加以外は殆ど旧ハザードマップ情報と同じ）
１．内水：０．５～１ｍ未満（前提条件：時間１５６ｍｍ、２４時間８３６ｍｍの降雨による下水道及び中小河川の氾濫）
２．洪水：０．５～１ｍ未満、エントランス付近一部１～３ｍ未満（前提条件：２４時間雨量５７８ｍｍの降雨による庄内川の氾濫）
３．高潮：３～５ｍ未満（前提条件：室戸台風規模の中心気圧９１０ｈＰａ台風が満潮時に三河湾、伊勢湾岸に最も大きな影響を与える経路を通過する事で発生する高潮）

修繕積立金ストック額について。
本年度の総会で長期修繕積立金計画が立案＆採択される予定になっています。
世の中の流れとして段階値上げ方式から一律定額方式に移行しつつあります。
早い時期から平均額を積み立てて行けば将来的な負担額は増えて行きません。
（添付図は同一積立額での段階値上げ方式と一律均等方式の比較模式図です）

修繕積立金ストック額は、永住予定の方だけでなく将来的に住み替えで売却する場合にも資産性を向上させます。同じ条件の中古物件で、修繕積立金ストック額が戸当たり３００万と５０万では、物件として実質２５０万の差があります。

現在の中古物件流通状況ではその辺りの透明性が低いので同価格で取引されたりしていますが、今年から開始の管理認定制度導入により近い将来にはアメリカの不動産流通状況と同様に透明性が上がり、修繕積立金ストック額が中古物件価格に反映されると考えています。

テックメイダイという会社のレンジフード専用フィルターのチラシが入っていました。
使われている方いますでしょうか？
使用感など教えて頂きたいです。

光BOXの使い方がよくわからず、
有効に使っている方っていらっしゃいますか？
いらっしゃいましたら設定方法などご教示頂けると幸いです。

私も使わずに入居から放置状態です、、、

>>1633 契約者さん7さん
>>1634 匿名さん

入居時に受領しているCDーROMの取説中、01：光BOX＋EMS紹介資料（pdfファイル）に接続方法や何が出来るかの概略等が記載されています。
既に光BOXを接続済であれば、詳細設定等は下記サイトが参考になるかと思います。（CD-ROMの取説に記載されてるサイト）
https://xemspf.comware.biz/hikaribox/download/download.html

因みに機種はHB-2000です。
自分は有効活用出来てませんが参考になれば幸いです。

マンション管理業協会に於ける、中古マンション流通に於けるマンション管理認定と表記が開始されてます。（現在、全国で６６２棟認定）

今後は中古マンション流通で認定マンションが購入者の選択指針に加わると思われ管理認定は必須項目になっていくと考えます。（下記参照下さい）

マンション管理適正評価サイト
https://www.mansion-evaluationsystem.org/

不動産情報サイト「ノムコム」管理評価を掲載
http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/20230227presschousa.pdf

愛知県エリアのマンション管理適正評価一覧｜ - nomu.comノムコム
https://www.nomu.com/mansion/library/evaluation/area_aichi/

三井のリハウス管理評価を掲載
http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/20220929presschousa.pdf

三井のリハウス表記事例
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0077026/

ライブハウスできるそうです。
キッザニア中止って憶測もあるようです。

夜うるさかったり、騒がしい人が敷地内に入ってくるのは勘弁して欲しい

>>1637 マンション住民さん
そうなのですか。
ライブハウスはどの辺りにできるのかご存じでしょうか？

調べたら資料DLできました。
https://www.portbase.co.jp/
最初はゴミ、騒音、マンション南側通路や連絡通路を大量に人が歩くことになったら嫌だなと思いましたが、港区役所駅側ですね。ライブだけでなく、演劇、ミュージカル、発表会、展示会などに使われるようで、イベントが増えて良いかもと思い直しました。

港区役所駅側なら影響も少なそうですし、
こんな近くでライブやイベントに行けるなんて楽しみです。

>>1639 マンション住民さん２さん

これは凄いですね。
屋内型の大型施設でエンタメ系や商業系の総合大規模イベント会場といった感じ。
東海地区のＴＶ会社、チケットぴあ、サンデーフォークプロモーション、ソニーミュージックエンタテイメントが名前を連ねてる会社が経営するみたいなので話題性も大きいと思います。
入口経路は大通り（江川線）経由なのでマンション周辺は大丈夫だと思います。

キッザニア公式HPには、キッザニア名古屋については掲載されてませんが、他のキッザニア（東京、甲子園、福岡）全てが、ららぽーと内に開業してる事から、開業するのであれば、みなとアクルス敷地内なのでしょうね。

みなとアクルスは今後も発展性が非常に期待されますね。

本日ニトリに注文した商品の受取り日でしたが、違うニトリの商品が届いてビックリしてたら、西街区（ガーデンスクエア）の方の商品でした。（部屋番号は同じ）

本物件と西街区では地番が微妙に違う（４－１と４－２の違い？）と思いますが、配達員がよく知らない方ですと全部で一つの物件にも思えるので、本物件のエントランスに届いてしまうパターンもありそうです。

不在時インターホン履歴も最近あまり無かったですが他に数件記録されてました。
誤配達が増えそうなので注意が必要ですね。

投稿No.1630でも投稿してる内容ですが、ＬＢ階存在による共用部火災保険の水災特約必要性について、管理組合に於いて共用部火災保険に水災特約付加を理事会にて再検討し総会上程して頂くよう再三のご提案をしてますが、実現していないのが現状です。
多くの住民の方々から後押しが必要に感じます。

浸水5m想定した江戸川区新庁舎の水害対策設計案を下記にリンクしておきます。
エレベーターの一部は浸水域より上の２階着床設計案になっています。
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00138/051601285/

本物件もLB階までエレベータを着床させなければOKだったのですが、駐車場利便性を考慮し浸水域のLB階まで着床する仕様になっています。
対策としては共用部火災保険への水災特約付加しか方策がありません。
前年度（第三期）総会議事録の質疑応答でも、現状ではLB階浸水による被災修理は修繕積立金からの支出と記載されています。（予定外の取り崩し支出）

エントランスのインターホン上部に
Amazonさん置き配禁止とテープが貼ってありました。
家に居てもインターホン押されずに宅配ボックスに入れられてしまうので困っていましたが、苦情があったのかな？

>>1644 住民さん
宅配ボックスに入れるのは置き配ではないと思いますが。

>>1644 住民さん

自分は基本的に置き配は使ってませんが、エントランスのトコに大量に置き配の荷物が置かれているのは一見して見苦しい感じがします。
オートロックドアの手前だからマンション以外の人も入れる場所なので荷物が紛失する事象も考えられます。
一応通路なので災害時を含め安全面でも色々問題になりそうな気がします。
それで置き配禁止のテープが貼られたのではないでしょうか？

但し全てを宅配ボックスに入れようとすると宅配ボックスが足りなくなるのでは？と思う置き配の荷物量がある時もあります。

対策としては、出来るだけ自分が在宅可能な日時に時間指定し受取る事くらい。
２４時間コンシュルジュ駐在物件ではないので、今は他に名案が浮かびません。

因みにAmazonの場合は初期設定が置き配に設定されてるので、注文確定のページで自分は直接受取りに変更しています。一度変更すれば、その後は全ての注文に反映されます。（この部分は、1644 住民さん以外の人への情報です）

宅配ボックスを指定せず直接受取りに設定してるにも関わらず宅配ボックスに入れられてしまう事象は配達下請け業者だと有りそう。
戸建ての時も直接受取りに設定してるにも関わらずポスト投稿されてた事があります。
時間指定してるのに全く違う時間に来る事も。

配達下請け業者の仕事量がオーバーフローしてるから色々起きます。
下請け業者を使ってなかった頃は日時通り受取れ、置き配自体の設定もありませんでした。

Amazonの場合、受取りスポットとしてコンビニ受取りも設定にあった気がするので、公共交通機関（地下鉄等）を普段使われている人は、重い荷物でなければそちらの方が確実かもしれません。

本物件の近く（ららぽーと敷地内とか）にAmazon Hubロッカーが出来ると便利かもしれませんね。

松坂屋お得意様ゴールドカードの入会案内がポスティングされてましたね。

ガーデンの出前館が来たよ。

エネファームですが
昨日・今日のような酷暑日は
発電しない（電気をつくっていない）のですが
故障でしょうか？

暑い日こそ、電気をつくって欲しい
そのためのエネファーム
と思うのですが