〔契約者専用〕パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

>>267 匿名さん

昨日の新聞記事です。
三井さん以外の会社が仲介している物件があるのは承知してますが、記事は完売との見出しでしたよ。

管理会社に連絡しましたけど、この状態でゴミ出すって何考えてるんですかね。今後中古で売買される方も見てるのでなるべく公開したくないですけど、さすがに暫定理事会の人や、住んでる方含めて理解してもらいたくあげさせていただきます。カメラとか見れないですかね。

今日の午前中の大雨で、セントラル沿いの道路が冠水していました。
学童がある港明公園はほぼ全水没、階段を降りたところはさらに低いのか、すねまでの高さになるぐらいの水位。駐車場沿いの南北の道は冠水していなかったので、自転車置き場から外出しなくてはいけませんでした。
子供の通院で出かけたのが11:45ごろ、雨も収まっていたせいか帰る13時ごろには歩けるようになっていました。娘は「お風呂がある！」と言っていたほどです。
徒歩は駐輪場の方から迂回ができますが、車の出庫は注意が必要だと思いました。今後通勤、帰宅の時間にこのような事態にならないといいのですが。。。

>>914 住民板ユーザーさん2さん
こんな感じです。
中層階よりは上ですよ。

２４時間換気の吸気口ネットが汚れてたのでどうしようか？と思い
マニュアル見るとネットが外せると書いてあるが？面倒なのと破損しそうなので
クイックルワイパー水拭き用シートで試しに拭いてみたら。。。
すっかり綺麗になりました！
吸気口ネットから壁に垂れてた汚れも一拭きで綺麗に。。。
汚れがこびりつく前に拭けばこの方法で大丈夫そう！
廊下側２つとベランダ側の計３ヶ所とも新品みたいに綺麗になりました！
（画像は清掃前後）

>>1385 住民板ユーザーさん
>>1392 住民板さん1
>>1393 住民板ユーザーさん

業者ではありません住民です！
チェックして何も問題が無ければタダお金を払った形になりますが、
問題があれば払ったお金の元が取れる話になると思います！
個人的には問題が無くても安心料と考えています！
（建物は自動車や家電と違い全て職人さんの手作りなので）

少し前の大雨でアリーナ棟の共用部とＴＶ電源が落ちた事なども気になっています！
（何が根本原因でどう再発防止されているのか？など）

費用がかかる話なので、住民の方で賛成と反対の考えの方が当然居られると思います
から管理組合による決議が必要ですし、それで決めれば良いと思います！
ブライト＆セントラル棟に於いてはあまり猶予がないので建物全体としては
ブライト＆セントラル棟の期限がベースになると思います！

本日少しだけ改めて共用部外観を一部見てみました！

タイル貼り部分は建物両側とエレベータや外階段の外壁一部のみで
貫通路に面した建物外壁にはタイル貼りがありませんでした！
貫通路は人が通るのでタイル落下に依る事故防止の配慮がされてるのかな？
と思いました！

気になったのは集合ポスト壁の角部（主に下の方）の欠け？
外側３ヶ所程度、内側１ヶ所あります！
ここが無償対象になるのか素人なので個人的にはわかりません！

外壁にある線のような部分、仕上げの段差なのか？割れ（ヒビ）なのか？
汚れなのか？近くから見えないので不明です！（添付写真参照）
自分の動線で２ヶ所くらいありました！

エレベータ基礎部分の茶色い汚れ？ここも無償対象なのかわかりません！
茶色の原因によると思います！

スロープの外壁剥がれ？サビ？は貫通路への部分でしょうか？
エントランス近くのスロープは見た感じ気が付きませんでした！
屋上他見えない部分は全く不明です！

前回管理組合に提案したのは第１期の頃で今は第２期になってますし、
２０２０年度（第１期）第２回理事会報告書も紙面で受け取ってますので、
再提案も考えています！

国土交通省のマンション修繕積立金ガイドラインが改定されました！
このガイドラインは一律定額積立金額を従来から表示してましたが、
今回の改定で大巾に金額がアップしています！（添付画像参照）

本マンションは２０階未満の２万平米以上に該当しますから、
改定前に比べ平均値で平米辺り月７７円のアップです！
（下限５５円～上限１０５円のアップ）
仮に７６平米で月７７円アップを計算すると月５８５２円のアップになります！

金額アップの原因が定かではありませんが物価の反映だとすると、
長期修繕積立計画の大巾な見直しも必要になるかもしれません！

２０２２年４月より開始されるマンション管理適正評価制度の項目でも、
修繕積立金が国の基準を満たしているか？の項目がありそうなので、
影響してきそうな気がします！
（下限５５円アップの平米辺り月１９０円をクリアする必要が出て来る？）

以下を参考にしてみて下さい！

修繕積立金ガイドライン新旧対照表（全文）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

マンション管理適正評価制度
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/index.html

>>1383 住民板ユーザー3さん
>>1385 住民板ユーザーさん

アリーナ側スロープの壁の剥がれやサビというのは基礎部分の事ですね！
アリーナ側のエレベータの基礎部分も同様な感じで茶色いです！（剥がれはないけど）
自分も気になりました、指摘してみる価値はありますね！（添付画像１枚目）

セントラル＆ブライト側のスロープやエレベータ周りは外壁仕様が
違う（少し豪華）なので大丈夫そうです！

他に気になってた場所の共用ポスト角部欠け（外側３～４ヶ所、内側１ヶ所）は
管理人さんが応急的に手直し（タッチアップペイント）してくれてましたが、
そこも指摘ポイントかなと思います！（添付画像２枚目）

管理人さんと少し話しましたが直してくれるのでは？という感じでした！
外側は業者が代車でぶつけるからだろう、との事で恒久的に何か対策しないと
再発しそうですが。。。

前に画像を添付した建物外装部分の線は別の角度から写真を撮ってみたら
補修部分という感じでした！こういった部分を直してくれるのか？疑問ですが
指摘してみる価値はありそうですね！（添付画像３枚目）

共用部の第三者インスペクションに関しては、管理組合に再提案しておきました！
外装部分含め見た目の部分も２年目アフターサービスで全部無償修理して欲しいですね！

共用部綺麗ですね
穏やかな木漏れ日が差し込んでたので
撮ってみました

１Ｆ掲示板にナンバープレート盗難防止ネジ無料取付キャンペーンのお知らせが
早々に掲示されてました！
自分が取付けている盗難防止ネジと同じ物の様です！
個人的には構造的に市販の盗難防止ネジよりも有効かと思います！

>>1406 住民板ユーザー2さん

エントランス側のスロープ壁を改めてチェックしてみたら、あの装飾はタイル貼りなんですね！
タイル貼りは剥がれや浮き発生の難点もありますがスロープ部分は高さが低いのでアリーナ側のスロープ壁の装飾をエントランス側と同じにする事は可能かな。。。と思いました！お金は掛かりますが。。。汚れ防止も兼ねて少なくとも壁塗装はして欲しいですね！
エントランス側壁装飾タイル（参照画像１）

ＬＢに降りる階段部分もセントラル側とアリーナ側で壁の仕上げ仕様が違いますね！
アリーナ側もセントラル側と同じ仕様（壁塗装）にすれば汚れにくくなると思います！そもそも今の仕様が統一感が無いので壁塗装無しが間違いでは？と感じました！
セントラル側ＬＢ階段部分（参照画像２）

自分の所在階ではないですが共用廊下の壁に傷を発見しました！
業者の代車による傷ではないか？と思われます！こういう傷はアチコチにあるかもしれません！
共用ポスト部分の傷と同じ様な感じでした！２年無償アフターで直してもらえれば良いのですが。。。
共用廊下傷（参照画像３）

エレベータ部分の下部が塗装補修（？）されてますね！
前からされてたのか？わかりませんが今気づきました、灰色の塗装がされてます！
エレベータ部分下部の灰色塗装（参照画像４）

改めて細かく見ると色々ありますね！
２年無償アフターで直してもらえるなら出来るだけ直してもらいたいです！

日本丸と海王丸が名古屋港に同時入港してますね！
夜はライトアップされてるとの事で、夕飯後にちょこっと見に行ってきました！
近いので気軽に行けるのが良いですね！

中古物件サイトでの修繕積立金適性表示が、国交省ガイドラインを基にサイト独自判定で開始され始めました。（詳細は添付画像参照下さい）

修繕積立金状況だけが管理組合運営良し悪しの全てではありませんが、中古物件サイトでこういう動きが始まるとリセールヴァリューへの影響は必至だと思いますので、早めに適正表示される修繕積立金状況を作っておく事が肝要だと思います。（ベストなのは国交省ガイドラインで推奨されている一律平均積立方式採用）

先述した中古物件サイトでは、延床面積、駐車場収入分、前年度繰越し分等は見込まれてませんので厳しい判定になってますが、今後全ての中古物件サイトにマンション管理業界判定や、国交省ガイドラインを基にした自治体判定が表記されていくと想定されますので、早めの対応をしておけば有利な条件を作って行けると思います。

参考に添付画像の物件サイトをリンクしておきます。
https://o-uccino.com/front/estates/u0015348340/

マンション管理計画認定制度が開始され、管理計画認定を受けたマンションは今後、税制優遇（固定資産税など）を受けられたり、住み替え時の売却に於いて有利な方向に働くと思いますので、本物件も管理計画認定を受ける方向で推進していくべきだと思います。

管理計画認定の公開及び内容に関しては下記リンクと添付画像を参照下さい。
https://www.border5.com/column/525/

上記リンク内容に於いて、本物件は売主と管理会社がしっかりしている為、管理規約や竣工図、管理委託契約等に関しては基本的に問題なく適宜変更等でＯＫと思いますが、長期修繕計画だけは竣工当初と現在で修繕積立金の国交省ガイドラインが変更（大巾に費用上昇）になっている為、売主（案）では認定をクリア出来ないので修繕積立金の見直しが必要になります。

長期修繕計画見直しに関しては下記リンクと添付画像を参照下さい。
https://www.border5.com/column/193/

以上、参考になれば幸いです。

９／３（土）９～１０時、無料オンラインのマンション管理セミナーがある様です（要申し込み）
興味がある方は下記リンクサイトご参照下さい。
https://www.s-mankan.com/seminar/220903/

今年度、正式に修繕積立金計画立案予定ですが、物件契約時の修繕積立金計画（段階増額案）を基に現状把握の為に投稿致します。
（物件契約時案では３０年で積立金ストックがゼロになる計画になってます）

現状は３０年平均修繕積立金に対しかなり安い金額の積立です。
新築物件は売り易くする為（月費用を安く見せる為）どの売主物件も初期修繕積立金はかなり安い金額設定です。

１００％近い現状使用率の駐車場費用分配分を入れても、改定された国のガイドライン下限値を下回っています。自治体や不動産管理業の管理認定を取得するにはこの下限値を上回る必要があります。（添付図参照下さい）

今までは修繕積立金が値上げで高くなる前に住み替えてしまえば良い、という考え方もありましたが、管理認定制度施行により通用しなくなると思います。

中古物件の修繕積立金（及び年度収支等）透明化が進み、取得して修繕積立金が大巾に上がる想定の物件は中古市場で購入敬遠されていくと思います。
（現状でも購入段階でこれら情報を取得する事は可能であり、管理認定取得し自信がある物件は敢えて公表・明示してるトコもあります）
もし自分が住み替えで中古物件を購入する際は必ずこのポイントを確認し、経過年数の割に安い修繕積立金の物件は最初から候補に入れません。

物件の資産価値を高めるには、きちんとした建物管理と潤沢な修繕積立金ストックが必要と考えています。会社経営と同様に初期からの適正な修繕積立金計画は先行投資と考えています。

以上、参考になれば幸いです。
（個人的には添付図の不安定要素なオレンジ部分をグレー部分に極力置き換えて行くのが望ましいと考えています）

売主から契約時に受領した修繕積立金計画（案）はあくまで案ですから、修繕積立金に余裕がある計画ならば、管理組合として独自の案を立案する事は問題ありません。（難益度は高いと思いますが多少のアレンジなら出来るかもしれない）

管理認定制度の管理認定取得を考慮すると一時金徴収という形は無くすべきと思います。（管理認定取得は資産価値向上の第一歩と言えます）

国の管理認定基本方針は下記リンク参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
自分が纏めたものでは無いですが上記内容の一覧表を画像添付します。

ＬＢ階存在による共用部火災保険の水災特約必要性について。
管理組合には、共用部火災保険に水災特約付加を理事会にて再検討し総会上程する旨ご提案済。（現時点では特約追加費用は戸当たり月額９０円程度）

本物件は旧ハザードマップ情報に準拠し水害対策としてインフラ設備（キュービクル、受水槽、給水ポンプ等）を含む住居部分を２ｍ嵩上げし一定程度災害対応の設計がされています。しかしエレベーターＬＢ階の存在が盲点になっています。

エレベーターＬＢ階の地盤面からの高さは約５０ｃｍ程度で、内水・洪水氾濫に依りエレベーターＬＢ階は浸水する可能性があります。
エレベーターの籠を中層階に上げ避難させるのは当然ですが、止水板や土嚢等で雨水侵入が防げないとエレベーター空間に雨水が侵入し被災する可能性があります。エレベータが被災すると３基あるので高額な損害が想定されます。

エレベーターＬＢ階の敷地内地盤面からの高さは４５ｃｍ以上ある様子ですので、共用部火災保険の水災特約を付加すれば損害分は担保されると思います。（敷地内地盤面から４５ｃｍ以上の浸水が担保条件）

以下は新ハザードマップ情報（高潮追加以外は殆ど旧ハザードマップ情報と同じ）
１．内水：０．５～１ｍ未満（前提条件：時間１５６ｍｍ、２４時間８３６ｍｍの降雨による下水道及び中小河川の氾濫）
２．洪水：０．５～１ｍ未満、エントランス付近一部１～３ｍ未満（前提条件：２４時間雨量５７８ｍｍの降雨による庄内川の氾濫）
３．高潮：３～５ｍ未満（前提条件：室戸台風規模の中心気圧９１０ｈＰａ台風が満潮時に三河湾、伊勢湾岸に最も大きな影響を与える経路を通過する事で発生する高潮）

修繕積立金ストック額について。
本年度の総会で長期修繕積立金計画が立案＆採択される予定になっています。
世の中の流れとして段階値上げ方式から一律定額方式に移行しつつあります。
早い時期から平均額を積み立てて行けば将来的な負担額は増えて行きません。
（添付図は同一積立額での段階値上げ方式と一律均等方式の比較模式図です）

修繕積立金ストック額は、永住予定の方だけでなく将来的に住み替えで売却する場合にも資産性を向上させます。同じ条件の中古物件で、修繕積立金ストック額が戸当たり３００万と５０万では、物件として実質２５０万の差があります。

現在の中古物件流通状況ではその辺りの透明性が低いので同価格で取引されたりしていますが、今年から開始の管理認定制度導入により近い将来にはアメリカの不動産流通状況と同様に透明性が上がり、修繕積立金ストック額が中古物件価格に反映されると考えています。