プレサンス ロジェ 西神南ってどうですか？

値引き待ちで狙う部屋は、皆思うことは同じなので、倍率高そうですね。今払っている毎月の家賃など考えると、ある程度で決めた方がいいのかなと。私は早々に決めました。色んな意見あると思いますが、南側でも駅近の割には安いし、住環境も良さそうだと思います。100%満足のマンションなんてないと思います。

南棟の実質は、南東方向で、真ん前14階建て市住から見下ろされる眺望。

市住高層からは、明石大橋、淡路島大パノラマの眺望が羨ましい。

北東棟は、将来真ん前に商業施設が建つ可能性多いにあるし、

南西棟は、プラウド駐車場、共同廊下の眺望だけ。

郊外なのに、抜ける眺望が全くないので、決断のネックになってます。

南東の市住は、市住の玄関側ですし見下ろされてる感じにはならないような、結構離れてますし。マンションの眺望って、大事ですかね？そんな毎日見ないと思いますが。
北東側に商業施設出来るかもしれないんですね！

現時点で100戸以上残っているという事なので、値引き待ちで狙う部屋も相当数あるということです。むしろ倍率は低いでしょう。

この掲示板見てると、ずーっとマンション買わずに検討中って人が一定数いる理由がわかる気がするよ。

>>365 購入経験者さん

どんな理由ですか？

>>364 マンション検討中さん

プリセールスも含めて１年以上かかって半数近く残ってますね。最初の売れる時期を逃したら後は中々厳しいでしょうね。他のマンションを検討していましたが、私も待ってみようかと悩んでいます。
後１年くらいしたらお安くなるでしょうか？

南の眺望は思ったより市営近いよ。知り合いがプラウドの南東に住んでるけど、圧迫感ある。中古のプラウドの南東の内覧してみるといいよ

>>364 マンション検討中さん

そうですか、そんなに残ってますか。でも私は別のマンションも検討してみます。ここのような投資マンション専門の業者からのマンションは少し不安を感じております。この掲示板でも遮音性が悪いとおっしゃっている方が少なからずいらっしゃるみたいですし。

私は前向きに見当してます。
街の環境は非常に良い。
価格や間取りもいい。あとは周辺に競合するマンションがあるかをチェックします。

>>369 評判気になるさん

あまり掲示板の情報を鵜呑みにしないほうがいいらしいですよ

同世代はマンションか一戸建て購入済みの人たちが多い年齢のオヤジの戯言ですがね。
購入した人ってわりと短期間に集中して検討してスパッと決断した人が多いですよね、少なくとも私の周りには。
いまだに買ってない、検討中って言ってる友人は「あっちが値下がりするかもしれない」、「こっちのマンションは売れ行きが悪いからまだ様子見る」って言い続けて10年近く過ぎたヤツもいるんですよねぇ。
どこで決断するかはその人次第ですけどね。

別のマンションの購入をスパッと決断された方が大多数という事でしょうね。そのようにして、あまり条件の良くないここは残っているという事でしょうね。

>>373 匿名さん

ここは条件良くないのですか？
ほかの条件の良いマンションはどこですか？

妙法寺は？

良い条件って言っても正直人それぞれですよね。
人数や予算、こだわる部分によって変わってきます。
私にとって最高の条件でも、他人から見たら全く魅力のない物件かもしれません。
いろんな意見も聞きつつ、自分の条件を絞り込んでそれに合う物件探すしかないですよね。

>>管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

このマンションって完成後の管理会社もなぜか２社体制でプレサンスの子会社が入ってる。

友人や知り合いで何人かプレサンスのマンションに住んでいる人達に聞いた所、ほとんどの方が以下のような事を言っておりました。

１．管理会社は２社体制で管理費も高いのに管理がずさんで全く行き届いていない。

２．アフターサービスも期待できず、何かあってプレサンスに言っても「担当が変わりましたので、私ではわかりかねます。」などのようなことを言って対応してくれない。

ここはどうでしょうかね。

管理会社は大切です。

えぇ〜、マジ〜〜！
これが事実なら購入した俺はどうしたらいいんだー！
ホントなんでしょうね⁇

>>377 買い替え検討中さん

プレサンスは管理費、修繕費でも中抜きで利益が出るよう２社体制にしているみたいですね。
２社ともに利益を乗せるので、何をするにしても高いそうです。

アフターサービスについては、離職率が高いので自然とそうなるでしょう。
他人の販売したマンションなんて自分の成績には全く関係無いですし。

この掲示板、プロのコメント多いね

>>379
意識高い系住民集めて管理組合の理事に立候補して管理会社の変更すればいいだけよ

駐車場抽選も、全然売れてない上層階未契約部屋用を一階に確保するために
初期購入者が選び放題だったはずなのに、倍率高くなったんでしょ？

内覧会も、小分け小分けにして契約者に何戸売れたかカモフラージュするのかな？

販売実績は80～100戸位じゃないの！

海千山千のデぺだから、検討続けるのも怖くなってきたわ。

わたしなら眺望気にしないから朝日を浴びれる南東選ぶ。

>>383 マンション検討中さん

おっしゃるとおりプレサンスは海千山千のデベで様々な方法を使って販売しようとしてくるでしょう。以下のようなこともあり得るでしょうね。

▪実際は２００戸近く残っているのに駐車場抽選や掲示板ではもっと売れているように見せかけ、早く購入しないと良い部屋が無くなってしまうかのような錯覚を起こさせる。

▪掲示板に大幅値引きでの話題を持ち掛け注目を集め、モデルルームへの訪問客を増やす。一度捕まえた客は絶対に放さず、早く購入しないとどんどん良い部屋は売れてなくなってしまうと焦らせてほとんど値引きもなく売りつける。

なんかマンションの営業マンってレベル低いね
どこもかしこも

管理費高いかな？西神南から学園都市まで2年前から新築中古探してたけど、1万円前後が多い中、ここは5,090円〜7,630円（現在販売戸より）なので、充実した設備の割に安いと思ってた。

ここの管理費、修繕費は最初は販売の為に安くなっていますが、年々金額の上がり幅が大きいようです。特に修繕費は１０年くらいすると大きく不足しているマンションが多いようです。

修繕積立金はガイドラインってのがあるんです。

どこのマンションも最初は安く設定して売りやすいようにしています。
そしてこちらから触れない限り説明しない。
どこも営業マンが糞だから。

http://quraris.com/blog/2017/02/14/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A...


ここの長期修繕計画も、7年くらいから修繕費を増やさないといけないという計画になっています。
ただあくまで計画なので、全く修繕しないとか、計画を先送りにすると、少しは修繕費を抑えることができます。
あとはちゃんとした管理組合を結成しないとね。

私は将来的には修繕積立金は20000〜25000円になると思いますよ。

ちなみに私は購入しました。

>>389 名無しさん

管理費あわせてね

いやいや、修繕費だけでも3万は古いマンションだと普通に取られる。

駐車場の結果きましたね。私は奇跡的に他の方と被らず、希望通りでした！内覧会も来週で、いよいよ入居も近付いてきましたね！

私も駐車場第一希望で確定の通知来ました。

修繕積立金に関しては結構前から言われてることで、プレサンスに限らず値上がりするか大規模修繕の時に一括徴収あるか、たとえ大手でも普通にあることですよね。
私は最初からその辺は織り込み済みでコツコツ準備はしていくつもりでいますよ、10年後、15年後に慌てないようにね。
管理会社もきちんと管理組合が機能すれ変更などできるでしょうけど、そこはデベや管理会社より住民の意識の問題かもしれませんね。
私の友人のマンションの管理組合なんかは活発で、管理会社が良くないって入札とかやって変更してましたけど、どうなんでしょうね。

>>391 匿名さん
修繕費だけで３万円ですか。ここは、管理費も合わせたら、いくら取られるのやら。

>>389
>>394
リンク先がブログなのはちょっと・・・
国土交通省のホームページを張ります

修繕積立金については自分の部屋の1平米当たりが30年平均で200円前後が相場のようです
80㎡の部屋なら16,000円です

管理費については毎年決算するので心配は必要ないと思います
管理費はこのマンションは管理会社が2社あるので1社にしぼれば20％くらいは安くできるんではないでしょうか？


マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

ここの修繕費は70円／平米。平均200円にするには
将来的に300円／平米以上は覚悟しないといけないのかもしれませんね。

>>392 購入者さん

私はまたかぶってしまいました。。
再度抽選です。。

内覧会楽しみですね！

来週がほんと楽しみですね。
内覧会にホームインスペクターに依頼された方いますか？
ウチは予算の都合で、チェックリストを作って夫婦で見る予定です。
子どもも連れて行くので、チェックしきれるかちょっと心配…。

>>391 匿名さん

修繕費だけで３万ということは、管理費も合わせたら、すぐに５万、６万と月々結構な支払いが生じてしまいますね。賃貸のような毎月の支払い額ですね。それにローンが加わると毎月がローン地獄のようです。

>>399 検討板ユーザーさん

もうちょっと冷静に計算したほうが良いですよ。
あんまり雑なこと書くと意図が見えてしまいます。

>>399
>>400
修繕費は確実に上がるでしょうけど、一気に3万とかは考えにくいでしょう。
築20年、30年となってくればそこそこの金額にはなってくるでしょうけどね。

なんか雑な煽りにも見受けられますよ。

>>398
私も悩んでるんですよね、特に単身者なもんで。
どなたか同行業者頼んだ方いるんでしょうか？

修繕計画書をだれかアップしてくれませんか？
将来の修繕費が不安です。
機械式駐車場の台数が多く、駐車賃料が安いと大幅に値上がりすると思っています。
お願いします。

駐車場 280台（屋外平面式82台［内福祉対応2台］・屋外機械式12台・自走式駐車場183台・来客用屋外平面式3台）（月額／500円～9,000円）

機械式は多くないですよ！？
ちがう物件と勘違いされていませんかー？？

来週から内覧会ですね。
凄く楽しみです。
内覧会後、家具を買うのが楽しみ！

>>403 マンション比較中さん

機械式駐車場の管理費と建替費の合計の損益分岐点は一万円前後ですから
それより安い場合は寿命の来る25年後に解体して建て替えしない選択もありますね

>>402 購入者さん

大きい本屋に行けば確認すべき項目とかやり方を書いてる本がありますよ

>>399 検討板ユーザーさん

文句を言うならば、買わなくて結構です。ここは貧乏人には購入できないレベルのマンションなので他をあたって下さい。

同感です。このマンションを見下してる方は、ご自分の誇れる街の中古マンションとかを探された方がいいのではないでしょうか？どうせたいしたマンションではないでしょうけど。

ここはどちらかと言うと選ばれた、ある程度お金にも余裕のある人達が、ともに楽しく過ごせるマンションだと思っております。
管理費や修繕計画書がどうのこうのと小さい金額でとやかく言う人とは一緒に住みたくないです。

プレサンスを買う時点でお金に余裕あるかな？