シティテラス大森西 に行ってみた − モデルルーム見学記

①今回はＪＲ京浜東北線/蒲田　歩15分のシティテラス大森西にいってきました！
東京・品川・横浜駅へ簡単にアクセスできて、約9500m2超の広大な敷地に南向き住戸中心の開放感のある地上11階建て全279邸のマンションです。全279邸中228邸が南向き住戸です。 徒歩圏には商業・医療・教育・公園等の生活利便施設が充実、活気ある商店街も身近にあり便利です。
グランデュオ蒲田はご存知ですか？
駅直結で雨の日も便利で使える百貨店です。駅ビルのグランデュオ蒲田は、ちょっと上質な毎日を2つの館で応援する回遊型コミュニティ百貨店です。JR「蒲田」駅を挟んで、主に若者向けのブランドを中心とした6階建ての東館、ミセス世代を中心とした9階建ての西館。200以上ものバラエティに富んだテナントが入っています。
東急プラザ蒲田も近くにあります。
2014年にリニューアルオープンした東急プラザはJR・東急電鉄の改札口と2階フロアが直結しており、各フロアはファッション、レストラン＆カフェ、グルメ＆フーズ、インテリア・生活雑貨、コスメ・ビューティ＆サロン、サービスで構成され、屋上遊園地の「かまたえん」には「幸せの観覧車」があります。知ってますか？名前は約3000の一般応募の中から選ばれた「幸せの観覧車」。ちなみに、他の候補にはハピハピハッピーホイール、お庭の観覧車、ハッピーエッグなど、幸せいっぱいのネーミングがあったそうです。
ぷらもーる梅屋敷商店街は梅屋敷にある全長約550mの商店街「ぷらもーる梅屋敷」は、ふれあい豊かなお買物が愉しめるこの商店街を中心に、グルメ心を満たしてくれるお店が点在しています。蒲田東口商店街は約200店舗が加盟する蒲田東口商店街は、JR「蒲田」駅東口から京急蒲田駅までの一体に広がる大きな商店街です。毎日多くの人々で賑わい、季節ごとに開かれる愉しいイベントも見逃せません。蒲田西口商店街はJR「蒲田」駅の西口側にサンライズ蒲田とサンロード蒲田が平行して延びる、アーケード型商店街。バラエティ豊かな店舗が軒を並べ、4月の蒲田行進曲フェスタをはじめ、イベントも盛んに行われています。また、ファミリー層は近くに病院、小学校、中学校がないとなかなか契約までいたらないそうですが、下記に書いたように近くにそれがあります。

蒲田リハビリテーション病院（徒歩1分）
東邦大学医療センター大森病院（徒歩3分）

大森第三小学校（徒歩6分）
大森第八中学校（徒歩10分）
大森第八中学校（徒歩10分）

②概要です。
予定価格 4580万円～5680万円

管理費 1万107円～1万567円／月

管理準備金 1万107円～1万567円（一括払い）

修繕積立金 3860円～4060円／月
ここ結構注意だと思いませんか？あとあと、修理できなかったり、一気に高くなったりしやすいのでここはほんと要注意です。こんなに修繕積立金と楽観視できません。30年合計支払額とかで比較する方がよいですね。
首都圏新築マンション（70㎡）における月額管理費と修繕積立金について平均金額の推移を見てみました
これによると、管理費が15,000円強なのに対して、修繕積立金はその半分以下の6,000円台前半です（㎡単位に換算すると、管理費はおよそ220円、修繕積立金は90円くらい）。
しかし、管理費と違って、修繕積立金は新築当時の金額から経年的に増額改定される運命にあります。なぜなら、本来必要とされる積立金の水準に比べはるかに低い設定になっているからです。
では、必要な金額はどれくらいなのか？　その疑問に答える「ガイドライン」を国交省が2011年に発表しています。
この修繕積立金ガイドラインによれば、30年間を設備等の更新周期と考えて均等積立方式を前提とした場合、建物本体部分については規模や階数にかかわらず概ね月額200円（専有床㎡あたり）以上が必要とされています。
新築マンションの設定金額が平均90円なので、最初は必要な水準の半額以下しか徴収していないことになります。
この差額を仮に30年間で埋め合わせようとするなら、当初の設定金額を最終的には3-5倍まで引き上げないと足らなくなることは、数学のできる子どもなら容易に想像がつく話ですよね。

修繕積立基金 34万5100円～36万2200円

間取り 3LDK

専有面積 64.61m2～67.83m2

その他面積 バルコニー面積：10.62m2～11.16m2、専用庭：28.27m2（使用料280円／月）、テラス：9.41m2（使用料無）

所在地 東京都大田区大森西４-226他（地番）

交通
JR京浜東北線「蒲田」駅より徒歩15分
東急池上線・東急多摩川線「蒲田」駅より徒歩16分
京浜急行本線「梅屋敷」駅より徒歩12分
京浜急行本線「大森町」駅より徒歩13分

総戸数 279戸

構造・階建て RC11階建

建築面積 3527.22m2

建築延床面積 20978.06m2

敷地面積 9582.58m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準工業地域

家用途地域とは、良好な市街地形成のため、市街化区域内において建築物の用途、大きさ、形態などの基本的な事項を定めたものです。言い換えると用途地域は、その場所に建てられている建物の種類や用途などを示していて、将来どんな街並みになるのかをある程度予測をすることができます。そのため、建築を計画をする際の大切な目安となります
用途地域は12の地域に分かれており、さらに、住居系、商業系、工業系と3つに分類できます。それぞれの特徴と建築物の規制をみてみましょう。
第一種低層は住居専用地で低層住宅のための地域です。
主に、小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられる。
第二種低層は、住居専用地域です。主に低層住宅のための地域です。一般に小中学校のほか、150平米までの一定のお店などが建てられる。
第一種中高層は住居専用地域、中高層住宅のための地域です。病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられる。
第二種中高層は住居専用地域、主に中高層住宅のための地域で、病院、大学などのほか、1500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。
第一種専用地域は、住居の環境を守るための地域です。3000平米までの店舗、事務所、ホテルなど建てられる。
第二種専用地域 主に住居の環境を守るための地域で、店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなど建てられる。
準住居地域は、道路の沿線において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を守るための地域です。
近隣商業地域 周りの住民が日用品の買い物をするための地域で、住宅、店舗のほか、小規模の工場も建てられる。
商業地域は、銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられる。
そしてここでいう準工業地域は主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工業のほかは、ほとんど建てられるので注意する必要があります。
工業地域、どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗は建てられるが、学校、病院、ホテルなどは建てられない。
工業専用地域は工場のための地域で、どんな工場でも建てられるが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない。
上記の表をみて、気付かれた方はいますか？
家を建てることができない用途地域は、工業専用地域ただ一つなのです。建てられるんだけどその用途地域によって環境が全く変わりますので注意が必要です。


駐車場 敷地内139台（料金1万9000円／月、他に来客用2台・電気自動車用充電スペース1台） 駐輪場 558台収容（料金100円・200円／月）

バイク置場 42台収容（料金3500円／月）

施工 (株)長谷工コーポレーション

管理 住友不動産建物サービス(株)

③設備で一番うれしかったのは、立地はももちろんですが、ディスポーザーですね。
生ゴミディスポーザーは生ゴミを、キッチンですばやく粉砕処理できるシステムです。各住戸のディスポーザーで破砕された生ゴミは専用の排水処理装置で浄化してから、排水するので、環境への負荷もありません。

④設備その2
お風呂は特徴的でした。約1.4m×約1.8mの大型ユニットバスになってました。人にやさしい低床タイプで、快適なバスタイムが楽しめます。低温・高湿度で息苦しくなくリラックスして楽しめるミスティがついてます。浴槽入浴できない時、深夜や早朝にさっと入浴したい時でも、ミスト浴なら浴槽入浴で実感するような保温やリラックス効果を短時間で手軽に実感できます。さらに、肌の保湿、発汗、血行促進などの効果も期待できます。お風呂設備が充実してます。

⑤ぜひ行ってみてください。ありがとうございました。