ローヤルシティ久喜ってどうですか？

ハッキリ言って好物件ではありません。
マンション管理で一番重要な長期修繕計画も形骸化され、予定外や想定外の修繕や事業が修繕積立金状況（バランスシート）を鑑みず、区分所有者（理事会）の感情的かつ思い付き的に行われ、何れは修繕積立金の増額があっても不思議ではない物件です。
また、このマンションでは不具合状況や管理運営の不法性等の意図的な隠蔽がなされ問題が顕在化することに期待は持てません。
よく聞きますが、マンションは立地より管理を買えと言われますが、その管理に致命的な問題を抱えている物件です。

続報申し上げます。
更に驚くのは、このマンションの管理規約が民法や区分所有法に抵触しているもので、管理費等の管理運営も民法に違反していおります。
また、マンション建て替え円滑化法等での法規定の建て替え決議可決後の管理費等の各区分所有者への返却ができない様になっており、至る所に古いものが散在しております。
こんな実態は理事会や管理会社も気付いておらず放置状態です。

管理規約の管理費等の民法違反とはどのようなことですか？分かりやすく教えていただければと思います。管理会社はよくやっていただいてますよ。管理員も夫婦で親切でよくやっていただいてますよ。前の管理員よりいいです。

管理人が一所懸命に業務をするのは当然で、これを以て評会するのは不十分です。
では、管理規約の管理費等の民法違反についてですが、
①管理費の余剰金は民法では共有物にあたり、全区分所有者の承諾を得ないと翌年度への繰り越しができないものですが、単なる定期総会の決算報告の承認（過半数決議）これらを処分しています。因みに、これら余剰金は区分所有者からの返却要請があれば、理事長は返却をすべきで、でき得るものです。
②管理費と修繕積立金は債務債権関連（理事長：管理者と各区分所有者との契約関係）が違っており互いに資金融通ができないものですが、定期的かつ定額の管理費から修繕積立金の編入が行われおります。

ありがとうございます。管理費と修繕積立金は別なんですね。修繕費はともかく管理費は返却できるものとは思いませんでした。
積み立てていれば利子もつくからそのままでもいいのでは？管理組合も素人で運営しているので期待しても無理なのでは？お金を払って運営しているマンションもあるみたいです。輪番制も理事会に一度もでない方がいるのに居住者も文句も言わないそれだけマンションに対して関心がないんですね。規約をもう一度確認して新しいものをつくったらいいのでは。20年も経過しているので。

先ずは、管理費と修繕積立金について解った頂き御礼申し上げます。
では、貴殿の疑問にお答え致します。
一般的に輪番制の理事役員で素人的に運営されていても、法的な網が掛かっています。
若干具体的に、区分所有法第２８条（委任の規定の準用）により理事長には受任者義務が課せられその義務は民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされています。いくら、素人集団であったも、これら法の網によって不法行為や不合理的管理運営は許されないものです。
次に、管理費余剰金の返却についてですが、これまた民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） により理事長は任期満了時に各区分所有者から預かった金銭と事務からの成果物を区分所有者に返却しなければならず、管理費余剰金は法的には共有物であるので、民法第２５１条（共有物の変更）により全区分所有者の同意がなければ各区分所有者に支払状況に応じ返却をすることになります。大抵定期総会には全区分所有者は出席していないもので、全区分所有者の同意を得ることが難しいもので、この流れになります。
以上が管理組合（理事長）に対する法的要求事項です。
しかし、このマンションではこれらの流れを知らない感情的かつ無関心・責任な区分所有者が大勢を占めており、これらを無視する管理運営がなされています。

今度は、このマンションの恐ろしい実態を披露します。
全居住者でも確認できるものですが、通路にある消火器の期限が切れております。何処からの噂ですが、この消火器期限切れと言う消防法違反事実を放置し自治会がやるべき防災倉庫設置や防災用品購入が先行され、もし火災発災時には初期消火ができない危険性等が潜在しております。法的違反より任意事業を人命軽視的に最優先することは、前に述べた理事長の法的義務（消防法第８条を含む）を放棄されたものです。
また、先日の東日本大震災ではエレベーター第３号機が動かなくなりこの原因はロープのねじれでありましたが、本来ならばロープ交換をすべきものを放置し、更にこのエレベーターの危険性が理事会から何ら報告がないことも恐ろしい話です。できればエレベーター第３号機を使用しないで頂きたいものです。因みに、理事会や管理会社は点検しているので問題がないと話をしている様ですが、シンドラーエレベーター事故で表面化した点検に対する基準の曖昧性があり、点検の結果問題無しが即安全であると限らない現実があります。このことは未だ隠蔽されております。
以上が、このマンションの恐ろしい現実です。

ついでに、管理会社の問題について披露します。
噂話として、このマンションではつい最近受水槽が破裂し水道使用に抑制が掛かったとの話があり、原因は受水槽を支えている内部の構造物の腐食であるとのことでした。
前々から管理会社や理事会は清掃業者から錆が多く発生しているとの情報を得ていた様ですが、これまた放置され悲惨かつ無様な結果となったものです。
ある区分所有者からは早急に内部の構造物の早期交換をすべきとの提言があった様ですが、これまた放置された様です。
受水槽のメンテナンスには定期的な内部の構造物の交換がありますが、この管理会社にはこの常識がなかった様で、この悲惨かつ無様な結果は管理会社や理事会の不適切かつ不十分な管理と言う管理瑕疵が根本的原因です。これまたこの現実が隠蔽されている様です。
更に、これまた噂話ですがステンレス製の受水槽に交換する様ですが、ステンレス製はメンテナンスが簡単で錆びることはなく長寿命であると説明された様ですが、ステンレスと言っても水道水内の塩素で錆びるもので、この錆を取る際の擦りは傷を付け更なる錆の成長を助長させ、不適切かつ不十分なメンテナンスでは寿命は短命に終わるものです。
このマンションでは、こんな見識のない管理会社と管理会社から騙される理事会（区分所有者）がいる様で、安堵できないものです。
是非とも、各所への注意を怠らない様お願いしたいものです。

ありがとうございます。いろいろ詳しい方なので理事会の役員になりマンションのことを考えていただければ良かったですね。わたくしも最近関心をもつようになりました。と言うのは居住者のマナーがだんだん悪くなって困っています。違法駐車場がある(外来駐車場がないこれも問題です)何かいい解決法ありませんかね？管理人さんは夜中見回りしているみたいですよ。騒音問題。これは本人が直接注意したほうがいいですよね。煙草の煙も。管理人さんがなんでもやって当たり前と思っている居住者がいるということ。たまに管理人さんと話しをしますがどこまで対応していいものか、悩んでいますよ。以前やめさせられた管理人さんがいたそうですが、詳しい事何かご存知ですか？今の管理人さんは(夫婦)一生懸命に業務してますよ。気さくな方で親切ですよ。ほんとうによくやっています。自治会の活動が見えないのですが。防災訓練は理事会主体みたいですね。地域に関わるから自治会が率先してやってもいいのでは？自治会の活動が見えません。聞いた話しですが、一度も理事会に出ない方がいるそうです。わたくしでしたら今年無理でしたら次の年に引き受けるとかしますが。代わりの方を選ぶとか。ひとり途中で代わった方がいらっしゃいました。入居するにあたり役員があるということは規則としてやるようになっていますよね？今年やらなくて済ませば当分回ってこないですよね。一度その方の、都合のつく日を選んで今までやってこられた役員の方たちにできない理由を言わせたらいいのでは？他の居住者は知らないですよね。またこのような無責任、誠意がない居住者が出ないとは限らない。考えてほしいです。住んでいる以上協力しなければ建物の管理も勿論1ばん大事ですし住みやすい環境をつくっていきたいですよ。

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
さて、貴殿の疑問についてお答えします。
迷惑駐車について
確かに、訪問者を伴う生活が当たり前の住宅で最適な駐車容量が不足している様です。かつてある期の理事長が自走式立体駐車場建設に真剣に取り組んでいましたが、周囲（区分所有者ら）からは建設費関連で猛反発を喰らい断念となった様ですが、現状を拝見するにどうも先見の明が区分所有者にはなかったことになります。でも、この機運を上手く使えば自走式立体駐車場建設もあり得ないものかもしれません。
居住者マナーについて
ゴミの投げ捨てや騒音問題は自治会の問題ですが、自治会「歌って踊ってお絵描きしての程度に成り下がり主体性を喪失した様です。また、吸殻ポイ捨て問題は火気使用自由化と言う私生活最優先の消防計画が成したものです。どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失と言う結論が待っているものです。誰がいち早くこのことを気付くかで決まるものです。
実は、今後行われる防災倉庫設置や防災用品購入は本来ならば自治会のものですが、何も解らない輩が一方的に管理組合に押し付け、それら輩に全区分所有者も騙されているものです。

どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失や住みにくい環境を作っているもので、このマンションは烏合の衆化した賃貸出し程度の物件です。要はいち早く売り抜ける者が勝ちです。

いろいろお教えいただきありがとうございます。防災倉庫設置、防災用品購入、わたくしも自治会が管理するものと思います。地域に関わるのか自治会ですよね。何のためにあるんでしょう。会員になってない方もいらっしゃいます。いろいろ問題がありますが理事会、自治会任せにしないで全居住者に考えてもらいたいですね。先のことを考えて。

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、ある区分所有者から法的債務根拠（法律的に管理組合がしなければいけないとされて法律）を開示しろと議長（理事長）に迫り、何も抗弁すらできず、周辺の無知な区分所有者の根拠無き大声に助けられ強行採択をした様です。
こんな提案者責任や議場整理責任を果たせない理事長（理事役員）やこれに同じて何も法的説明ができない管理会社には、第三者的立場ではありますが呆れ情けない限りです。確か、理事会は意見者が解る質問や意見については全部答えるとした大前提が理事会や管理会社の恣意的に反故されているのが現実です。
因みに、このマンションが建物構造上、消防法第８条の防火対象物に当たり「防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者」＝理事長が消防法第８条及び消防法施行令第３・４条の事務債務のみを背負うもので、防災倉庫設置及び防災用品購入に結び付きません。一方、防災倉庫設置及び防災用品購入については、災害対策基本法第７条（住民等の責務）の第３項の「食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段」として結び付き、これら債務者は地方公共団体の住民＝自治会になります。これらが管理組合が防災倉庫設置及び防災用品購入は債務ではなく、自治会が債務者となる法的根拠です。
議長（理事長）は『慎重に検討した。』と冒頭説明をしたのであれば、このくらいの抗弁はできたはずだが、できなかったことは感情最優先的思考で議事運営をしたことになり、民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされている最適な管理者（理事長）ではないことになります。現在の区分所有者には失礼な言い方をしますが、最適な管理者がいない物件には、当然ながら資産価値なんぞはないものです。

>>12
噂話でよくここまで決め付けて書けますね。
噂話で、資産価値がないとまで・・(笑)

噂話として投稿はしていますが、現在の区分所有者としての友人が住んでおり、この方からの情報を基に投稿しているもので、ある程度の精度でことを判断しているものです。
これら情報（現状）で、このマンションは自ら資産価値を喪失され、余程の努力や改心がなければ資産価値はないものです。

続報申し上げます。
もっと恐怖話をさせて頂きます。
１．隠れ債務の件
マンション建て替え円滑化法等での法規定自治体の解体命令・代執行についてですが、仮に久喜市から危険マンションとされ解体命令が発しられ解体代執行が行われた際に発生する久喜市に対する債務に対する諸準備ができておりません。
更に、管理組合には既存建物・付帯設備の解体が義務付けられていますが、これら諸準備すらありません。
全解体にはおおよそ６億円～１０億円程度ですが、こられはすべて隠れ債務となります。
２．規約の不法性の件
このマンションの全区分所有者には管理規約が配布されていると思いますが、ある細則が「建物の使用に関する事項」とされていますが、これらは細則と銘打っても区分所有法第
３０条（規約事項）に値するもので、変更に関しては同法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）に従い「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。」となっていますが、なんと過半数決議でできる仕組みのなっています。
つまり、こられ変更は法的強行規定に反するもので、集会決議なしで是正ができ得るもので、未だ理事会はこの不法性を是正していない。

隠れ再診や規約の不法性があるマンションに資産価値がないものです。
今後、当物件を購入をご検討される方々や現在の全区分所有者は再認識すべきですね。

恐るべし管理会社の言い訳
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先に開催された定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災走行設置について、建築業でもある管理会社からは、１０㎡以上増築に関し建築確認が必須であり、コンテナを単純に置くことの建築基準法違反に対し、『助言不足であった。』言い訳をされた。
この設置に関する見積もりは管理会社も精査され議案上程がなされたものだが、『助言』の範疇を超えた法令順守意識の欠落（単なる商社的事務や設け主義）に走った結果の法令無視の所業である。
建設業の基本である建築基準法が解らない管理会社（管理業務主任者）が管理されている物件には危険性があり、こんな管理会社（管理業務主任者）が管理委託契約を守れる筈がなく、無法地帯に拍車を掛けるものです。
そろそろ、管理会社の変更を含み管理思考の刷新をすべきで、さもないと資産価値喪失となりでしょう。

追加情報

これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先の定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災倉庫法違反設置について、建築業でもある管理会社や関係者の所業を久喜市が察知しており、行政財産使用許可申請を厳しくしており、書類不備もありてこづっている様です。

一度法違反行為をすると地元行政からも信用されないことは当然ですが、このマンションはこの程度なのかもしれません。
でも、これら関係各位には辞意・契約解約表明がないとは、更に呆れるものです。

そろそろ、定期総会の時期です。

相変わらず、
・管理費余剰金の翌年度繰越や修繕積立金への編入を含む決算や予算に関する議案
・住民生命無視のエレベータ（３号機）のワイヤー絡み停止事故や消火器期限切れ放置及び不法建築物建設提案等の大失態への無反省の管理会社との契約継続議案
・中途半端な建物診断による長期修繕計画立案に関する議案
・長期修繕計画や修繕積立金現状を無視した過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案
・過去の理事会や大規模修繕委員会による不良債務を隠ぺいする修繕積立金バランスシートの提示
・建替費用を無視した修繕積立基金バランスシートの提示
等々の馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者たち）を騙す形になるでしょう。

こんな馬鹿が馬鹿を騙す総会を繰り返してはマンション価値どころではないものです。
たぶん、まともな意見者は理事会・管理会社に誘導される不勉強な区分所有者たちによって消されるものになるでしょう。

定期総会は１２月初旬開催との噂話が入った。

更に驚く噂話を耳にしました。

今まで、長期修繕計画を無視した修善施工が強行され、更に過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案が上程されるとのことで、そろそろ、長期修繕計画を抜本的に見直し修繕積立金の正当性確保をすべき処を、今定期総会では長期修繕計画を抜本的に見直しを避け修繕積立金からの無秩序な支出を切り返す様です。

何れは、修善積立金の枯渇か、建物の急速な経年劣化が起こる危険性があるでしょう。

そろそろ、こんな無秩序な管理運営をしている管理組合から脱却し、第二管理組合の創設をした方が良いかと思うものです。

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

特に驚いたのは監査報告書であった。監査対象会計年度を誤り何ら監査せず管理会社からサインを求められしたものだ。

更に、驚くのは長期修繕計画をまたまた精査せずにドアフォンや消防設備に支出しており、何れは破綻するのでは心配している様で、解体費用も何ら思慮されず債務超過が隠蔽されたものだ。
また、防災倉庫設置や防災用品購入と言う管理組合責務範疇外に態々支出するとは、身土ほど知らずだ。

馬鹿（理事会や管理会社）が馬鹿（無知識な区分所有者達）を騙すローヤルシティ久喜定期総会と言うセレモニーは短時間で終わらせ頂きたいものだが、将来を真剣に考える審議はすべきだか、馬鹿連中は正当意見者の正当意見を恥じらい無き怒号で消し去ると思われるものだ。

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

やはり、定期総会では厚顔無恥の理事会や管理会社が幅を効かせ、将来リスク対応への思考ができず、更に会計管理にもほころびが露呈したものだ。
でも、今回定期総会では無策な長期修繕計画でありながら、多数の修繕積立金からの支出事業が採択され、将来の建物解体を含む資金ショート感があり、資産価値喪失と言う最悪な物件と成り下がったものだ。

まともな区分所有者におかれては、資産価値総崩れの前に売却をなさることをお勧めしたいものだ。

つい最近定期総会が開かれ様だ。

正しく馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者）を騙す構図で、会計管理のずさんさ（組合運営費の会計処理誤りや余剰金の不法処分等）や要らぬ負担の強要（自治会がすべき防災関連事業の肩代わり）及び法的に何れ要求される解体に向けた不準備等不備が露呈したにも関わらず、何も安堵でき得る根拠無しの管理会社見識で諸問題が棚上げになった様だ。

また、長期修繕計画が形骸化した状態で設備劣化が進み思い付き的な修繕が何も財政的な根拠はないままで強行され、財政統制が崩壊したものだ。来期も引き続き相当なる設備更新が行われる見通しで修繕積立金の統制性が喪失された様だ。

更に、驚くのは管理会社の言い分である。
消火器交換では定期的な管理ができていないことや、前期定期総会で上程された建築確認必要な基礎未確保の防災倉庫については建築面積削減で対処したと意味不明な答弁をしたことには、専門性が無いことを露呈させたものだ。

でも、さすが不勉強な区分所有者の集団で管理会社の意味のない答弁を信じている様で、現実が理解できず管理会社に都合の良い方向で終わらせることができた様だ。

このマンションには、法的見識や管理見識が全く無い様で、どうも債務超過である様で、資産価値が喪失した様だ。
次期理事長は強気の意思表明をされていた様だが、果たしてまともな管理運営ができるか傍からで済みませんが心配だ。

二枚舌を使う管理会社

このマンションの管理会社は、定期総会での抗弁と本音が違う二枚舌を使っている様だ。

先日の定期総会では、
①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
②建替え（解体）準備金について
粗全ての管理組合では、建替え（解体）準備金は準備されていないので準備無用であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には建築基準法第１０条（保安上危険な建築物等に対する措置）から見て建替え（解体）準備金は必須するべきであるとの話をされた様だ。

果たして、この管理会社機能や建築保全機能を持つ管理会社には信頼性や信用性があるのだろうか？と大いに疑問と不安等を持つものだ。どうも、どこも管理組合でも同じであるとは思うが、管理会社はマンションの社会性や建物そのものを見ておらず、マンション管理に疎い区分所有者（特に理事役員）の顔色を見ているもので、頼れる存在ではないものだ。

また、この管理会社は自己努力による業務品質向上よりも会計管理や商社的事務の程度で自己満足をされている様で、今までの管理組合の問題点の顕在化と解消なんぞには興味が無い様だ。そろそろ、管理会社の変更をしないと資産価値総崩れとなるであろう。

実に面白い話題

先のローヤルシティ久喜の管理組合と自治会の総会では相矛盾する決議がなされた様だ。

自治会総会では、防災用品購入を決め管理組合での防災用品購入は回避された様だが、管理組合総会では、防災用品購入予算が計上され、どちらが購入するのか？が不明確となった。管理組合と自治会の情報交流がなければ、更にマンションの価値は喪失されるものだ。こんな矛盾があることは管理組合と自治会の情報交流がないことを如実に表し、財政の効果性や体系性がなく理事会の管理運営にも合理性がないことだ。

更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

災害対策基本法第７条（住民等の責務）
地方公共団体の区域内の公共的団体、防災上重要な施設の管理者その他法令の規定による防災に関する責務を有する者は、基本理念にのつとり、法令又は地域防災計画の定めるところにより、誠実にその責務を果たさなければならない。
２災害応急対策又は災害復旧に必要な物資若しくは資材又は役務の供給又は提供を業とする者は、基本理念にのつとり、災害時においてもこれらの事業活動を継続的に実施するとともに、当該事業活動に関し、国又は地方公共団体が実施する防災に関する施策に協力するように努めなければならない。
３前二項に規定するもののほか、地方公共団体の住民は、基本理念にのつとり、食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段を講ずるとともに、防災訓練その他の自発的な防災活動への参加、過去の災害から得られた教訓の伝承その他の取組により防災に寄与するように努めなければならない。

＞更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
＞因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

とうとう、馬鹿は自らの馬鹿に気付かなかった様だ。
自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

外部区分所有者には、これら負担を拒否すべきだ。

＞自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

こんな無用な防災倉庫を設置する前に、無管理・監理状態の長期修繕計画を立てるべきだね。
2011年 3月11日の東日本大震災による被災や多数潜在している施工瑕疵が潜んでいる危険性があるローヤルシティ久喜では、現在の居住環境と言う足元をすくわれるか解らないものだ。

更に言えば、2011年 3月11日の東日本大震災によるエレベータ（３号機）の被災（ワイヤのねじれ）には根本的対処がなれておらず、かつての受水槽破損と同じ以上の危険性があるもので、人命に影響危険性を抱えている。

果たして、このローヤルシティ久喜管理組合は居住建物本体や人命を守ることができるか？見ものである。

こんな資産価値が危険性を放置する管理組合があるローヤルシティ久喜を高値で処分できたことは大変幸運だと思っている。
現住区分所有者には、早急処分をすることをお勧め致すものだ。

前に申し上げた通り、このマンションの管理組合や管理会社には不当かつ不法な管理運営を是正する気は毛頭ない様だ。

これら悪し現状に嫌気を持った区分所有者が「第二管理組合」を立ち上げる準備をしている様だ。

この「第二管理組合」は、
①余計な管理費の徴収はしない。翌年度繰越金は予算段階で計上せず必要額のみ徴収で日常管理をする。
②仮に管理費の決算時に余剰金が発生した際には、支払割合に基づき返金をする。ただし、全区分所有者の同意が取れた際は
　翌年度繰越や修繕積立金編入をする。今までの過半数の決算承認を以てことは起こさない。
③建物の建替・解体決議後は、修繕積立金・基金の余剰金は支払割合に基づき返金し、「建替組合」への出資は建替決議賛成　者の意思に任せる。
④このマンションでは東日本大震災被災状況が未だ顕在化されておらず、一部危険状態が隠蔽されている。更に、給水管施工
　では施工瑕疵が発見されても猛省がない。そのことから抜本的に諸問題健在化に向け「管理組合」に早急な建物診断をする
　様働き掛けをし、もしこれを拒否された際は損害賠償請求を掛ける。
⑤前項の建物診断を以て、体系的な長期修繕計画を立案し根拠ある修繕積立金額の設定・徴収をする。
⑥建替・解体に向けた金銭準備として、修繕基金でこれら資金を積立・準備をする。
⑦法的に「使用細則」の変更・廃止手続きが特別決議になっているものの、このマンション「使用細則」は過半数決議であり
　これらを早期是正する。
⑧より見識を持った方々への管理組合運営の参加をできる仕組みとして、理事役員資格者を内外所有者の区別を排除したり、
　区分所有者以外の方々（場合によっては弁護士や第三者居住者）の理事役員の就任も可能とする。
等々の区分所有者全体の利益になる様に革新をする様だ。

でも、「第二管理組合」と言う話が出るのではこのマンションは資産価値は既にないものだね。

>>27
詳細教えて下さい。

大賛成

今までの理事会は、危険性を放置どころか隠蔽され、管理費等や長期修繕計画の管理も悪る加減、最悪だね。
過半数決議でどうでもなる規制で処分できるとは、何処そかの共産国家だね。やあこわ。

どうも、「第二管理組合」の方が堅実な管理運営ができ余分な負担もなく良さそう。

「第二管理組合」に鞍替えをしようと思うね。結成総会を待ちたいね。

「第二管理組合」、俺も大賛成だ。

設立総会にも参加し加入したいね。
今の管理組合へ管理費を支払いはやめたいね。

ローヤルシティ久喜の皆さんも参加されては如何でしょうか。

匿名さん

詳細とは？何をご所望ですか？

私も第二管理組合、大賛成です。

戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

また、いずれはローヤルシティ久喜を解体すべき時期が来ることとことですが、解体が行政代執行となれば大借金を背負うことも大不安です。

今まで、無知な私たちをよくぞ騙してくれたと怒り心頭です。みなさんも怒るべきです。

私も第二管理組合、大賛成です。

＞戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

現在の景気では家計が火の車であることは当然でね。
元区分所有者さんが過去に主張されていた

＞①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
には理解できる。

管理費は会計年度内使用は確かに過半数で済む話ではあるが、決算と言う〆を越えた段階は共有財産でこれら処分は各区分所有者にあるもので、一人でも翌年度繰越や修繕積立金編入を拒否されたら全区分所有者に返金することになることが、ようやく解った。

今や民法改正が進んであり、この話では契約（ここでは管理規約）がどうであれ民法が最優先され、不法・違法行為は全てが無効となるとのことだ。どうも、ローヤルシティ久喜管理組合の管理規約が民法に抵触している様だ。

しかし、民法等マンション管理における実務的知識を持った管理業務主任者である管理会社フロント担当は、何故これら指摘をしないのでしょうか？管理会社には信用性がないと言ってもよいのかもしれないね。先ずは、管理会社の変更をすべきかもしれないね。

私も第二管理組合、大賛成です。

もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

元区分所有者さんが言われている様に、管理費の余剰金は雪だるま的に増え、長期修繕計画も議案提議者が大規模修繕委員会メンバーにいながら骨抜きになっており、修繕積立金額にも相当な疑いを持ち将来性にも大いに不安を感じています。

長期修繕計画で予期せぬ受水槽大崩壊では、管理会社からの説明では地震振動が原因との説明がありましたが、近くの受水槽は健在しており管理会社の技術に不安を感じます。
３号エレベータの東日本大震災停止でも具体的な対処が開示されておらず、元区分所有者さんの情報が正しければ危険性が現存するもので、管理会社や理事会にも疑問を感じます。

いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

施工瑕疵や震災被災放置は最低限の居住者生命軽視で、感情論者がこれらを組織的に封印されている様で、そろそろローヤルシティ久喜は末期で、マンション住民さんと同じな思いとして、買い替えを検討せんとヤバイかもだ。

逃げるが勝ちだね。

でも、ここまで末期にさせた感情論者（特に大規模修繕委員会メンバー）は如何に責任を執られるのでしょうか？
この方々を損害賠償責任追求を通し、これら責任を全うさせたいものですね。

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

定期総会でも、無関心層は白紙委任状総会化、無知故か感情論者は何も根拠無しの強がりの怒号、諦め層は何も出席・委任・決議権行使無表明で、既に理事会を監視する機能はなく、管理会社もこれに乗じて無作為（理事会への責任総転嫁）で、これぞ、ローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

冷静な区分所有者には、そろそろ買い替えを検討されては如何でしょうか。

＞私も第二管理組合、大賛成です。
＞もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

これには同感です。

どうも、理事会や管理会社も管理運営機能が失墜した様で、傍から見て不法行為を正々堂々としており、だからと言うか定期総会議案にも審議でき得るものではなく、いつも無視です。

建物にも相当な不安や危険性があるとの情報を聞くに、そろそろ買い替えを検討せんといけないかもねと思いますね。

ゴミはいち早く処分するのが勝ちですよ。ローヤルシティ久喜のみなさん。

またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。

給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

抜管調査をせずに更生施工をした給水管の水圧耐力を損なわせる危険性が潜在させるもので、将来へ
の安心感につながるものではない。
更に言えば、築２０年目付近の物件であることから約４０年後には解体時期を迎えることになるが、
ライニング性が保証されている給水管寿命は約４０年間とされていることから、ここは費用対効果を
熟慮すべきだ。

でも、このマンションは販売時説明では腐食しないライニング給水管を使用していると説明等がなさ
れていたが、これでは詐欺だ。明らかに施工瑕疵でこれら諸問題に対処できるのかが楽しみだ。どこ
に施工瑕疵が隠れているかは解らないが不安を残すマンションであることは何ら変わらないものだ。

しかし、第９期理事会や大規模修繕委員会メンバーには呆れるばかりだ。
瑕疵担保最終時期に元施工業者にしっかりと建物全体の診断をさせ、瑕疵担保期間の延長等をさせて
おけば、こんなよけいな負担を背負うことはなかった。猛省して頂きたいものだ。

このマンションの住民と理事会は賢明かつ冷静ってことが良く分かりますね。

何も重大問題が解消できていないが、果たして、賢明かつ冷静でしょうかね？

＞３号エレベータの東日本大震災停止でも具体的な対処が開示されておらず、元区分所有者さんの情報が正しければ危険性が現存するもので、管理会社や理事会にも疑問を感じます。

賢明かつ冷静って言うか、何も情報が理事会や管理会社から提供されていないので、危機感を持つことができないと言うのが現実ですね。

元区分所有者さんの言う通り、３号エレベータの東日本大震災停止やその他東日本大震災被災及び給水管腐食進行が事実ならば、危機感を持った理事会や管理会社への対応を執らなければならないものですね。

元区分所有者さんには、多数の情報ご提供に感謝しますね。（ありがとうございます。）

で、大きな疑問を持ちますね。

理事会は管理会社の参加を以て毎月開催されている様ですが、何を審議されているのでしょうか？

相当なる件数や重大性を持った諸問題が内在山積している様ですが、何時になったら全てが解消できるのでしょうか？

理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待の場に成り下がった様で、大変心配しております。

かつての傀儡的な無謀かつ不秩序な理事会になって欲しくありません。

久喜は、上野東京ラインが開通してから、価値は高まる場所だと思います。住人の方には、良い場所になることを願っています。

上野東京ラインは通勤客には、連結車両数の激減や旧ターミナル駅での着席の可能性がなくなったことで不人気です。上野東京ラインは沿線の不動産価値向上とは直接的には何ら関係性はないと考えるのが妥当です。

前にも申し上げましたが、マンション価値は立地より管理で決まるもので諸問題を内在しているマンションでは、余程理事会がしっかり管理運営をしない限りジリ貧です。このマンションでは正しく該当してしまう物件です。

住民さんＡさんへ

＞理事会は管理会社の参加を以て毎月開催されている様ですが、何を審議されているのでしょうか？
＞相当なる件数や重大性を持った諸問題が内在山積している様ですが、何時になったら全てが解消できるのでしょうか？

ある情報筋からの情報では、毎月開催されている理事会では月毎に発生した細かい問題の対処のみを審議しており、内在山積している大きく多数の重大問題（給水管腐食や東日本大震災被災への対処やこれらから派生する長期修繕計画の修正及び管理費等の是正適正化等）については審議されていない様です。

因みに、今期理事会に建物に詳しいとされた一級建築士がいる様だが何も効果や効能等を発揮されていない様で、前期理事長はこの方を相当かいかぶった様で無責任な申し送り（諸問題のたらい回し）をした様だ。

でも、一つ疑問を感じる。このマンションではマンション管理の専門家（管理業務主任者）である者も理事会に参画されているが、マンション管理の基本である設備機能及び長期修繕計画の維持について何の戦略を持たず何も進展がないことに、この専門家と管理会社に果たして専門性があるのか大いに疑問を持っている。もしかして、どちらかと言うと理事長のご機嫌取りでしかない様だ。
http://www.community-one.jp/kanri/index.html

＞理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待の場に成り下がった様で、大変心配しております。

これには同感です。

理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待は言い過ぎだろう、第二管理組合がどうこう言う前に直接理事会に意見なり要望を言えばいいことだろう。ここで書き込みしても解決にならない。

ここのランドプランわかる方いますか？

＞第二管理組合がどうこう言う前に直接理事会に意見なり要望を言えばいいことだろう。

噂話では、マンション管理に詳しい区分所有者がマンション管理の専門家と称される管理会社（管理業務主任者）を経由し、内在山積している重要課題（給水管腐食、東日本大審査被災、形骸化した長期修繕計画の適正化、管理費等の最適化等）をクレーム（苦の情を伝え改善要求をする）を理事会にしている様です。

＞理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待は言い過ぎだろう。
これも噂話ですが、これら指摘に関し何も審議がなされておらず、日々多発する小さな諸問題の審議のみで理事会時間（約２時間）が終わってしまっている様です。
だから「理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待の場」と言わせて頂くものです。

＞ここで書き込みしても解決にならない。
本来ならば、理事会が率先して諸問題解消をし資産価値創造をすべきではありますが、一向にこれらの動きが見えない。せめてここで諸問題を開示することで何れは気付いてくれるの待っているものでしょう。

想像するに理事会に意見指摘をしている区分所有者は「元区分所有者さん」の知人だと思いますし、この方周辺から噂話が拡散されているものだと考えます。私も随所での立ち話（噂話）を見聞きしており、元区分所有者さんの指摘事項に理解しています。
ここまで指摘されていながら、理事役員はご自身資産価値確保のためにもなるものでありながら、何も進展がないことの大いに疑問を感じます。

＞想像するに理事会に意見指摘をしている区分所有者は「元区分所有者さん」の知人だと思いますし、この方周辺から噂話が拡散されているものだと考えます。

その通りで、知人はマンション管理の専門家と称される管理会社（管理業務主任者）を経由し、内在山積している重要課題（給水管腐食、東日本大審査被災、形骸化した長期修繕計画の適正化、管理費等の最適化等）をクレーム（苦の情を伝え改善要求をする）を理事会にしています。

しかしながら、何も進展がなく次回定期総会では例年通りの総会となりそうとのことです。

これまた噂話ですが、これら進展無き理事会運営に飽き飽きし管理費等を納入しないと決め込んだ区分所有者が出た様で、言わば区分所有者ストライキ状態と言う最悪な現実になってしまった様です。この方にはご自身の不法性は認識されている様ですが、苦渋のご選択をされた様でこれではこのマンションも末期状態に陥いった様です。
皆さんにも、現状を精査され場合によっては管理費等を納入しないと決め込むストライキをされることをお勧めします。

　

理事会で審議された内容を開示していただくことはできないものですか？いろいろと確かな情報が住民に知らせることができるのではないでしょうか。理事会に要望してはいかがでしょう。

匿名Ｂさん

＞理事会で審議された内容を開示していただくことはできないものですか？
小生知人が管理会社を経由し審議進展状況の開示を求めたのですが、管理会社からは何も報告がなかった様で到底無理な状況です。
もしかして、報告でき得る債権審議進展がないのかもしれません。

＞いろいろと確かな情報が住民に知らせることができるのではないでしょうか。
現に、給水管腐食や３号エレベーターのワイヤねじれ及び受水槽崩壊での現状・原因等は管理会社や理事会の恣意的隠蔽がなされています。
どうも、管理会社と理事会の無作為的瑕疵を隠したいのが本音なのでしょう。

＞理事会に要望してはいかがでしょう。
小生知人が多様な要望を複数期に渡りしてきた様ですが、管理会社と理事会の無作為的瑕疵を隠したいのか何も成就しません。要望しても無理である現状です。

つまり、このマンションでは理事会や管理会社は何も機能していないものですが、各区分所有者は総会等を通し騙されていることに気付かず資産価値を下げているものです。
だから、このマンションの資産価値はないと言えるものです。売り逃げをお勧め致します。

このマンションの管理会社や歴代の理事会が全く機能していない様にしか思えません。

マンションで一番重要な長期修繕計画が形骸化され体系的な見直しもできておらず、受水槽崩壊で生活生命線である給水に不安を感じたにも関わらず給水管腐食対応も進んでいないとは、このマンションは居住スペースにもならないと同然です。

何処に潜んでいるか解らない東日本大震災被災や給水管腐食が目を覚まし牙を見せた際に、誰が責任をとるのでしょうか？
常識的には全区分所有者となりますが、信頼し管理委託をした理事役員や管理会社が何も危険性を開示できていない現状では、管理会社や歴代の理事会に責任をとって頂きたいものです。

ここでの歴代の理事会の責任は個人責任であることは言うまでもないものです。
でも、総会での無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者にも同様に個人責任をとって頂きたいものです。

＞何処に潜んでいるか解らない東日本大震災被災や給水管腐食が目を覚まし牙を見せた際に、誰が責任をとるのでしょうか？

何処に潜んでいるか解らない東日本大震災被災や給水管腐食が目を覚まし牙を見せる危険性があるマンションには、住めないものですね。

早々に売却を考えなければならないですね。

やはり、このマンションには資産価値なんぞはないものと考えざるを得ないもので、管理会社や歴代の理事会には責任をとって頂きたいものです。

疑問に思うことがある。
毎年、総会の後懇親会があるようだが、このお金はどこから支出しているのか。
組合からであれば自治会と合同でやるのはおかしいのでは？自治会には所有者でない賃貸人がいる。別々にやればいいと思うが
防災倉庫のことにしても、ほかにいろいろな問題があっても協力してやっているのか疑問である。自治会も何を審議しているのかわからない。組合のお金でそれこそお楽しみの飲み会である。参加されていない方もいる。不公平ではないか。引き継ぎの時にちょっとしたお茶菓子程度でいいのでは？欠席した方には後日渡せるだろう。考えてみたらどうだろう。

＞毎年、総会の後懇親会があるようだが、このお金はどこから支出しているのか。

総会資料（決算報告書）では、一般管理費から支出している。
管理規約では、組合費から支出する様になっており、ある組合員からその様にするために組合費での予算化すべきと指摘され予算化はした様だが、管理会社は何故か一般管理費から支出している。

要は、管理会社は管理規約すら理解していない様だ。
因みに、管理会社担当者は元施工業者の管理会社機能部門の従業員である。

＞防災倉庫のことにしても、ほかにいろいろな問題があっても協力してやっているのか疑問である。

確かに疑問だ。自治会総会の出席者が会場から出てきた会話では、建物は管理組合範疇だと説明があったと立ち話があった。
「元区分所有者」さんは、災害対策基本法では防災倉庫設置や防災用品購入は地方自治体の住民（自治会）の責務となっているとのことだが、自治会の無知・他力本願精神か管理組合理事会の誤解・安直な選択で管理組合から支出し防災倉庫設置がなされた様だ。


どうも、このマンションには違法性がある様だ。
こんなマンションには資産価値なんぞはないと思い始めたので、売却逃げをしたいと考え始めた。皆さんも何れ被る多額の負債回避のためにも売却逃げをお勧めする。

組合から支出しているのであればなおさら別々にやってほしいものだ。お互い協力してやっていないのだから自治会にだす必要はない。避難訓練も理事会任せだろうし、自治会主体でやってはいないのだから。

言い過ぎてしまったが要は分かりやすく説明して頂きたいだけだ。疑問に思っていても総会で発言する勇気がなくただ泣き寝入りするだけ。大規模修繕も、エレベーターのワイヤーのことにしても、詳しい説明をしてほしいと思う。

＞言い過ぎてしまったが要は分かりやすく説明して頂きたいだけだ。
＞大規模修繕も、エレベーターのワイヤーのことにしても、詳しい説明をしてほしいと思う。

いつもの総会では、一番よく理解している区分所有者だけが理事会に多様な問題を指摘しています。
しかし、理事会も含み無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者がこれの意見を妨害し、不法かつ無意味な議論に時間制限を盾に進んでいるだけです。

特に、長期修繕計画や東日本大震災被災については、発災当時の理事会以降誰も現実を総会や掲示板掲示等を通しできていないの現実です。

どうも、このマンションではマンション管理運営がプロ的にできる区分所有者がいないのか？いても無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者が潰しているのか？プロ的な管理運営ができていないのが現実です。

＞疑問に思っていても総会で発言する勇気がなくただ泣き寝入りするだけ。

総会で理事会に多様な問題を指摘している一番よく理解している区分所有者がいますので、勇気を搾り出し総会で理事会に多様な問題を指摘して頂きたいものです。

いずれは、このマンションでは多額の負債を背負いその責任をたらい回しにされる悪し結果しか残らないものです。

＞いつもの総会では、一番よく理解している区分所有者だけが理事会に多様な問題を指摘しています。
　しかし、理事会も含み無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者がこれの意見を妨害し、不法かつ無意味な議論に時間制限を盾に進んでいるだけです。
＞特に、長期修繕計画や東日本大震災被災については、発災当時の理事会以降誰も現実を総会や掲示板掲示等を通しできていないの現実です。
＞どうも、このマンションではマンション管理運営がプロ的にできる区分所有者がいないのか？いても無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者が潰しているのか？プロ的な管理運営ができていないのが現実です。

どうも、管理組合の管理運営がデフォルト状態である様にしか見えなくなってきました。

最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

＞またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。
＞給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

今度は、「おバカな理事会審議」を越えた「おバカな臨時総会」だ。

先ずは、特定非営利活動法人　日本管更生工業会の「管更生工法」：
http://kankousei.org/?page_id=12
をご覧頂きた。

前にも投稿させて頂いたが、管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

今回の臨時総会議案書を拝見したが、いきなりの管更生でこれら事前調査が抜け落ちている。果たして管更生で寿命延命ができるか？多いに疑問と不安を持つものだ。

更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。（施工本体は約７千万円、施工監理は約１３０万円だ。）

因みに、このマンションではかつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をしたもので、両者施工とも同様な症状でありながら、何か矛盾感を持つ。

また、面白い記事があった。
業者選定で役員４名が来たから熱意があるのだとか、抽象的かつ感覚的な判断で選定していたり、理事会を「緊急判断者」とするとなっているが、不安ある事前調査なきいきなり施工をするなどのリスクを背負っての施工そのものが問題であったり、大変に面白い記事だ。

なお、この更生施工は長期修繕計画にない施工であり、施工可否審議には長期修繕計画の見直し検証が必須であるが、これもないままで審議は最終的の長期修繕計画を反故し修善積立金に不安を残すものだ。

要は、やはりこのマンションの理事会機能がデフォルト状態であることが明白な現実であることが再確認できたものだ。

でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。これでは、資産価値なんぞは喪失されたものだ。

臨時総会の資料を拝見したが疑問に思うことがある。施工業者選定についてのプレゼン評価に取締役を含め4名来たから熱意があるとか現場代理人予定者がさいたま市に移住経験豊富、人柄がよいとか、本当に出席した理事の方々が決めてこの様な結果になったのか、聞いた話だとA 社も4名来たそうだ。この様な安易な評価でいいものなのか。臨時総会で追及してほしいものだ。施工業者選定補助コンサルティング業務を委託した会社、内定した会社馴れ合いでは。管理会社を排除してまで他会社に委託し給水管更生工事をして管理組合としては責任をとれるのか責任重大である。今一度考えてほしいものだ。住民も同じく安易に管理組合まかせにしないで、資産価値喪失しないためにも。

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

ハッキリ言わせて頂くならば、ごもっとな指摘ですね。
管更生施工した結果が給水管を弱らせるとしたら、本末転倒ものですよね。
こんな提案や見積もりをされた企業にも大いに疑問と不安をもつものです。役員４名来訪を熱意と感じる前に施工技術・理念を疑うべきですね。

＞大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。

これまた、ごもっとな指摘ですね。
同じ業者の設計・施工状況の妥当性評価を同じ業者が行うと馴れ合いが起こるものです。
理事会は、何を根拠にこの施工議案の正当性を確認されているのか？大いに疑問です。

この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

前にも指摘したしたが、最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

これが本当であれば、研磨作業中に穴が発生した際は断水になる危険性がある。
受水槽破壊での断水の恐怖感を持った身として、また断水の恐怖感を持つ管更生は反対だ。

＞かつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をした

今、まともな管更生をしても寿命は約８～１０年間しか延びず、その後は更新施工となることになる。
更新施工では約４０年間の寿命が確保され、建替措定時期（築後６０年間）を鑑みると、更新施工した場合には今回の管更生費用（約７千万円）が浮き修繕積立金財政にも優しいものだ。

管更生ではなく、管更新でお長いしたいものだ。

＞でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。

これが本当であれば、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーにこれら責任を執って頂き、工費全額と今まで騙した慰謝料を個人負担として前区分所有者に支払って頂きたいものだ。
これは言い過ぎるとは思うが、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーには即時退去（追放）頂きたいものだ。
なんせ、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーは何も反省せず、総会では未だ無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論を止めず展開されており、甚だ迷惑な話だ。

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだ

であれば、そもそも管更生施工はライニング給水管には適用されない工法であるが、何故、今回管更生とは疑問を感じるもので、やはり元施工業者（藤澤建設㈱）の施工瑕疵であることになります。

このマンションでは、元施工業者の瑕疵担保責任期限（築後１０年間）に確か建物診断をしたはずで、当然的かつ必然的、元施工業者の瑕疵担有無を確認すべき処を、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会はこれらを見落としたことになります。
長期修繕計画の見直しもされず、直面する問題に場当たり的対処をしていたら修繕積立金枯渇⇒不法値上げの繰り返しとなるであるしょうし、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会には相当なる責任（賠償責任）を執って頂きたいものです。

話は逸れるが、このマンションには施工瑕疵が潜在している危険性もあり、果たしてまともなマンションであるか？大いなる不安を持つもので、資産価値ではなく資産負債であると考えた方が妥当だと思うものです。（やあー怖　要売却検討）

でも、今や大震災の危険性が時々刻々増加する世の中で、金属管路は時代遅れです。
公営上水道事業では、基幹水道管を水道用高性能ＰＥ管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=1473/
に変えようとしています。耐震性や耐腐食性があり財政側面を含む水道事業再生に役立つものです。
一方、マンションでは建物給水立て管用高性能ポリエチレン管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=2105/
に変え、耐震性や耐腐食性を以て長寿命化を目指すことができるものです。

管更生施工とは一般的に築後４０年間以上の物件で施工されるもので、築後約２０年で管更生施工を行うことはもはやローヤルシティ久喜は既に資産価値喪失を宣言するもので、この期に建物給水立て管用高性能ポリエチレン管への更新を考えた方が後々のことを考え最良かつ資産価値創造になるものと考えます。

＞更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。

またもや高金額修繕は、やはり管理会社の協力会社以外の会社になりましたね。

管理会社には、他社施工に関する議案書を作成するとは敵陣に塩を送るものですが、こんな体たらくな管理会社に管理委託をさせる必然性や必要性がないものです。

このままでは、何処の会社がマンション管理の責任を背負うのか？解らなくなりました。

マンションには、管理と修善施工がセットで担える会社が良きパートナーでありますが、このマンションにその良きパートナーがいない様です。

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたもの
＞更新施工では約４０年間の寿命が確保される

このマンションは築後約２１年目の物件ですが、更新施工での寿命が約４０年間とすると矛盾性が発生します。
かつての各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工に関する調査でも相当腐食していましたが、やはり、元施工業者の施工瑕疵であったことは明白な現実で、現在の管理会社担当者は元施工業者関係者であり、もしかして管理会社からも騙されていたと考えるのが妥当と思います。

無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいることもあり、理事会にも不信任状態であることからそろそろ真実を語ることができる方々にスイッチして頂きたいものです。

このマンションには信頼性を持って管理する者はいない様で情けなく思います。そろそろ売却しなければ、何れは大負債を抱えてしまうかもしれません。

今回の給水管更生工事は管理組合が委託した会社が管理会社の協力会社以外を内定したようだが、信用、責任がもてるのか。安易なプレゼンの評価で重大な問題を決めないでほしい。工事説明会をするより、評価した内容を詳しく納得がいくように説明してほしいものだ。住民も安易に理事会任せにしないで賛成しないでほしいものだ。誰かが声を大にして指摘してもらいたい。売却するのは簡単だ。これ以上資産価値喪失にしないためにも考えるべきだ。

＞この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

でも、記憶が正しければある期の理事会では関係専門委員会を立上げようとした筈で、噂話ではマンション管理に詳しい区分所有者一人が立候補されたとのことでした。

要は、３年間放置は理事会が恣意的かつ故意的に行われたもので、この責任は重大です。
もはや、輪番制と言っても理事会と言う組織には信頼性がないもので、そろそろ管理規約変更などで理事会そのものの存在を責任あるものにすべきです。

＞無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいる

臨時総会では、この大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）である理事を質問攻めにし、場合によって臨時総会で賠償責任を要求するべきです。

元施工業者の瑕疵担保保証期間末期の建物診断では、給水管や構造物の施工状況の診断は必須です。これらを見落とした責任は第９期理事会や大規模修繕委員会にあり、この建物診断業者（東京建物リサーチ）選定では『理事会の想いと同じ想いを持っていた。』抽象的なもので、第９期理事長にも全区分所有者を騙した充分なる責任を執ってもらいたいものです。

でも、総会が委任状総会になり、真にマンションのことを気にされ厳しい言動をしていた区分所有者に具申を、感情論者怒号で一蹴させた他区分所有者にも責任があるものとすべきです。

もう一つ大きな疑問を持ちます。

今回、管更生施工をしても埋設部分では少なくとも約１５～１０年後には交換（管更新施工）が必要になり、その頃になれば埋設部分以外の箇所でも同様な施工となります。

現に、消防設備管（消火栓）では漏水が発生し埋設部分の交換に至ったものです。

今回の約７千万円は果たして効果的な投資であるのか？大いに疑問を感じます。
更に、長期修繕計画の無直しがなされるままで場当たり的修繕を続けることは、修繕積立金の非体系的管理であり資金枯渇等による建物維持困難になる危険性があるものです。

明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

反意表明的質問ができる者には敬意を表するものだ。

たぶん、大半の参加者は断水や注意事項にしか目を向けることができず、問題の本筋には目を向けることはできないと思うね。なんせ、狸の騙し合いがこのマンションでは恒例行事だから。

このマンションの現地案内図を貼って貰えますか。

＞明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

やはり、管更生施工説明会で反意表明的質問がでた様だ。

施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。抜管調査ができていない状況で管更生には相当な不安が残るものである様だ。
また、施工設計業者からは約１０年後に再管更生ができることや管更新施工ではこの費用の３倍掛かるとの説明はあったが、建替想定時期までこれでは最低でも管更生は今回を含め４回となることから、管更新施工に優位性があるとも語っていた。

この問題が約３年間放置してきた管理組合にはしっぺ返し的な結果しか残らないものだと再認識したものだと思って頂きたいものだ。

更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。
やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

元区分所有者ではあるが、住んでいたマンションが資産価値崩壊するのは我慢ができない。
この基に管更新施工をすべきと提言したい。

この説明会で顕在化した根本的問題（長期修繕計画の未見直しから来る財政不保証、施工瑕疵問題等）について、理事長が如何に対象見解表明ができるか？である。

＞施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。

こんな不安多き管更生施工なんぞ無意味です。
できれば、費用対効果がある管更新施工をして頂きたいものです。その方が断水時間も少なく済むかもしれません。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。

大規模修繕委員会のメンバー（Ｆ氏）の物言いは大変見苦しいものでした。
第９期理事会や大規模修繕委員会がしっかりと建物診断を行い施工瑕疵を指摘していれば、この様な無様な事態になる前に無償で救済されていた筈です。ある質問者からは菓子折り付で救済されるとのことでしたが、これまた最高な対処です。
不健康な水道を飲まされていたことには、第９期理事会や大規模修繕委員会からの謝罪を求めるものです。

しかし、理事会には呆れるものです。
長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、果たして将来の修繕積立金の値上げがあるのか？大いに不安を感じるものです。不安定な管理運営の管理組合を持ったマンションには資産価値の文言はもはやなく、早々の売却を考えなければならいものです。

このマンションの現地案内図（東急リバブルの不動産情報提供サービス）

http://www.mansion-library.jp/mansion-6582/?utm_source=yahoo&utm_mediu...

今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。先の事を考えると管更新施工がいいと思う。総会承認後即工事になるらしい。事前調査があり断水も1日だけではないみたいだ。いろいろと住民に負担をかけるものだ。今回この工事は大規模修繕でできないものなのか。緊急性がないとは思うが早急にする事もないと思う。できれば管更生工事は阻止したいものだ。その前に今期理事会に疑問がある。本当に数社でプレゼンをしあの様な安易な評価で決めたのか？納得いくよう詳しく説明して頂きたい。他業者の開示もなく記載しては都合がわるいのか、信用できない選定だ。

＞今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。

今回の臨時総会議案には瑕疵があります。

先ずは、元区分所有者さんも言っていましたが、抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、総会でこれら質疑応答がなされ議案瑕疵が顕在化できれば、
区分所有法第３７条（決議事項の制限）
集会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
が崩れ議決無効となるでしょう。

また、再三投稿されているように、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、長期修繕計画や修繕積立金の不安が噴出した場合には理事長（管理者）の善管注意義務違反となるでしょう。

いずれにせよ、明日の臨時総会ではこれらの顕在化に向けた質疑応答の追い込むことが肝要です。

でも、白紙委任状総会では、管更生施工と管更新施工との費用対効果性や長期修繕計画や修繕積立金の不安性に気付かない者が大勢を占めると落胆しています。

かつて元区分所有者さんが『マンションは立地より管理を買え。』と言っていましたが、管理を買うが良き他区分所有者を買えと思い始め、このマンションでは良き他区分所有者がいない様でやはり買い替え検討をすべきものかもしれません。残念。

どうも、今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まった様だ。
やはり、臨時総会出席者は少なく議案書に隠れた技術・財政的側面の諸問題が認識されずの賛成多数で決まった様だ。

抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

つまり、ことを長期的に見ることができないこのマンションは安物買いの銭失いとなり、根本的な問題には修繕積立金値上げでしか対応ができなくなり、売却思考が台頭すると思われる。

このマンションは、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換、今回の管更生施工）の連続とは、何か＊＊が掛かっている様だ。

でも、これらは日頃の管理や管理技術が長期修繕計画の見直しに結びつかないと言う人的災害であり、ある時期を以て相当な覚悟で全体的建物診断と長期修繕計画の策定をすべきだ。

今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

現時点では、このマンションには体系・統治的管理運営がないのが現実で、このままでは負担増加と言う不幸が居続け、区分所有各位には売却判断の決め時である。売却したことに再度妥当性ありと安堵している。

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断については当然のこと、中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです。
このことを第９期理事会や大規模修繕委員会及び第２１期理事会のメンバーには認識して頂きたいものです。

＞中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです

この臨時総会は何だったのでしょうか？

理事会（理事長）に騙されたもので、怒り心頭です。

将来に新たな管更新施工があるのであれば、採択されたにせよ中止をして頂きたいものです。

生活が楽でない者として、今後無駄な修繕で修繕積立金の値上げや多額の一時金納入だけは頂けない話です。

どなたが言っていましたが、こんな無駄な想定外な修繕を繰り返すマンションの将来性には大不安です。
売却こそが得策ではないかと思い始めました。

今年中にやる必要があるのか。大規模修繕でやれないものなのか。
緊急性がないのであれば、今後管更新施工があるのであれば今回の工事は中止をして頂きたいものです。無駄に修繕積み立て金を使い負担をかけないでほしい。臨時総会に出席されていない方々は本当に今回の給水管更生工事をしてほしいのか、安易な考えで工事をするのであれば、理事会は今一度考えるべきです。賛成多数で強行採決を(どこかの政党と同じ)しないでほしい。少数の意見も参考に考えて頂きたい。誰しも資産価値喪失を願ってはいないのだから

今回の給水管更生工事は他業者だが、中止するよう管理会社に相談はできないのか。臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

＞臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

できるとしたら、臨時総会での議案書にリスク情報が無かったことを根拠にそのリスクを顕在化した上で、再審議を求める区分所有者署名活動を展開し、
区分所有法第３４条（集会の招集）
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
を以て、今回の給水管更生工事決議を無効とさせることはできます。

また、管更生施工後のリスク発生（漏水の多発）や今後の管更新施工時に管更生施工の未意味であったことを主張し、今期理事長の責任追求をするか、今後の管更新施工の必要性を立証し改めて管更生施工の未意味性を主張するしかないのが現実です。

でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は非明確です。

だから、このマンションは売却検討の値する物件です。既にこのマンションは無知・無関心・無責任な区分所有者とこの現状に何ら対処ができない管理会社のせいで資産価値何ぞは喪失したものです。

＞でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は不明確です。

だから、理事会（理事長）には、提案責任があるのですね。

瑕疵ある議案は何も解らない区分所有者を素通りし賛成多数で採択されるので、上程前に精査でき得る仕組みが必要なのですね。

このマンションでは思い付き的修繕を繰り返していることは、上程前に精査でき得る仕組みがないものです。

何時になったら売却ができるのでしょうか？いち早くの一抜けたになりたいものです。

臨時総会に出席されたなかにはやはり疑問をもった方が数名いた。再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

＞再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

売却した身で大変恐縮していますが、是非とも、再審議署名活動を展開されてください。

この成否でこのマンションの真価が見えると思います。
臨時総会開催⇒管更生施工中止となれば救えるものですが、臨時総会開催ならずとなれば救えないものになるでしょう。

＞どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確である。

ハッキリ言わせて頂く。
このマンションにおける管理運営瑕疵（専門家と称しだらけの第９期理事会・大規模修繕委員会メンバーによる施工瑕疵見落とし、長期修繕計画の見直し無きの場当たりな修繕の繰り返し、諸問題を故意・恣意的なわん曲・隠蔽等）は全て無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。
何れ、修繕積立金の枯渇やこれらに伴う修繕停滞による不具合の多発・資産価値喪失及び救えない老朽化による解体の行政代執行のつけが必ず起こるであろう。その時になって歴代理事会を攻めても後の祭りだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

こんな瑕疵ある議案がまかり通るとは、しっかりと理事長に提案責任を執らすべきだが、無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。

無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者のせいで、管理組合は既に債務超過状態である。
無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達にはしっかりと総会での公正な議決を阻害したことに猛省を求める。

このマンションをボロマンションにしたのは全区分所有者（特に、無関心・無責任・無知（学習しない）区分所有者や無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達）だ。かつて区分所有してきたマンションが哀れに見えかつての区分所有者として大落胆だ。

＞更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。

このマンションには潜在的施工瑕疵があると疑った方が得策だ。
早々に総合的建物診断を施工瑕疵危険性部位を集中的に行うべきだ。
噂話として、現監理会社には施工部門がある様だが、この部門にさせついでに長期修繕計画も策定させるべきだ。
さもないと、大問題発生の連鎖とそれに伴う修繕積立金の枯渇と言う将来の危険性が内在し続ける。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

言い忘れたが、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があった以上は、これら関係者には過去の同種修繕施工費を含め管更生施工費用の負担は当然のこと、将来の危険性に相当する損害等を負担させるべきだ。

先日の臨時総会では、大規模修繕委員会＝専門家と触れ込み設立されたが、よく聞くと、専門家集団ではなく、全区分所有者を騙した大規模修繕委員会と設立提議をした理事長にも責任があるものだ。

《第２１期臨時総会議事録》

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

この件に関する指摘があった様だが、大規模修繕委員会メンバーが含まれる第２１期理事会は期臨時総会議事録からこの指摘を削除した様だ。施工設計業者説明会でも、施工設計業者からは継手施工に問題があるとの確認はできており、他区分所有者より大規模修繕委員会メンバーを大切にし保身的隠蔽をしたものだ。

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

この件についても、やはり中途半端な議事録しかない。

このマンションの理事会（もしかして全区分所有者）はどこまで腐っているのか？と思う。
しっかりと膿を出さないと、マンション管理運営全体が腐りの連鎖となり資産価値喪失となるであろう。

そろそろ、定期総会の時期だ。

管理費等管理の合法化・最適化や長期修繕計画（建物診断や監理契約を含む）等の諸問題が山積しており、ここ数年間問題視をしてきたが、何も解決ができていない。

また、長期的に無意味な給水管更生施工についての中間報告も必要である。

次回の定期総会でどこまでできるのか？高みの見物で興味津々だ。理事会の健闘を祈りたい。

このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。
そもそも、相当積み上がっている管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので全区分所有者の共有財産であり、支払い割合に従い各区分所有者に返金すべきものである。

何時まで、管理費余剰金を使途がないのにも関わらず相当積み上げるのであろうか？
次回定期総会で、全区分所有者には支払い割合に従う返金を求めるべきだ。

また、このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て修繕積立金を値上げし管理費余剰金を充当する様に管理費等体系化をしたが、管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので今はこれら編入はしておらず、前にも投稿した通り予定外の給水管修繕や受水槽交換及び連結送水管修繕等の負担が掛かっており、第４期に立てた長期修繕計画は今や破綻しているもので、これら問題を顕在化できない無能な歴代理事長や管理会社には呆れるものである。

早急に修繕積立金に再検討をすべきで、さもないと修繕積立金の激増と言う悪魔が到来するであろう。

使途がないのにも関わらず相当積み上がっている管理費余剰金や長期修繕計画が破綻し東日本大震災被災全貌も隠蔽され危険性が顕在化されていないマンションは、今や資産価値なんぞ言えるものではない。

そろそろ、売却すべき物件である。

＞このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。

そろそろ、定期総会開催時期であり先日議案書が届いた。

毎期管理費会計決算書では、確かに管理費余剰金が相当積み上がっている。

歴代理事長は、管理費等規則で管理費余剰金を翌期繰越しているとの見解を表明し続けているが、我々は各期の定常管理（管理委託や点検検査及び運転）を使途して管理費支払いをしていることから、管理費を余剰金翌期繰越する使途は与えていないことから、民法上全組合員同意を得ずに翌期繰越していることには法的問題となるであろう。

何時になったら、理事会を筆頭に管理組合全体がこの法的要求事項に気づくのであろうか？と思うのみです。

また、確かに過去に長期修繕計画を立て修繕積立金額を算出していたが、この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

将来、不測事態や想定外大規模修繕の必要性があった場合の急遽値上げとならなければよいとも思う。長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。心配だ。

どこまで、悪い加減での管理運営を続けるのであろうか？ああ情けない。

マンションとは、何れ多額費用が掛かる建替いや解体がくるが、当該費用準備ができていないのが常識化している様で、最終的に重荷になり売り抜ける必要性があるものだが、このマンションではこの流れは顕著なものだ。

＞この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

これら予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）には些か疑問を感じている。

関連説明会では、給水管が販売時に塩化ビニルライニング鋼管使用とされてきたが、実は継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっておらず腐食したとの説明を耳にした。第４期にコーキングに施工瑕疵が発見され元施工業者も現認されたと聞いているが、この程度で現認されたならば、継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっていない大問題施工瑕疵くらい現認されて当然である。

この大問題施工瑕疵を見逃した責任を回避すため予定外修繕を強行したとは呆れるばかりだ。このマンションは無知無能な理事役員連中のせいで修繕積立金荒しだらけだ。

何時になったら、これら大問題に組合員は気付くのであろうか？

＞長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。

このマンションでの定期総会議案に「修繕委員会」設置に関する議案があるが、委員資格が居住組合員に限定されていた。

ここまで委員資格の居住組合員限定することには疑問だ。
どこのマンションも同じであるが、執行部（理事会や各種専門委員会）の意向が不法不公正であっても白紙委任状総会でまかり通る。
非居住組合員排除が進むと、非居住組合員から居住組合員で何もかも決定されるのであれば負担や責任を免責しろと苦言されるであろう。

また、長期修繕計画は建替時期間近まで立て清掃・点検結果等を参考にしながら最新・適正性を維持向上させるべきだが、どこまでできるのか？大いに疑問だ。

定期総会での指摘について見定めたいものだ。

でも、ここまで悪い加減で管理運営される物件は珍しいもので、早々の売り抜けを思慮するかと考える。

本日、第22期定例総会

今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

ご自分の大罪をひた隠しするためにこんな所業をし、これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。（馬鹿に付ける薬はない。死のみが薬だ。）

追伸：ローヤルシティ久喜第３号機エレベーター乗車への危険性

このエレベーターは東日本大震災でロープ捻れによる運転困難が発生し、点検業者から現状報告を受けた。業者からは特に問題ないと言われ管理者（理事長）には危機意識がなく国土交通省指導でのロープ交換すら行っていない。

しかし、建築基準法第８条では、点検業者には現状報告をすることにしか責任はなく、対処や事項防止の責任は管理者（理事長）にあるとされていることから、国土交通省指導でのロープ交換すらできていない。

老婆心ではあるが、ロープ捻れによる運転困難の原因排除ができていない事故の発生の危険性がある第３号機エレベーターへの乗車は避けて頂きたいものだ。

《第22期定例総会》

この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。

そもそも、各期の定常管理に必要な費用として集められた管理費が翌期繰越への目的・性質が変わることに対し全区分所有者の同意を執っていないことこそが大問題であるが、各期理事長はこれら手続きが欠落している不法性ある管理規約を妄信されており、管理費余剰金を支払い割合に応じた返金ができていない。

マンションは生活をする場で必要以上な負担や返金でき得る権利を放棄し生活を犠牲にするべきではないものだが、この管理組合員は法性ある管理規約を妄信され生活を犠牲にすることを選ぶことにした様だが、これは本末転倒だ。

また、更にそもそも管理費については受任者の前払い請求債権は、民法では受任事務処理費用に限定されており、余剰金が予算計上されていることが馬鹿な予算となっている。

何時になったら、この管理組合員はこの生活犠牲を伴う管理規約の不法性に気付くのであろうか？こんな物件は売り抜け物件だ。

民法２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。

＞今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

指定された組合員を罵る前に、ご自分の所業を自白し全組合員に土下座し詫びるべきだ。なんせ、そのために約６千万円の損害を管理組合に掛けたものだ。

＞これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。

やはり、このマンション管理組合はアホだ。損害賠償請求権を放棄したものだ。