埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「ローヤルシティ久喜ってどうですか?」についてご紹介しています。
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管理担当 [更新日時] 2020-01-15 23:24:58

ローヤルシティ久喜についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地:埼玉県久喜市野久喜549-1(住居表示)
交通:東北本線 「久喜」駅より徒歩7分
売主:藤澤建設
施工:藤澤建設
階高:12階
総戸数:290戸
竣工時期:1994年07月
分譲時坪単価:145万円



ローヤルシティ久喜
ローヤルシティ久喜
 
所在地:埼玉県久喜市野久喜549-1
交通:東北本線 久喜駅より徒歩7分
総戸数: 290戸

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ローヤルシティ久喜ってどうですか?

コメント  

  1. 232 入居済さん

    《現実的な提言》 「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

    先ずは、久喜市での中規模震災として平成23年03月11日の東日本大震災は記憶に新しい。

    で、当時の理事会の初動として、専門家気取りのパフォーマンスとしてエキスパンションジョイントの
    修理に奮闘し、被災全貌を掴めず地震保険金請求としたが、敢えなく被害査定の結果保険金請求拒否と
    なった。

    その後、被災全貌を掴めると期待された平成24年の「特殊建築物定期点検」は何故か点検・報告がなさ
    れず、特定行政庁(久喜市)からの督促にも応需できず仕舞いとなった。

    つまり、この程度の震災で全理事役員が健在でありながら、体系的な対処ができなかったこととなり、
    ここでの大規模災害になった際は、仮に全理事役員が健在であっても体系的な対処は無理で、権限委譲
    等されてもパニクルだけで、要は、「ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則」第14条は非現実的だ。

    では、本題の現実的な提言をさせて頂く。

    大規模災害になった際は、
    ①特定行政庁(久喜市)に「応急危険度判定」実施を要請する。(困難を極めるがここは我慢)
    ②その結果を以て「特殊建築物定期点検」業者(ここではたぶん管理会社となるであろう)に応急処置
     に向けた点検を依頼し、応急処置を行う。
    ③本格的に臨時の「特殊建築物定期点検」を当該業者に依頼、被災全貌を掴み修繕施工に向けた見積り
     を取得する。
    ④臨時の「特殊建築物定期点検」結果と修繕施工に向けた見積りを以て地震保険金請求を起こす。
    ⑤事前にある程度の修繕施工費用上限を決め、修繕積立金の切り崩し金と地震保険金で修繕施工の着工
     とする。
    (修繕施工費用上限を決めるためには、不測事態対処を含む長期修繕計画の策定・最新性維持は必須)

    これらを事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約を締結しておき、大規模災害発災時に自然的対処
    ができる様平時に準備をしておくことは必須だ。

    でも、臨時の「特殊建築物定期点検」結果で修繕再興が無理との判断された際は、いずれは特定行政庁
    (久喜市)から建設基準法第10条勧告・命令で解体となるであろうし、場合によって特例法で地方自治
    体による費用負担免除の解体になるかもしれない。

    これが、大規模災害発災時に自然的対処だ。

    でも、このマンションではやたら業者を参入されており、事前に該当業者と大規模災害の緊急対処契約
    を締結できるか?大いに疑問と不安だ。どの世界でもごひいきさんを持っておくべきだ。

    《大不安》屋上防水は保つのだろうか?

    ㈱アーツコンサルタントによる「建物調査・診断書」では、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等が指摘
    されている。

    先の台風19号やこの前後のでの暴風雨があったが、防水層に亀裂や雨水浸入の危険性等での建物構造物
    への雨水浸入があり得るもので、鉄筋がサビ・膨張しコンクリート爆裂が起こるであろと心配だ。

    理事会では、東京オリンピックで工費高騰でそれ以降に大規模修繕をすると判断されたと豪語していた
    が、そこまで建物が保つのか?大いに不安だ。

    でも、目下、大都市部での大規模開発が延々と続き、国家的プロジェクトとしてリニア新幹線や新たな
    道路等に対する工事も目白押しで、台風19号やこの前後のでの暴風雨被災復興もあって、果たして東京
    オリンピック以降に大規模修繕は費用的に妥当な線であるのか?大いに疑問だ。
    ある専門家は、今後少子高齢化・人口減少社会では作業員や重機の奪い合いが激化し、日々工費は高騰
    することはあっても低下することはないとのこと。

    次回の定期総会で、これらの指摘をされることをお勧めする。

  2. 233 入居済みさん

    続々《素朴な疑問》
    区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者がやるのか?

    今回の臨時総会では、区長出席の中『区長や自治会がやらないからと言って防災活動を区分所有者が
    やる。』との話が流れた。

    で、「久喜市自治行政運営補助金交付要綱」について以下通り調べた。

    久喜市自治行政運営補助金交付要綱
    第3条(補助金の算定)
    ●補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計額
     を限度とする。

    このマンションでの総世帯数=291世帯であることから、

    基準額(1行政区あたり7万円)+世帯数に350円×291世帯= ?171,850?円
    がこのマンション行政区補助金となっているが、十分な金額で自主防災組織活動に不足感はない。

    毎年、そこから6.6万円で防災用品を購入し補助金請求をすれば、
    久喜市自主防災組織補助金交付要綱で、購入金額の4分の3以内の額の次年度以降の50,000円を限度額の
    相当額が戻り、16,500円の支出に収まることから、これら積み重ねで十分な防災用品は購入でき得ると
    解することができる。

    で、今更、自主防災組織活動のつまずき感を以て区分所有者の団体に泣き付くとは道理的に納得はでき
    ないと考えることに妥当性があると考える。

    この ?171,850?円が何処に消えているのか、一区分所有者として興味津々だ。
    ここは、次回定期総会で区長や自主防災組織代表者に詰問すべきだと考える。

    このマンションは、何も裏事情を開示せず不正行為での議案や理事役員判断等がまかり通るもので、ご
    注意頂きたいものだ。

    でも、先の臨時総会では、居住者兼区分所有者の逼迫感で意味不明の「自主防災会」設置や防災用品の
    購入費用の管理費会計計上を採択され、この防災用品購入では詳細見積りを作成・計上するとした管理
    者理事長答弁があったが、詳細見積りがなされず、居住者兼区分所有者の逼迫感はクレイジーなもので
    あったと解しこれではまともな管理運営ができないとガッカリさせられた。

    感情のみの管理運営は、資産価値総喪失だ。
    居住者兼区分所有者の感情に乗せられる管理者理事長は、来期再任を目論んでいるが既に不適切者だ。

  3. 234 入居済みさん

    《不安多き定期総会》不法性・不合理な議案上程定期総会

    このマンションは、12月08日に定期総会がこれまた会場を短時間押さた議論を時間的にも封殺せんと
    するものとしており、これでは議論をさせるために区分所有者が集まる必要性はないことになり呆れ
    るばかりだ。

    1.第25期活動報告

    再三述べているが、区分所有者の団体は消防法第8条での消防活動のみをすれば結構な話で、一方、
    居住者の団体(区長・自治会)は災害対策基本法第2条の2・第7条第3項の「自主防災組織」活動
    をすれば結構な話だ。
    後者については、行政区補助金として 171,850円が支給されており、更に「自主防災組織」避難訓練
    をすれば約 3.5万円を得ることになり、居住者の団体(区長・自治会)の活動と言う領域に区分所有
    者の団体は関与する必然性はないが、これらを成果としての報告には呆れる。

    2.第25期管理費等決済報告

    第25期管理費決算概要
    管理費収入  = 37,096,800円
    管理費支出合計= 34,065,435円
    差額     = 3,031,365円(約10,452円/一区分所有者・年)
    次期繰越金  =100,577,984円(約3年分相当)

    管理費余剰金の翌年管理費充当規定はあるものの、区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要す
    る経費に充てるため、次の費用を納入すれば結構な話で、約10,452円/一区分所有者の返金を要求で
    き得るものであり、後に指摘するが「管理費等細則」が無ければ約10,452円/一区分所有者の過剰な
    負担を背負わせることは無くなり、この分生活が豊かになるであろう。
    各区分所有者は、過剰負担を取るか?生活の豊かさを取るか?の選択で、頭の良さが評価されること
    になるであろう。
    因みに、不合理な「管理費等細則」制定上程されたのは、第09期管理者理事長・現在の修繕委員会委
    員長だ。

    また、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、第25期
    管理費決算では何も技術的根拠の無い13,680,000円を修繕積立金に編入することには、合理性は無く
    決算報告への同意以前の不合理な決算だ。

    更に、相変わらず第25期修繕積立金会計・貸借対照表が掲載されているが、区分所有者の団体には単
    年度貸借対照表は無意味で、必須なのは現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか?でき
    ないか?を判断し得る情報だ。そろそろ、長期修繕計画期間の修繕積立金会計・貸借対照表を作成・
    提示頂きたいものだ。

    3.排水管清掃・更生・一部更新工事

    排水管清掃・更生・一部更新工事に対し、139,700,000円修繕積立金取り崩しをするとしている。
    で、第25期管理者理事長は長期修繕計画が実質上無いと先日臨時総会で発言されていたが、この取り
    崩しでも現状の修繕積立金会計で長期修繕計画が完遂できるか?が語られていない。
    将来の修繕積立金会計安定性を立証できていない議案は議案ではなく、議論・採択以前のものだ。

    再三言うが、排水管寿命は一般的に約40年間以上と言われており、あまりにも短寿命には施工瑕疵で
    しか考えることができず、やはり築後10年目元施工業者のアフター点検を受けていれば施工瑕疵回復
    ができ、139,700,000円修繕積立金取り崩し不要となったはずだ。
    この際、この築後10年目元施工業者のアフター点検拒否に関係した第09・10期管理者理事長(第09期
    管理者理事長は現在の修繕委員会委員長)への責任追及をすべきだ。

    4.第26期管理費等予算

    先ずは、実に面白い総会運営だ。
    第26期管理費等予算に関係する管理会社への委託費用とマンション管理士事務所への顧問費用を計上
    しながら、これらに関する議案が第26期管理費等予算議案の後だ。

    また、組合運営費支出が管理費会計からとなっているが、組合運営費支出元でもある組合費は約 500
    万円となっており、区分所有者負担軽減のため組合費からの支出は当然の検討事項である。どこまで
    管理費を酷使すればよいのだろうか?

    また、居住者の団体(区長・自治会)は災害対策基本法第2条の2・第7条第3項「自主防災組織」
    活動をすれば、「自主防災会」なんぞは無駄な存在で、行政区補助金として 171,850円が支給されて
    おり、更に「自主防災組織」避難訓練をすれば約 3.5万円を得ることになり、活動費用や防災用品の
    購入費用は計上する必要・必然性はない。

    更に、小規模修繕費(4,000,000円)や防災用品購入費(1,000,000円)が計上されているが、両者共
    具体的な見積りがなされておらず、特に後者は第25期管理者理事長は先日臨時総会で詳細見積り書を
    作成提示すると言われていたができず仕舞いで有限無実行とは次期管理者理事長職を含む管理者理事
    長職者と相応しくない。これで次期管理者理事長に再任とは呆れるばかりだ。

    5.理事役員サポート体制の三つ巴

    従来の管理会社に加え現在では修繕委員会(㈱アーツコンサルタント)の二つ巴で、管理会社のやる
    気の無い(悪い加減)業務姿勢、で更にマンション管理士事務所への顧問委託となれば三つ巴となり
    どの意見を採用すればよいのか?理事役員は苦慮しより専門性が問われることになるであろう。
    でも、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、果たしてよい結果成果を生む
    ことができるのであろうか?

    6.理事役員の任期延長

    前項で述べた通り、ここ十数年の理事役員の管理運営では専門性があるとは言えず、こんな専門性が
    無い者が任期延長されることは、資産価値総喪失だ。前任者の管理運営良否判断・改善等ができない
    方がより罪深い。

    7.既存規約類の語句整備

    既存規約類の語句整備より、無意味な「管理費等細則」や「大規模災害対応細則」等廃止や区分所有
    法第31条抵触の「管理規約」や「使用細則」の合法化及び「管理規約」の会計事項の不合理性解消等
    を最優先にして頂きたいものだ。

    さもないと、所得減少傾向の昨今より区分所有者負担激増の生活抑制となり、このマンションは住む
    場所ではなくなるであろう。


    これら議案に賛同された区分所有者には、反対区分所有者の負担を負担頂きたい。

  4. 235 入居済みさん

    《ご注意》居住者情報収集の違法性に伴う提供拒否の勧め

    個人情報保護法
    第27条(保有個人データに関する事項の公表等)抜粋
    ●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について、本人の知り得る状態
     (本人の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。)に置かなければならない。
    一 当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
    二 全ての保有個人データの利用目的
    三 次項の規定による求め又は次条第一項、第二十九条第一項若しくは第三十条第一項若しくは第
      三項の規定による請求に応じる手続(第三十三条第二項の規定により手数料の額を定めたとき
      は、その手数料の額を含む。)
    四 前三号に掲げるもののほか保有個人データの適正な取扱いの確保に関し必要な事項として政令
      で定めるもの
    とある。

    で、先日の臨時総会では保有個人データに関する事項の公表等について審議されず、定期総会議案
    書同封文書にもない。

    つまり、居住者情報収集に違法性があり、個人情報の利用停止・削除・訂正及び取り扱いに対する
    苦情等の諸手続(窓口・要求伝達方法等)がないままでの提供には危険性が内在し、居住者情報の
    拒否ができることになる。

    以上、関係各位にはご注意申し上げる。

    また、表題以外のことだが、区長・区長代理・自主防災組織の怠慢の受け皿は区分所有者の団体で
    はない。区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは区長・区長代理・自主防災組織で完遂して
    頂きたい。

    そろそろ、居住者兼区分所有者にはその時々の立場を、
    ・建物・付随施設・敷地管理は区分所有者の団体
    ・区長・区長代理・自主防災組織がすべきことは居住者の団体
    の責務に分別し、要求・完遂は各々の責務と解して頂きたい

  5. 236 入居済みさん

    《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会?

    ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

    本日開催された定期総会では、議案件数10件に対し総会総時間は1時間45分、つまり、1議案に
    約10分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
    読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
    マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

    論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

    総会での論議には、理事役員が気付かない欠落盲点を多数区分所有者の論議で顕在化し、管理運営の
    強靱化を図る有効的なものだが、それら論議を許さないとはこのマンションの管理運営は徐々に脆弱
    し、議決事項の実効性・実行性が永続的にできない危険性を持つもので、管理運営の破綻崩壊が早ま
    るものだ。

    でも、議案の幼稚化進行には驚く。

    各区分所有者の生活が成り立って初めてマンションの管理運営が健全的に存在する。
    今や、各区分所有者には不景気の悪影響で生活に余裕がなく、支払いには合理性が求められているが、
    管理費等額の決定過程では何も根拠はなく、区分所有者の団体がする必然性のない事業への支出がなさ
    れ、余裕ある組合費からの組合運営費支出をせず負担から成り立っている管理費からの組合運営費支出
    及び管理費余剰金の無意味な蓄財・修繕積立金への編入等が行われ、各区分所有者は払うべき金額以上
    の徴収となっており、何れは各区分所有者の生活が成り立たなくなるであろう。

    そろそろ、馬鹿が馬鹿を騙す劇場は止め論議ができ得る総会に変えて頂きたいものだ。

    更に、議案賛同者諸君には議案の正当性を精査できずか?否決になったことでの混乱を避けるべきとの
    考えがあるのか?一応に総会不参加で賛同される傾向が見えるが、これでは議案の諸問題は永久に解消
    されず、単に自身の思いを成立させたい理事役員には振り返りをさせることはできないであろう。

  6. 237 入居済みさん

    続《多いなる疑問》多数議案に対し短時間の総会?

    ハッキリ言って、ここ数回の定期・臨時総会には議論の場ではなく理事役員のためのセレモニーだ。

    本日開催された定期総会では、議案件数10件に対し総会総時間は1時間45分、つまり、1議案に
    約10分間しか時間が与えられておらず、収支決算・来期予算では管理会社からの議案書のダラダラ
    読みもあって、実質上、議論ができないのが現実で、区分所有者が集まり議案議論をする目的をこの
    マンションでは意味を持たないと理事役員は考えている様だ。

    論議ができない総会に出席や白紙委任状・議決行使書面提出なんぞする価値が見えない。

    で、懐かしい定期総会がかつてあった。
    議案件数が少なく多様な意見交換ができた定期総会だ。
    10:00時から始まり終了予定時刻12:00とされていたが、議長理事長が出席区分所有者の意見を聴く
    として昼休み無きの13:30まで総会が続行されたものだ。

    これらがこうして、批判者が徐々に満足感を覚えたのか批判のトーンは徐々に低下された。

    はやり、議案件数10件に対し1時間45分総会総時間はく理事役員のためのセレモニーだ。
    論議を避け一発採択をしたい理事役員らには信頼性は持てないものだ。

  7. 238 入居済みさん

    《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家?総会での虚偽答弁?

    第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
    対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
    に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
    と答弁された。

    で、建築基準法第12条(報告、検査等)抜粋
    ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
     定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
     者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
     定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
     状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
    国土交通省告示第 282号
    建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
    での外壁調査について
    ●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
     その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
     は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
     により確認する。
    ●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
     トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ3年以内に落下により歩行者等に危害を加
     えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
     落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
     り確認する
     (3年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
      の対策を講じている場合を除く。)。
    となっており、

    つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
    後初めての定期調査報告(このマンションでは平成30年「定期調査報告」)で全面打診調査をすべき
    となる。

    しかしながら、平成30年「定期調査報告」では全面打診調査の未実施とのことで、このマンションの
    管理者は建築基準法第12条(報告、検査等)違反となった。

    これらのことから、多額費用が掛かるにしても外壁全面打診を同法第12条はしろとなり、次回大規模
    修繕施工時にしか外壁の劣化物量を把握できず長期修繕計画策定は次回大規模修繕施工時以降とする
    とか、足場設置が必要で多額費用を掛けることはできないとかは法的にあり得ないものだ。

    このマンションの管理運営が合法的にできていれば、平成30年「定期調査報告」で外壁全面打診及び
    外壁の劣化物量が把握ができ、長期修繕計画の策定ができたはずだ。
    でも、このマンションでは法的要求事項の外壁全面打診は早急に実施すべきことは変わらず、現在は
    不法状態となっている。

    従って、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工
    時に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできな
    いとの答弁は虚偽答弁となる。
    果たして、修繕委員会委員かつ管理者として最低でも建築基準法第12条を知らないとは、第25・26期
    管理者理事長は専門家であろか?と大いに疑問を持った。

    因みに、歴代管理者理事長や修繕委員会委員メンバーには専門性に大いに疑問を持たざるを得ない者
    がおり、そろそろ、知見のある区分所有者でしか管理者理事長や専門委員会委員メンバーになれない
    様仕組みを改善すべきだ。

    当面策として、専門家ぶっている管理者理事長や専門委員会委員メンバーを解任すべきだ。

    なお、この告示を観ると、外壁改修には10年間程度しか寿命がなく猶予 2年間と更なる猶予 3年間を
    足すと、大規模修繕施工サイクルは最低でも15年間サイクルとすべきで、現実の大規模修繕施工設計
    を鑑みると外壁全面打診サイクルが約12年間となることから理想的な大規模修繕施工サイクルは12年
    間となるであろう。
    第25・26期管理者理事長や修繕委員会の次回大規模修繕施工時期が2021年以降と前回大規模修繕施工
    後17年間後としたことには合理性がないことになる。

  8. 239 入居済みさん

    続《多いなる疑問》第25・26期管理者理事長は専門家?総会での虚偽答弁?

    第25期臨時総会では、ある区分所有者から長期修繕計画内で修繕施工可否判断をすべきだとの指摘に
    対し、外壁の劣化物量を把握しなければ精度ある長期修繕計画を策定は無理で次回大規模修繕施工時
    に策定するとか、外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛けることはできない
    と答弁された。

    で、第25期臨時総会議事録では、第25期管理者理事長答弁
    『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
    ことはできない。』
    の記載はない。

    確かに、総会議事録は管理者理事長以外の2名の署名・押印で成立できるが、管理者理事長に法的な
    不利益がある事項を記載せず理事役員保身のためその2名を理事役員から選出されることに危険性が
    ある。
    やはり、質疑者にも質疑内容を確認され議事録の精度を向上させるべきだ。そうすれば、管理運営の
    質も向上するであろう。

    でも、このマンションの総会議事録にはもはや信用総失墜で、各区分所有者にはご注意頂きたい。

  9. 240 入居済みさん

    《特報・友人情報》第24・25・26期管理者理事長は特定行政庁から行政指導

    このマンション区分所有者友人からの情報によると、平成30年「特定建築物定期点検」の『外壁全面
    打診調査未実施』との報告に対し、特定行政庁(久喜市 建設部)から行政指導文書を以て行政指導
    を第24・25・26期管理者理事長は受けた/受けているとのことだ。

    前にも書き込んだが、

    建築基準法第12条(報告、検査等)抜粋
    ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で
     定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者管理
     者は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、
     定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者に、その
     状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
    国土交通省告示第 282号
    建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件
    での外壁調査について
    ●開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し
     その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあって
     は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等
     により確認する。
    ●竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテス
     トハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ3年以内に落下により歩行者等に危害を加
     えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施していない場合にあっては、
     落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等によ
     り確認する
     (3年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するため
      の対策を講じている場合を除く。)。
    となっており、

    つまり、このマンションでは平成18年03月に外壁改修を含む大規模修繕施工をしており、その10年間
    後初めての定期調査報告(このマンションでは平成30年「定期調査報告」)で全面打診調査をすべき
    となるが、第25期臨時総会/定期総会では
    『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
    ことはできない。』
    との不法・違法的な訳の解らない答弁を繰り返していたが、最終的に法令違反となった。

    で、この法令違反で何れは第24・25・26期管理者理事長は
    建築基準法第 101条(罰則)抜粋
    ●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。
    二 第12条第 1項又は 5項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者
    の特定行政庁(久喜市 建設部)から刑事告発を受け、管理者理事長個人に大なり小なり刑事罰(罰
    金刑)が課せられることになるであろう。

    第24・25・26期臨時総会/定期総会で不法・違法的な訳の解らない答弁
    『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
    ことはできない。』
    を盲信した各区分所有者らにも場合によっては第24・25・26期管理者理事長は責任転嫁をされる危険
    性があり、不法にも罰金刑の持ち分割合での負担を強要されるかもしれない。

    これらを回避せんと、予想するに、第24・25・26期臨時総会/定期総会での不法・違法的な訳の解ら
    ない答弁
    『長期修繕計画策定に必要とする外壁の劣化物量を把握するには足場設置が必要で多額費用を掛ける
    ことはできない。』
    を棚上げし第26期臨時総会開催し修繕積立金の切り崩し議案上程の強行採決となるであろう。

    こんなご自身の無知故の法令違反・刑事罰回避のためのわがまま行為をなさるならば、当然、第24・
    25・26期管理者理事長及び法令違反をそそのかした修繕委員会委員全メンバーは総退去(自己の区分
    所有権の売却の退去)をなさるべきと解する。

    また、この現実は管理会社(コミュティワン㈱)も平成30年末に知っていたとのことで、当然ながら
    管理委託契約は債務不履行賠償金を納め解約となるであろう。

    なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、12年間サイクルで大規模修繕施工、6年間
    サイクルで屋上防水修繕施工、24年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
    だ話として築48年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
    修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

    つまり、このマンションは既に管理運営の基本から相当逸脱してしまったかもしれないことになる。
    今まで、無知無能なのか?無関係・無責任な全区分所有者達はどの様にこのマンションの資産価値を
    維持されるのであろうか?大いに心配だ。







  10. 241 入居済みさん

    続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

    前に

    なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、12年間サイクルで大規模修繕施工、6年間
    サイクルで屋上防水修繕施工、24年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
    だ話として築48年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
    修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

    と書き込んだが、その後日談がある。

    東京都では

    「特定建築物定期点検」の報告者(管理者)に対し、
    ●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
     が、法でいう「管理者」であると考えています。
    となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
    金の再算定をすることになるとのこと。

    で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
    診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
    無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

    つまり、最低でも3年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
    長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
    によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

    で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか?
    いや、なされていない。

    逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
    が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
    が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
    ものだ。

    でも、管理会社(コミュティワン㈱)の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
    果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか?大いに不安と疑問を持つ。

    今の管理運営主体層にはにわか専門家(修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
    士事務所・管理会社)が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
    寄与できているのか?も大いに不安と疑問を持つ。

    現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

    総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
    おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
    るものだ。


    続《特報・友人情報》ある建築指導行政の担当者からの指摘

    前に

    なお、ある建築指導行政の担当者は、四の五の言わず、12年間サイクルで大規模修繕施工、6年間
    サイクルで屋上防水修繕施工、24年間サイクルでエレベーター更新をすれば結構な話で、踏み込ん
    だ話として築48年後に建て替えをすれば時代に適合したマンションを維持できるとのことと、長期
    修繕計画が無い管理運営は四の五の言ってもあってはならないとのこと。

    と書き込んだが、その後日談がある。

    東京都では

    「特定建築物定期点検」の報告者(管理者)に対し、
    ●“当該建築物の維持管理、長期修繕計画等に対して、金銭面を含め、主体的に関与しているもの”
     が、法でいう「管理者」であると考えています。
    となっており、この「特定建築物定期点検」結果を以て長期修繕計画の見直しを図り必要な修繕積立
    金の再算定をすることになるとのこと。

    で、そのある建築指導行政の担当者は、「特定建築物定期点検」を着実実施していれば特に別の建物
    診断は無用となり、よく訳のわからない区分所有者らは「特定建築物定期点検」の実態を知らずこの
    無用な建物診断を行う傾向があるとのこと。

    つまり、最低でも3年間サイクルで定期総会で「特定建築物定期点検」結果の報告とその結果からの
    長期修繕計画の過去の修繕施工実績を踏まえた見直し・修繕積立金の再算定報告がなされ、集会決議
    によって修繕積立金額の変更がなされることになるであろうとのこと。

    で、このマンションの定期総会でこの手の審議がなされたであろうか?
    いや、なされていない。

    逆に、無駄な建物診断や長期修繕計画の策定のためとしての施工完成図書の複写を行ったが、これら
    が即時長期修繕計画の策定に結びついていない。従って、日々の生活費を削って納めている管理費等
    が効果的に活用されておらず、何も見識のない集団心理に流された結果管理費等の無駄遣いとなった
    ものだ。

    でも、管理会社(コミュティワン㈱)の「特定建築物定期点検」結果を観るとおざなり的なもので、
    果たして長期修繕計画の見直しに活用できるか?大いに不安と疑問を持つ。

    今の管理運営主体層にはにわか専門家(修繕委員会委員・㈱アーツコンサルタント・マンション管理
    士事務所・管理会社)が乱立されているが、こんな複雑な仕組みは果たして管理運営の効果性に貢献
    寄与できているのか?も大いに不安と疑問を持つ。

    現段階では、管理運営主体層のシンプル化を図り信頼でき得るパートナーを探し協働すべきだ。

    総会で虚偽答弁をし出席区分所有者を騙した管理者理事長は、区分所有法で解任できること付言して
    おく。後は、各区分所有者がご自身の資産価値創造に如何に思慮し行動に移すことができるかに掛か
    るものだ。

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