ローヤルシティ久喜ってどうですか？

《ああ無情　価値落ち》

先日、当マンションの足元西側で一戸建て物件分譲”ケイアイフィット　久喜市古久喜”には驚いた。

なんと、建物面積１００平米前後で３、０００万円前後の物件が分譲されていた。当マンションは新築分譲時にこれより狭い専有面積で３、０００万円前後であって、区分所有物件の当マンションより完全土地建物単独所有のこれら物件が安いとは、これでは価値落ちになってしまったものだ。

今や、久喜市では駅前物件を除きマンションには価値がなくなったと感じた。

でも、これら物件の土地を当管理組合が購入していれば、将来の建て替えでは新区分所有者の獲得が可能であったが、これも虚しいものになってしまった。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

第23期管理費会計予算書を久々精査させて頂いた。

この精査であり得ない会計予算であったことが判明したので、ローヤルシティ久喜の区分所有者各位にご注意を促したい。

１．管理費の過剰請求

このマンションでは管理費会計の現状を解っていないかつての理事会は管理費を固定化する規約類を制定させ、その以後何も疑問を持たず固定費的に管理費収納が行われた。

で、第23期管理費会計予算に戻るが、先ずは組合費で対応すべき組合運営費及び修繕積立金で対応すべき小規模修繕費が不当に計上されていて、これらを最適な会計に計上変えをした場合の総支出は約33,612,000円となり、これに対し管理費収入は約37,100,000円となっている。

つまり、約 3,488,000円の過剰請求となる。更に、このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入としてあり、合計すると約16,888,000円が過剰収入となる。この過剰収入には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。

２．管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金）

第22期管理費会計からの繰越金は約102,700,000円で第23期管理費収入約37,100,000円の約 2.8倍となっている。これまたこの繰越金には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。

従って、この管理組合員は約３年間管理費を収めなくてもよいことになる。

追伸：修繕積立金の不法支出

この管理組位では、元施工業者のコーキンギ施工瑕疵が発覚し役務で債務履行をすると元施工業者との合意がなされたが、何も手続きもなく他者に大規模修繕をさせたことで不法にも役務債権が処分され、通常では瑕疵担保保証期限にアフター点検を元施工業者にやらせ施工瑕疵の顕在化をすべき処を他者に建物診断を中途半端させた結果、後から明らかに施工瑕疵である給水管のサビ多発と言う悲劇が到来し約70,000,000円が支出された。

これらは明らかに当時の理事会が起こした管理運営瑕疵であるが、このことは隠蔽されている。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

前投稿で指摘した第23期管理費会計予算書の諸問題（管理費の過剰請求　管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） ）について改善を求めたが、理事会から猛攻逆襲を受けたしだいである。

言い訳として管理規約事項を持ち出し、規約にいくら不合理性や不当性があっても全て規約事項が最優先となるとのことでこれらに従えとのこと。

区分所有者には、利用料を利益として持分割合に従い利益を収取できる権利及び意味不明な高額負担を拒否できる権利があるが、これら権利は理事会の各個人にありながら何も考慮しない様だ。

また、今までの建物管理での不当な施工瑕疵役務債権の処分や10年目のアフター点検をしなかったことによる給水管サビ多発（一般的寿命30～40年間に対し実寿命15年間）と言う管理瑕疵及び住民負担の防災倉庫設置の不当肩代わり等の修繕積立金浪費についても何ら反省が見えなかった。
むしろ、開き直ったと言う感を持った。

これでは実に各区分所有者はかわいそうだが、これら悪し実態に気付かないとはアホだ。

そろそろ、第二管理組合でも設立し各区分所有者の権利の確保と過去の管理瑕疵責任の追及による管理費等の最適化を図るしかないのかもしれない。後は、区分所有者各位の判断ではあるが、もはや売却処分相当の物件に成り下がったことは現実だ。

でも、管理会社（管理業務主任者）がいるのに、こんな悪し実態を長き放置されていることには不信感と不信任感を持ち、そろそろ交代の時期なのかもしれない。商売欲しさに身を売るとは情けない。

先日問題提起した管理費の過剰請求について、更に考察をしてみた。

＞管理費収入は約37,100,000円に対し管理費歳出約33,612,000円。
　つまり、約 3,488,000円の過剰請求。

⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約12,027円／名となる。

＞このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入。
　再計算の結果、約14,257,000円

⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約49,162円

上記合計一区分所有者あたり約61,189円／名が管理費決算後に返還請求ができることになる。

しかしながら、このローヤルシティ久喜管理組合の粗全区分所有者は管理規約を盲信しこれら返還請求ができていない。

約 5,100円／月家計費が増えたら家族でプチ贅沢ができるものだが、何も疑問を持てないとは呆れるばかりだ。

もし、ローヤルシティ久喜管理組合の区分所有者さんがこれを見られたならば、次回定期総会で管理規約の不合理性を追求頂きたいものだ。

《破綻した修繕積立金会計》

当マンションでは、第４期に約2,000,000円の管理費余剰金をあてに長期修繕計画を立て総会採択となった。

しかしながら、その後管理費余剰金を修繕積立金への編入が管理規約に抵触すると気付きその編入は停止され、あてにしていた約2,000,000円の管理費余剰金が入らなくなり、外形的に修繕積立金と長期修繕計画は実質上はたんしたことにになった。

これら悪し実態は管理会社のバランスシート的資産管理能力がないことで、未だ大半の区分所有者は気付いていない。

更に、修繕積立金の会計設計（金額設定）の根拠が第４期の長期修繕計画であるが、この通りに各種修繕施工が行われず、着実な管理運営ができていれば回避できた修繕や思い付き的な修繕・施設設置で予定外支出もあり、修繕積立金会計は非体系的な管理に陥ったもので、名実ともに破綻させられたものだ。

この様な危険性がありながら、またもや思い付き的な修繕が行われそうになっているが、どこまですねを噛じれば気が落ち着くのであろう。

いずれ、突如の修繕積立金の激増値上げ又は修繕積立金の破綻報告がくるものであり、これを見られた区分所有者には理事会の動向に注意をして頂きたいものである。

要は、修繕積立金が実質上破綻しているこの物件は売り逃げ物件で資産価値何ぞは既に喪失されたものだ。

《区分所有者各位：第23期臨時総会》

率直に言って、臨時総会で目を疑う事件が起きた。

第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）で、ある区分所有者がこの議案に対し修繕積立金会計へのマイナスインパクト（将来への不安）当について質問をされていたが、理事長がこの質問を途中で遮り答弁拒否をされた。

つまり、修繕積立金会計の現状を開示・精査や各種メリットを何ら思慮せずに、思い付き的な議案であり、先の2011年03月11日発災時から長期間放置されていた損傷を今更修繕するもので、修繕積立金会計の安全性が保証されていないものであったことになる。

聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。
だが、この臨時総会では管理会社である保険代理店からの無責任保険料削減提案を受け自然災害未担保の保険に更新したが、自然災害を何ら加味していない修繕積立金会計だからこそ、保険の充実化を図るべきを放棄されたものになった様だ。

このマンションは、管理費で無意味な埋蔵金を溜め込む一方で修繕積立金会計の破綻をさせる危険性を抱え込むとは呆れるばかりだ。

更に言えば、これら現実に気付かず理事長上程議案をめくら採択させている区分所有者諸君の認識には呆れを越えた情けなさを感じる。

このマンションは自滅するであろう。

《区分所有者各位：第23期臨時総会》

どうも、理事長・専門委員会委員はあるコンサルタント業者と癒着されている様だ。

先に修繕施工された給水管更生施工と第23期臨時総会第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）の修繕施工では、共に同じコンサルタント業者が随時契約的に施工監理等を担当するそうだ。

このコンサルタント業者は積算専門業者とのことだが、施工監理は重荷となると考えられるが、専門委員会委員が積算専門家でありこの知り合いであったので、エントリーされた様だ。

経常的補修や修繕施工で随時契約を横行されているだが、これでは各区分所有者の貴重な管理費等の無駄遣いとなるであろう。

でも、不思議だ。管理会社は建設業許可事業者であり施工監理くらいはでき得るが、他社に施工監理業務を奪われては現在の管理会社に業務委託継続の必然性はなくなる。そろそろ管理会社変更時期ではあるが、理事会側は現在の管理会社を飼い殺し的に何も費用削減交渉すらせず継続されている。
最低でも、管理業務委託料の値下げくらいはして頂きたいものだ。

最も不思議なのは、経常的補修や修繕施工での随時契約横行や必然性のない現在の管理会社の管理業務委託料の値下げ交渉をせずの飼い殺し的契約継続で、管理費等の非効果性に気付かない他の区分所有者の無知的な盲信されていることだ。

《区分所有者各位：第23期臨時総会と第23期定期総会との矛盾》

＞聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。
で、第23期臨時総会では地震保険を外して火災保険を更新させた。

しかしながら、第23期定期総会冒頭議案書では「再鑑定させた結果、一部損と認定され保険金が支払われることになりました。」とのことで、結果的に矛盾性を生んだことになっている。

それも、保険金支払請求での理事長の請求手法に瑕疵があったもので、今後地震震災保証を受けることができない様なリスクを背負わせたものだ。

また、この震災損害で保険金が出ることを受けたのであれば、定期総会で再審議をし震災リスクへの担保是非を問うべきだが、定期総会での再審議もない。
今期理事長は、余りにも無責任であるが、馬鹿がバカを騙し総会で各区分所有者はこの問題点に気付くであろうか？たぶん気付かないであろう。

でも、この理事長の無責任でこのマンションは地震多発期に入った日本の最中で震災損害への対応力を喪失させ、資産価値を低下させたのは現実である。

《区分所有者各位：中途半端な共用照明のＬＥＤ化工事》

第23期定期総会で「共用照明のＬＥＤ化工事」議案が上程されているが、余りにも姑息かつ中途半端な施工だ。

施工対象の大半を占める通路灯のＬＥＤ化工事では、既存の照明器具の安定器をバイパスさせ電源内蔵のＬＥＤ管に交換する様だが、この器具は約13年間使用されたもので外観的には見苦しく、ＬＥＤ管寿命を思慮するに交換時期まで使用に耐える得るとは思えない。

つまり、老朽化器具が今後最低でも約８年間通路天井に存在することになり、見素晴らしい通路が続くことになり資産価値低下は避けられない。

一般的に、ＬＥＤ化工事では器具を丸交換されるのが通常であるが、管球交換とし姑息な余剰金が積み上がっている管理費から支出をさせようと姑息な会計操作をせんとしているものだ。

でも、このマンションは思い付き的な修繕施工がバラバラに施工されており、施工の分散化での費用対非効率な管理運営がなされ何れは修繕積立金会計を枯渇させる危険性があるものだ。

こんなバラバラ修繕施工をする前に長期修繕計画の再体系化をすべきであるが、これも後回しでは効果的かつ有効的な管理運営はできる筈はない。

こんな悪し現実に各区分所有者は気付くのであろうか？
しかしながら、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙すもので、気付かないと考えるのが妥当だ。ああ無情！！
管理費会計の「経常的補修」とは壊れた部分のみをつくろうことで、今回の施工対象照明器具は壊れておらず、全うな会計操作であるならば修繕積立金から支払とすべきである。

《区分所有者各位：違法な管理費会計から修繕積立金会計への編入》

第23期定期総会での来期予算書では、管理費会計から50,000,000円を修繕積立金会計へ編入するとのことである。

しかしながら、両会計には独立性・区分管理性が要求されており、こんな編入は規約又は民法に抵触するものだ。
このマンションではある区分所有者から、両会計には独立性・区分管理性が要求されておりこんな編入は規約又は民法に抵触するものだとの指摘を受け、こんな編入を数期止めたいたが、管理費余剰金を不法に処理さんとしたものだ。

でも、この議案書は管理業務主任者である管理会社社員も関与されているが、
かつてのマンション管理士試験で
●理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会普通決議で行うことができる
ものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。
１　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。⇒Ｘ　できない。
となっており、この管理会社社員の力量にも疑問と不安を感じた。

どうもこのマンションの各区分所有者は古典的かつ固定観念的な思考による管理者理事長と各区分所有者との管理費等に関する金銭上の直接関係性がないと誤解され、本来ならば管理費余剰金と利用料と言う共用部からの生じる利益の分配・収取権利を不法的（善意的？）に放棄させられている。

果たして、このマンションの各区分所有者はこの現実に気付くであろうか？
答えは「無理」だ。なんせ、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙す劇場だ。

追記的な指摘として、このマンションでは組合運営費を捻出させる組合費会計がありながら、管理費から組合運営費を捻出され続けられている。
一般的に、管理者理事長は各区分所有者に規約厳守を求めるものだが、このマンションでは管理者理事長が規約違反を率先して行ったいるのでは情けない。

《区分所有者各位：第23期定期総会：防災委員会の業務内容の不法性為》

このマンションの管理者理事長の無知には呆れる。

マンション所有者の防災責任は、消防法第８条の建物管理者（防火権原者）責任と消防法施行規則第４上の防火管理者責任しかなく、消防計画における建物点検と自衛消防組織関連業務等になる。

しかしながら、国は、度重なる自然災害に対抗すべく災害対策基本法を施工し、
同法第７条（住民等の責務）を居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自然災害対策の自主的な責務を与え、これに伴い居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自主防災組織の構築を要求し、消防法との関連性を欠く政策を執った。

そのことから、マンションにおいて区分所有者の団体と居住者の団体が交差的に併存することになり、都道府県レベル行政諸君も迷走し防災活動に困惑を与える結果となった。

国策の悪影響があっても知見をしっかり持った管理者理事長であれば、区分所有者の団体がすべき事項は人的発災火災のみで済む話だと考え、第23期定期総会：防災委員会の業務内容に「自主防災組織の見直し」の表現はあり得ないものだ。

でも、この委員会には防火管理者資格者の参画を必須化されておらず、消防法との矛盾性があることになる。果たして有識者不在の運営で最適な体制再構築等ができるか大いに疑問と不安だ。

過去に書き込んだかもしれないが、自主防災組織活動向けに防災倉庫を、法的には居住者の団体が負担すべき処を区分所有者の団体から拠出させた。

どうも、歴代管理者理事長及び各区分所有者らはマンションの防災活動に関する知見がない様で、管理費等の無駄遣いに気付いていない様だ。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

前書き込みの通り第23期定期総会議案には不法性と非合理性が多分にあり、仮に全議案採択決議が行われても錯誤の結果による無効化ができ得るものである。

この点に注意され、詐欺の共犯にならない様お勧めする。

そろそろ、馬鹿がバカを騙す総会から脱却されたいものだ。

居住組合員Ａへ

このローヤルシティ久喜は、不毛地帯で不法行為の坩堝の様ですね。

購入することを諦めると言うか、購入に値しない物件です。

でも、こんな不毛地帯で不法行為の坩堝のローヤルシティ久喜の区分所有者は、古典的な固定観念から自らの不利益に気付かないとは、実にかわいそうだ。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

どうも、理事長はこんな不法性や非合理性がある第23期定期総会議案書のままで定期総会を強行する様である。

これで、当マンションは無法地帯となり規律性を総喪失した。

この思いを共有でき得る区分所有者には、管理費等の納入拒否で対抗されることお勧めする。

でも、この理事長は過去に不法行為を散々されてきたが、法令や規約を順守すべき者ではあるが、既にその任にあらずで定期総会議長に不適格者である。

《区分所有者各位：第23期定例総会》

第23期定例総会は、議案が理事長や管理会社が法令・規約違反であることを知りながら開催される前代未聞の総会になった。

理事長や管理会社の行為は、法令・規約順守違反行為であり立場そのものに根拠を総喪失したものだ。

これで、このマンションは終わりだ。

区分所有者各位

先日の定期総会でこの掲示板が取り上げられ、否定的な感情が広まったとの情報が耳に入った。

この掲示板は言われるがままではなく、反論や事実誤認の訂正要求もできる。

是非とも、『管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。』の目的に沿って対話をして
頂きたいものです。

一応、事実を書き込みましたが、これが真実であれば大問題ですね。

《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策

対抗策手順は以下通りである。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に
　管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定
　違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の　準備があることを毎月報告する共
　に問題解消に向けた話し合い要求をする。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定
　された口座に振り込む。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い
への応需責任不履行と責任が問われることになる。
更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。
この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料
は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

《提案》総会出席時の管理規約の持参

「標準管理規約」には民法、区分所有法等との整合性が欠けている。

「標準管理規約」を過信しこのマンションの管理規約は作られている。

しかし、この管理規約と定期総会議案書との事前に法的照合をし、総会出席時の管理規約の持参をお勧めします。

そうすれば、議案書と管理規約との差異が見つかり指摘もできるし、理事長もそれなりの準備がされることであろう。

《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策

対抗策手順は以下通りです。

①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が
　来た度に管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。
②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し支払いの応じる準備
　があること報告し、法令違反の解消に向けた話し合いを要求する。
③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。
④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等全金額を
　指定された口座に振り込み、理事会及び管理会社に振込事実を知らせる。
⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。

これに対し、理事長は法令違反の解消に向けた話し合いに乗るのが、管理者としての善管注意義務で
当然話し合いとなる。これが常道でありこのことは理事長は心得るべきです。

しかし、この要求を拒否し続けいきなりの提訴となれば、法令違反の解消や話し合い拒否と言う等の
善管注意義務不履行や無作為等の不法行為となる。まして先方が話し合い要求をしていることを隠蔽
拡散すれば、先方の名誉毀損となり更に罪を背負うことになる。
事実を表にし改善を求める行為は名誉毀損ではなく、事実とことなることを表にすることは名誉毀損
になると考えられる。

ここでは、理事長や管理会社は、法令違反の解消に向けた話し合い要求に応需するか、いきなり民事
訴訟を執って善管注意義務不履行や無作為等の不法行為の責任を背負うか、の選択となる。

更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で法令違反の解消に向けた反訴提訴できる。

ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費
となる。この出費は理事長の法令違反の解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問わ
れるものとなる。

しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士の
相談料は回収できず、単なる負債となるだけです。

一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？
この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。

また、これに類似事案があれば確認され、理事長や管理会社の不法行為の責任を追求され、この機会
を好機とし法令違反を解消をされることをお勧めします。

《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？

標準管理規約
第29条（使用料）
●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの
　管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
第61条（管理費等の過不足）
●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
となっている。両条文では駐車場等使用料利益と管理費余剰金は管理組合のものとなっています。
これって正しいものなのか？民法所管の法務省は、それらは各区分所有者の共有財産であると言って
います。

その根拠は、
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から
　生ずる利益を収取する。
第56条（残余財産の帰属）
●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と
　同一の割合で各区分所有者に帰属する。
となっていることから、

①管理費等は、負担の段階で持分が明確になっており、仮に法人格を持った管理組合の残余財産にも
　持分が明確になっていることから、管理費等には持分が明確にされている。また、各区分所有者の
　生活権を考慮すると精算可能な限りこまねに精算するべきで、特に会計決算後に余剰金を持分割合
　に従った返金までは制限しておらず返金すべきである。
②駐車場等使用料を利益として考えると、当然ながら、各区分所有者の持分割合に従った共有財産で
　特に収取時期を制限しておらず利益計上直後に精算（分配）ができるものである。

つまり、駐車場等使用料利益と管理費余剰金は、各区分所有者の持分割合に従った共有財産となり、
各区分所有者のものとなる。

標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）は法的には無理な話となります。
でも、これらを履行する手はないものではなく、共有物の変更の法的手続き
民法第 251条（共有物の変更）
●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
で、全区分所有者の合意を取ることになりますが、一人でも同意が取れない場合は持分割合に従った
分配となります。

標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）を何も疑問を持たず管理規約に採用さ
れるケースがありますが、管理規約と管理運営実態（総会議案書）とを確認されることをお勧めしま
す。