ローヤルシティ久喜ってどうですか？

今年中にやる必要があるのか。大規模修繕でやれないものなのか。
緊急性がないのであれば、今後管更新施工があるのであれば今回の工事は中止をして頂きたいものです。無駄に修繕積み立て金を使い負担をかけないでほしい。臨時総会に出席されていない方々は本当に今回の給水管更生工事をしてほしいのか、安易な考えで工事をするのであれば、理事会は今一度考えるべきです。賛成多数で強行採決を(どこかの政党と同じ)しないでほしい。少数の意見も参考に考えて頂きたい。誰しも資産価値喪失を願ってはいないのだから

今回の給水管更生工事は他業者だが、中止するよう管理会社に相談はできないのか。臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

＞臨時総会で決めたことは無効にはできないものなのか。

できるとしたら、臨時総会での議案書にリスク情報が無かったことを根拠にそのリスクを顕在化した上で、再審議を求める区分所有者署名活動を展開し、
区分所有法第３４条（集会の招集）
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
を以て、今回の給水管更生工事決議を無効とさせることはできます。

また、管更生施工後のリスク発生（漏水の多発）や今後の管更新施工時に管更生施工の未意味であったことを主張し、今期理事長の責任追求をするか、今後の管更新施工の必要性を立証し改めて管更生施工の未意味性を主張するしかないのが現実です。

でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は非明確です。

だから、このマンションは売却検討の値する物件です。既にこのマンションは無知・無関心・無責任な区分所有者とこの現状に何ら対処ができない管理会社のせいで資産価値何ぞは喪失したものです。

＞でも、どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確であり、これら主張や行動に目を向けるか？は不明確です。

だから、理事会（理事長）には、提案責任があるのですね。

瑕疵ある議案は何も解らない区分所有者を素通りし賛成多数で採択されるので、上程前に精査でき得る仕組みが必要なのですね。

このマンションでは思い付き的修繕を繰り返していることは、上程前に精査でき得る仕組みがないものです。

何時になったら売却ができるのでしょうか？いち早くの一抜けたになりたいものです。

臨時総会に出席されたなかにはやはり疑問をもった方が数名いた。再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

＞再審議署名活動を起こせば何かしら疑問をもち賛同する方もいるのではないだろうか。期待したいものだ。

売却した身で大変恐縮していますが、是非とも、再審議署名活動を展開されてください。

この成否でこのマンションの真価が見えると思います。
臨時総会開催⇒管更生施工中止となれば救えるものですが、臨時総会開催ならずとなれば救えないものになるでしょう。

＞どうもこのマンション総会は、白紙委任状総会化しており、どこまで区分所有者が管理運営への関心があるか？が不明確である。

ハッキリ言わせて頂く。
このマンションにおける管理運営瑕疵（専門家と称しだらけの第９期理事会・大規模修繕委員会メンバーによる施工瑕疵見落とし、長期修繕計画の見直し無きの場当たりな修繕の繰り返し、諸問題を故意・恣意的なわん曲・隠蔽等）は全て無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。
何れ、修繕積立金の枯渇やこれらに伴う修繕停滞による不具合の多発・資産価値喪失及び救えない老朽化による解体の行政代執行のつけが必ず起こるであろう。その時になって歴代理事会を攻めても後の祭りだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

こんな瑕疵ある議案がまかり通るとは、しっかりと理事長に提案責任を執らすべきだが、無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者の責任だ。

無関心・無責任・無知（学習しない）全区分所有者のせいで、管理組合は既に債務超過状態である。
無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達にはしっかりと総会での公正な議決を阻害したことに猛省を求める。

このマンションをボロマンションにしたのは全区分所有者（特に、無関心・無責任・無知（学習しない）区分所有者や無知（学習しない）故に何も根拠無き感情論者達）だ。かつて区分所有してきたマンションが哀れに見えかつての区分所有者として大落胆だ。

＞更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。

このマンションには潜在的施工瑕疵があると疑った方が得策だ。
早々に総合的建物診断を施工瑕疵危険性部位を集中的に行うべきだ。
噂話として、現監理会社には施工部門がある様だが、この部門にさせついでに長期修繕計画も策定させるべきだ。
さもないと、大問題発生の連鎖とそれに伴う修繕積立金の枯渇と言う将来の危険性が内在し続ける。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

言い忘れたが、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があった以上は、これら関係者には過去の同種修繕施工費を含め管更生施工費用の負担は当然のこと、将来の危険性に相当する損害等を負担させるべきだ。

先日の臨時総会では、大規模修繕委員会＝専門家と触れ込み設立されたが、よく聞くと、専門家集団ではなく、全区分所有者を騙した大規模修繕委員会と設立提議をした理事長にも責任があるものだ。

《第２１期臨時総会議事録》

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

この件に関する指摘があった様だが、大規模修繕委員会メンバーが含まれる第２１期理事会は期臨時総会議事録からこの指摘を削除した様だ。施工設計業者説明会でも、施工設計業者からは継手施工に問題があるとの確認はできており、他区分所有者より大規模修繕委員会メンバーを大切にし保身的隠蔽をしたものだ。

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

この件についても、やはり中途半端な議事録しかない。

このマンションの理事会（もしかして全区分所有者）はどこまで腐っているのか？と思う。
しっかりと膿を出さないと、マンション管理運営全体が腐りの連鎖となり資産価値喪失となるであろう。

そろそろ、定期総会の時期だ。

管理費等管理の合法化・最適化や長期修繕計画（建物診断や監理契約を含む）等の諸問題が山積しており、ここ数年間問題視をしてきたが、何も解決ができていない。

また、長期的に無意味な給水管更生施工についての中間報告も必要である。

次回の定期総会でどこまでできるのか？高みの見物で興味津々だ。理事会の健闘を祈りたい。

このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。
そもそも、相当積み上がっている管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので全区分所有者の共有財産であり、支払い割合に従い各区分所有者に返金すべきものである。

何時まで、管理費余剰金を使途がないのにも関わらず相当積み上げるのであろうか？
次回定期総会で、全区分所有者には支払い割合に従う返金を求めるべきだ。

また、このマンションでは、第４期に長期修繕計画を立て修繕積立金を値上げし管理費余剰金を充当する様に管理費等体系化をしたが、管理費余剰金は修繕積立金への編入もできないもので今はこれら編入はしておらず、前にも投稿した通り予定外の給水管修繕や受水槽交換及び連結送水管修繕等の負担が掛かっており、第４期に立てた長期修繕計画は今や破綻しているもので、これら問題を顕在化できない無能な歴代理事長や管理会社には呆れるものである。

早急に修繕積立金に再検討をすべきで、さもないと修繕積立金の激増と言う悪魔が到来するであろう。

使途がないのにも関わらず相当積み上がっている管理費余剰金や長期修繕計画が破綻し東日本大震災被災全貌も隠蔽され危険性が顕在化されていないマンションは、今や資産価値なんぞ言えるものではない。

そろそろ、売却すべき物件である。

＞このマンションでは、管理費余剰金が使途がないのにも関わらず相当積み上がっている。

そろそろ、定期総会開催時期であり先日議案書が届いた。

毎期管理費会計決算書では、確かに管理費余剰金が相当積み上がっている。

歴代理事長は、管理費等規則で管理費余剰金を翌期繰越しているとの見解を表明し続けているが、我々は各期の定常管理（管理委託や点検検査及び運転）を使途して管理費支払いをしていることから、管理費を余剰金翌期繰越する使途は与えていないことから、民法上全組合員同意を得ずに翌期繰越していることには法的問題となるであろう。

何時になったら、理事会を筆頭に管理組合全体がこの法的要求事項に気づくのであろうか？と思うのみです。

また、確かに過去に長期修繕計画を立て修繕積立金額を算出していたが、この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

将来、不測事態や想定外大規模修繕の必要性があった場合の急遽値上げとならなければよいとも思う。長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。心配だ。

どこまで、悪い加減での管理運営を続けるのであろうか？ああ情けない。

マンションとは、何れ多額費用が掛かる建替いや解体がくるが、当該費用準備ができていないのが常識化している様で、最終的に重荷になり売り抜ける必要性があるものだが、このマンションではこの流れは顕著なものだ。

＞この数年間予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）があり、既にこの長期修繕計画は破綻していると考えられる。

これら予定外修繕（給水管や受水槽及び連結送水管の修繕）には些か疑問を感じている。

関連説明会では、給水管が販売時に塩化ビニルライニング鋼管使用とされてきたが、実は継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっておらず腐食したとの説明を耳にした。第４期にコーキングに施工瑕疵が発見され元施工業者も現認されたと聞いているが、この程度で現認されたならば、継手管が塩化ビニルライニング鋼管になっていない大問題施工瑕疵くらい現認されて当然である。

この大問題施工瑕疵を見逃した責任を回避すため予定外修繕を強行したとは呆れるばかりだ。このマンションは無知無能な理事役員連中のせいで修繕積立金荒しだらけだ。

何時になったら、これら大問題に組合員は気付くのであろうか？

＞長期修繕計画の再立案を考えている様だが、蓋を開けたら修繕積立金の急遽値上げとなるであろう。

このマンションでの定期総会議案に「修繕委員会」設置に関する議案があるが、委員資格が居住組合員に限定されていた。

ここまで委員資格の居住組合員限定することには疑問だ。
どこのマンションも同じであるが、執行部（理事会や各種専門委員会）の意向が不法不公正であっても白紙委任状総会でまかり通る。
非居住組合員排除が進むと、非居住組合員から居住組合員で何もかも決定されるのであれば負担や責任を免責しろと苦言されるであろう。

また、長期修繕計画は建替時期間近まで立て清掃・点検結果等を参考にしながら最新・適正性を維持向上させるべきだが、どこまでできるのか？大いに疑問だ。

定期総会での指摘について見定めたいものだ。

でも、ここまで悪い加減で管理運営される物件は珍しいもので、早々の売り抜けを思慮するかと考える。

本日、第22期定例総会

今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

ご自分の大罪をひた隠しするためにこんな所業をし、これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。（馬鹿に付ける薬はない。死のみが薬だ。）

追伸：ローヤルシティ久喜第３号機エレベーター乗車への危険性

このエレベーターは東日本大震災でロープ捻れによる運転困難が発生し、点検業者から現状報告を受けた。業者からは特に問題ないと言われ管理者（理事長）には危機意識がなく国土交通省指導でのロープ交換すら行っていない。

しかし、建築基準法第８条では、点検業者には現状報告をすることにしか責任はなく、対処や事項防止の責任は管理者（理事長）にあるとされていることから、国土交通省指導でのロープ交換すらできていない。

老婆心ではあるが、ロープ捻れによる運転困難の原因排除ができていない事故の発生の危険性がある第３号機エレベーターへの乗車は避けて頂きたいものだ。

《第22期定例総会》

この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。

そもそも、各期の定常管理に必要な費用として集められた管理費が翌期繰越への目的・性質が変わることに対し全区分所有者の同意を執っていないことこそが大問題であるが、各期理事長はこれら手続きが欠落している不法性ある管理規約を妄信されており、管理費余剰金を支払い割合に応じた返金ができていない。

マンションは生活をする場で必要以上な負担や返金でき得る権利を放棄し生活を犠牲にするべきではないものだが、この管理組合員は法性ある管理規約を妄信され生活を犠牲にすることを選ぶことにした様だが、これは本末転倒だ。

また、更にそもそも管理費については受任者の前払い請求債権は、民法では受任事務処理費用に限定されており、余剰金が予算計上されていることが馬鹿な予算となっている。

何時になったら、この管理組合員はこの生活犠牲を伴う管理規約の不法性に気付くのであろうか？こんな物件は売り抜け物件だ。

民法２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。

＞今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。
・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。
所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。

指定された組合員を罵る前に、ご自分の所業を自白し全組合員に土下座し詫びるべきだ。なんせ、そのために約６千万円の損害を管理組合に掛けたものだ。

＞これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。

やはり、このマンション管理組合はアホだ。損害賠償請求権を放棄したものだ。

訂正

＞指定された組合員を罵る前に

指摘された組合員を罵る前に

元区分所有者さん　

ありがとうございます。右に同じです。

また、この第10期理事長は施工瑕疵保証期間終了間近に、本来ならば元施工業者に施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をさせるべき処、元施工業者から施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をしたいとの申出を断り、東京建物リサーチに全ての建物診断をさせ、あったかもしれない施工瑕疵に関する権利が放棄されたのでしょうか？と当時の理事会や大規模修繕委員会のお考えに疑問を感じる。

こんな所業に何も行動を起こさない歴代理事長も同罪である。

更に言えば、今回設置予定の「修繕委員会」は第10期「大規模修繕委員会」と同じメンバーとなる見通しだが、何も建物に関する保証制度や建設関連知見がない輩が公正正当な長期修繕計画や大規模修繕ができ得るのか？大いに疑問である。

これ以上、無駄な修繕積立金の浪費は止めて頂いたいものである。

《目からウロコ：法務省担当者指摘》

＞この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。

このことについて、
民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。
の観点で法務省に相談した結果、担当者から
『そもそも、管理費で余剰金が滞留し続けていることは法理論ではありえない。受任者の理事長は委任事務（管理費使途＝定常的管理）を処理するについて費用のみを全組合員に請求できる。余剰金が出るとはこの費用の精査不足でありその時々の定常的管理で当該費用を厳格に見積もりをすれば多額の余剰金は滞留しない。費用管理に甘さがある。』
と一喝された。

ローヤルシティ久喜管理組合には費用管理に甘さがあるものだと解った。
こんな管理費用等管理にルーズでは話にならない。

先の東日本大震災被災では未だ体系的な調査もされず、内部から正式な被災状況報告はないし、外部業者選定過程でも不明確さがあり修繕結果報告すらない。

管理費用等管理がルーズであることに留まらず、建物管理もルーズである。
誠に情けない物件であると再認識させられた。

しかし、このルーズさに理事会や理事会親派は気付いていないのか、未だ解消への兆しが見えない。どの様にすればよいのでしょうか？