本当はほしいデベのマンションは？

ファミリーが日本グランデを買うとなると生涯収入の安定した人でないと厳しいですね。

>147

そうですね。ここははっきりとファミリィ向きでないですね。子供を育て上げた中高年夫婦とか子供のいない少しリッチな若い夫婦などがなら似合うかも。なんというかここってホテルみたいで生活感がまるでない（笑）


グランデの社員さんも将来的に維持費が高くつくことを修繕計画表などをみせてちゃんと説明しないとまずいと思います。その上で維持費が高くなってもよい人と思うひとが買えばよいと思います。

>148
グラン○の社員がきちんと説明するわけはないでしょ。

というか修繕計画は管理組合が計画するものですし
将来はどうなるか、実際はどれぐらいかかるかわかりません。

日本グランデはまず直感で危ない感じがするのですが
この感覚は錯覚なのでしょうか。

そもそもデザインが個性的で飽きそうなので
個人的にはパスですが。

以前大京のライオンズを所有しておりましたが、１５０のおっしゃるように管理組合と管理会社で話し合って理事会の都度、修繕計画を策定しておりました。修繕積立金も購入時とずっと変更なしで大規模修繕のときなど入居者にまとまって多額の修繕金が請求されて面食らったものです。

ところが日本グランデでは購入者に３０年後までの修繕計画と修繕積立金の増額プランを（あくまでプランとしてですが）購入者に配布しこれにそってあるいは見直ししながら管理組合が運営されていくように薦められております。

最終決定権は管理組合にあるわけですが、３０年先までの修繕積立金と修繕計画をシュミレートして管理組合運営の指針にしてくれているのはかえって良心的だと思いました。こういうことって、いまどきの他のデベはちゃんとやってくれているんでしょうか？

145さん、146さんのご意見に賛同します。

>151

３０年後までのシミュレーションを呈示するのは常識です。
普通のデベであればやっていると思います。

ただ、シミュレーションの方向付けにもいろいろあります。
どこまでシビアな計画を提示するかはデベの誠実さに関わっているでしょう。

>151
○和さんは長期修繕計画案が４０年まであります。
他のデベは３０年まで（悪いところは２０〜２５年）ですが、マンションの一番費用のかかるだろう年数は３０年を超えたあたりになるそうです。
その為３０年の計画と４０年の計画だとしたら修繕費用も全然変わってきます。
最終的には管理組合の判断で上げ幅などを調整することにはなると思いますが、長期修繕計画も契約の前に何故この数字になるのかの説明を受ければ安心できますよね＾＾

修繕計画をいくつかのマンションでもらって比べたら
以外に内容が違って驚きました。
あくまで計画の案を提示しているだけなので
実際に住んでいったら、実は足りなくて上乗せってありえると思うと
細かく記載されていたり多めに予定されている方が良いと思えました。

１５１です

日本グランデの場合は正確に申しますと修繕積立金の提案モデルとして、４年後に約１・５倍、７年後に約２・５倍、１０年後に約３倍、１３年後に約４倍になってます。

グランデの場合、設備がてんこ盛りですから他のMSより維持費はかかるって事は承知しているつもりですが、修繕積立金ってこんなに上がるものなんですか？ちなみに１００㎡のプランで初年度は５０００円。１３年後には２００００円になります。

これって、初年度が安すぎるのではないかと思いますが、他のデベの修繕積立金の提案モデルでもこれほど上がるものなのでしょうか？まあ、この提案モデルは正直といえばそうだし・・・（最初だけ安くするなんて）ずるいと言えばずるいですよね。

日本グランデはそういう売り方なんですよ。

ここの掲示板読んでると当たり前に思えることでも
購入者の全てが理解して納得して購入していると思えないんですよ。

全員がカラオケルームの修繕費用を文句なく払うとは思えません。
後で管理組合が揉める図が浮かぶので、個人的にはやっぱりパスです。

グランデのカラオケルームじゃなくとも大規模修繕などで支払う支払わないでもめるMSは沢山ありますから＾０＾；

管理組合がしっかりしているところとそうでないところはでは、大きな差がつきますね。

それから管理費と修繕積立金は最初から高めのところのほうが、一般的に良心的だと思われます。

もうひとつ。２０年後にスラム化しないような立地条件のよい物件を選びましょう。入居者の質が落ちればそれだけでアウトです。

本当に払わない人って、いるんですよね。
特に中古で入居してきた方とのトラブルが多いとも聞きましたが（？）
最初の期間に低めの設定は、私も不信感持ちます。
修繕積立金は、余分なら蓄積しておけば良いのだし（後で多額になるくらいならという面で）
負担の少ない最初の価格は、低すぎなくてよいと思えます。

ここを見てるとグランデと○京さんはパスかなー。

いやいや。三井・三菱・住友の大手３社の最近の物件の修繕積立金をご覧になってください。物件にもよりますが一般的に三井が多少ましで通常の３ＬＤＫで８０００円前後、住友さんはもっと低くて三菱にいたってはグランデなどよりも低いです。

大手３社でこれですから、修繕積立金はしっかりと高めに設定して欲しいですな。

総戸数も考慮した方が良いかもしれませんね。
戸数が少ないのに設定が低いのは不安ですね。

現在分譲中の中規模以下（７０戸）の物件の１００㎡換算での修繕積立金をデベごとに算定してみました。結果は下記の通りです。


三井：パークホームズ月寒中央駅前（５６戸）　　９９６１円
　　　パークホームズ円山裏参道（２０戸）　　１０３７５円

三菱：パークハウス福住オリエンス（４５戸）　　４４８５円
　　　パークハウス山鼻１５条（４５戸）　　　　４５３３円

住友：クレアシティ円山北４条(４１戸）　　　　　５６８９円
　　　シティハウス北１３条東（６０戸）　　　　６７０４円

グランデ：フォートレスゲート新札幌（６９戸）　　　　６０００円
　　　　　グランファーレ伏見グランディオ（２７戸）　５００３円

東急：ブランズ円山北（２８戸）　　　６８３６円

大京：ライオンズ福住ステーションエグゼ　　６４９５円


これから、大体の傾向が分かると思います。三井と最下位の三菱にはなんと２倍の差があることが分かりました。

ということは、三菱の修繕計画には不安が残りますね。

クレアシティ円山北４条は住友不動産販売が販売してますが、住友物件ではなくセントラル総合開発ですよ。

三菱は円山邸苑のときも当初の修繕積立金は
１００㎡換算で５３００円程度で高くはなかったです。
管理費は９１００円になります。
管理費の余剰分や駐車場使用料も、
修繕積立金に充当されますよね。
修繕積立金が相対的に高くても、
管理費が低く設定されているところもあります。
戸数など個別の物件ごとに考える必要があるでしょう。
ただ、三井さんは管理費も修繕積立金も
高いです。業界第一位の自信でしょうか。