プラウドタワー二子玉川

>481
なにもそこまで言わなくても・・・。
469さんもｔａｍａｍａｉｌさんを尊敬しているから、気にしているのですよ。

街で文化人を見つけると、つい馴れ馴れしい口調で声をかけてしまう人って
いますよね。あれと同じかも。。。

>482
ｔａｍａｍａｉｌさんに聞いてみてください。

全く理解できないことだが、販売価格が安いマンションが叩かれ、都心ターミナルから20分もかかる
郊外物件が坪単価３００万でも大人気。
どうやらモノを見る目がまったくなくなってしまったのが日本国民というかいまの購入者なのかと
思ってしまう。
マンション価格の構成は普通土地代3割、建物3割販売経費3割の1割が利益だ。
マンションの工事費などオフィスに比べても空調がない分だけ安い。タワーでも坪65万あればおつりがくる。これは延面積あたりだから、販売面積が8割としても販売床坪あたり85万円あれば十分。
土地代は、容積率１００％あたりいくらかでみる。４００％3５０万円の土地なら、2割増しして４で割る
すなわち、110万円
つまり坪単価195万円で全体の6割。これを０．６で割戻し325万円/坪
しかし、土地価格が同じで容積率が８００％ならば、販売坪当たり土地価格は、５５万円
土地建物合計で140万円　これを０．６で割り戻せば233万円。
港南はもともとの土地単価が安い。さらに規制緩和で簡単に容積が倍になる。容積が倍になることは地主は知らされていないので安い単価で売ってしまう。
たったそれだけの仕組みだ。

建物単価にそれほどの差はない。外壁をタイルからシリコン樹脂系のＰＣパネルに
変えても全体で1割までコストに響かない。地下の有無や杭の長さのほうがよほど大きい。
建物単価が1割ちがっても全体単価では3％程度の差　５０００万円ならば150万円の差だ。
ところが土地単価には3割5割のひらきがある。
土地は安く。建物は高く。
土地は5年で半値になりうるが、建物原価はゆっくり下落する。
もともと世田谷などの土地はデベロッパーが競って買っているので仕入れ時点で高値買いをしている。そのうえ、道路条件が悪く総合設計などの容積割増が使いにくい。
既成住宅地の大型マンションは工場・倉庫跡地のタワー物件にコストでは勝てないのだ。
地価は今後も下がる。なにしろ日本のＧＤＰの3倍相当の地価総額なのだ。企業が土地を放出
住宅開発はまだまだ堰を切ったかのように目白押し。
田園都市線平成モノ中古が１３０万円/坪を切ったどころか、千葉/埼玉では平成モノのマンションでも１００万円/坪を切るものが続出。１０００万円台の築浅マンションがごろごろころがっている。
ただ、幸いなことに持ち主は担保割れローンをかかえて、いて売りに出せない。
賃料が下がらないというのは嘘。実際には新規募集賃料は軒並みじわじわ下がっている。借家人が素直に継続家賃を払っているから見た目の賃料
が下がっていないだけ。ローン破綻で、空家が多数賃貸市場に出回ったとたんに、家賃は一気に下がる。

値下がりしない物件？簡単だよ。とにかく
遠いより近い
狭いより広い
暗いより明るい
不便より便利
汚いよりキレイ
貧しいよりリッチ
そいでもって安いのがいつでも人気だよ。
今買うか何時買うかではないね。本当に納得する物件を見つけたら買う。
パソコンと同じ。来年の新製品の方が安くていいに決まっているけど、自分は今すぐ使いたい。
残念ながら優良な賃貸は数が少ない。３０万円家賃をはらえば、満足のいく住まいに住めるが
その半額しか自分には支払い能力がない。
不動産なんて買い手が2人いれば値下げはありえない。
それが1人だと値切られる。
男女の仲も同じだろう。追うから逃げる。結婚してよと迫れば、自分の安売り。
条件に自信あれば待っているだけで、こっちが選ぶ立場になれる。

・・・だそうです。
先生それじゃ質問の答えになってませんがな。

>482
強いて言えばＶタワーだが港南物件から外せという奴が多い
坪単価はよくしらんが270くらいじゃなかったか？
エントランスのグレードは美術館並だな。あんたんとこよりいいかもな。
ところで、あんた何をもって建物グレードという？
共用部の仕上げの豪華さか？
内装なんか知れてるぞ。クロスをやめて板張りにすれば別だがな。
あんたが思っている半値以下で仕上がっている。
外装より基礎。杭
多分あんたんとこは河岸段丘で杭工事にかなりに手間掛けたはずだな。
実際にワシ完成物件みてないからわからんけどな。
共用廊下に各階石張りなんてしろものはいまだかつてないが
タイルカーペットでも本当は㎡あたり1500円くらいなんだよ実際。
それとＷＣＴは正直かなりグレード感あるぜ。多分な。

>４８９
>自分一人の力では幸せになれず、他人を引きずり落とすことで相対的に

ｔａｍａｍａｉｌさんは港南物件の高層階買って幸せなんだそうだ。

>してくだらない御託を並べ、
馬鹿いえよ。お前本とか読まないの？2005年以降地価大暴落。
なんで郊外で３００万/坪が売れたのか、真実疑問なだけだよ。
自分の判断に自信あるなら、その判断とやらを開陳したら？

本当は完売前に書きたいことだが、営業妨害になるだろうから控えた
ここで書いているのは、野村さんへの批判と疑問。
買った人へは、どういう判断されたのか教えて欲しいという純粋な思い。
別に知らなかったからバーキン１２０万円で買っちゃったというのなら
何もいわないけど、正直情報集めとかしないのかねと疑問に思うが。

ムキになってケチをつければつけるほど
それは負け惜しみの証拠

負けたってなにが？
どうやらこいつバーキン120万の意味通じてないのか？

どうもこの人フランスでもバーキンは１２０万円で売ってると信じているようだな。ｗ

まあいいさ。高すぎる買い物してもそれが本人が永遠に値打ちがあると
思っていれば鰯の頭も信心。ガラス球もダイヤモンド。
他人の価値観に口出しははしないが、あんたらみたいな見る目のない人
がせっかくフェアバリューに近づきつつある東京の不動産価格をつりあげ
デベロッパーの企業努力を阻害する・・そういう風にたまには考えて
みたほうがいいよ。

というか、ここに書いてある批判の意味が理解できる人は二子玉川
坪３００万には絶対に手をださない。あんたら不動産屋のいいお客さん。
ただし銀行にとってもいいお客さんであってくれたら世の中平和だけどね。

買えたら偉い
文句言うのは買えないやつ

よのなかわかっていて買わない人というのもいる。馬鹿だねほんとに。
マンション買うというより恋愛沙汰を思わせるね。惚れてしまえばあばたも
えくぼ。ああ亭主の顔見たい。

>492
>買った人へは、どういう判断されたのか教えて欲しいという純粋な思い

純粋な割には罵詈雑言が飛び交ってますな

>言えるのは、育ちが悪いということだけ。

値段が高いだけでありがたがるのは、育ちがいい証拠か。
値札を見ずにモノを買える人は金持ちというより本当に正統な価格を
自分で評価できる人だ。
あんた一度でも、自分の物件の坪単価計算したことあるか？
それと他の物件の単価と比べて、価格構成の妥当性を評価したか？
わからなかったら専門家に訊ねてみたか？
何もわからずに、イメージだけで「判断」とはよく言うよ。まぁよほどの
金持ちで６０代のご婦人なら許せるけど、あんた３０そこそこじゃないのか？
人の話は一応しっかり読みなさい。あとで役にたつこともある。