グランドメゾン芦屋翠ヶ丘style（仮称：積水グランメゾン芦屋翠ヶ丘（仮））について

それでは、ここは、３ＬＤＫ・８５㎡・３階南向きの部屋としたら

価格いくらくらいが妥当と思われますか？

＞翠ヶ丘ってそんなところかな？

現在、某有名スポーツ選手が、将来の永住の地としてご自宅新築中。
少なくとも、他よりはまし。

＞145
普通で考えれば妥当な線は5100～5200万ってとこでしょうか。
でもグランドメゾンはそれよりは高くなると思いますよ。

＞１４７さん

ありがとうございます。ここ１～２年では、ジオか和田興以外
翠ヶ丘では新築物件ありませんが、ジオが６０００万、和田が
５０００万位かと記憶してます。
あまり、下がりそうには無いということですね。

ジオは4900万ぐらいで、出ていますね。

ジオの中古は4900万ぐらいで、出ていますね。

>148さん
あくまでも妥当な線です。
実際はたぶん6000万前後くらいになるのではないかと私は思います。

ここも、壮大に売れ残りそうな感があるな

ここに対しての近隣住民の反対看板等はみかけませんが
船戸町はすごいですね・・・

ここが壮大に売れ残るというのは、全く土地感無いご意見です。
６０００万円位なら、１～２カ月で壮大に売り切れるでしょう。

ここが、売れずに値下げするような事態になったら、それこそ、
マンション全滅です。

隣を見に行った時、隣の戸建（ココですね）を見て販売員に「この隣のお家、マンションにならないの？」と聞いたら「これだけ新しくて大きい戸建てだとまずないでしょう」とのお言葉でしたが建ちますね！！　ここのほうが、数メートル南に張り出してるようですから、採光もよさそうですね。　6000万なら妥当でしょう。

ランドプランを見る限り、南向きは小さめの部屋と南西角の広そうな（高そうな）部屋、
あとは西向きの部屋と北西の角部屋、のようです。
『３ＬＤＫ・８５㎡・南向きの部屋』というのはないようです。
私もそんな感じの部屋を希望していたので残念です。

＞145

レス遅くなりました。144です。

ここの東隣のレゾネアという東京建物のマンションが数年前に販売されましたが
南が山手幹線に直接面する等、条件は同等（本物件はさらに稲荷山線に接しますが）です。
ここから価格から類推すると

レゾネアは坪２００万平均くらい(3F南中住戸は平均でよいかと)でしたので、
８５㎡とすると５１５０万円。10~12月の近畿圏の、新築分譲ﾏﾝｼｮﾝ平均価格は
前年比１５．８％下落、契約率は５９．４％！(調べてびっくりしました)（出典：近畿ﾚｲﾝｽﾞ）。

単純に下落率を加味すれば、坪１６８万、８５㎡で４３４０万円。
芦屋という地区に限定すれば土地下落率0~3%(出典：国土交通省)。
それで計算するとmax５１５０万円。

都合、経済情勢を加味すると坪１６８～２００万、
８５㎡で４３００～５２００万円程度でしょうか。

上記はあくまで経済情勢からの試算であって
実際のﾏｰｹｯﾄはそんなに単純なものでなく売り手と買い手の都合や、
市況需給関係も絡んできます。あとブランド評価、仕様差も大きいでしょうね。

南向き中層階で坪170万程度まで下がる可能性もあるんですか？

あの場所で積水で坪170万なら、たぶん喜んで買います(^^)
(詳細仕様は確認しますが、積水ならそれなりの仕様でしょうから)

＞１５７さん

単純な全国の下落率でここの価格は推定できない。
希少価値等勘案すれば６０００万以上するでしょう。

翠ケ丘の中古物件もほとんど値下がりしている様子無し。

>159

芦屋の希少価値は、数値評価の難しいところですが、
国土交通省の最近の資料に芦屋の土地下落率0~3%との試算あり
数年前の不動産バブルピークよりの上昇はないとして(0%として）
maxをレゾネアと同等としました。

仕様に関してもレゾネアは見てわかりますが、かなりいいので
そこのプレミアも加算しませんでした(高級ﾏﾝｼｮﾝ仕様になれば別)。

積水のブランド価値は人によると思いますので、ここから
足し引きを個人でしてもらえればよいかと。

少なくともマーケットからの試算ではブランド価値の影響を除けば
レゾネア以上はありえません。

数年前の少し南の野村の呉川町のは坪１５０万でした。

６０００万の試算根拠あればお教えください。レゾネアからのアップ根拠は何でしょうか。
積水ブランドを１０００万上乗せとすれば妥当な線ということになりますが・・・。

＞160

１５９さんではありませんが、１５９さんに同意見です。

私個人としてはレゾネア以下はあり得ないと思います。
レゾネアの時期は全体的に最安値だったのではないかと思います。
積水はここの土地をかなりの高値で取得したと思います。
レゾネアは悪くありませんが、グランドメゾンとは仕様が違いすぎます。
今の情報があまりないＨＰを見るだけでも外壁、駐車場（レゾネアは駐車場がいただけません）等
違いは明らかです。
野村の呉川町のは坪１５０万、と比べるのは無意味です。
比べるのであれば野村の駅南でしょう。

ただ北向きであれば１６０さんのおっしゃるように
坪１６８～２００万くらいだと思います。

翠ヶ丘マンション住民として、感じたままの書込みにて計算根拠はありません。

私のマンションは投資用として賃貸されているものも多いですが空室無く、
気に入って売ってくれと言っても持ち主に断られているとのこと。
手書きのどうしても住みたいので売ってくれみたいなのもよくポストに入ってます。
翠ヶ丘に新築マンション建てる場所がもうないということでしょう。
住宅街に入ったら反対運動もすごいし。
６０００万で買ってもリセールバリュー大、何かあったも賃貸可。
（ここについては、山幹が全通した時のリスクはありますが）。

本日、ＪＲ芦屋徒歩１２分、築平成２年、８３㎡、４階の物件（ロイヤル芦屋翠ヶ丘）
が３４８０万でチラシ入ってました。　　がんばれ、たてみちくん。

>162さん

ロイヤル芦屋翠ヶ丘は分譲駐車場付きなので実質は３０００万くらいでしょう。
６０００万で買ったものがマンション法定耐用年数５０年もあるのに
２０年弱で半値ですね。

まあマンションはそんなものかもしれませんが。芦屋といえど例外ではないですね。

２０年弱で半値というより、２０年弱経過して半値は維持しているのなら、むしろプラス評価かと思う。

他の場所なら二束三文、戸建なら売ることすら困難では？