西宮北口情報　その2

111さんはここでご自身の持論と知識を得意げに展開されておられますが、
住宅ローンは固定金利がいいとか、将来、不動産の価格は下がるや日本の国債のお話しとか
不動産を買おうとしている人はすでに認識していることだと思うのですが・・・

ましてや競売物件云々のお話しなんか、ここで何の関係があるの？ってこちらのほうが
大笑いしてしまいました。

114さんはローン返済大丈夫ですか？

>>114
お宅が「勝ち組」の人ですね。・・そんなに怒らなくても。
私は興味深い内容に感じましたよ。
人それぞれでいいのでは。・・・・

108ですが、マンション投資家さんすいません。

住宅ローンの変動金利型は、長期金利に全く相関していないと思うんですが…。
長期金利に影響を受けるのはフラットや長期固定金利だけでは？仮に国債価格が低下することがあったとしても、変動金利に相関する短プラは上昇しないと思うのですが。スペインやギリシャでも住宅ローン変動金利は2％台ですよね。

108さんへ
私は、ローンの固定金利は長期金利に、変動金利は短プラの影響を受けると理解してます。
そして、短期金利は比較的目先の事象をストレートに反映するのに対し、
長期金利は将来を見た要因が反映されると考えています、ですから長期金利の方が予言力が
あるのかなと云った感じです。
金融の自由化で企業の資金調達法も多彩になってますので一概に言えない事が多くなった様に思います。
舌足らずの様で申し訳ない。、

116さん　あまりムキにならずに落ち着いて

ぼちぼち西北の新規物件などの話に戻りませんか？

どんな物件が出てくるのか興味あります。

結局、西北で最近、発売された新築マンションでは
どこが、一番良いのですか？

プラネの南西に計画あり。

ついでに。フラット３５は最低金利。銀行の変動金利よりは高いが、３５年の固定金利は魅力。ハイパーインフレに対応できる数少ない手段。

プラネの南西のマンション以外に計画されてるマンションは聞かないですね。

団地みたいね。マンション乱立で。

プレミストはやはり高いのでしょうか？　それとも西北の駅近

はもう出ないので、相場の価格でしょうか？　５分以内の駅近

はどちら方面ももう分譲される可能性は低いでしょうか？

？ばかりですみません。

相場より高いと思います。今後、徒歩５分圏内での物件がでるかは…なかなか難しいのではないかと推測します。

まとまった土地が駅近くにはないですからね。

プレミストが既に再開発で他には再開発はないでしょうから、もう駅近は難しいのですね。

でもやっぱり割高ですか。　ありがとうございました。

プラネ南西のマンションの規模は４００戸らしい。どんな売り方をするか。戸数が多いので、お買い得の部屋も期待できる。

ラピタス３１　リフォームして１６戸ほど大京リアルドが売り出すようです。
4千万台らしいです。

ジオのギャラリーで近隣に プラウドが建つと聞きましたが 知ってる方いますか？

ジオのギャラリーで近隣に プラウドが建つと聞きましたが 知ってる方いますか？

心当たりはあります。

我が家はプラウドは購入できないと思いますが
ジオを検討してます。

プラウドも建つくらいなので、もう地歴うんぬんも そう長くは続かないと思いますが

もしかしたら それなら安く買えるかも？という待ちたい気持ちにもなります。

マンション乱立の上、野村の評価が下がると思います。

確かにジオも ネームバリューの割に 思いのほか、苦戦中ですよね 買い手としては 安く購入できるチャンスですが

プラウドも気になってます
引き続き 情報宜しくお願いします

プラウド、どこに建つんでしょうか？

根拠のない私の大胆予想。　アサヒの跡地を野村、西宮市がそれぞれ半分取得して
野村がタワーを造るのでは？　プラウドは２号線並びの神戸甲南町で成功してるし。
快速が停まる駅徒歩８－１０分？ぐらいやし。
なによりＪＲ線路土手が、ベルリンの壁ならぬ「西宮の壁」」になってるので悪くないと思う。

かなりの大胆予想ですね。
発想は面白いし、なくはないかと。

近隣ということは、山幹より南にできるんでしょうか？

すみません 私が噂できいたのは 深津校区内 地歴問題の土地柄 とのこと
アサヒビール跡地は あてはまりますか？

ただ アサヒビール跡地には大きなショッピング施設ができるとも 別不動産会社からきいたので

あのあたりさらに利便性はよくなりますね

個人的には JR西宮の駅北側の どんよりした街並みをなんとかして欲しいですね

あのあたりの 開発の話だけは まったくないですね

アサヒビール工場跡地にできるなら、場所的にあまり魅力的ではないですね。名谷のプラウドシティみたいな感じにするのかな。。。

もしもそこなら、駅は 甲子園口になる可能性もあるのかな？

西宮は まだまだ 開発できそうですが 古い家も多いですよね

現時点で野村不動産が西宮市に開発事業として届け出ているのは
JR西宮の南、二号線よりも南で松原町に一件あるのみですね。

深津校区ではどうでしょうか、、、
ジオとラフィネスの間の古野電気の駐車場が将来的には怪しいですが。

>>144
松原町にはそんなマンション用地があったかな？と云う感じなのですが
ご存知なら教えてください。

http://www.nishi.or.jp/media/2012/k24-099.pdf

これのことでは？

西北周辺って感じではないですよね。。

>>146
有難うございます。その場所は時々通りますが、何か陰気な感じがしますね。
又、前面道路も狭くて阪神高架も近く、野村と云うよりワコーレ向きの立地ですね。
西宮市内の用地不足がうかがい知れますね。

自動車学校、移転しませんかね

教習所の土地の権利関係は知りませんが、面白いですね。
埋立地がかなり空いているように思いますので移転すれば、益出し？にもなるしね。
それと、伊藤ハムも住宅地としての魅力が無いけど出て行ってほしいですね。
西宮土地公社も大変だろうし西宮浜なら最高かな。

芸術文化センターの第二駐車場の跡地に何か建てるみたいなんですが 何か情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
マンションでしょうか？

西宮浜への移転、最高ですね。
他に狙い目の土地、どこかありますかね。

銀行さんの社宅では？

私も噂で聞いていますが、銀行の社宅には違和感を覚えます。
それこそ、プラウドタワーなら即完だと思いますがね。

152さん、私は二見町のメゾン甲子園を狙ってます(投資スタンスですが)校区以外は完璧
だと思います。いざ建て替えとなれば、各デベ必死になると思います。

西宮でタワーはもう、たてられないと聞きましたが？

154さん
メゾン甲子園、確かに注目ですね。動向を見守りたい物件の一つです。

第2高木小学校？も動きはじめましたし、規制が緩和されれば、色々な動きがあると考えています。

芸術文化センター跡地に関して色々なレスありがとうごさいました。私も 少し銀行社宅には疑問があるのですが…
もう少し、動向を見極めたいと思います。
ありがとうございました。

私が１３９でした大胆予想がほぼ当たりそうな感じみたいです。
市内の某ＭＲで一部資料を見せてもらったのですが、東半分を西宮市が買い取り
病院、防災センター、等を設けるような話ですね。（最終決定までは行って無い感じも）
そして、西半分は一応未定との話でした、そうすると残地はマンションかスーパー
になるのは可能性大ですしね。
又、別に、私が野村関係者から、松原町とは別に一件案件があると聞いているのを
合わせると・・・・ひょっとしたら、かもですね。

しかし二号線と名神とJRと今津線に囲まれてると住宅地としてはイマイチだなー

やっぱ西北でも南側はあれ、ガラ悪いのかな・・？実際どうなん？

オリンピックが決まったことによって、今後、不動産価格やローン金利にも影響は出てくるのでしょうか？

アサヒビール跡地
阪神国道駅に隣接した西半分が病院などになり
東半分が民間開発になる
が、市としては集合住宅や商業施設にするつもりはないらしい
小学校がパンク状態なのと商業施設はすでに多数あるからということ

しかしマンションも商業施設もだめってことは
まさかの戸建住宅？
それとも不足している小学校を建てる？

プレサンス ロジェ 西宮北口 門前町
はどうですかね？

苦楽園口甲陽園あたりがいいんちゃう？

芸術文化センター南側のタイムズ駐車場は住宅展示場ができるようですよ。

>>163

ダイエーとジャパンは近いけどね．．．

それに、何で「門戸厄神」ではなくて「西宮北口」なんだろうね。

西宮北口ブランドの便乗商法じゃないですかね

西宮北口より門戸厄神の方が個人的には印象良いけど
門戸厄神らしくもないな

西宮北口の場合、所謂いい所とさえない所が同居してるから、
評価する場合、意見が割れる様やな。
他所の人に人気があり、宮っ子にはそうでもない感じやな。

ラピタスのリノベーション済み物件のチラシを見たよ

ラピスタ31って平成12年築なのに、
リノベーションしないと全く売れないそうだね

あれだけ大規模にやるなら
もう新築分譲マンション並だな

立地がいいからこういうやり方もできるんだろうな

これが駅から5分以上だと1500万円くらいでも売れないんだろうな


http://www.daikyo-realdo.co.jp/buy/lapitas31nishinomiya/

↑
リノベーションとリフォームの違いを大京はわかってるのか？これは普通のリフォーム！

↑羊頭狗肉はこの業界の常識でんがな。

ラピタスの中古分譲？は１０戸ではなく１６戸です
業者は専用の商品を大量に購入するので水回り資材などは格安で買いいれますから
個人でやるリフォームよりははるかに安く済ませて利ザヤを稼ぎます

ラピタスはもともと内装は質素、というかかなり粗末ですよ
床暖房も入っていないしペアガラスでもありません
そして今回のリフォーム物件もそのあたりは追加されていません
そのあたりが不満な人は手を出さないでしょうね
私なら中古で買って自分でリフォームしたいです
ただあそこの南向き物件はなかなか売りが出ませんね

ただラピタスは震災後の再開発として竹中が威信をかけ
体躯にものすごくお金をかけて作ってあります
SRCのタワーマンションはもうこれから建つことは無いでしょう
外からは全く見えないところが贅沢なマンションです

築13年の設備の今一な北口のタワマンと、梅田の設備の新しい新築タワマンの値段が同じなら
やはり、業界にて水面下？で言われている、西北バブルと云う事でしょうね。
相場の末期にはおかしな事が起こるもんだ。

窓ガラスが復層断熱ガラスにならないのは共用部分だからでは？
玄関もそうだけど、部屋単位での交換はできないはずです。

平米単価70万円だとパークタワー北浜と堂島レジデンスと同じくらいかな。

ラピタス、大規模修繕いつするのかな？

修繕終わってからじゃないと、無理です。

ラピタス確かに設備イマイチだけど鉄骨鉄筋は値打ちあるよ
あのメタボな体格を見てもヘタな新築よりは耐震性に安心感がある
周辺敷地もゆったりしているから圧迫感も無いし
やっぱり公的再開発だったからコストカット考えずに作られたマンションに思える

最近の新しいタワマンは100％鉄骨抜きで建てられてるからね

>>178
窓ガラスサッシは共用部分だからもちろんリフォームで変えられないけれど
インプラスを付けるとかはしてもいいと思うのですけれどね。
ただあのマンション、ベランダが深いせいか換気がいいのか結露はほとんどしないらしいです。
聞けば新築分譲当時は景気が悪かったこともあるでしょうが何カ月も空き部屋があって
即日完売というわけではなかったそうです。
私はモデルルームを見てきたのですが８３平米の部屋の真ん中に太い構造柱がありました。（角部屋でした）
SRC造は柱を少なくできると聞いていますが柱も沢山通っていてとても頑丈に作られているように思えました。
内装だけでなく全体のデザインも古臭く、外廊下だし共用施設も充実はして無いし
いまどきの宮殿のようなホテルライクタワマンには確かに見劣りはしますしステータス感も無いですが
ある意味要塞のような建物だと思います。

ＳＲＣ構造ってそんなに魅力ですか？笑

ＳＲＣ使うよりＲＣで免振・制振付いてるほうがいいよ！

部屋の真ん中に柱とか微妙じゃないですか？

今時 京阪神で結露するマンションなんてほとんどないし。

自分はSRCに魅力を感じますがここはそういう話をするところではないのでこれ以上はやめますね。
どうでもいい人にはどうでもいい話ですし大地震が来ないと本当のことはわかりませんから。
ただ、せめて材料だけでも沢山使われていたらなんとなく自分は安心、というだけの話です。

部屋の真ん中に柱は角部屋だけだと思います（全部見たわけではないのでわかりませんが）

最近のマンションが結露しないのではペアガラスになっているからですね。
ラピタスはペアガラスではありませんでした。

福祉センター筋を休みの日に黒色スーツで歩く人たちって何ですか？

そんなに気に入ってるならラピタス買えばいいぢゃん(^-^)/

芸文南隣の駐車場が10月いっぱいで営業終了みたいですが、その後何が出来るかご存知の方いらっしゃいますか？

住宅展示場ができるみたいですよ。
確か、何年かの期間限定だったので、その後の展開も気になりますが。

そうなんですね！ありがとうございました。マンションが建つのかなと思ってました。

＜185、190さん

それは、多分宗教団体の方々だと思います。
「鞄と靴が黒」って決まりがあるみたいです。
平日祝日関係なしに、たくさんいらっしゃいますね。

大体みなさん、阪神今津、JR西宮、阪急西宮北口から
徒歩かバスなどで南に向かわれていますね。

西宮北口の北口町にモデルルームらしきものが建設されていますが、何か情報をお持ちの方教えてもらえませんか？

>>192
建設されてる人に聞いてください。

キリンビール社宅は取り壊して何か建てるのかな？すぐ近くにタイムズできるしこの周辺はまだまだ発展途上ですね。

194さん
場所が違ってたらすみません。それって丹波屋の北側ですか？
あそこは銀行の社宅が出来ると、違う板の書き込みで見ました。

住宅展示場が出来る様な看板を現地で見た様な気がするね。
１９５さんの言う銀行の社宅の話が変更になったのかとも、その時に思いましたね。

元・芸術文化センター駐輪場は住宅展示場になります
その西(万葉ハイツの南)はタイムズになります
更に道を挟んだその西(ベリスタの南)のキリン社宅は夜にまだ電気ついてたと思います

西北の南側もまだまだ発展するのですね。マンヨウハイツの南、てっきり社宅ができるものだと思ってました。

マンヨウハイツもそろそろ老朽化してますよね
あそこも再開発しないのかな

>197さん

キリンの社宅は最近、駐車車両が極端に減っていませんか？
以前は10台以上停まっていたように思いますが。

いずれ、地所でマンション建設てか？

>>201
キリンビール社宅は土地が狭いため大きなマンションは建てられないでしょう。社宅建て替えとかですかね。

甲子園にあったキリンビール大阪幹部用の豪邸は売却されて三分割建売になったし、
当地も何に変わるかわかりませんね。狭いのなら店舗かな。

200さん

そうかもしれませんね
最近は社宅って人気無いらしいですし
でも売却されてもマンションはどうだろう？
認可されるのかな
新しい市長になったし開発方針が見直されるかもですね

大社小校区で新築マンションの予定はないでしょうか？

ない。

西宮北口キリン社宅跡地は阪急不動産のマンションになります
5階建て40戸くらい？の規模
来年3月着工予定

>>207
きっとかなり高いでしょうね。
西北で駅近の中古物件は、かなり強気な値段設定なので、新築なら尚更。

>>208さん
強気価格だと思います
駅至近ではないですがソコソコ近いですし
南向き住戸が主で
山幹から一本内側ですし
オリンピック前に売り出すでしょうからね
ただ資材や人件費が高騰しているので仕様は控えめかも

マンションバブル崩壊が多くの認識になるまでに完成、完売が間に合うか？だな。
現実には条件の落ちる物件は販売苦戦してるよ（カス物件でも売れるのがバブル）
もう、高値掴みの最終便と云う様な気がするけどね。

丸橋町のシダックス南側にも149戸の分譲マンションできますね。
プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

場所も悪くないですし気になっております。
資料請求ももう出来るみたい。

>>207
分譲ですかね？戸数が少ないと理事会役員がすぐ回って来るのがネックですね…

>>212さん
分譲のはずです
確かに戸数少ないと役員はすぐ回ってきますね
でも逆にまとめ易いかも
大規模だと色んな人・意見があってややこしそうですよ


丸橋町も建つんですね
ちょっと調べてみよう