イニシア新百合ヶ丘

都内の物件ですが、新百合ヶ丘は神奈川なので神奈川の掲示板で良いのでは？

東京市部版ってあまり盛り上がってないよですし。。

新百合ヶ丘徒歩１５分ということで、百合ヶ丘のパークシティやオーベル、モリモトと
競合しそうですね。

でも、行政をまたいでしまうと何かと不便そうです。
駅の北口に立派な区役所や市民ホール、図書館等があるのに
素通りするしかないもどかしさがありそうですね。

図書館は、稲城市と協定を結んでいるので、借りられますよ。

ここは、定期借地ですね。

定借物件だから、他の新百合（百合ヶ丘？）物件とは競合しないでしょう。

なんだかモリモトの物件とかぶっちゃいましたね。
(仮称)新百合ヶ丘プロジェクト。。

こちらは稲城市
あちらは百合ヶ丘

正真正銘の新百合ヶ丘はやはり上麻生、王禅寺、万福寺のみでしょうか。

世田谷通り沿いにモデルルーム作ってますね。

ここも来年楽しみです。

もうすぐなんですね、販売開始。
ＭＲは世田谷通り沿いのどの辺りですか？

東京の物件なので、神奈川板は違和感あります。
稲城市民は新百合駅前の充実した行政サービスを受けられるのでしょうか？

行政は東京都のほうがいいと思います。
新百合ヶ丘の生活圏住宅だし、周辺環境は最高にいいと思います。

両方のメリットを享受できそうですね。

駅から遠い定期借地ってどうなのよ？

定借地ってどのような長所と短所があるのでしょうか？

こんな駅から遠い定借地はやめた方が良い

定借物件は、新築分譲時の提携ローンを除くとローンを取り扱う金融機関が少ないから、
中古になった時の転売は厳しいみたいですよ。イニシャルコストが低いのに飛びつくと、
あとで痛い目にあうかも。

物件HPは（仮称）のままだけど、住宅情報ナビではイニシア新百合ヶ丘になってますね。
あと、販売開始予定が平成21年4月上旬となってました。

十二神社の下にモデルルーム作ってますね。

↑
既出（>>08で既に書いてますよ）

ここはモリモトと同じで、プロジェクト自体がポシャる可能性が大ですね。
まあ80戸なので影響はさほど大きくなさそうですけど。

デベが倒産しても販売続けられるのですか？

誰か見に行った人いますか？

・コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に踏み切ることを公表する（2009/4/27）。

見通しではなく債務超過状態。

定かではありませんがゴルフ練習場のパターコースだったのでは。
無事竣工出来るか分からないのに今契約する人いるんですかね。

今契約は確かに怖いですね。他イニシア物件で工事中断してるという話が出てますし。どうしようか考え中です。
物件自体は低層住居で落ち着いた感じなので気に入ってるのですが。

皆さんは定借期間50年をどうとらえますか？

５０年の定期借地については、どのみち５０年も経ったら立替だろうし、生きてるかどうか分からないし、と考えて割り切ろうかなと。
ただ、地代も払い続けること、徒歩１５分と今以上に駅までの距離が長いこと、それにやはりイニシアの今後の状況が気になりますね。建物自体は大変気に入ってるのですが...。

定期借地権50年なんですね。。。生きていないと思うから、2千万円～3千万円台
の格安っていう条件を全面的に優先して購入？？っていうのもありかもしれませ
ん。
ただ、問題点が多いかも。
・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？
（交通の利便性悪い）
・イニシア大丈夫？
・この分譲自体プロジェクト自体がやばいんじゃない？
・50年の借地権だと子孫に残せない、財産にならない。
でもでも安い。

ヨボヨボになってから立て替えとかでもめるより、はじめから50年限定で安いほうが私的には断然いいです！でも若い人の場合は微妙な年齢になっちゃいますね。老人ホームでもなく賃貸も借りれないみたいな。
私はもうそこそこの歳なのでイニシア真剣に検討してましたが、きちんとした工事がおこなわれているのか、不具合があったときにきちんとメンテナンスされるのかとか考えるとかえって高くつきそうな気がして買う気にはなれませんね。契約進んでるのかなあ。

けど、確かに100歳近くだったらいいけど80～90歳代だと微妙だよね。。良く言われるけど、期限近くなってくると修繕費がバカらしくなるだろうし。

確か7月から販売開始だったと思いましたが、随分と延びてますね。販売価格もまだ予定価格のままですし。
会社の状況とともにこのプロジェクト自体どうなるか不安ですね。

＞・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？

実際歩いてみましたが、15分ぐらいでしたね。ゆっくり歩いて20分ってとこでしょうか。


迷う要素の多い物件です。。

自分でも歩いてみました。歩くのが早いせいか駅の改札スタートで１３分くらいでした。
でも疲れますね(;_;)慣れるんでしょうか。

数年後、近所に総合病院ができる予定がるようですが、
救急車の音なんかは気にならない距離だと思いますか？

価格につられて、少し検討しました。
でも、やっぱり、
定期借地権って、怖いですね。
未知な問題が孕んでいそうで。


現地見学に行った際に、高齢者が多かったのも、
少しテンションを下げた要因でもあります。
高齢者なら、まあ、50年あれば十分かも。
たまたまかもしれませんが。

購入検討です。
いろいろ・・定期借地やＡＤＲなど問題もありますが・・
今月中旬にも重要事項説明→契約のようですが
でれくらい売れてるんでしょうか？

電話で聞いた所、
多数の応募があったとか・・・
本当かどうかわかりませんが
来週あたりMR行ってみようと思います

購入検討、または申し込まれた方の意見を聞かせて下さい

多数の応募って、予告広告では販売戸数１０戸だけだよね。ここでも掟破りの優先販売かな。

ここって低価格？
地代入れると他とさほど変わらないよね！
まぁ50年以内にいっちゃう人は関係ないだろうけど

１０戸販売なら売れるんじゃない？
総個数８０くらいだよね
第二期、三期でこのご時世完売するのかな？
売れないと先に購入した人は不安だろうな

チラシに定期借地権物件と一般の土地付（区分所有）物件の費用比較があったけど、定期借地権のほうに解体積立金と月々の地代が入ってないね。間違えだったらお粗末だし、意図的だったら・・・。

数カ月前に一度MR行きました。
MRはオプションばっか入れてて比較にならんかったなぁ
だけど内装チープだけど綺麗だし、バルコニー広いし、
値段も安いし（地代の支払い入れると他と一緒かな？）、念願のマイホーム！と思ってたけど、
実際に建つ場所…あそこは稲城市…
新百合にあこがれるのいいけどね、（今もあこがれ…）
実際に新百合の駅から、MS建ってる場所まで歩くとわかるけど、
区と市の境界線で、舗装された道と舗装が荒れた道にくっきりわかれてます（ﾊﾊ）
ADRも不安要素だし、イニシアのおかげで多摩市の広いMSに住むことになりました

ＭＲに行ってきました

解体費のことを聞くと、１．５億が事前に管理会社に用意されているとのことで

50年後に足りなければ追加費が発生の可能性ありとのこと

まぁ地代入れるとパークシティあたりと値段が変わらないいけど

定期借地が納得であれば良い物件なのなのかもね

私は稲城市でも気にならないけど

解体費を管理会社が用意といっても販売価格に転嫁されてるんでしょう。それを管理会社が管理してるとなるとリスクだな。管理会社が倒産したら、回収できないだろうから住民負担。民間会社の寿命は５０年もないから、ハイリスクかも。

一方、管理会社にとって見れば、解体費を人質にとったようなもので、管理会社を変更されることはないって構図なのかな。うまく考えたものだ。

管理組合で通帳など管理と言っていましたよ

本当かどうかわかりませんが

真相は重要事項説明と管理業務委託契約（案）を確認ですかね。ここはちょっと普通とは違うようなので、事前に入手して確認しておいた方がいいのかも。

解体積立金がないのに解体費用を管理組合で管理するってことは、解体基金って形で入居時に徴収なのかな。管理会社が解体費用を用意するのなら、管理組合に渡すとなると贈与でしょう。

9月13日が申し込みだったようですね！
重要事項説明もあったとか・・

どなたか行かれたんでしょうか？

新百合丘ではなく東京都稲城になるんですね！
この場所は、結構遠いように思えますが本当に徒歩１５分でしょうか？
また治安もあまりよくないと聞きますが、どうですか？確かに夜はコンビニなどのお店も近くになく
少しくらいように思います…。

日曜にＭＲ行ってきました。
結構、人がいらっしゃいましたよ

歩いてみましたが17～18分でした。

ゆっくり歩いて信号2回待ちました。

駅近寄りは多少暗いですね。

治安はどうなんでしょう？

取分け悪いようにも思いませんでしたが。

7・11が5分くらいのとこにありましたよ。

結構、押さえが入ってると聞きました

夜中に周辺調査で出向いたら、

近所のコンビニ（多分イニシア新百合に住んだら、常に通いそうな）に、

ガラの悪い兄ちゃんがわんさかいたよ

道路の真ん中で群がり、車で出向いたこっちが避ける始末
（移動する気配全くなしでした…）

正直新百合に住みたかったケド、怖すぎて検討からはずしました

近くにある○○住宅が悪影響ですね。

そんなガラの悪い兄ちゃん達に、もし子供がいて、

我が子と同じ保育園や小・中までも通うなんて考えられませんでした。

>>50
新百合に住みたいのなら住めばいいのでは？ここ以外にもマンションいっぱいあるし、
別の学区にすればいいのでは？

大体、夜中のコンビになんて、どこも同じような光景を目にするし。
新百合だからじゃないでしょう。

正直新百合に住みたいのであれば、もっとしっかり新百合の住宅事情を調べてください。
正直「イニシア新百合ヶ丘」に住みたいってことでしょ…。

20日に申込しました
完成がたのしみです。
11月中旬の内覧が楽しみ

定期借地扱いなんですね。分譲とはいっても５０年で出ないといけないというのはどうなんでしょうか？
他と比較して確かに安いですが、月々の地代が２万弱を５０年払いと考え、５０年後に失うと考えると悩んでしまいます。
きちんと貯金をしていればいいのでしょうが、、、。

周辺は確かに暗いですね。心配はあります。でも新百合ヶ丘から徒歩圏内なのは魅力ですね。

定期借地は考え方次第ですね
私の年齢からも９０歳までと考えるとさほど気になりません

50年間の地代を入れると3000万でるくらいになりますよね
最初の額が少なくて済むのはありがたいです

場所は静かな所だし、駅も徒歩圏でほぼフラットなので悪くはないと思います

一応、百歳まで考えておいたほうがいいのでは？
最近は百歳越えが多いので、、、

もし実際、90歳で退去しなければならなくなった人はどうするんだろ？
老人ホームも入居費用って中古マンションを購入するくらいお金がかかるみたいだし…

定期借地の場合、築４０年とか４０数年とかで手放したくなったらどうなるのでしょうか？　それこそ￥０－でも買い手が付かず、地代と管理費を払い続けなければならないのでしょうか？　土地だけは地主に返してということはできるのでしょうか？　相続となった場合には、相続人は放棄しない限り、いらない部屋であっても地代や管理費を払い続けなくてはならないのでしょうか？　相続人全員が相続放棄してしまうと、その後の扱いは管理組合がかぶることになるのでしょうか？

分かる方がいらっしゃったら、教えてください。
考えれば考えるほどよくわからないのが定期借地です。

あまり深くは分からないけど、基本的に普通の物件の場合と同じではないでしょうか？つまり、売れなければ当然支払いは続く…中古の定期借地権物件は基本的に買い手がいない(融資する銀行はほとんどない)という点は覚えておいたほうが良いのではないでしょうか。

59さん

定期借地権の中古不動産は売れませんよ。
買い手がいないです。

また、不動産を所有する事で生じる、税金、管理費、積立金は永遠に支払い義務があります

じゃあどうするか？って、答えは、
自分達が住まなくなったら賃貸経営しかないです。

ただし賃貸は住宅ローンの完済した人だけの特権です。

35年ローンじゃなきゃ買えないような資金計画なら絶対手を出しては駄目です。
完済目標は10年後、100歩譲って15年です。

あと近隣の賃貸相場で地代、税金、管理費、積立金を払って
採算が合うのか、すぐに計算してください

近隣の家賃相場が安い地域なら『地獄』を見るので、購入対象から外しましょう！

まあ、あと50年も生きない年齢の方とかならまた違ったメリットもありますよね。けど、場合によっては老人ホームのほうが良かったりして。

>61

新百合はPER低いよ。

売れ行きはどうなのでしょうか？
半年前位にMRに行って見たのですが、定期借地がネックでおとしました。

先日、その営業から、マンション探しはどうですか？って探りの電話が入りました。
適当にあしらったのですが、とうに見切りをつけたような客にまで電話するくらい
厳しいのか？と思ってしまい、販売状況を聞いたら、かなり好調と。。。
じゃ、なんで電話してくるんだよ。と心の中で突っ込みを入れていました。

>>67さん

その通りでしょ。新百合だと駅１０分以内でない物件はどこも苦戦して、販売は長期化。それに加えて、ここはデベの破綻。

さっさと売れてれば、こちらの物件はご縁がなかったようですが、他物件はどうですかって勧誘のはず。

ひばりヶ丘にも東京建物の定期借地物件出てました。
トレンドなんだろうか。。。

表面価格を抑えることで売ろうというデベ側の戦略だろう。

>68

そんなことないでしょう。
数千万の買い物を何も調べずに買う馬鹿はいません。

借地借家法の改正でしょう。

定期借地。流行っているのでしょうか？
まだまだ歴史は浅く、実際に定期を迎えたマンションがないという
事例がない分、不安や懸念は残りますね。
方や、
リノベーションで古いマンションを有効活用している事例が多くなって、トレンドはそっちでは？
これからの時代、人口減少により、古いマンションが数多く出てくることを考えると。

これって地代１万５千円前後を毎月払うの？
地代15,000円
修繕7,000円
管理13,000円
駐車7,000円

ローンの他に毎月４万円以上、駅から徒歩２０分かバス。
それで７０平米以下。　で、借地５０年だからイザ売る時は
それなりに低い金額でしか売れないし。

買うのに勇気いるね、この物件。

３０００万円の部屋で、ローン以外に月の支払が約５万円ｘ５０年間毎月。
で、最終的には確実に資産ゼロ。
加えて駅から直線距離計算で１５分、バス停から４分も。

私には無理、あり得ない物件。これなら賃貸の方がはるかに有利。

このマンションを賃貸と考えると、単純計算で月１０万円の家賃っていうことだね。
それを５０年契約。
しかも、合計家賃の半分３０００万円は即金で支払い。

ん～、カンベンして下さい。

こんな糞物件
買うのに要るのは勇気じゃなくて狂気ですよ

実際にこの物件、売れてるのかなぁ？

このマンション地上3階地下2階建って何？

自分の住所が「---地価２階」ってなるの？

地上3階地下2階建って違法建築逃れに使われる方法じゃないの？

公式サイトを見ると、「前払い地代」と「その後５０年間の地代」とが同じ程度に解説している図が掲載されています。毎月の地代が１５，０００円前後払うことになっていますが、前払いをせずに毎月払うと、単純計算（利息は考慮しない）すると、毎月３万も払うことになるのですね。ということは年間３６万、１０年で３６０万、５０年では１８００万円もしてしまいます（前払いを除けば９００万円）。
第一種低層住宅地域で、容積率が１００％ぐらいみたい（確認していませんが、敷地面積と建築延床面積からの推定）なので駅から近くない割に高いのでしょう（専有面積分まるまる地代がかかってしまう）。
地代がもっと安いか、いっそうのこと定期借地でなく普通に売ってくれた方がよい物件な気もしますがいかがでしょうか？

将来的な事を考えれば考える程あり得ない物件です。買っちゃった人いるのかな？
地獄への片道切符ですよ。
内装とかはリフォームで変えられけど、立地は変えようがないです。
もっと好立地で定借なら分かるが、中古で売ろうなんて間違っても考えない事です。

駅からの距離、定借、ランニングコストの高さ、中古じゃローン付くのはフラットか頭金をかなり入れた優良属性者のみ…入居後1年で分譲値の4分の3以下のラインは固く、年数が経つほど底無しです。
まさしく負の資産。
永住予定者のみ購入してよいのでは…

不動産でここまでメリットを感じない物件もまた珍しいですね。お年寄りでもまだ老人ホームのほうが良いかも。

>77さん
私もそれを質問したところ、斜面を利用して建てていて、中庭より上が1階と見なされるらしいです。
住所は部屋番号だから、地下（地価？）とはつかないのでは？

それにしても、こちらの投稿は批判的なものばかりですね。
永住前提、遺産としても考えていない購入者の私としては、不安が増えるばかりです…

私はペット可だしリビング広いから、気に入って決めました。ガンバレ！イニシア

経営再建中のイニシアで定借という資産性の劣る物件なのに
あまり安くないのが気にかかりますね。新百合ヶ丘というのも実質名前だけだし。

３０００万円を固定３５年ローンで月約１１万円、
土地代、駐車場、その他維持費で５万円。　合計毎月１６万円。
これで資産はゼロ、しかも駅から徒歩圏外、転売困難、

ムリっす、私にはムリっす。

82さん
今からでも遅くないです。止めた方が良いです。
リビング広くてペット可の物件は他にもあります。
ここじゃなきゃいけない他の理由が『新築』『予算に合う』だけなら、本当に止めた方が良いです。
永住と決めていても、人生何があるか分からないです。その時に『何とか売却してローン完済出来る→移住』と、『売るにはローン残債を大きく下回る→移住出来ない』では全然違います。その土地に縛られるのです。この立地なので『じゃあ賃貸に出して…』なんて考えは甘い話です。賃貸は駅近が基本です。

『この場所じゃなきゃいけない！』という要素があれば、止めません。
そうで無ければネガと言われようと考え直す事をオススメします。

>>77

低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。

このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。

自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、

>>85さん

アドバイス有難うございます。
もう少し慎重に考えてみようと思いました。

確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。

新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？

新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。

このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?)
値引きしてでも売ることになるのでしょう。

駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。

定価で買うのは不安すぎます。

説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？
（素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが）

賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。

>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい
おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか）
経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ

そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。

ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。
「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。
あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。

あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。
本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。

（例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。）

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20080913A/?NLV=NL000733-5...

重要事項説明をした人なら宅建主任の資格者だから、こういうことに詳しいはずなのにな。

マンション購入って、多くの人は一生に一度のこと。そこに付け込むデベもいる。ちゃんと勉強しないとね。

>>94さん

ありがとうございます。読んできました。
ナルホド。確かにそういったトラブルや意識の差はあるかもしれませんね。

読んで初めて、「そういうトラブルは私もイヤかも。」と判りました。

聞いた後は、「賃貸になるまで待てばよかったかなぁ」とも思いましたが、気に入った色調の部屋タイプが残ってるとはいえないと思い、決心したのですが。

ところで、また初歩的な言葉がわからないのですが、「デペ」ついでに「ＰＥＲ」って何でしょうか？
「ＭＲ」がモデルルームだっていうのは何とかわかったのですが。
（すみませんっっ。契約後にこのサイトを知って読んだので、不安とわからないことだらけなんです<m(__)m>）

デベ：デベロッパーの略
PER：Price Earnings Ratio。株の用語なんだけど、転用して不動産の投資指標にも用いられます。

もしかしてモデルルーム行くのも初めてだったのかな。最初の物件が気に入ったとしても、比較のために数件見てから判断するのが鉄則なんだけどな。

解説ありがとうございました。_(._.)_
どこかに「ＰＥＲ高いよ」というコメントがあったのですが、つまり「高い」のは良いっていうことなんですね。
わかってちょっとうれしいです。

確かに、初めてのＭＲがイニシア新百合ヶ丘です。
「善は急げとか、思い立ったが吉日」という勢いで週末に賃貸マンションをを見た後にイニシアに足を伸ばしたものの、初めてのＭＲにすぐ気に入ってしまい、なぜか他に（次に）気に入ったのがイニシア南町田で…

マンション選びってもしかしてすごく体力必要なんですね。

確かにマンションのお値段自体は予算ラインなのですが、他に月々3～4万円掛かるようなのが、今後心配です。
住人の駐車場ぐらいた無料～7千円程度にしてくれるとよかったのですが。

借地５０年って微妙です。
５０年後に自分が死んでればいいけど、３５歳の女性なら５割の
確率でまだ生きてます。　ヨボヨボになって強制退去だってありうる。

それに、最後の１０年位はどうせ壊すからと修繕はせずにマンションがボロボロの
まま生活したり、５０年後が迫ると管理費・修繕費滞納だって考えられる。
入居者は解体し更地での返却義務があるでしょうから、更なる出費もないとは言えない。

定期借地はまだ不透明が部分が多い。
販売業者は５０年前の口約束なんて守りません、販売業者以外の意見を聞いて
契約は慎重にすべきかと。

>>98さん

>>66のことを言ってるんだろうけど
PER馬鹿高い=超糞物件って事ですよ

PERとは簡単に言うと『買った値段の元を取るまでに何年かかるの？』という事です

だから数字が大きければ大きいほどボッタクリ価格=超糞物件です

>100
言い方かなり悪いですね。
ただし、その通りです。
一軒目で契約するのは、悪いことではないですが、御本人の審美眼が無かったと言うことで｡

一番安い部屋は２４００万円、６２平米（狭い）、地下２階（たぶん）。
これを仮にフルローン３５年固定３％で毎月92,000円。
維持費（駐車場込）で毎月40,000円。
最安の場所で毎月１３万円の支払い。

同じ１３万円の支払で、３４００万円の戸建を買うのはいかがでしょう？