マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

後日メインブログにておすすめ新築マンションとして記事を公開いたしますがこちらでは神奈川県内のタワーマンション相場を共有いたします！

武蔵小杉や川崎、横浜駅のタワマンと比較してもあまり参考にならないためそちらは除かせていただきます。(一部です)

・クリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰
2007年築　鶴ヶ峰駅徒歩1分
新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約235万円

・パークタワー横濱星川
2013年築　星川駅徒歩3分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約260万円

・プラウドタワー相模大野
2013年築　相模大野駅徒歩4分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約285万円

・ステーションスカイタワー小田急相模原
2013年築　小田急相模原駅徒歩2分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約210万円

・パークタワー新川崎
2016年築　新川崎駅徒歩3分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約325万円

・グレーシアタワー二俣川
2018年築　二俣川駅徒歩2分
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約330万円

リビオタワー羽沢横浜国大は平均坪単価325万円前後を予定しています。

けして値上がるから買いましょう～ということではないのですが、エリア内で目立つタワーマンションはどの時代も新築販売時は「この街でこの価格は高い」と言われてしまいがちです。
ただ、竣工してみると目立つことで存在自体が広告となりますし、住んでみて利便性高いため手放す方が少なく、需要と供給のバランスが崩れることで高値で取引されるものです。

もしも値下がりしたとしても利便性高い立地となれば住んで良しなわけで買ったことを後悔することは考えにくいでしょう。

羽沢横浜国大駅周辺はのどかな雰囲気であり、今作がメインの開発ですから大化けしていくわけではありません。(そこもウリの一つです)
それでも商業施設との一体開発ですから日常の買い物に関しては不便とはならなそうですし、東急線とJR線直通の駅から徒歩1分という価値は揺るぎません。

相性合わないから買わないというのはもちろん正解なのですが、羽沢横浜国大駅でこの価格だからリセールバリューが厳しそうだからやめるというのはもったいなさすぎます。

「都心直通の駅徒歩1分×マイカー×のどかな環境での子育て」

これを叶えられる立地、マンションは少ないです。

個人的にはマイカーなしでは立地の魅力を引き出すのが難しいと感じました。

そのためおすすめ物件ではあるのですが、マイカーありならおすすめ！！となります。

これは車を持つ持たないがどうだという話ではなく、マイカーなしなら他の選択肢をおすすめしたいというものです。(シニア、シングル・ディンクスを除く)

だからこそ角住戸を購入すると確実に駐車場が確保でき、3LDKでも中住戸を購入すると高確率(シニア層も多いと思われる)で確保できる抽選方式を採用するのでしょうね。
研究すればするほどマイカーなしの子育てファミリーにはウケがものすごく悪そうですもの。私としてもマイカーなしというのであれば他の選択肢をおすすめしてしまいます。

いや～これはいいですね。

学校がちょいと(中学校はかなり)遠いものの小児科は目の前ですし、子育て支援施設も下駄に入る予定です。(そこに入れないとなるときついですけどね…ただ、立地からしてバリバリの都心通勤共働き世帯が好むことはないでしょう)

陣ケ下渓谷公園、車ならズーラシアも近いですから自然環境豊です。

これは、のんのんびより系マンションです！！

幕張メッセここじゃないよ駅もとい幕張駅から徒歩2分、表記上は2分ですが約100mのため駅前物件を違和感なく名乗れる立地です。

本来であれば遠い昔に駅前交通広場が整備されていれば幕張本郷駅ではなくこちらの幕張駅が海浜幕張エリアへの総武線玄関駅となっていたはずなのですが…長い間タクシー乗り場がちょこっとある程度の駅前となっていました。

現在は防災面での安心感、そして時代と共に地主さんの入れ替わりなどで北口側の駅前整備が進んでおり交通広場も少し駅から離れた場所で暫定供用開始、2023年度には駅前に移設となります。

幕張駅自体が今どきな駅舎にしてくれないというのはさすがドケチなJRといった感じですが駅前交通広場ができることで広域検討者もとっつきやすくなることでしょう。土地区画整理事業全体としては三徳のための土地を用意できなかったのは残念でなりませんが…

それもあってかやや広域目線な建物設計ということで瑞穂などにお住まいの方からすると「狭い…」「駐車場が…」など気になる点が多く、そこを飲めても80㎡台が一列しかないため争奪戦となるでしょう。瑞穂目線からすれば「ん～」なのですが幕張エリアで賃貸からの一次取得の若年層や広域検討者で総額抑えて～という方にはかなりハマってきますね。

平均坪単価約235万円、ボリュームゾーンが70㎡切りのため5000万円以下で購入できる住戸が多くなっています。

メインブログと動画でも共有いたしますが、外観デザインもかっこいいですし、床暖房がないのは残念ですがディスポーザーが付くなど室内スペックも悪くないなど単価以上の立地、建物・室内スペックと感じます。

これはチャンスな出物ですよ！！

全体レポートに関してはメインブログ、YouTubeにて公開をいたしますがこちらでは狙い目住戸を共有いたします！

立地からして「高くても南向きを購入すべき！！」ということは言うまでもありません。価格が高くとも価値のある南向きとなりますから私としても南向きがおすすめしやすいです。

ただ、今回は別の目線での狙い目となります。

立地からして基本的には広さを求める方がメインターゲットですから南向きの最低専有面積は80.75㎡と今の時代にしては広く、それゆえ最低価格としても17500万円と重たいものとなります。
（繰り返しになりますが価値のある南向きです）

そんな中で1列だけある北向き住戸に関しては65.20㎡とマンション内では狭め（一番狭いのは西向きの60.10㎡）のため10900万円からとグロスが抑えられます。

もちろんただ価格抑え目というだけでは満足度に期待ができないわけですが価値のある北向きとなります。

北側は井の頭通りのため賑やかではあるのですが（T-2サッシで対策）けやき並木となっており、室内真正面からけやきを望むことができるのです。
低層階に関しては眺望の抜け感はないものの向かいの建物まで距離がありますから苦しくありません。

間取りに関してはワイドスパンですべての部屋に北窓あり、さらに洋室の窓（透明）も下から上までと腰高ではないですから座りながら（ベッドに寝ながら）けやきを楽しむことができます。

リビングの開口部が物足りなかったり、北向きなのにキッチンがやや奥まる、洋室2はかなり細長いなどなど少々気になる部分もありますが洗面室が主寝室へ通り抜け（2way）できたり、設備仕様に関しては天カセがなくなるものの全室壁掛けエアコン標準、ディスポーザー、浴室日ポリ化工、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石（クオーツストーンも選べます）などなど2億円超の部屋と大きな差はありません。（天カセでないのは残念ですが）

北向き2LDKの低層階、価格と維持費は

Bタイプ　2LDK　65.20㎡　管理費30390円　修繕積立金6520円
2階　10900万円　坪単価552万円
3階　11200万円　坪単価567万円
4階　11500万円　坪単価583万円
5階　11800万円　坪単価598万円

利回りとしては4％を割り込みますからお得というわけではない（もともと利回り目線の検討者は少ないエリア）のですが満足度としては高いと思います。

利便性に尖った立地ではないためディンクスからすればハマりにくさはあるものの、タワマンなどのわちゃわちゃよりも今作のように落ち着いたマンションの中の2LDKで暮らしたいという方にはハマってきます！！

※おすすめ新築マンションスレですが読者様へおすすめ～という意味ではなくザ・タワー十条オンリー検討の方におすすめ～となります(今時点では)

注目タワマン、ザ・タワー十条！

少しずつですが情報が出てきましたねー！

私もウェビナー参加→オンライン見学まで済ませており、それぞれのファーストインプレッションをメインブログとYouTubeチャンネルにて公開しておりますのでご覧いただければ幸いでございます。

オンライン見学後のファーストインプレッションでは広域目線で語っております！

じっくりと読んでいただけると嬉しいのですがこちらでまとめておきます！！

■今のマーケットからすれば割高でないことはたしか（予想よりはお高めでしたが当時とはマーケットが違う）

■しかしながら広域検討者には同じ価格出すなら港区芝浦や中央区勝どきの新築タワマンのほうがおすすめしやすい

■中古なら豊島区や文京区、新宿区なども手が届く（そんなに古くなくとも）

■それでも十条のほうが合う（路線や地縁等々）なら買うべき　←　買わないと後悔します。私含めて外野の声は無視するべき。十条愛を貫いてください。

■半年、1年後にはおすすめになっているかも（周りが高くなる、新発が高い）

■入居は2025年、今とはまったく異なる世界となっているはず

■私の読者様にはおすすめしにくい（十条オンリー検討者よりも広域検討者のほうが多い）←あくまで今時点では！！

となります！！

なんだかんだ言って竣工時には評価される出物です！

半年、1年後に「マンションマニア急におすすめしだしたぞ」と笑ってください（笑）

東池袋のステアリが完売した後に大塚のルフォンをおすすめし出したのと同じです。（大塚の記事作成時点ではまだステアリが買えた状況だったためやや辛口(ステアリを買うべきとアドバイス)。ステアリが完売した後の評価が変わるのは当然。）

もちろん少しでも調整入って買いやすい価格でスタートすると良いのですが…売主からすれば入居まで3年弱あるわけで、焦る必要もないでしょう。だって、あと半年～1年～2年～3年と待てば待つほど高く売れるのですから。（経済的なクラッシュや天災がない限りは）

十条駅の高架化も可能な限り（安全第一）早く進むことを願います！！駅が変わるのは大きなことですから！！

メインブログとYouTubeチャンネルにておすすめマンションとして記事・動画化いたしますがこちらでは「シングル・ディンクス目線」でお話させていただきます。

西武池袋線と都営大江戸線の練馬駅から徒歩14分、西武新宿線の野方駅から徒歩13分ということでシングル・ディンクスには合わないのでは？？と思われるのが当然の流れかと思います。
ただ、今作はリリーゼブランドですから商品コンセプトとしてはむしろシングル・ディンクスにもハマりやすいものとなっています。

・突板フローリング
・リビング壁面は珪藻土左官壁と天然大理石＆上部ガラス
・天然木突板でつくられたオリジナルキッチンと食器棚
・4ツ口ステンレストップコンロ
・木の扉
・家具配置を考慮したダウンライト、間接照明、コンセント位置

・安心の耐震等級2(避難場所と同等レベル)

・壁式構造で天井がフラット＆柱の食い込みなし

・玄関前カメラ付きインターホン
・浴室フラットライン照明(サイズは1317)
・洗濯機置場上部吊戸棚
・バルコニースロップシンク

などなどディスポーザーと床暖房がないことさえ飲めればその他は同エリア・同単価帯のマンションとはレベルが違いすぎます。

基本天井高は2400mm～2430mmと高くはないもののフラットな天井ですから広く感じやすいでしょう。

シングル・ディンクスが3LDKを購入しても良いのですが部屋を持て余すのももったいないですから「ゆとりある2LDK」という選択もおすすめしやすいです。

第一期で販売される東向き2LDKは57.58㎡、「60㎡切りの2LDKじゃゆとりないじゃん！！」と思われるのは当然です。
添付の間取りをご覧ください！！

玄関はクランクイン＆廊下短め、洗面室はしっかりとリビング外へ、リビングダイニングも扉位置調整(扉を手前にもってきて畳数を稼ぐことをしていない)なく10畳超え、食器棚がこじんまりとしてしまうもののキッチンサイズは3LDKと同じです。
主寝室想定の洋室1は横に長いためダブルベッドとデスクを置くことも容易です。ただ、マルチコンセントと照明付きのワークカウンターがありますからパソコン1台での作業であればデスクを買う必要もなさそうです。ディンクスであっても洋室2をテレワーク部屋にすることもできますし、子育てファミリーになっても洋室2を子供部屋としてもそこまで苦しくはないでしょう。(夫婦ともにテレワークだともう1部屋欲しくはなりますが)

4階に関してはリビングの角面上部に窓が付くため星空を眺めることもできます。

シングル・ディンクス層の検討もおすすめです！！

Gタイプ　2LDK　57.58㎡
1階　3798万円　坪単価218万円(Ggタイプ)
2階　4098万円　坪単価235万円

Grタイプ　2LDK　57.58㎡
3階　4498万円　坪単価258万円

G’タイプ　2LDK　57.58㎡
4階　4498万円　坪単価258万円

繰り返しになりますがタワマンが好きという方でなければザ・パークハウス十条へGOしたほうがコストパフォーマンス良いですね！！

残り少ないですがまだチャンスはあります！！

D　2LDK+S　63.22m2
10階　6898万円　坪単価360万円

E　3LDK　67.03m2
2階　6678万円　坪単価329万円
5階　6898万円　坪単価340万円

メインブログとYouTubeチャンネル、スムログにて語っておりますのでぜひご覧ください！！

■メインブログ

ガレリア ドゥエル神田岩本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　エモい！エモい！エモすぎる！ スキスキセンサー バリ100%！
https://manmani.net/?p=44970

■YouTubeチャンネル

ガレリア ドゥエル神田岩本町　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

1LDKの販売が開始されます！！

コンロが2口になるなど広めのお部屋よりかはスペック面で劣る部分はありますし、専有面積も40㎡を切ってくるなど部屋単体で見れば贅沢とはいえない部分もあります。
とはいえ広めの部屋もあるしっかりとしたプラウドブランドのマンションの中の1LDKでこの価格となれば満足度に期待がしやすく私としてもおすすめしやすいです。

若年層シングルの1戸目に良いですね。自宅の満足度を高めつつ住みながら投資が叶うことでしょう。

Eタイプ　1LDK　32.68㎡
3階　3498万円　坪単価353万円
4階　3698万円　坪単価374万円
6階　3798万円　坪単価384万円

Fタイプ　1LDK　34.11㎡
6階　3898万円　坪単価377万円
7階　3898万円　坪単価377万円

Dタイプ　1LDK　37.05㎡
3階　3698万円　坪単価330万円
4階　3798万円　坪単価338万円
5階　3988万円　坪単価355万円
6階　3998万円　坪単価355万円
7階　3998万円　坪単価355万円

Bタイプ　1LDK　39.17㎡
3階　3988万円　坪単価336万円
4階　3988万円　坪単価336万円

Gタイプ　1LDK　39.76㎡
6階　4098万円　坪単価340万円

いや～朗報でございます！！

気になっていた2件が解消されます！！

まず、共用廊下の手摺ですが当初はスカスカ縦格子の予定でしたが…ガラス手摺となりました！！

そして…オプションとはなりますが玄関前カメラ付きインターホン設置可能です！！

きましたね～！！

途中での計画変更ってめちゃ大変だと思うのですよ。
でも検討者の声に応えて変更してくれるとは…とてもとても嬉しい話です！！

検討しやすくなりましたね！！

1LDKが強くおすすめとなります！！とくに単身女性にバッチリハマりやすいことでしょう。

東武東上線の朝霞台駅とJR武蔵野線の北朝霞駅から徒歩2～3分、信号なしのフラットアプローチです。
斜め向かいにはオリンピックがありますから日常の買い物利便性も高く、朝霞台駅最寄りの分譲マンションの中でも多くの方が「これはいいぞ！！」と思う立地でしょう。

武蔵野台地でハザード面などでも色が付かないことも良いですね。

クレヴィアブランドらしく外観デザインや共用廊下などのデザインへのこだわりは強く、立地だけでなく見た目でも所有欲を掻き立てさせられることでしょう。

そして間取りも素晴らしいですね。(1LDK以外は…今回はあくまで1LDK目線での寸評です)

スパンがあるだけでなく開口部もFIX窓を含めると5連となります。バルコニー側は接道を挟んでコインパーキングのため眺望と採光面も恵まれます。西向きではありますが暗いよりかは良いでしょう。レースやカーテン、ブラインドで対策しましょう。ご安心を！LOW-E複層ガラスです！(T-2サッシ)

40.93㎡と表記上で40㎡を超えているだけでなく柱の食い込みもありません。
リビング横の洋室との壁は格納型のウォールドアへ無償変更も可能、収納力が不安であれば洋室を狭くして巨大納戸へすることも可能です。

設備仕様としてはディスポーザーはないのですが食洗機、食器棚、三ツ口コンロ、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、洗濯機上吊戸棚、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠など充実しています。

直床・二重天井で基本天井高2450mm、洋室との間が2150mmまで下がるなどするもののスパンがしっかりとしていますし、開口部も大きいですからそこまで気にならないでしょう。

外廊下ではあるのですが1LDKは外に面さないため屋内廊下風となります。

予定価格は

B2タイプ　1LDK　40.93㎡
7階　3800万円台　坪単価306万円
10階　3900万円台　坪単価315万円
13階　4000万円台　坪単価323万円

2LDKと3LDKは坪単価300万円を切る部屋ばかりですから単価は盛られているものの4000万円弱の設定は良心的でしょう。
維持費は未定でしたが1LDKは一列しかなく支えられる側となるためコストパフォーマンスも悪くないはずです。

賃料としては13万円ほどが限界かとは思いますので利回りとしては4％弱です。ただ、同レベルの賃貸を探すほうが難しいですし、住みながら投資にはなりますから利回りが4％を切りそうなことは気にしないほうが良いでしょう。

目の前のコインパーキングは地区計画Bとなり高さ制限25mとなります。
そのため眺望の抜け感も守りたいのであれば10階以上だと安心しやすいですね。接道がしっかりとしていますから採光面だけ守られればOKということであれば6階など中層階でも良いでしょう。

ただ、13階～15階は隣戸境も完全コンクリートとなりますし、先に述べたようにコインパーキングの高さ制限が25mですからこのグロス差なら支払い問題なければ13階以上の満足度はより高いものとなりそうです。
もちろん100万円～200万円は大きな金額ですから無理に上にいく必要もないですが。

3階～5階、11階が地権者住戸のため販売は10戸しかありません。第一期から販売をする予定とのことですから早めに動かれることをおすすめいたします！！

これは良い出物ですよ！！

埼玉県内や東武東上線沿いで1LDKを探されている単身女性の皆様、買い逃さないようお願いいたします！！(これくらいおすすめできる新築1LDK×40㎡超×4000万円前後は少ない時代なのです)

ラスト1戸となります！！

G2タイプ 2LDK+S　67.58㎡
11階　8398万円　坪単価410万円

赤羽駅東口側のプラウドシティ赤羽、十条駅のザ・タワー十条、板橋駅のプラウドシティ池袋本町の現在の価格からすれば上記お部屋はあきらかに旧価格といえる水準です。

残り物には福がある！！ラストチャンスGO!GO!GO!

第3期の予定価格が発表されましたね！！

今回から1LDKの販売が開始されるのですが当初は8500万円台というアナウンスがあり「いや…さすがに高くないか…」と思っていた(Twitterのほうでも発信いたしました)のですが7900万円前後で落ち着きそうです。良かった良かった。その分、倍率は高くなってしまいますけども。

【第3期　予定価格】

1LDK　東向き・西向き　40.36㎡　16階　7900万円台　坪単価647万円

2LDK　西向き　53.24㎡　26階　10000万円台　坪単価620万円

2LDK　西向き　55.48㎡　26階　10500万円台　坪単価625万円

2LDK　東向き　58.13㎡　26階　11500万円台　坪単価654万円

2LDK　東向き　54.07㎡　26階　11000万円台　坪単価672万円

※読者様より坪単価誤計算のご指摘をいただき修正いたしました(2022.6.22 13:20)

1LDKの供給が開始されました！！

1LDKは下がり天井などは気になる間取りが多めではあるのですがディスポーザー、リビング天カセなどの室内グレードは2LDK以上と大きく変わらないですし当然ながら使える共用施設などは同じですから大規模タワマンの中の1LDKらしいコストパフォーマンスの良さがあります。

階数により眺望の差が大きいため価格差も大きくそれゆえグロスが伸びにくい方でも低層階なら手が届きやすいと感じるのではないでしょうか。

40NC　1LDK　40.27m2
6階　5790万円　坪単価475万円
12階　6490万円　坪単価532万円

43EB　1LDK　43.85m2
4階　6390万円　坪単価481万円

43SC　1LDK　43.31m2
10階　6390万円　坪単価487万円

当初は販売する予定のなかった25.13㎡～45.94㎡のスタンダードタイプが供給されることになりました。

投資としても魅力が大きいと感じます。

25㎡台であれば4300万円台からです。4400万円として月額想定賃料は15万円ほど(マンションマニア調べ)。利回りとしては4％ほどですから高いというほどではないですが立地からして手堅いですし、立派なタワーマンションの中の1Rとなれば小規模でコンパクト住戸メインのマンションなどの1Rとは格が違いすぎます。

トイレが古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトだったりと気になる部分もありますし、そもそも25㎡となれば実需としてはあまりおすすめできない広さではあるものの完全投資であれば都合の良い面積帯です。

維持費も重たくない中で内廊下、億を出す人でも満足するような立派な共用部、ディスポーザーと床暖房などなど借り手がいないとは考えにくいでしょう。

浜松町駅周辺だけでなく駅も化ける(将来改札となるデッキも開通しています！)中でこの価格帯であれば割高感はないでしょう。

画像出典：ブリリアタワー浜離宮公式HP

シングル向け住戸も多い当マンション、選べるうちなら「35Hタイプ」をおすすめいたします！

北向き(北東)ですし、北側は将来再開発がおこなわれる予定もあるため眺望面が変わってしまう可能性はあるものの価格と間取りのバランスが良いのですよね。
全体的にスパンがあり柱の食い込みも少ない間取りです。

36.18㎡を1LDKにしているためリビングダイニングは7畳とけして広くないのですが柱の食い込みがないですし基本天井高2700mmの範囲も広いためこの面積帯の1LDKにしてはゆとりを感じられそうです。
洋室は3畳ですからシングルベッドを置いておしまいですけどもマルチカウンターありのマルチスペースはリビングダイニングとの2wayで使い勝手良さそうです。
リビングダイニング、洋室ともに床暖房ありなのも◎です。

トイレは洗面室と一体型ですが浴室にはミストサウナと換気窓が付いています。
キッチンは冷蔵庫置場をうまく奥に逃がせているため食器棚スペースがしっかりと取れていますし物入もあります。
コンロが2口になるのは残念ですが食洗機とディスポーザーは付いています。

35Hタイプ　1LDK　36.18㎡
11階　5400万円台　坪単価493万円
15階　5500万円台　坪単価502万円
19階　5600万円台　坪単価511万円

管理費月額17480円　修繕積立金月額6880円　合計月額25350円

※価格も維持費も予定

コンパクトタイプにしては維持費が重たいのですが内廊下ですし各戸玄関前宅配ボックスもあるなど納得はしやすいかと思います。
各階ごみ置場があればより嬉しかったのですが。

マンションマニア調べの想定賃料としては18万円～19万円ほど。利回りは約4％と一般的な水準ですが住みながら投資にもなるのではないでしょうか。

ウェビナーからのオンライン相談を受けてのファーストインプレッションとなります。

今作は天王洲アイル物件ですから都心近接でありながらもキャナルサイドで住環境もとれるというのが立地面のストロングポイントとなりますね。電線が地中化されており空が近く水も感じられる、そしてそれぞれの建物に公開空地が設けられており緑も感じられる素敵な街並みです。アートな街という魅力もありますね。

一方で大きめの商業施設となれば品川シーサイドいう街があるわけでそちらに比べると買い物関係が弱くなるのが立地面のウィークポイントとなります。

「毎日大きなスーパーマーケットで買い物がしたいんです！！」ということであれば現状では品川シーサイドの良質な中古マンションを検討されたほうが良いでしょう。

天王洲アイルもまいばすけっとはありますし、マンション内にクックパッドマートを設置するなどするためけして不便というわけではありません。ただ、品川シーサイドという街が近くにあるため差を感じやすいというだけです。

価格や間取り、設備仕様や建物に関してはモデルルーム訪問後の記事や動画で触れたいと思いますがちょっと意外だったのが上下階での価格差が大きかったことです。ここは先に触れさせてください。

今作はキャナルサイドですから東側は低層階でも運河が望めますし、南向きでも斜め方向に運河、目の前のビルは最上階でも抜けるというわけではないですからどちらかと言えば「高層階にいったからスペシャルな旨味があるわけではない」のです。
もちろん高層階になれば夜景などは綺麗になってきますし、外からの視線というのも気になりにくくはなりますけども低層階のほうが運河を感じやすいことはたしか。価値観は人それぞれですがこの立地を好む方であれば「低層階でもOK」どころか「低層階が欲しい」と思う方も多いと思われます。

そのため価格設定では上下階の価格差が少ないと思っていたのですが…

あくまで100万円単位の予定価格ですから変更の可能性は十分あるのですが

東向き　3LDK　65㎡台
2階　7900万円台　坪単価397万円
5階　8300万円台　坪単価417万円
9階　8900万円台　坪単価448万円

建設地自体がハザードマップで厳しいというわけではないとはいえ周辺は色がついてくるため2階と5階の価格差はまだわかるのですが5階と9階で600万円ほどの差があるのはちょいとびっくりです。
これだと言わずもがなですが低層階に集中しそうですし、勝手ながらマンションを語らせていただいているマンション評論家という立場としても「買えるうちは低層階がおすすめしやすいです！！」となってしまいます。

駅距離は異なりますがグランドメゾン品川シーサイドの杜の低層階が坪単価400万円、上層階が坪単価420万円ほどで動いています。
低層階で比較すると中古マーケットと比べても割安感あるのですよね。

このままの価格差であれば低層階に申し込みが集中する可能性が高いですから逆に言えば確実に買いたい方にとっては上のほうが狙いやすいかと。

プライムパークス品川シーサイドザレジデンスは坪単価370万円ほどであり、「グランドメゾンは別格でしょ」ともなりはしますけども今作は運河沿いという魅力もありますし、新築マンションなわけで最近よくある「周辺マーケットを無視した価格設定」でないことはたしかでしょう。

キャンセル住戸出ました！！

3LDK　70.44㎡
4階　76,786,300円　坪単価360万円

・LDダウンライト設置
・おそうじ浴槽
・オート開閉機能付便座
・食洗器深型タイプへグレードアップ
・ホーローキッチンパネル貼り延ばし
他

100万円弱値上げしているようですがオプション込みでこの価格なら買いの出物でしょう！！

平均坪単価約480万円

神楽坂にも寄り添える(神楽坂感があるという意味ではありません)牛込柳町駅近立地、南方位住戸が少ないのと南西側のマンションが影を落としてくるなど気になる部分もありますが土地形状を活かして西と東のダブルエントランスとしているのはいいですね。

重厚感ありながらも明るい色合いで圧迫感のない外観デザイン、豊かな植栽、吹き抜けのある内廊下、そして室内にはガス乾燥機の乾太くんを設置するなど億ションなりの味付けもあります。

一方で駐車場はシャッターゲートがあるものの機械式駐車場のサイズや雨に濡れる屋外であるなど億ションらしさは感じませんでした。

間取りはナロースパン気味ですが吹き抜けでカバーしてくれています。(間取りだけ見ると内廊下だとわかりません)

今の時代にしては現実的な価格設定です。これは病院の建て替え絡みだからこそでしょう。
単価抑えられるからこその平均専有面積70㎡超、建物・室内へコストをかけることができています。

(お久しぶりにおすすめ新築マンションでてきた～最近このコーナーへ投稿できずでした…おすすめすくなくなりましたね…ジオ品川天王洲みたく一部住戸～はありましたが。今回は全体的におすすめです！)

ファイナルチャンスです！！

おすすめしている当マンション、残り2戸です。

この価格帯で買える神奈川県内の新築マンションとしては明らかに優良な出物です。

西向き 3LDK　68m2台　9階　5,208万円
南東向き 3LDK　70m2台　1階（専用テラス付き）　4,848万円

お急ぎください！！

パークマンション棟、強くおすすめです！！

パークマンション棟を選べるうちはパークマンション棟のみの検討をおすすめしたいくらい差を感じました。

私自身も「パークマンション棟住みてぇ～！！これに3億円だったら払う価値ありますね～！！」「え？パークマンション棟以外でも3億円…これなら何の迷いもなくパークマンション棟を選ぶなぁ～」となりました。(価格は部屋によります。3億円はあくまで私の検討限界ラインでの話です。)

お金持ちは特別感がお好きでしょうし、共用部などにも差があるパークマンション棟は三田ガーデンヒルズという別格マンションの中でもさらに別格の存在となることでしょう。

繰り返しになりますが選べるうちは何の迷いもなくパークマンション棟をおすすめいたします！！

販売が進んできましたのこちらでもそろそろおすすめ物件として共有させていただければと思います。

(話題になるような物件ではないため個別相談会等でおすすめしていました)

葛西駅から徒歩24分と駅遠物件の中でも駅距離を感じる立地です。

自転車移動が便利で駅の駐輪場も充実していますから自転車でカバー、もしくは数分歩きますが南葛西会館前停留所とシャトルセブンも利用可能な総合レクリエーション公園前停留所から路線バスで葛西臨海公園駅や葛西駅へアクセス可能です。
ハザードエリアであることと駅距離は気になるという方が多いでしょうけどもそれ以上の価値を見出しやすい出物であることはたしかです。

プロジェクト名(正式名称はセンチュリー葛西グリーンフィールド)の通りとにかく緑豊かな立地です。

総合レクリエーション公園が目の前であるだけでなく南葛西通りも木々が豊か、さらに敷地内接道側も植栽豊かに、さらにさらに敷地内南西側にプライベートガーデンを設けてエントランスホールを通る際に自然と緑を感じられるというとにかくグリーングリーンな立地となっています。

建物も正面側だけでなく目立つ背中側もこだわったものとしてくれています。

空地率も高いため敷地内の駐車場はすべて平面(設置率約36％)、駐輪場はすべて屋内で設置率約243％と乗り物置場関係も充実しています。

駅からは離れますが大きな公園が目の前、自転車であれば葛西臨海公園へもあっという間です。通学校も近く日常の買い物はアリオ以外も充実しており便利です。

平均坪単価は約250万円、5000万円前後となれば地元の方ですと二の足を踏んでしまいやすい価格帯であることはたしかです。

周辺の中古マンションは大きく値上がりしていませんし、賃料相場からすれば5000万円で資金計算すると重たく感じやすいでしょう。

いわゆるハイブランドマンションではないですが物はしっかりとしています。それは見た目だけでなく設備仕様もです。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチンサイドパネル(フィオレストーンではなく吊戸棚に合わせたもの)、浴室フラットライン照明、ミストサウナ、浴室扉タオルダブルバー、三面鏡框付き、三面鏡内コンセント、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、バルコニーブラケット照明＆防水コンセントなどなど。間取りは田の字が主ですが共用廊下側の柱もアウトフレームにできています。

もちろんこれだけ素敵なマンションですからご地元の方にもGOしてほしいのですがどちらかといえば広域検討者のほうが5000万円をお安いと感じるはずです。

晴海フラッグやブリリアシティ石神井公園アトラス、ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラや幕張ベイパークミッドスクエアタワーのように話題になるような物件ではないですがそれらにTMD(坪単価満足度)では負けない出物です。

どうしてもリセールバリューに強い期待がしにくいというのは事実なのですが短期売却でなければ残債割れは考えにくいです。

お若いご夫婦でこれから子育て～という方が検討してみると鳥肌が立つレベルで「ここに住みたい！！」となりやすい魅力が多く詰まっています。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！！(販売は進んでおり条件良い部屋はけっこう売れてしまっていますがまだまだ選べる状況ではあります)

※後日メインブログでも記事化予定です

■子育てファミリーにおすすめしたいグリーングリーンに恋しちゃうスペシャルサマーな新築マンション　～葛西グリーンフィールドプロジェクト～

【メインブログの総評先行公開】

周辺の築浅中古マンションと大きな価格差がなく新築でありながらも2023年2月下旬には入居できるということでとても買いやすい新築マンションです。

駅近ではないものの歩きやすく楽しい徒歩10分ですし土地形状も整っており間取りもワイドスパン、外観デザインも重厚感がありエントランスホールも戸数の割に広くて庭も楽しめると。足元にまいばすけっとが入る（もちろん賃貸契約のためずっととは限りませんが）のもとても便利でしょう。

三鷹駅の北側で検討されているのであれば根気強く中古の出物を待つべきだと思いますが三鷹駅南側で価格抑えたい方にはドンピシャの出物です。もちろんプラス坪単価100万円出せば駅前の所有権も手が届きますがその差は大きいですからね。

地元検討者で売れてしまう総戸数ではありますが中広域検討者にもおすすめしやすい新築マンションとなります。

戸数は多くないマンションですが間取りの種類は豊富です。

個人的には東向きのGタイプが一番いいなと感じました。リビング扉位置の関係もありリビングダイニングは10畳と思えぬ狭さではありますが洋室3を開放して2LDKとすることができますし主開口部側にエアコン設置可能なDENがあるため作業部屋を確保することができます。エアコンが設置できないなんちゃってDENではなく主開口部側の贅沢な空間となっています。カウンターもありますしもちろんマルチメディアコンセントもあります。

こちらでは第一期のおすすめ住戸を私なりにアドバイスさせていただきます！

今作はV字配棟となっており東向きと西向き(南西西向き)の2棟構成です。

西向きに関しては道路向かいの南寄りが何になるか未定で北寄りはすでに戸建などが立ち並んでいます。
地権者住戸の多くが西向きの上層階となっていることからわかる通りではありますが西向きを狙うならできるだけ上の階を購入されることおすすめしたいです。

東向きは南寄りになるとフージャース東側の土地に何かが建つと北寄りよりも離隔が近いものとなります。
そのため東向きに関しても選べるうちは上層階をおすすめしたいのですが北寄りの上層階がおすすめしやすくなります。
(東側の通り沿いも絶対に建物が変わらないということではないです)

予定価格でみると

2階　5000万円台
5階　5200万円台
8階　5300万円台

と低層階より300万円ほど高くなりそうです。
もちろん300万円となればとても大きなお金ではあるのですがこの物件は長く住むという思いで選ぶ方が多いことでしょう。
ローンにすれば毎月8000円ほどです。大きな額ではありますがそれ以上の満足度に期待できることでしょう。

上のほうが苦手でなければ選べる内は上層階をおすすめいたします！

いよいよ1Rなど狭めの部屋が販売となりますので予定価格を共有いたします！

23Aタイプ　1R　23.42㎡　北向き
16階　4600万円台　坪単価649万円

32Aタイプ　1LDK　32.90㎡　北向き
16階　6000万円台　坪単価602万円

37Aタイプ　1LDK　37.25㎡　西向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

37Bタイプ　1LDK　37.25㎡　東向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

お安くはないですが投資家さんやすでに本宅として同マンションの広い部屋を購入済みの方が＋1として買い増ししたくなるような価格帯には抑えてきましたね。

利回り計算すると4％ほどではあるのですがこういった物件の狭い部屋は価格維持率も高い傾向にありますから投資やセカンドとしてだけでなくお若い方の1件目として住みながら投資にも合ってくるでしょう。

部屋選びについて参考にしていただければ幸いです。

第一期は条件の良い南東・南西側から販売となるわけですが中住戸の間取りも10m超のワイドスパンであるなどどの部屋を選ぶか悩むマンションですよね。

まず、角住戸か中住戸で迷ってしまった際に考えていただきたい点としては

「座って眺望を楽しみたいのか？」

です。

今作はプレミアムなどを除き基本的にはバルコニーガラスが乳白色となります。
そのため中住戸では座った際に空は見えても視線の正面はガラス手摺で遮られてしまいます。(完全に外が見えないほどではなかったですが透明に比べるとだいぶ外が見えにくくなる)

座って眺望を楽しみたい～ということであれば角を選ぶべきでしょう。そうでなければ使いやすさで選ぶことおすすめいたします。

角の南東南西、南西北西どちらにするかはスカイツリービューを楽しみたいなら南西北西、日当たり重視なら南東南西という選ぶ方でよろしいかと思います。

階数に関して声を大きくしてお伝えしたいのは選べるうちは16階以上にすべきということです。これは迷う必要がないレベルです。特別なこだわりがない限りは何の迷いもなく16階以上にすべきです。

換気方式が大きく変わります。15階以下は壁ポコ(レジスター)あり、16階以上は全熱交換はないものの天井付近からの機械換気となるため見た目もそうですし壁ポコ周りが寒い＆汚れる＆掃除がめんどい問題がありません。

電動吸気シャッターがつくのは1R等一部ですからそこはどちらも変わらないのですが壁ポコはないほうが良いですから選べるうちは15階以下を選ぶ理由はないでしょう。

※MFタイプなど一部タイプは15階以下でも機械換気(壁ポコなし)となります

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こちらのスレでは「私が本宅として買うならこの部屋！！」として語らせてください！

※おすすめ住戸という意味ではなく私が本宅として買うならこの部屋～となるため私の求めるものや予算感に合ってくるというものです

P74Aタイプ　3LDK　74.67㎡　西中
41階　25990万円　坪単価1150万円
42階　26990万円　坪単価1194万円
43階　27990万円　坪単価1239万円
44階　28990万円　坪単価1283万円

こちらの部屋を選んだ理由としては「駐車場確保がほぼほぼ約束された部屋の中で買いやすい価格帯」であることです。

※上記部屋を買うと119台を127戸で取り合うことになるのですがさすがに119世帯で8部屋以上は駐車場を希望しない部屋があるはずです

駅前とはいえ平均坪単価1100万円となれば設置率約30％では足りない可能性もあるでしょう。(苦しい感じはしませんが広めの部屋も多いためぎりぎり感はあります)

周辺のビルに月極駐車場はあるものの今作は駐車場事情も良いためせっかくなら敷地内で確保したいところです。

リビングの窓面は豊かではありませんが全居室から東京タワーを足元から望めます。プレミアムのため室内スペックもより高いものとなります。

これで駐車場がほぼほぼ取れて平均坪単価よりちょい上くらいの価格なら条件良いと感じました。

もちろんもう少し予算伸ばしてP80Aタイプのほうがウケは良いでしょうし人へおすすめするならそちらなのですが個人的には上の買いが好きなのと今作は上層階のほうがエレベーター事情が良いのも好印象でした。

画像出典：ワールドタワーレジデンス公式HP

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生配信にて2LDKであれば東向きがおすすめしやすいとお伝えいたしましたがこちらのスレでは3LDK目線での私なりのおすすめを共有いたします！

3LDKのおすすめは南向き中住戸となります！

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸
22階　13600万円　坪単価596万円
30階　13900万円　坪単価610万円

もちろん角住戸のほうがコーナーサッシからの楽しみは大きいのですが中住戸だからこそ全室南向き開口部が実現できています。

食器棚はないですが大きなコの字キッチンに調理家電を置くスペースはしっかりありますので自炊派の私にとってはとても魅力に感じました。

南側にはいつかはタワーマンションが建設されるかもですがだいぶ先でしょう。
早くて10年くらいはかかるでしょうからしばらくは南の採光と新宿中央公園を斜め方向に望む開放感を得られます。

個人的にはカーテンいらずの西向き＆半永久採光・眺望よりも10年以上は楽しめるであろう抜け感と見えるものの楽しさ(日中の癒し・夜のきらめき)を優先したいため南向きが好印象でした！

これで西向きより1割弱安いのでコストパフォーマンスにも優れています！

パワーカップルでも手が届くなら南向き中住戸3LDKがおすすめですが4000万円差はなかなか重たく感じる方も多そうです。

子育てファミリーにもウケが良さそうですから3LDKの中では売れ線の間取りとなるのではないでしょうか。

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モデルルームへ訪問しましたが…期待を超えてきました！！

外観デザイン、共用部の豪華さ、駐車場事情(設置率は約28%と不安ですが…)、室内スペックなど

「シティタワー綾瀬だから綾瀬に住む」

という評価になる中広域検討者も多いのではないでしょうか。

第一期では高層階から販売のため北向きと西向きの中住戸でも眺望がグッと抜けてきます。
平均坪単価としては460万円前後になりそうですが坪単価420万円ほどで条件良い部屋を購入することもできます。

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　北向き
27階　7600万円　坪単価423万円

Qタイプ　3LDK　69.76㎡　西向き
27階　8900万円　坪単価421万円

ただ、注意が必要なのは維持費です。
まだ未定とのことですが管理費が重たくなりそうとのことでした。
見せられる社内資料すらない状態とのことですので着地がどうなるかはわかりませんが管理費と修繕積立金合わせて㎡500円～600円は覚悟しておいたほうが良いかもしれません。

建設地とモデルルームを見学してみると印象が大きく変わるという方も多いであろうと思えるくらい私の中ではビビビときました。

千代田線ヘビーユーザーで予算届くなら要チェックの出物です！！

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プレミアム住戸がおすすめしやすいです！

※正確にはプレミアムと最上階のペントハウス専用　ペントハウスの販売時期は未定

プレミアム　27階～34階　68.69㎡～117.33㎡
ペントハウス　35階　156.91㎡～211.40㎡

・プレミアム専用のメールコーナー
・プレミアム専用のエレベーターホール
・プレミアム専用のエレベーター
・プレミアム専用のロイヤルサロン＆イノベーティブプレイス
・プレミアム専用の各階宅配ボックス
・プレミアム専用の車寄せからエレベーターホール動線
・プレミアム住戸の基本天井高2800mm(サッシ高は立ち上がり含めて約2400mm)

プレミアム専用尽くしです。

高価格帯のマンションではけして見なくはない差別化ではあるのですが今回大きなポイントとなるのがプレミアム住戸が多いことです。

総戸数280戸中55戸がプレミアム住戸です。マンション全体の約20％の部屋がプレミアムとなります。
それもあってかプレミアム住戸でありながらも単価を盛り切れていません。

あくまでざっくり予定価格ではありますが

・モデレート　2階～18階　平均坪単価約770万円(9階以下は次期以降のため含まず)
・スーペリア　19階～26階　平均坪単価約880万円
・プレミアム　27階～34階　平均坪単価約900万円(予定価格が出ていない部屋を合わせるともう少し上になると思いますが予定価格表上ではこちらの数字)

全体の平均坪単価約850万円

この差であれば私は迷わずプレミアム住戸へGOすることをおすすめしたいです。

プレミアム住戸であれば一部のプランを除いて駐車場抽選優先権もあります。

スペック面は全熱交換がないなど単価帯からすると気になる部分もありますがプレミアムになればAEG社製の食洗機、リビング天カセ、玄関電子錠などスーペリア以下よりも充実したものとなります。

エレベーターもゆとりがあります。

・プレミアム、ペントハウス用　27階～35階　2基　1基あたり約30戸　分速180m　着床制限あり

9人乗りの縦型のため広さは微妙ですが重なることは少ないと思います。もちろん各階ごみ置場回収時などに使用する非常用エレベーターも1基あります。

間取りは柱の食い込みが気になりはするものの窓面豊かで行燈部屋なし、基本天井高やサッシ高も頑張っています。

総合設計制度を活用した新宿御苑近接タワマンですから替えが効きにくい希少性もあります。

けしてお安くはないですが高いお金を払う価値があり、期待以上の満足度を得られるという印象です！！

［プレミアム］

P71Aタイプ　2LDK　71.90㎡　北・西角住戸
28階　18000万円～18999万円　坪単価827万円～坪単価873万円

P116Dタイプ　3LDK　116.67㎡　南・東角住戸
28階　35000万円～35999万円　坪単価991万円～坪単価1020万円

P97Eタイプ　3LDK　97.68㎡　東向き中住戸
28階　25000万円～25999万円　坪単価846万円～坪単価879万円

P74Gタイプ　3LDK　74.55㎡　東・北角住戸
28階　19000万円～19999万円　坪単価842万円～坪単価886万円

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【東京23区×駅近新築マンション×平面駐車場希望の方へおすすめです！】

埼京線の単駅かつ各駅停車しか止まらないものの池袋や新宿までストレスの少ない時間でアクセスできる北赤羽駅から徒歩5分、アドレスは東京都北区です。

平均坪単価は約340万円ほどと北赤羽としてはお高い価格設定です。

北赤羽の低地内比較としては

・クリオレジダンス北赤羽　2007年築　北赤羽駅徒歩2分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・ザ・クレストリヴァシス　2008年築　北赤羽駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・オーベル北赤羽ブライト　2012年築　北赤羽駅徒歩4分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約225万円

上記のように周辺中古マンションが現実的な価格で購入できてしまいます。

70㎡換算で2000万円強となれば大きな金額です。

さらに言えば高台の良質な中古マンションも手が届いてしまいます。

・東京メガシティ　2004年築　北赤羽駅徒歩13分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約230万円

そのため新築派でないととっつきにくさがあることは事実です。

ただ、それをのんででも買いたくなる方もしっかりといるであろう商品力と駐車場事情となっているのです。

外観デザインや室内スペックなどは後日公開するメインブログの記事を読んでいただければ幸いですがこちらのスレでは駐車場事情について共有させていただければと思います。

駐車場はすべて平面となっています。屋外のため車も住戸との行き来も雨に濡れてはしまうものの東京23区の駅近マンションですべてが平面というだけでも希少性があります。

さらに設置率にも注目です。設置率は約50％という高さです。

サイズ感はレクサスLSなど全長が長い車は入らないのですが高さや重量を基本的に気にしなくてもよいため多くの車に対応してくれています。

～区画サイズ～(身障者優先を除く)

全長5000・5200mm×全幅2450mm～2800mm

EV区画のほとんどが2区画に対して充電設備が1基のため譲り合い(連続24時間までのため実質2日に1回は自分が充電できる)になってはしまうものの別途充電スペースもあるためEV車乗りでも一般的なマンションに比べると使い勝手が良いでしょう。

車寄せがないのは惜しいですが敷地内出入口にチェーンゲートがあるため平面にしてはセキュリティ面も安心しやすいでしょう。

さらにのさらに！！

駐車場は先着順で確保可能です！！区画を指定できるため契約時点でどこに止めることになるのかが確定します！

・EV区画がいいなぁ～
→　EV区画確保できます！

・エントランスに近い位置がいいなぁ～
→　確保できます！

・エントランスから離れてもいいから角がいいなぁ～
→　確保できます！

・全長5200mmの区画がいいなぁ～
→　確保できます！

素晴らしいですね…

多くの新築マンションが入居の数ヵ月前に抽選となります。

例えばですが2023年10月に入居開始で2023年6月に抽選の場合

Aさん…2021年6月に購入
Bさん…2023年4月に購入

2年待ったAさんが落選して最近買ったBさんが当選…

そんなことが当たり前のようにあります。私の知る限り9割以上の新築マンションがこの販売スタイルです。

それはなぜか？

自分たちの売りやすさを優先しているからでしょう。先着順で駐車場を割り振ってしまうと販売後半戦が苦しくなります。そのため抽選を後回しにしてもしもその時点で完売していなければ売主も抽選に参加して駐車場を確保、それを飴ちゃんにして残り住戸を販売するのです。

2年前に買った人が涙したってかまわないという販売スタイルです。

今回のように先着順で駐車場を確保できる新築マンション自体が割合として少ないですし、駐車場事情がここまで優れた新築マンションは23区を除いたとしても少なくなっています。

首都高の出入口もそんなに遠くはないですし環八と中山道が近いため車移動も便利なほうです。洗車場やガソリンスタンドもあります。

東京23区の駅近でカッコいいマンションに住みつつカーライフも充実させる。

そんな希望を叶えてくれるのがヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスです！！

「早い者勝ち」ですから駐車場を確保したい方は早めに動かれることおすすめいたします！！

さらにのさらにのさらに！！！

なんと…駐車場が住戸のバルコニー側にもあるため…

部屋の中から自分の車が見える区画を確保することもできちゃうのです！！

うっひょ～！！これ車好きとしてはたまらんですよね。

帰宅後に車から降りて部屋へ戻り窓越しにもう一度愛車を見る。

私なら間違いなく部屋から見える区画を選びます！！(笑)

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今週末からウェビナーでの案内が開始されるパークホームズ南船橋、モデルルームは4月以降(GW集客物件？？)となりますが…

おそらく『おすすめ新築マンション』となります！！

細かい予定価格や細かいスペックは出ておりませんが便利な立地というだけでなく街の成長もありますから『立地を買う』『街を買う』そして…『三井を買う』の三拍子そろった出物となります。

エリア柄工業感や団地感は強いものの駅前の印象が大きく変わることは確定していますし、アリーナ建設やららぽーとのリニューアル(一部建て替え)など今後も三井不動産がお金をかけてくれるため街の成長を楽しむこともできます。

室内スペックに関しては前作のパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア同様に低めかもしれませんが(もちろん高スペックを期待したいところですが立地勝負できるので…)目が肥えた方でなければそこまで気にならない、というか気にせず買ったほうがハッピーというパターンも多いでしょう。(パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアと同じくスペックではなく立地買いかと思います)

総武快速線検討者からすると「京葉線はちょっと…」となりがちなのは百も承知ですが南船橋駅は武蔵野線も利用できる(海浜幕張⇔武蔵野線より本数多め)など単路線の駅ではありませんし今作からは少し離れますが京成本線の船橋競馬場駅も利用可能です。

これまでの南船橋のイメージをお持ちの方ほど二の足を踏んでしまうかとは思いますがこれからの南船橋をイメージしてあげるとパークホームズ南船橋がいかに狙い目の新築マンションであるかがわかるはずです。

スムログ記事と動画もご覧ください！

https://www.sumu-log.com/archives/53878/

2回目のオンライン案内会へ参加しました！

社内検討価格のため変更となる可能性がある点は注意が必要ですが

2LDK/3LDK　中住戸中層階以上　坪単価660万円～

角住戸を混ぜると平均坪単価700万円弱での販売スタートとなりそうです。

条件が良いのは抜け感のある東向き、斜めにエアライズは被りますが正面方向はサンシャインシティなど池袋らしい眺望を楽しめる北向きとなります。

南向きは斜めに野村棟が、そして遠い将来ですがB地区が被ってくるかもしれません。西向きはブリリアタワー池袋とこんにちはです。そのため選べる内は東と北の中住戸、もしくは南東・北東・北西角住戸を狙いたいマンションです。
その辺りを価格に反映させてくると思っていたのですがあまり反映しておらずでした。(西向きの価格が出ているわけではないですが)
いつも通り第一期は無難に売れる価格で販売して第二期以降徐々に値上げしていく(低層階や条件劣る向きの価格が条件勝る部屋と同じ価格の実質値上げ含む)販売スタイルなのかもしれません。

竣工が近い新築タワーマンションと比べると目黒駅徒歩9分のプラウドタワー目黒MARCと同じくらいの価格になります。
検討者がガチガチにバッティングすることはないのですが目黒駅徒歩9分と東池袋駅直結が同じ価格なら十分戦えると思います。
もちろん目黒駅前のタワマンと比べれば立地評価としては東池袋駅直結のほうが格下だとは思いますがその格上のブリリアタワーズ目黒は平均的なお部屋で坪単価840万円ほどで動いていますからそちらより2割弱お安いのであれば納得感あります。

ん～あの住友不動産にしては弱気というのがマーケット全体としては心配なのですが(笑)
販売戸数も少なくはないですからさすがの住友不動産も駅直結とはいえ豊島区では強気にいけないと判断したのでしょうか。
これ、言わずもがななのですが…第一期めちゃチャンス感強いですよね。池袋好きにとっては池袋がまだ評価されすぎていないがゆえの価格設定ということで手が届きやすいですから周辺タワマンからの大移動が発生しそうでもあります。
中広域検討者で池袋オンリー検討でなくとも山手線内側の東池袋駅直結でこの単価設定(しかも条件良い部屋で坪単価660万円～)となれば狙い目感があります！

モデルルーム訪問しましたらメインブログでも記事化いたしますがまずはスムログで公開しました下記記事をご覧いただけますと幸いです。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

キャンセル住戸発生です！

A1タイプ(C棟：Villa Summery)　4LDK　83.92㎡
1階　6599万円　坪単価259万円

南東向きの1階のため向かいは保育園となります。
マンション内比較としては特別条件良いわけではないですがそこは価格に反映されていますし値上げもしていません。(全体の平均坪単価は約275万円)

4LDKとしては広くないものの広々3LDKとしても使える4LDK、エリア内の中古や新築でもなかなかない面積帯です。

敷地内駐車場の抽選はこれからのためこれまでの購入者と比べて不利になる要素はありません。(建築系オプションなどはできないですが)

チャンス感強いキャンセル住戸です！！
早めに動かれることおすすめいたします！

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キャンセル住戸が1戸先着順で販売しています。

70Jタイプ　3LDK　73.13㎡
24階　14968万円　坪単価676万円

数百万円の値上げをしているようですが年内引き渡しというスピード感がありますから呑みやすいのではないでしょうか。

北西向きの24階のため向かいのタワーマンションを少し超えてきそうでしょうか。

こちらの部屋に関しては希望をするとタワーパーキングのハイルーフ区画を確保できるという飴ちゃんもあります。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

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次期販売予定価格

パークタワー勝どきミッド

M-50An　1LDK　50.01㎡
9階　7540万円　坪単価498万円

M-44Ae　1LDK　44.23㎡
27階　6950万円　坪単価519万円
34階　7500万円　坪単価560万円

M-35Be　1LDK　35.31㎡
15階　5640万円　坪単価528万円

M-25Jnw　1K　25.05㎡
11階　4320万円　坪単価570万円

M-25Gnw　1K　25.05㎡
13階　4340万円　坪単価572万円

パークタワー勝どきサウス

SW-61Anw　1LDK　61.38㎡
4階　8100万円　坪単価436万円
5階　8130万円　坪単価437万円

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かなりのざっくりではありますが予定価格が出ましたね！

EW58Dタイプ　2LDK　58.04㎡
4階　10000万円～10999万円　坪単価569万円～坪単価626万円

Se66ARタイプ　3LDK　66.34㎡
4階　12000万円～12999万円　坪単価598万円～坪単価647万円

We70A2タイプ　3LDK　70.83㎡
4階　12000万円～12999万円　坪単価560万円～坪単価606万円

Se73ARタイプ　3LDK　73.24㎡
4階　13000万円～13999万円　坪単価586万円～坪単価631万円

Ts82Cタイプ　3LDK　82.82㎡
10階　19000万円～19999万円　坪単価758万円～坪単価798万円

さすがの三井レジ…現実路線の売れる価格で勝負です。(もちろんもう少しお安くなると嬉しいですが…)

現実路線といってもメインターゲットは忙しく働く共働き子育てファミリーです。
ボリュームゾーンとしては12000万円台～13000万円台、これは例えば年収800万円×2馬力であっても余裕で住宅ローンが引ける価格帯です。(払える払えないなど個々のお財布事情ではなくローンを借りれるかどうかの話)

分譲マンション初のマンション敷地内学童保育という上記のメインターゲット層の購入意欲を掻き立てるサービスだけでなく板状マンションでは珍しい各階ごみ置場、さらに頑張って買う組ではなくゆとりをもって買う組にもウケが良いであろう地下駐車場など山手線×東西線(西武新宿線も忘れてはございません)の高田馬場駅徒歩7分という好立地だけでなく建物やランドスケープ、さらにハード＆ソフトサービスを充実…これは売れるでしょうね。

ここまで都心部の価格が高くなると一時的に専業(片働き)になって近郊・郊外で家を買ったほうが…という意見も出てくるのはわからなくないですが好きで働いている人からすればそういう問題でもないですからね。
無理しすぎは良くないですがパワーカップルにとってはなんとか手が届く価格帯の都心物件、そして都心部では希少なパークシティという規模感。これは注目すべき出物でしょう！！

※スムログ公開記事と同内容となります

晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
■抽選会：7月17日（月・祝）
■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

さて、どこの部屋に申し込むかですね。

これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

その大きく分けて2通りというのは

①ホームランを狙うのか

②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

です。

①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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ざっくり予定価格としては平均坪単価400万円ほどになりそうです。
正式価格がどうなるかはまだわかりませんが私の予想としては平均坪単価380万円であったため気持ち高いと感じましたが400万円を大きく超えることはなさそうです。(プレミアム住戸を除く)

維持費が未定のためざっくり計算にはなりますが3LDKをご検討の場合、毎月25万円くらいの支払いが最低ライン、駐車場代も込とするならばできれば毎月30万円弱(28万円くらい)のご予算感がほしいところです。(頭金なしのざっくり計算)

県央物件としては重たい単価帯ですが相模大野駅から徒歩4分、ザ・駅前というわけではないもののコリドー街経由の旧伊勢丹跡地という相模大野の中心とも呼べる好立地です。
商業エリアと文化エリアが交差するポイントですからそこはザ・駅前でないなりの魅力となります。

内廊下に各階ごみ置場、免震構造というしっかりとしたタワマンスペックに加えて大きな駅の駅前マンションとしては珍しい1階から地下3階までの全台自走式立体駐車場、さらに全区画EV充電対応という素晴らしい駐車場事情です。

設置率は約30％ですから抽選になる可能性はかなり高いことでしょう。1LDKと2LDKもあるとはいえ3LDKがボリュームゾーンで圏央エリアのアッパー層向けマンションとなれば車所有率はかなり高いものとなるでしょう。

それでもいつも通り部屋と駐車場の同時抽選を予定しているとのことですから敷地内駐車場がマストな方でもエントリーしやすくしてくれています。
伊勢丹時代の躯体を活かした地下空間ですから建設コストを抑えつつ地下駐車場、地下の共用部を実現できています。(元々の躯体がなければ地下駐車場ではなくタワーパーキングにしていたはず)

立地、建物スペック共にスペシャルですから圏央エリアのパワーカップルでご予算届くなら迷わずGOするべき出物ですし、周辺分譲マンションからのステップアップ買い替えとしても最高なわけですが都心勤務のパワーカップルからすると都心までの距離で二の足を踏んでしまいそうではありますね。

電車の距離としては新宿まで約32キロです。これは千葉ですと津田沼・海浜幕張⇔東京、埼玉ですと大宮⇔新宿・東京と同等の距離感です。

それでいて駅近タワマンとはいえ坪単価400万円前後となれば地縁がないと買いにくさはあるでしょう。
同等のご予算感があれば例えばプラウドシティ小竹向原も見えてきてしまいますし、千葉のように支払額を抑えられるわけでもないですので。

さらに言えば後発として向ヶ丘遊園、登戸でもタワマンが出てくるため小田急線縛りがあっても都心通勤の共働きにはとっつきにくさはあります。

それでも欲しくさせてくれる立地、商品力ですから県央エリアの方で予算届く方はもちろん、通勤少なめの中広域検討者もウォッチしてみると面白いのではないでしょうか。

もちろん、相模大野にこだわらないのであれば先に述べたプラウドシティ小竹向原や県内であれば武蔵小杉などの中古も購入できてしまう価格帯ではありますのでどれだけ相模大野にこだわるか、そして商品力にこだわるかで見え方は変わってくるでしょう。

建物スペックの優先順位が高めの私みたいな価値観だと「ちょっと遠くても欲しくなる」という気持ちにはなるはずです。

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いよいよ第一期販売スタートです！！

販売スケジュール：2023年9月7日登録受付開始　
登録受付期間：2023年9月7日（木）～9月9日（土）　
抽選日：2023年9月15日（金）　
販売戸数：60戸　
販売価格：10,900万円～20,500万円　
最多価格帯：16,000万円台（14戸）(1,000万円単位)　
間取り：2LD・K～3LD・K　
専有面積：54.92m2～88.44m2　

管理費（月額）29,375円～46,425円　
修繕積立金（月額）11,720円～18,880円　

駐車場：316台（本再開発組合員分34台含む）（月額）35000円～50000円　
自転車置場：1152台（本再開発組合員分126台含む）（月額）300円～2500円　
バイク置場：44台（本再開発組合員分5台含む）（月額）4000円～5000円

私なりに販売開始直前のアドバイスをさせていただければと思います。

【投資家の方】

買って損をするような物件ではないと考えます。
ただ、あくまで投資先の一つとして考えられる方でないとおすすめはできません。
つまり、完全投資ならもっともっといい選択肢があるということです。
そのもっともっといい選択肢も購入しつつこちらも購入ということであればおすすめですが区分は1件のみしか投資しないという方が一本釣りするほどではないでしょう。

例えばですが近年でいくとパークタワー勝どき、パークタワー西新宿、ワールドタワーレジデンスなど明らかに投資としても購入すべき物件も買ってきた方がさらに裾を広げる先としてはおすすめとなります。
何も持っていない方が1軒目の投資先として買うほどではないけども他も買っているのであればいいですね～というレベルです。

【実需の方】

池袋(東側)に住みたくて予算届くなら何の迷いもいらないのではないでしょうか。資産性がどうだとかはさておき池袋に住みたい方からすれば最高の物件だと思います。
もちろん南方位の抜け感にこだわる方は来年には出てきそうな野村棟を待つのもありでしょう。

ランニングコストは重たいですがそれを重たく感じる方がいるとは思えない本体価格ですし、タワマンらしいサービスもあるわけでコストパフォーマンスが悪いというわけではありません。

【分譲マーケット】

・アウルタワー
2011年築　東池袋駅直結
現在の坪単価約620万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築　東池袋駅直結
現在の坪単価約620万円

【分譲賃貸マーケット】

・アウルタワー
2011年築　東池袋駅直結
中層階　約71㎡　月額39万円　㎡単価月額約5500円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築　東池袋駅直結
高層階　約60㎡　月額378000円　㎡単価月額約6300円

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【マンションマニアおすすめ住戸】

Fタイプ　84.87㎡
11階　15900万円台　坪単価619万円
12階　16100万円台　坪単価627万円
13階　16200万円台　坪単価631万円
14階　16300万円台　坪単価634万円
15階　16400万円台　坪単価638万円
16階　16500万円台　坪単価642万円

Gタイプ　85.30㎡
11階　15900万円台　坪単価616万円
12階　16100万円台　坪単価624万円
13階　16200万円台　坪単価627万円
14階　16300万円台　坪単価631万円
15階　16400万円台　坪単価635万円
16階　16500万円台　坪単価639万円

同エリア内で80㎡超えの3LDKはとても希少性があります。

子育てファミリー人気が高まっていることもあり中古市場でもなかなかお目にかかることができません。

実際に2023年に動いた類似面積帯の出物は下記のみです。

※80㎡～90㎡

・ブリリアタワー池袋
84㎡台　高層階　18750万円　坪単価731万円

・アウルタワー
86㎡台　高層階　17500万円　坪単価672万円

・アウルタワー
84㎡台　中層階　14800万円　坪単価580万円

これだけ希少性ある面積帯ではありますがグロスが重たくなることを嫌ってかとても現実的な単価設定となっています。

角住戸のワイドスパンでありながらも坪単価630万円前後はとても良心的です。

長く住んでも良し！リセールバリューへの期待も良し！

とてもおすすめしやすいです！！

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もう数ヵ月で予定価格がでそうですがそれに対してのベンチマークとなる周辺相場を共有いたします！

※すでに動いた物件のため市場からは消えています

【クロスタワー】

61.56㎡　東向き中層階中住戸　坪単価279万円　※オーナーチェンジ(投資家向け)

76.09㎡　東向き高層階中住戸　坪単価270万円

86.43㎡　南・東低層階角住戸　坪単価251万円

100.01㎡　北・東中層階角住戸　坪単価264万円

【スカイグランドタワー】

75.71㎡　東向き中層階中住戸　坪単価262万円

76.52㎡　西向き中層階中住戸　坪単価275万円

82.10㎡　南向き高層階中住戸　坪単価288万円

104.16㎡　南・西中層階角住戸　坪単価255万円

【ミッドスクエアタワー】

105.17㎡　南・東高層階角住戸　坪単価371万円

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おすすめしやすい新築マンションとなります！！

希少な中央アドレスの住宅、さらに三井ブランドの大規模高層免震マンション。

坪単価は300万円ほどからスタートとけしてお安くはありません。
ですが高い理由がある立地です。
コロナ渦がなければ出逢うことができなかったマンションです。

ぜひこちらの記事と動画をご覧ください！！

パークホームズ仙台中央　予定価格と間取り　仙台駅徒歩3分のホテル立地
https://manmani.net/?p=52767

パークホームズ仙台中央　建設地周辺レポート

再登録申込受付開始です！！

E-Oタイプ　2LDK　67.69㎡
31階　8790万円　坪単価429万円

E-Mタイプ　1LDK　49.98㎡
22階　6490万円　坪単価429万円

S-Hタイプ　3LDK　82.94㎡
22階　10590万円　坪単価422万円

ファーストオーナーになれるチャンスがまだあります！！

これは行くしかない！！

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待ってました！！

本日から低層階の案内が開始されました！！

第一期では条件良い部屋ばかりの供給であったため眺望にこだわらない方からすればもんげーな単価でしたよね。

もちろんその眺望に価値はあるわけですが『眺望にはこだわらないので価格抑えてブリリアタワー千葉に住みたい！！』という方も少なくないでしょう。

その方々向けの部屋が出てくるというわけです。

予定価格としては

Bタイプ　3LDK　74.73㎡
4階　7500万円台　坪単価331万円
11階　7900万円台　坪単価349万円

Iタイプ　2LDK＋S　67.91㎡
4階　6900万円台　坪単価335万円

Lタイプ　1LDK＋S　58.55㎡
4階　6000万円台　坪単価338万円
11階　6600万円台　坪単価372万円

Nタイプ　1LDK　44.80㎡
4階　4900万円台　坪単価361万円
11階　5100万円台　坪単価376万円

Oタイプ　2LDK　59.64㎡
4階　5900万円台　坪単価327万円
11階　6200万円台　坪単価343万円

Vタイプ　2LDK　54.98㎡
5階　5100万円台　坪単価306万円
11階　5300万円台　坪単価318万円

上記のような単価帯です。

『あら。これなら検討するする！！』となりやすい単価帯ですよね(笑)

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