Brillia（ブリリア） 大井町 The Residence に行ってみた − モデルルーム見学記

まず最初に皆様に質問です！

品川区役所ってどこにあるでしょうか？


答えは大井町です！


知らなかった人も多いのではないでしょうか？

大井町駅はＪＲ京浜東北線、りんかい線、東急大井町線が走るターミナル駅で、品川駅直通３分、東京テレポート駅直通７分、東京駅直通１２分、二子玉川駅直通１６分と通勤、通学、レジャーどこへ行くにも便利な駅なのです。


駅前にはアトレ、ヨーカドー、西友、阪急、ヤマダＬＡＢＩ、商店街、品川郵便局などがあり日常の買い物などに困ることはまずありませんし、冒頭でお話したとおり区役所も駅近くにありますから何一つ不便がないでしょう。

何一つ不便がないと言いましたが、大井町駅周辺には坂があります。ですから物件によっては駅から自宅までの導線に坂があり不便を強いられることもしばしば。

しかしブリリア大井町ザ・レジデンスはフラットアプローチですから坂に悩まされることもありません。

こちらのマンションは眺望を期待して購入するマンションではありません。

道路などを挟んで距離は少しありますが、眺望に関しては絶望的な部屋ばかり。

最上階付近でようやく抜けるかな～というレベルなので眺望よりも駅から近くて静かなマンションを探している方向けでしょう。

駅から近くてこれだけ静かな場所に位置しているのは相当程度強みでしょう。

もともとは戸建(いわゆるお屋敷)があり、その所有者が土地の持ち主になります。(地代を渡す相手)

所有者は近隣の某不動産会社ということで法人のようです！

大井町駅は現在でも便利な街なのですが、さらなる進化を遂げる可能性があります。

某デべによるタワマン計画などマンション供給計画もある中で一番注目したいのは駅前にあるＪＲ東日本大井町社宅跡地です。

１２階建て１２０戸の板状型マンションが６棟建ち並ぶ総戸数７２０戸の社宅です。

現在社宅は廃止されましたが、以前は２０００人超が暮らしていました。

こちらが将来どうなるのか勝手ながら予測すると、商業施設＋分譲マンションが濃厚ではないでしょうか？

板橋駅前のＪＲ東日本の社宅がスーパーと大規模マンションになったように、こちらもそのような形になるのではないかと予想しています。

続いてはマンション自体についてです。

まず仕様の部分で残念なところが一つあります。

『ディスポーザーがない』ということです。

マンマニはディスポーザーがないからダメ！という評論はしません。

実際にマンマニが今までに購入した５件の内ディスポーザーがあったのは１件のみ。

そこまで重要視する設備ではないと思っています。

ただですね～坪＠３００前後するマンションには導入してほしいというのが本音です。

ブリリア大井町ザ・レジデンスについては戸数が少ないですし、導入すれば各戸の負担は大きくなりますが、坪＠３００前後のマンションを購入する層からしたら費用がかかったとしても導入してほしいと思うような気がするのですが。。。


しかし、その他については価格を考えると１００点を付けられるくらい素晴らしいものでした！

やはり注目なのはセレクトできるものが豊富ということです！

プランセレクト、カラーセレクト、キッチンなどの高さセレクトくらいはどこの新築マンションでもありますが、こちらはキッチン、浴槽、洗面台の形状も選べるのです！

とくにキッチンに関しては食器棚を含めた３タイプから選ぶことができるのです！


その他の仕様、構造は

・食器棚

・食器洗い乾燥機

・ミストサウナ

・保温浴槽

・防水コンセント

・トイレ手洗いカウンター

・ローシルエット型トイレ

・Ｗｉ－Ｆｉ機器標準装備

・魔法瓶浴槽

・床暖房

・複層ガラス

・ルーバー面格子

・二重床、二重天井

・天井高　２５００ｍｍ

・各戸トランクルーム


各戸のトランクルームは大変便利なのですが、さらにネットスーパー用のトランクルームも各戸完備しています。

留守時にも配達してくれますから日常の買い物は駅周辺で、ペットボトルなど重い荷物はネットスーパーでと使い分けができます。

通常の宅配ボックスと違い、空きがなく入れられないということもないですし、何より自身の玄関前まで運んでくれるというのは心強いですね！

重い荷物を宅配ボックスに入れられてしまうと高層階ほど大変ですからね。


敷地内の植栽はユー花園が監修しておりとても綺麗な植栽計画となっています。

ユー花園はアトレ大井町に入るリルケを運営する会社さんです！


そして注目していただきたいのはエントランスの屋根です！

小規模のマンションだとエントランスに力を入れることが少ないのですが、こちらはエントランスの外側の屋根が大きいのです！

これってすごく重要なんです！

というのも、雨に日なんかにエントランスに入る前に傘を畳んで水気を切りたい！そんなときに屋根が短いとけっこう困るのです。

ブリリア大井町ザ・レジデンスのように小規模ながらエントランスがしっかりしているマンションは意外と少ないものです。

続いては気になる予定価格です！


Ａタイプ　２ＬＤＫ　５８．５１㎡　角住戸

４０１　　５８００万円台　＠３２７

Ｂタイプ　２ＬＤＫ　５５．０８㎡

６０２　　５６００万円台　＠３３５
１００２　６１００万円台　＠３６５

Ｃタイプ　３ＬＤＫ　７０．４１㎡

６０３　　６７００万円台　＠３１４
１００３　７４００万円台　＠３４７

Ｄタイプ　３ＬＤＫ　７０．４０㎡

１００１　７４００万円台　＠３４７


１００万円単位の予定価格のため実際の坪単価はもう少し上がるかと思われます。


周辺の築浅分譲マンションの新築時の価格と比べると高いですね。

ただ、ここ最近の周辺築浅中古マンションは成約が＠４００を超えるものもでてきており、市場を考えるとけして高いというわけではありません。


管理費と修繕積立金については未定でした。

また、解体準備金と地代も未定でしたが、過去の事例から考えても合わせて月額１万５千円～２万円程度になるのではないでしょうか。


駐車場　平置き６台

駐輪場　５０台＋サイクルポート７区画

バイク置き場　３台

ミニバイク置き場　１台

こちらのマンションは定期借地権マンションです。

住める期間は７０年と決まっており、更地にして持ち主に返還します。

今までは定期借地権＝所有権より安いという概念がありました。

しかし、今後は定期借地権の魅力が増し、そのような価格差はほとんどなくなると予想しています。

現在築年数が古いマンションの行く末が心配されています。

駅前で土地代が付くなら別ですが、郊外の駅遠マンションが寿命を迎えたときどうなるのでしょうか？

考えるだけで怖いですね。


そもそもマンションの寿命ってどれくらいなのか？

最近のマンションはしっかりと手入れをしていれば８０年～１００年くらいは持つでしょう。

つまりは人間と同じくらいの寿命があるわけです。

ですから３０代、４０代でマンションを購入した場合に自分のほうが先に天国へ逝く可能性が高いのです。

子供もいるし、資産を残したい！

しかし築５０年以上したマンション、場所によっては負動産になっており受け継ぐ方が迷惑だということも発生してくるでしょう。

しかし、定期借地権だとすべてが明確なのです。

例えばブリリア大井町ザ・レジデンスが築６０年のときに天国へ逝ったとしましょう。

残りの期間は１０年間。

その１０年間分がマンションの価値なわけです。

そのときの市況で貸した場合の月額家賃が１０万円だったとしましょう。

その１０万円から管理費などを引いた額、例えば７万円として、７万円×１２０ヵ月が資産価値なのです。

終わりが決まっているのでマンションの資産価値も明白ですし、人生設計もしやすい。


以前もお話しましたが、定期借地権とは人間が生まれたときに『あなたの寿命は７０年です。』と告げられるということです。

どうでしょうか？残酷なようでありがたい話ではないでしょうか？

終わりが決まっているというのはすべてにおいてメリットが多いのです。

【総評】

定期借地権の魅力についてはメインブログのマンションマニアの活動日記でも記事にいたします！


ブリリア大井町ザ・レジデンスは『利用価値』を購入するマンションです。

ですから資産価値がどうのこうのではなく、ブリリア大井町ザ・レジデンスの利用価値が検討者にとってあるのかどうか？

そこが重要なポイントです。


通常のマンションを購入する場合は『資産価値』と『家族の幸せ』を中心に考えるわけですが、『資産価値』が『利用価値』に変わると考え方が大きく変わってきます。


定期借地権は『資産価値』を買うのではなく『利用価値』を買うものです。

簡単に言えば気にいった高級賃貸マンションを７０年間契約するということ。

長期契約だから月額家賃は相場より安いし、部屋も自由にいじっていいですよ！

もちろん途中解約もＯＫです！と。

その変わり条件が一つ！

『途中解約するなら次の住み手はあなたが探してくださいね！』

これが定期借地権の考え方でしょう。


その『利用価値』に魅力を感じたならば購入しても良いマンションなのではないでしょうか！


青物横丁にある『パティスリーレ・サンク・エピス』さんのお菓子をいただきました！