京都駅エフステージって

建設中の商業施設ができたら、すごく良さそうですね。
医療施設モールにもなるようです。

やっぱり東寺が見える部屋なんかはお高いのかなぁ？

1300万ダウンってチラシに書いてありましたよ！

先日見てきましたが、かなり安くなっていました。　京都駅にも歩ける範囲ですし、条件的にはありです。　商業施設にも歩けるし、遅かれ早かれオープンするでしょう！！　前向きに検討しています。　他に色々探しましてが第一候補です。　他にこの価格でおすすめのマンションありますか？？

え。このマンションは、販売を見送っていた物件「エルシア京都駅」ですか？
前回気になっていた物件だったので、もう一度検討してみようかな・・・。

>他にこの価格でおすすめのマンションありますか？？

いくらだったんだ？

エルシア京都の物件です。

このあいだ、見にいきましたが、かなり安かったですよ！
すでに結構、部屋が埋まってました。
音も全く気にならないし、商業施設ができたらすっごく良くなりそうですね。

>音も全く気にならないし

業者の人？　嘘をついたらあかんよ。騒音地獄。

騒音は結構マシな部類。
西大路に面してる方が厳しい。

でもここの難点は瑕疵責任。

近藤エステートが悪いのだが、今どきの売り物で設計性能評価がないってどういうことだ？
買ったのがファースト住建では、あまりにお似合い過ぎて、アフターがなぁ…。

竣工が今月の半ば、入居予定が今月末になっていますね。
契約された方から順に内覧会など済まされていくのでしょうか？
どちらにしても購入までがかなりタイトですよね。
もう少し時間をかけて検討していきたいと思っているので、今のところは様子を見た方がいいかもしれません。
入居の予定日ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
実際にどのくらい住まれているのかも見てみたいです。

近隣物件と比較していますが、ここに決めようかと思ってるのですが

京都駅まで歩いていけるマンション他にありますか？

築２年くらいまでなら、中古でも良いのですが。

東京に住んでるんですが、京都によく行くのでセカンドもしくはホテル代わりに考えています。

今、京都は高くなってると聞いてますが、このマンションは比較的お手頃かと思いました

都市緊急開発？で、今後の投資としても安心かと。

やっぱり、御池近辺や岡崎あたりなんかは、相場はあがってるのでしょうか。

あと、以前イニシア行ったときに言われたんですが水族館できるって本当ですか？

入居が２５日と差し迫ってきていますが、大幅値下げによる売れ行き具合はいかがなのでしょうか。
立地的にはさほど問題ない様にも思えますが、京都駅までは歩くと結構時間かかりますね。
それでも、この価格は魅力的です。
一見御屋敷風なエントランスも京都らしくて好きですね。

アウトレットって言うんですか？
最近このようなﾏﾝｼｮﾝ増えているようですが
気をつけなければならない点などあるんでしょうか？

新幹線も利用しやすいとなるとセカンドとして考える方も多いのでしょうか？

大半がセカンドもしくは、賃貸用に買われているんじゃないんですか？
このお値段ですもんね。
となると、上記に書かれている方が言われる、２５日の入居日はガラーンとしているかも知れませんね。
というか２６日が土曜日なんで、その日と間違っていませんか？

そうか入居日以降に見にいってやろう。どんな物好きが住んでいるのか。楽しみだ。

賃貸としては価値高ですよね。分譲としても他府県に通勤の方だといいと思います。

思うにすべて業者関係の人の書き込みに思えて仕方がない。だってあんなマンション選ぶか、正常な感覚で。ほめすぎだよ。

場所がな〜。元の「エルシア京都駅 東寺北レジデンス」の板を読んだほうがいいのでは？とは老婆心ながら思うけれども。

でもまあ、よそさんはあまり気にしないですむのであればどんどん入居してもらった方がいいかも。何せ、値段も安いはずだし。でもお子さんのいるところにはあまりお薦めしない。線路北のイニシアであればね・・。

そんなに安くない。特に南側。

近隣の３階の屋根と、このマンションの４階の上部が同じ高さ　ということはかなり圧迫感があるのでは。ゆったりと建っているのではなく、近隣と接近しすぎてるのでは。

>場所がな〜
>近隣の３階の屋根と、このマンションの４階の上部が同じ高さ　ということはかなり圧迫感があるのでは

ほんま、行ってみたらわかる。最上階の５階から大宮通を見てごらん、下層階では住めないよ。隣家の話し声、魚を焼く匂い、夫婦げんか、全部ありだ。

私はこのマンションを建設したデベの声を聞きたいだけ。

契約済みの者です。

私は下町のちょっと雑多な雰囲気が好きで、値段も手ごろだし、決めました。
確かにマンションの基本性能は、ライオンズ大津中央とかより、話にならないくらい落ちるんですけど、
「マンションは立地で買え」ってことで。ここ、勤務先に近いんですよ。

西側の駐車場の所有者、「東寺」らしいですね。今後ここに新しい建物が建つ可能性は限りなく低いと
踏んでいます。下層階の眺望は絶望的ですが、上の階は場所によってはマシです。

「新幹線が横を通る」っていうことで、かなりビビって見学に行きましたが、想像していたような衝撃波は
襲って来ませんでした。よく考えたら、あらゆる新幹線は、京都駅で止まるんですよね。スピードを
落として進入して来るので、騒音はまあ耐えれるレベルでした。夜は意外なくらいに静かです。

まぁ、それでも耐えられなくなったら、最悪は賃貸にでも出そうかと。再開発でイオンが近所に建つらしいので
資産価値も上がるだろうし、京都駅で徒歩圏内なら、借り手もすぐ見つかるでしょう…とまぁ、そんな腹です。

総合評価ではありです。価格・資産性・街の発展性・グレード等です。　あと、京都駅へも十分に歩けます。　どの部屋かは買いたいと思います。

良い意見も、文句言おうとしてる他物件の業者さんも
かなりこの物件が気になってる人がいるんですね。

このあいだ私（戸建屋ですがｗ）も偵察がてら見に行きましたが
中々良いグレードの物件ですよ。
食洗機がある部屋と無い部屋があったのと
駐車場が少ないのがマイナスポイントですが、
1週間でかなり売れてました。
買えるなら投資でもありですね。
賃貸相場もこの辺りは良い。
VINOWAもできます！
あともう1つ気になるところは
確かに大宮通り側の部屋は窓を開ければ気になるかもしれないです。

でも他に比較する物件がないですね。
京都でJR沿線ならここでしょう！
予算上げれるなら、烏丸沿線で中京区、下京区辺りと検討かな。
四条烏丸にもなんかでてきますよ！

価格・将来性はこのマンション良いんじゃないですか！

京都駅にも歩いて行ける距離だし、検討しようかと思います。

しかし、雰囲気はどうですか？「京都に昔から住んでいる人に聞いたら分かる」って

どういう意味ですか？治安が悪いってことですか？気になるので教えてください。

２６さん

雰囲気は…好みが分かれそうです。「明るい開放感」というのとは、違うかも。それは実際に見学されたら
お分かりいただけると思います。東寺の至近距離で、昔ながらの狭い路地を想像していただけると
分かり易いかと。私はそういうのが好きなので問題なしですが。どっちかと言うと、個人的には今度の
再開発もあまり大規模にやって欲しくないんですよね。騒がしいのが苦手なので。

世間一般の「環境の良さ」で言うなら、間違いなく大津近辺には負けます。ただ、どれだけ京都という町に
魅力を感じるかで、評価は分かれるんじゃないでしょうか。

ありがとうございます。実際に見学に行ってみます。

京都駅近というのは魅力を感じています！

どうでもいい話かも知れませんが、一応。どっかのスレで、「会社つぶれたら瑕疵担保責任などうなんの？」
みたいな話が出てましたが、最近の物件は、事業主が保険に入ることが義務付けられているらしいので、
今回のこの物件も、構造躯体に関わる部分なら2,000万円／戸を限度に、１０年間保証されるようですよ。
営業から先日説明を受けました。

http://www.houseplus.co.jp/

また、平成１７年に起きた、例の「姉歯問題」後に、国交省の建築に関する法律も厳しくなっているので、
ヤバい構造のものはかなり少なくなっている筈です。建築確認の下りるスピードが、２週間だったものが
２ヶ月にまで延びているらしいですし。（もっとも、それだけ期間を取っても、欠陥を完全に見つける
ことはできないらしいですが。あくまで以前よりマシ、というレベルで…）

中古マンションも考えたんですが、どうしても「姉歯」より前のは、個人的になんだか怖くて
手が出せなかったんですよねぇ…

事業主がファースト住建だが大丈夫か。
以前耐震強度で問題になった会社。

どうでしょうねぇ。ホントのところは分かりません。
施工は藤木工務店というところで、数年前に、一度倒産しています。

http://kodawarinoie.blog77.fc2.com/blog-entry-81.html

ただ、まがりなりにも建築確認が通っているので、ぶっ倒れることはまぁ無いと（勝手に）思っています。
この会社自体は、かなり歴史のあるところみたいなんですが、マンションについての技術レベルはちょっと
分からないですね。実験してみたところ、上階からの音の響き具合は、大津のライオンズより数段大きく
聞こえましたね。でもきっとこれが一昔前のスタンダードだったんだろうなと思います。私は立地で
割り切っているので、多少のことには目をつぶります。京都徒歩圏内で三千万程度だったら、こんなもんかな、
という感じで。

建築したのは近藤エステートですよ

ファースト住建は安く買っただけみたいです。

「ファミリーなら線路北のイニシア」というご意見を見かけます。

幼児が2人いて検討中なのですが、この物件がファミリー向けで無い理由

が分かれば教えていただけると嬉しいです。よろしくお願いします。

場所について、駅の南側と聞いて何も思わないということは
きっと京都の方でないのかもしれませんね。
ならばあとは個人の判断で選べばいいのかもしれません。

線路南のこのマンション周辺、実際に歩いてみましたか？ついでに線路北のイニシア梅小路公園の周辺も歩いてみましたか？もし比較なさっての上で、このマンションで良いと思われたのであれば問題はないのでは？

ちょっと気になるのは、ホームページにあるはずの「構造」の解説項目がない。
従って、資産の鑑定書である
・設計住宅性能評価書
・建設住宅性能評価書
取得がどうなっているかを確認した方がいいかも。

性能評価って任意だし、施主が費用を負担して施工業者に取らせる性格のものじゃありませんでしたっけ。
業者側の事情として、性能に自信があるならアピールのために利用することもあるでしょうが、
今回のこの物件については、それは無い気がしますね。性能もそれなりだと思いますし。

ただ、近所に「京都で一番古い寺」が建っているくらいの地盤の上に、たかだか５階かそこらの
鉄筋コンクリートの建物を建てて、それが簡単に不同沈下や倒壊を起こすとは思えないんですよねぇ。
よっぽどマズイ建物を建てれば別ですけど。その辺は業者のみぞ知る、ですね。

どうも奥歯にモノがはさまったような物言いだなぁ…ということで、きっと＊＊がらみか在日韓国朝鮮人
あたりの話なんだろうと想像しています。ただ、向かいのヤマザキストアのおじさんと、近所のコロッケ屋さんは
いい人でしたけどね。

価格と外観で私はいいかなと思いました。
確かにマイナス面もありますけど、住めば都です。ちょっと強引かな・・・。

スーモをちょくちょく見ていますが、このマンションもアップされていました。

上記に書かれている方の内容では、今月末に住めるということでしたが、入居予定日は来年の
１月下旬でしたが、どちらが正しいのでしょうか？？

ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

>>36-37
上であるじゃないか、「性能評価をとってない」って。
おまけにこの建物が企画され、建築が始まる時に瑕疵担保保険の内容が決まったので、
それに対応した審査を受けたかは疑問なんだよな。

ファースト住建が買ったから、てっきり「供託」で済ませたと思ったのだが、
>>29　にある通りなので、「？」がついてるんだよな。

よって、普通に建ててるだろうから、問題はないと思うが、
これから分譲されるものなんかに比べたら、いちばんダークな部分だ。
ファースト住建だから早々倒産の心配はないとは思うけどな。

>>38
京都駅近辺というだけで誤解を持つのは京都人の悲しき性だな。
でも、「南区」というくくりで見るから、それ程好まれる立地ではない。

「京都駅の南側」ということで、引いてしまうのはナンセンスだと思うが、
京都は相変わらず・・・。実際学区としては、厳しいのは確か。

施工を担当した、藤木工務店の会社案内を貰ってきました。

Ｈ１４年の民事再生法手続申請後、Ｈ１５～２０年の売上高（単位：億円）は、
Ｈ１５：２４２
Ｈ１６：２５７
Ｈ１７：２７５
Ｈ１８：２９４
Ｈ１９：３１７
Ｈ２０：３５０　

但し、Ｈ２０より工事完成基準から工事進行基準に変更した為、Ｈ２１はおそらく
凹むと思われます。不景気のあおりで受注高はＨ２０年に減少に転じていますし。
（Ｈ１９：３２５　→　Ｈ２０：２７２）

完工高の約７割が新築物件。用途別では、集合住宅が最も多いですが、庁舎・工場・宗教施設など、
手がけている内容はかなり多岐にわたります。この辺はとても珍しいのでは。過去に近衛文麿邸を
建てたのは伊達じゃないってところでしょうか。

ここ数年で手がけた中で面白いものを挙げると
聖パウロ修道院本部（2006）
クラレ生産・技術開発センター（2007）
香川県警察学校射撃場（2008）
大原美術館収蔵庫棟（2009）
中国銀行高松支店（2009）

…なんか、ふつうのゼネコンとは、少し毛色が違うようですね。ここが潰れたのは、手広くやり過ぎて
未成工事支出金がかさんだところに金融機関の貸し渋りがあって、キャッシュフローが破綻した…
とかかなぁと勝手に想像しています。技術はあるけど、財務部門の資金調達力に不足があったのかも、なんて。
オリンパス本社や梅田ロフト、道頓堀のグリコの看板のある建物もここが作ったらしいんですけど、
その成功体験が仇になったんでしょうかねぇ…

地域的な心配もありますが、

「伏見管理サービス」は評判はどうですか？

いくら値段が安いと言っても、追加費用などが発生しないかと心配です。

管理会社について、ネットでざっと見てみましたが…良い話もあり、悪い話もあり…正直どれを信じて
良いのか分かりませんでしたねぇ。

ただ、管理会社は入居者の組合の議決で変更できますし、価格面では問題はありませんし、そんなに心配は
してないんですけどね。もしサービスの質が悪いようなら、さっさと変えるのもテだと思います。

それよりわずかに危惧しているのは、積立金の使い方です。私個人としては、何事も早期に対処して
耐用年数をのばした方が後々の費用が安く済む…という考え方なのですが、これも１人で決める
ものではありません。また、耐用年数を３０年と見て、建て替えを前提にするなら、今の積立額では
不足すると思われます。これについては早めに方向性を決めていたほうが良いと思われます。

ただ、この物件が他に比べて良い点は、階数が少ないことです。土地の面積に比べて総戸数が
極端に少ないため、３０年後に土地を処分し、占有面積の比率で売却益を山分けするとなった場合、
一人当たりの取り分が多いのです。しかも京都駅の近くなので、買い手も付き易いと思います。
そういった意味でも、このマンションを買う価値は他に比べて高いと私個人は考えています。
イロイロ不安もありますけどね。

賢い買い方ですね。
いろんな意見があって当然ですが、良い意見も悪い意見も
このスレがあがる度に、この物件がそれほど注目されてるんだなと
私はおもいます。
私もいろいろと見てきましたが、そろそろ決めないと、とは思っています。
ここの営業の方、ここを買わなくて良いですよって言われました。
そんなこと言われたのはじめてですｗｗ
でも、どっか買ってくださいだって。
イニシアでもパラドールでもいいですよって！

悩む・・・ｗ

イニシア、私も少し気になったことがあるのですが、コスモスイニシアの経営状態があまり良くなく、
というより今春に１回事実上の倒産状態になっていて、その傷がまだ癒えていないんじゃないかなという
感想を持っています。とりあえず既存の物件をディスカウントしてでも数字を上げたいという思惑も
あるかもしれませんから、客にとって今は逆にお買い得かもしれませんけど。ただ、今後ここが手がける
物件はコストダウンありきの商品になることは確実なので、着工時期を見定める必要はあるかも。

「日経　株価サーチ」を見ましたが…
３月決算の数字を見ましたが、単体ベースの経常利益は▲235億。資産の時価総額を一気に引き下げたのか
連結ベースの当期利益は▲880億。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8844


「倒産危険度ランキング」より転載。
コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に
踏み切ることを公表する（2009/4/27）。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

ちなみに、同じページでファースト住建は…
住宅施工販売会社のファースト住建は、同社が施工・販売した木造住宅のうち、壁量が建築基準法の
基準に満たない物件が529棟見つかったと発表した（2008/1/29）
ここが自分で手がけた物件には手を出さない方が無難ですね。

ただし、ファースト住建の経営状態は、思ったほど悪くはありませんでした。
事業規模を売上高で比較すると、イニシアが1,916億、ファーストが349億。規模の差は歴然としていますが、
今年10月の、ファースト住建の経常利益は15億、最終的な当期利益は10億。青息吐息の業界にあっては
かなり健闘していると思いますがね。少なくとも早晩倒れるということはないと思います。
http://company.nikkei.co.jp/kessan/shihyo.aspx?scode=8917

決算数字を好感してか、株価も昨年より持ち直していますね。建設なので数年前と比較すると
落ち込みは激しいですが、（株価は「人の期待値」ですから、経営数字より激しく動きますので…）
まぁ良い方なんじゃないでしょうか。
http://company.nikkei.co.jp/history/yprice.aspx?scode=8917&ba=2

昨日終い弘法へ行き、ついでに見てきたよ。エントランスは唯一道路に面している（狭いが）北側。他の三方向は民家が敷地いっぱいに建っているので、めちゃくちゃ狭いというか、圧迫感がある。敷地内に庭らしきものは全くない。建物本体すぐに敷地境界。従って南、西、東からマンション全体を見ることはできない。特に低層階は隣家との視線のやりとりがうっとうしそう。マンション全体が見たければ大宮通の高架上からだろうな。でも安いぞ１７百万台後半からある、軒並み１千万以上の値引き。といってももともとが常識外れの高価格だったからな。近藤エステートが手放したわけもわかる。
ここはファミリーが落ち着いて生活できるマンションではない。いっとくけど京都駅には遠いよ。どう見ても実質１５分はかかる。

まぁ、悩ましい立地ではありますね。
ただ、これですべての諸問題がクリアだったら、とても今の価格帯が実現できないのも確か。
個人の価値観の問題なので、一目見て「うわ、ここはダメだわ」という人も居るでしょうね。

民家が敷地いっぱいに建っている件については、もう否定のしようがないですね。４、５階を押さえられたら
事情は多少異なりますが。それは実際に部屋から眺望を見せてもらえば分かります。

「一千万円の値引き」というのは、元々が適正価格ではなかっただけなので、あまり考慮に入れないほうが
良いでしょうね。特別良い設備が入っているわけでも、性能が優れているわけでもないので。

京都駅から件のマンションまで歩いてみましたが…１５分は言いすぎですね。これは個人の歩く早さの違いに
依存しているのですが、まぁ私は１０分ちょいだったので問題ありません。

>>48さん

契約されたんですね。おめでとうございます。

私は価格に惹かれて検討していますが、過去スレを見る限りではセカンドハウス・賃貸が多いみたいな書き込みが気になります。
実際に住んでもガラーンとした雰囲気はどうなんでしょうか？
実際に入居できるのは来年の１月からで正しいのですか？
いろいろ教えていただければ幸いです。

４９さん

こんばんは。
さて、「セカンドや賃貸が多い」ということですが、確か営業の話では６０㎡台の部屋はその用途での
需要が見込めるというので、すぐ買い手が付いたらしいです。他の部屋は、正直どんな方が購入されたか
分かりません。もともとここの物件は「会員専用」として一般の客が買えない部屋が結構あって、
そこが空いているのか売約済みなのかもよく分からなかったんですよね。今はどうなっているのか
知りませんけど。ただ、賃貸物件として出した場合は客が付き易いだろうな、とは思いますので、
そういうつもりで買う人も多いと思います。私は違いますけどね。

もともとマンションではご近所のお付き合いというのが希薄な気がしますので、他の部屋の人が
どんな人だろうと、あまり関係ないんじゃないでしょうか。空き部屋が埋まって、管理費なり積立金なりが
ちゃんと支払われていれば、個人的には別に問題ない気がしますね。賃借人が住もうと、オーナーが
住もうと、あまり関係がないと思いますし。

まだ詳しく聞いていないのですが、確か入居は２月中旬と説明を受けた気がします。
（ウチはそんなに急いでいないので、その辺はちゃんと確認してませんでした。）