パデシオン六地蔵駅前　２駅直結

↑なぜそんなにお詳しいのでしょうか(^ω^)

>No.42 by 匿名さん

ありがとうございます！
最近はネットで簡単に情報が入手できるのでいろいろなところを見ては検討しているのですが、京都近辺はエリアの評価が複雑すぎて、この物件の価格が妥当なのかどうなのか正直わかりかねていたんです。私は京都府の人間ではないので、昔からのエリアウンヌンがさっぱり理解できなくて・・・

いろいろ調べていたときは「この近辺なら桃山が絶対オススメだ」と中古物件をさんざんすすめられました。エリアの評価が全然違いますと。そのちょっと前は藤森近辺は安くて便利でいいよ〜でした。

パデシオンはイロイロたたかれていますが、そつがないというか「ここがすごい」というタイプではなく、「欠点がない」タイプのマンションなんだろうと思うようになりました。滋賀の琵琶湖が見えるお風呂のあるマンションもかなり魅力的なのですが、通勤やらなにやら考えると・・・

ただ、今回の一番のリスクは、店舗かもしれないですね・・・変なのが入ったり、すぐに撤退されたりしたら雰囲気悪くなりそうです。多分、全戸入居しても1300-1600人くらいですよね？そう考えると、近隣からお客さんを集められるテナントでないと駄目なんですよねぇ。

資料を読み直してみましたが、商業棟の一階は7-8区画ぐらいしかないような。20店舗ってどうやってはいるんだろう？

ここって外廊下なんですね？
買ってから気付きました。
内廊下だと何か問題あるんですかね？
高層マンション＝内廊下と思ってました。

パデシオンは高級マンションではないので・・・

デベさんでも（まぁまぁ）正確な情報だったら大歓迎。
名乗ってでてきてくれればいいのに

>No.43 by 匿名さん

購入に当たって詳しく隅々まで聞いて来たからです。


>No.44 by 購入検討中さん

>パデシオンはイロイロたたかれていますが、そつがないというか「ここがすごい」というタイプではなく、「欠点がない」タイプのマンションなんだろうと思うようになりました。

パデシオンは六地蔵以外でも現地やモデルルームを見てきましたが
正直、今まで決定打に欠けていたため当方も決めかねてました。
ただ今まで見てきた結果、自分には六地蔵が合っていると感じたため購入しました。
あと老後の周りの交通の便や商業施設などを含めた使い勝手も考慮しました。

>滋賀の琵琶湖が見えるお風呂のあるマンションもかなり魅力的なのですが、通勤やらなにやら考えると・・・

当方も恐らく同じところ見に行ったことあります。
確かに展望も良くていいところでしたがやはり通勤がかなり厳しくなるので当方は却下しました。
また場所で考えても価格が見合ってないようにも思いました。

>ただ、今回の一番のリスクは、店舗かもしれないですね・・・変なのが入ったり、すぐに撤退されたりしたら雰囲気悪くなりそうです。

ここは当方も気になったため聞いてきましたが1F角にコンビニが入る以外は明かされませんでした。
また東のフォレストタワーの1Fの店舗についても現時点では教えてもらえませんでした。
ただ懸念材料としては分からなくもありませんが入る店舗やその店舗の出入りが気になるなら
それはどこを購入しても周りの環境が変わる可能性はあるのではないかと思います。

確かにテナントは、マンション住人だけに便利なものでは存続は難しいでしょうね。
近隣住民も利用しやすく、一部は遠方からでも訪れる顧客が得られるような店舗でないと。
近鉄モモ、イズミヤ、ヨーカドーと林立する中、どこまで競争力が持てるかですね。
公共交通利用による利便性はいいですが、来客用駐車スペースと店舗間はやや距離がある気もします。

商業区は2階にもありますよ。
それでも20店舗には至りませんが。

>No.42を若干修正します。

1次会員販売分（3分の1）、2次会員販売分（3分の1）、
残りの3分の1の半分（6分の1）が資料請求顧客販売分、
残りの最後の3分の1の半分（6分の1）が一般顧客販売分でした。
控えメモを見返したらそういうふうに自分で書いていました。

>No.49 by 購入検討中さん

商業区上階は内科、歯科、保育所などそういう施設が色々入るとのことでした。
どこまでが本当かは店舗や施設が入るまでは実際分かりません。
またこの立地の構造上決まってしまっている駐車スペースや
今更どうにもならないところに拘られて躊躇されるようであれば購入されないほうが良いと思います。

ドトールとTSUTAYAとパン屋さんとほっともっとがはいることを希望です。
バイ 購入者

>匿名さん

わー、すごい！完全にマジでイロイロ聞かれたわけですね。

わたしも検討に当たってマンション関連の本を積み上げてにわか勉強＆ネット勉強したわけなんですが、床スラブが200mm（非2重天井＆2重底）で、断熱がそんなにたいしたことなさそう、という以外は本当にそつなくまとまっている印象があります。（今回の六地蔵は眺望＆駅直結というポイントがありますが）

現在、住んでいる賃貸が古いところですごく音が響くので、かなり我慢しながらの生活をしています。しかも、とても寒い。もう、まっぴらとおもっていたので、あまり近所に気を遣うことなく生活をしたいという気持ちが強くあります。

しかし、このマンション板では上下階の騒音話はまるでフレームそのもので、今になってもマンションの防音はこの程度なのかとへこんでいました。それで、床スラブが200mmということなので「え〜」と思っていたんですよ。これって、平均的なマンションの床スラブの厚さで、おそらくは気を遣って生活しないといけないレベルですよね？（どうなんでしょう？）

かといって、2重底のマンションは調べてみると、選択肢は少ないわ、狭い割に高いわで、やっぱり世の中甘くないなとおもっていました。払えるローン額はきまっているので、どこかで妥協しないといけないですから。


テナント料はどのくらいであつめるんでしょうね＞店舗
いわゆる立ち上げの時は、配管や空調、その他モロモロを優遇してくれることも多いのですが、集客効果はまったく未知数でしょうから。小規模飲食だと比較的維持が楽ですけれど、住民の文句が出やすいのかな？

20店舗入るスペースがあるというなら、ユニクロ（momoにあるけど）、無印（momoにあるけど）、スタバ、マツキヨ、ミスドあたりをまとめて安いテナント代で引っ張ってきてくれれば・・・むりかぁ
集客店と滞留店がまとまってくれるとうれしいなぁ。いやスタバだけでもいいけれど。

>No.53 by 購入検討中さん

いえいえ、たいして勉強はしていません。
購入に当たって購入できるものかどうか、
販売方法などを詳しく聞いてきただけです。

構造上の問題や不満点は人それぞれ多種多様で
それが決め手になるならないということはあると思います。
でも施工工程でどうにもならない造りを嘆いてもナンセンスです。
あとは自分にとってそこがどれぐらい快適かを判断するしかないです。
当方はそういうのは考えても仕方がないことと割り切って購入しました。
駅が近く周辺施設が纏まっていているので住めば都だと。

テナントについては当方も皆さんが仰るようなテナントだといいですが、
正直、自分は付加価値的なものでしかないため特に拘りません。
恐らく2駅の人の流れの中心に立っているものですから
それ相応の利用が見込めるテナントが入るのではないかと思います。
ただしmomoなどの店舗が移転もしくは2次出店する可能性は低いかと。
あくまでも予想ですがモスあたりが入るような気はしてます。
外環五条と薬大前がなくなり山科界隈はもうどこにもありませんから。
あと予想図に描くぐらいなのでカフェは可能性が高いでしょうね。
店舗用駐車場がありますが徒歩の人が入りやすいものが来ると思います。

>No.51 by 匿名さん　

テナントの、近隣他施設に対する競争力の話をしているだけで、別に購入するか否かのポイントを論議しているわけではないのですが。
それはおいても、何をもて購入に踏み切るのか、人によって優先順位はさまざまですし、「いまさらグダグダ言っても始まらない部分にこだわるなら買うな」と聞こえるような言われようを、あなたにされる覚えはありません。
聞かれてもいない事柄に対して、不愉快ともとられかねない断じ方をするのは、避けられたほうがよろしいかと。

自分の付けてる名前見てみなよ
だからNo.51はそういったのじゃないのか？
ネガティブな捉え方して不愉快にしてるのはあなたでしょ？
もっとネット耐性付けなよ、どこ行っても嫌われるよ？

どこにでもいるんですよ自分が正しく正義感振りかざす人が。
自分が全て正しいわけではないのにいちいち噛み付く人が。
買う気ないのにテナントの生き残り云々にも口出してるぐらいだから。
自分が経営するわけでもないのに採算取れるかなんて論じても意味ないと思うわ。
いるんですよこういう意味ないことをネガキャンしてる人が。

六地蔵の治安　とても気になります。
購入するか否かは　治安と周辺の環境は大きいと思うのですが・・・

なんか荒れてるな…
no.55のネガティブシンキングもアレだが、no.56、no.57の反応も過剰すぎだろ。
こいつらがみんな購入予定者だとしたら、住民レベルが心配だわ…

このマンション　色々問題出てきそうですね
確かに　価値観は人それぞれだけど

まぁまぁみなさん・・（笑）

No.53です。

人によって言い方はきつくみえることもありますが、あれだけ情報提供してくださったわけで、参考になった方はたくさんいたのでは？この物件の条件（駅直結、眺望良し、どうやら保育園も）を考えると、興味のある方はたくさんいるはずなんですよね。

でも、我々の持っている情報はとても限られているわけで、おそらくネットを使える方はどうしてもその情報に頼って検討しているはずなんです。京都人にきいてもわからんと言われることは多いです。

勿論、多くの方がモデルルームに行かれてお話を聞かれているはずですが、あまり細々言うと営業さんに特定されそうだから書きにくいなぁというかたもいらっしゃるはず。でも、聞きわすれたりあとから思い出して聞きたくなる方もいると思います。

少々言い方がきつくみえたかたもいたかもしれませんが、私は情報のほうがありがたいです。ですから、どうかこのまま情報交換をお願いします。

ネット上の言い争いは、私の知る限り100％解決しません（笑）ああいえばこういう、理屈で返されたら、揚げ足をとったり人格攻撃をするなどなど、でかならず最後までしつこい方が勝ったように見えます。でもその争いで得をする人は誰もいないんですよ。勝ったと自己満足するひともあとから無駄な時間だったとおもうでしょう。何の利益もないわけです。2chのように書き散らかしておわりならいいですが、おそらくパデシオン六地蔵専門のスレはこれ以外に無いはずですから、ここで2chと同じ行動をとってしまうと、大切な情報源の一つが消えちゃいます。

デマもたくさん出てくるでしょうが、それは自己判断すればいいわけですから。


床スラブについては神スレッドがありました（笑）
専門の研究者とおぼしきゼネコンボーイさんが突如出現して、いろいろと説明くれています。
文章見る限り、専門家としか思えません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/17

これをみると、二重底＆二重天井が絶対というわけではなく、通常のマンションなら床スラブ200mmでそれほど問題がなく、コストパフォーマンス的にも妥当という理解が可能です。
あと、ここで紹介されている八戸工業大学の先生が作られた遮音測定ソフトをつかってパデシオンの遮音を計算すると（すんません、入力が正確ではない可能性があります）モデルルームでつかわれていたS-Hのリビングで、Ｌ-47.5程度。書斎部分でL-45程度になります（直床、カーペット仕上げ想定）

パデシオンは小梁も多いので完全に同一条件で入力は出来ないのですが、およそそのくらいの範囲で算出されます。ちなみに床スラブを240mmにして計算してみてもおよそ0.25程度しか改善されません。建設する側からみればこの40mmはものすごい大きなコスト差＆駆体重量増加になるでしょうけれど、遮音等級はそんなに変わらないということなのでしょう。

納得しちゃいました。私が設計者なら200mmにしますわ。床部分の重量が20％増加するわけですからね。気になるなら防音カーペット敷いてくれと言いたくなるでしょう。

で？

みなさんローンの金利は固定ですか？変動ですか？
私は変動で申し込んでしまいました。

私もこの物件は気になっているので、
先日六地蔵界隈を周ってみました。

イトーヨーカドー、イズミヤ、MOMOに行きましたが、
ジャージで買い物に来ている方が多いのが印象的でした。
MOMOは近鉄百貨店だと聞いていたので、正直ショックでした。

治安について不安を抱いておられる方がいますが、
この辺りは治安や学区的にはあまりよろしくないのでしょうか？
桃山学区は人気と聞いたことがあるのですが、
ここは関係ないのでしょうか？

勤務地が大阪駅近くですので、神戸、大阪、京都で考えていますが、
京都にタワーマンションが建つというまたとないチャンスだと思い、迷います。

土地勘のある方、治安、学区について情報いただけないでしょうか？

治安は良くも悪くもなくといった感じですね。
なので後は個人次第でしょうか。
できる子はできますしね。

もうローン申し込まれたんですか？　早いですね。
私も変動で考えていますが、特に根拠あってのことではなく、いずれ金利が上がるとしても、元金が多く残っているうちに低金利であったほうが有利かな、くらいにしか考えてなかったです。
ローンはそのまま中信ですか？
もし何か専門的な判断基準がございましたら、ご教授いただきたいです。

63です。
すみません。申し込もうとしているの誤りです。
現在、変額か固定かで迷っているため皆さんにご教示頂きたく記載いたしました。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

私は固定で申し込むつもりでいます。
手付けも払いましたしあとは待つばかり。
今からワクワクしてます。

>No.68

あなたは実際にその場に住んでいてそういうことをいってるんですよね？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

元大阪人です。　色々、住みましたがここの治安は普通です。　可もなく不可もなく。　何かこの近隣で事件があったわけでもなく、駅前ですし大丈夫ですよ。　ここより治安の悪いところは山ほどありますよ。　駅地、買物、病院、外食、なんでもあります。　いい場所だと思いますよ（＾＾）

治安が悪いとは、具体的にどういった状況のことをおっしゃっているのでしょうか。
10年前まではこのあたりに長く住んでおりましたが、特にそういったことを自覚したことがないのですが。
近辺で犯罪が多かったなどという印象も、あまりありませんでしたけど…

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

金利の話ですが、先ほど固定金利で考えておられる方がおられたのでお伺いしたいのですが、固定を選ばれた理由はなにでしょうか？　参考にさせていただければありがたいです。

私は名前のとおりの者ですので漠然としか考えていないのですが、バブル時期で金利が8％くらいであったとのことなので、ローン期間中に景気上昇しても、せいぜいその半分の4～5％くらいではないかなと。
であれば、優遇後で変動が0.85%、固定が2.3％（ぐらいでしたっけ？）ならば、ローンを払い終える20～30年後に、仮に5%まで上がっても、優遇で-1.8されて3.2%なら、元金が多い時期に低金利で返している分だけまだ変動有利？などと思ったのですが…

漠然としてる上にあまりに楽観的すぎる気もします。確固たる知識の裏づけのあるなしに関わらず、みなさんの考え方を教えていただけないでしょうか。

>No.71

住んだこともないのに言ってるわけですか。
そうやって人の不安を煽って楽しいですか？
身内の不動産業の方はどこの不動産の方ですか？
妄想から生まれ出てくる身内ですか？ｗ

私は今まさにこの場所から目と鼻の先に住んでます。
建築中のパデシオンが家の窓から見えてます。
パデシオンの向かいには交番もありますし、
長年ここに住んでいて不安に感じたことはありません。
だからこそ同じ場所のここを購入予定なのです。

住んだこともないのにブラフ蒔いてたら
あなたはただの荒らしにしかみえませんし、
実質的な睦備建設に対しての営業妨害ですよね？
これから購入される人に対しても失礼だと感じませんか？

>No.74 by 匿名さん
頭から疑われているように感じておられるのかもしれませんが、私は純粋に教えていただきたいです。
治安が悪いというのは、たとえば犯罪発生件数などの統計的数値によるものなのか、それともその身内の方の遭遇された具体的な事例なのか。もしくはそのどちらもなのか。
私以外にも参考にしたいとお考えの人はいるかと思います。お忙しいところ申し訳ありませんが、ご回答いただければ幸いです。　

京都府警HP
京都市の犯罪発生状況

京都市全域版
http://www.pref.kyoto.jp/fukei/hanjou/keimu_h/bunseki/kyoto.htm

あんまり変わらないかも

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

伏見区東部
http://www.pref.kyoto.jp/fukei/hanjou/keimu_h/bunseki/fushimie.htm

子供安全情報などもあります。ご覧あれ

買えない人の僻みですね

宇治私立小中学校の通学地域
http://www.city.uji.kyoto.jp/pics/photo/6458_1.pdf

おもな小中学校区の概要
http://www.city.uji.kyoto.jp/data/rvwDoNqqFwntLhc/PDFfile/14-ujishinom...

失礼と言われれば申し訳ないのだけれど、バデシオンは宇治市、団地・市営住宅は京都市伏見で、学区は違いますね。

No.79 by 匿名さん　
私の問いかけに対して、お答えいただきありがとうございます。
ですが、いろいろ個人的なご事情もおありなのでしょうが、気をひく書き込みを行って、詳細を問われると何も言えないとおっしゃられますと、いたずらに購入希望者の不安を煽っているだけであると断ぜられてもいたし方ない気がします。
ご事情やお気持ちが変わられましたら、そのときはよろしくお願いいたします。

ということは、パデシオン六地蔵の学区は、木幡小学校、木幡中学校ということですか。どんな学校なのでしょうね。

ド素人です。間違いは指摘してください
わたしも変動金利を検討しています。
全期間1.85％優遇（実質0.85%）はかなり好条件とおもいます。


（1）信金の金利変動
http://www.shinkin.co.jp/awaji/kinri/pdf/loankinri.pdf

（2）長期プライムレート推移
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

長期プライムレートで近年一番利率が高かったのは2006年（H18）で2.65%
その時の信金長期プライムレートは2.625%
現在の長期プライムレートは1.65%で信金長期プライムレートは2.675%
この信金長期プライムレートは、中信の住宅ローン変動金利と一致しているようです。
おそらくこれ以上信金長期プラムレートは下がりそうにないですね。

あと団信に入ることになるのでローンの借り手が死亡＆高度障害となれば、ローンは清算されますから、家族に家が残ります。しばらく1％を切る利率で借りられるなら、手元に資金一定残しつつ、万が一の時は、家に加えて当座の現金も残せます（？）

給料の変動が少なくあまり下がらないと想定できて、金利変動があっても払っていける方なら、暫く変動の安い金利で現金を貯めるのもアリ？

いつポックリ逝くかわからないしね。

なるほど、万一のことを考えて、金利の安いうちは手元にお金を残しておくのですね。
そして予想以上に金利が上がることがあれば、そのお金で先払いしていくことも考える、と。
金利の変動幅も、どのくらいの変化を現実的に心配しておけばよいのか、よくわかりました。
参考になります！　ありがとうございました。

他の方々の方針や、特に固定金利を予定しておられる方のお話もお伺いできましたら、ありがたいです。

土地勘がないと　色々なことが(細かいこと）が気になりますので、参考になりました。
治安の云々に関しても　価値観の違いで感じ方は異なるものだとおもいます。
気になることがあるうちは　購入に踏み切ることは難しいと考えます。
重視したいことも　生活状況（お子さんの学校であったり　利便性であったり）により違います。
今の時代　どこにいても何が起きるかわからないなです。
やはり　少しでも品のいいところに住み　子供たちへの影響も考え　決めるほうが絶対いいと思います。

>No.87

No42、50さんの書かれていること本当であれば
購入検討中に売切れてしまうことは必須ですね。
また品の良いところに住むには住む人の品が良くないとダメですね。
そういう人が集まればある程度は地域的品も上がるかもしれません。

私はほぼ購入するつもりで動いています。
自分の品が良いかどうかはわかりませんが（笑）
何にせよ購入後はあまり治安が治安がとは考えずに
マンションライフを有意義に過ごしたいと思います。

評判のいい地区は、最寄りまで何分もかかるし、80-90平米だと4000万後半から6000万。新築だと坪210-250万！！平米70万以上。それに駐車場が3-4万？管理費もろもろ2.5万

治安といい公教育と引き替えに広さと車をもてる自由を捨てるか、広さと車をもてる自由を持つか（小さな子供がいるところは悩む）。はたまた通勤の利便性を捨てるか。

結局どこかを妥協しないといけない。自分の子供の頭がいいか、アフォかはまだわからないけれど、通勤と広さは変わらない現実。アフォでもキャンプとか海とかは頻繁に連れて行きたいかな。

説明会っていつでしたっけ？ 今週の土日？

>No.90

1次会員は6日7日、13日14日でした。
2次会員は20日21日だったと思います。
詳しくはわかりませんが2次は翌週もあったと思います。
もし気になられるなら問い合わせてみたらどうでしょうか？
資料請求のみの方や一般の方はもう少し先だと思います。

91さん、ありがとうございました。

90です。