ザ・パークハウス 所沢日吉町 に行ってみた − モデルルーム見学記

【予算が低めの方、お待たせいたしました】

ここ最近の建築費高騰でマンション価格は上昇傾向にあります。

建築費と土地代の割合において、土地代が大部分を占める都心部においては建築費高騰がおきても売れ行きには大きな影響はありません。

しかし、マンション価格の大部分を建築費が占める郊外では厳しい状況が続いています。

本ブログ「マンションマニアの活動日記」では主に３０００万円～５０００万円程度の買ってもいいマンションを紹介していくのですが、紹介できるものが少ない。。。

ほとんどの郊外物件は高値掴みがわかっているので紹介できないのです。

そのため湾岸地域やみなとみらい、武蔵小杉などの高額物件ばかりの紹介が続いてきました。

そんな中お久しぶりに心の底から本気でおすすめできる郊外マンションが出てきました！

安心してください！！

価格も良心的で４０００万円前後でファミリーで住める広さ、さらにはリセールバリューも期待できます！！

サクッと売れてしまうマンションなので気になる方は早めに動くことをおすすめします。

【安いには訳があります】

今回紹介するザ・パークハウス所沢の適正価格は＠２３０～＠２４０くらいだと思っています。

販売が少し長期化してもいいなら＠２５０でもいけたはずです。

それがなんと、、、今回、、、平均坪単価＠２１０程度なのです。

安い！！

もちろん安いには訳があります。

敷地内に計画道路があるのです。

こちらが事業化されて買収された場合、敷地の２０％をもっていかれることになります。

ほぼほぼ容積率を使いきってますから、既存不適格物件となります。

ようは将来建て替えるときに同じ物は建てられないよ！

ということです。

それでも建て替えるのであれば７０㎡に住んでいた人は部屋が５６㎡になってしまいます。

この物件の唯一のデメリットです。

でもだからこそ安いのです。

計画道路というのは首都圏ではかなりの数があり、あくまで計画です。

事業化されるのはほんの数％。

ではこちらの計画道路はどうなのか？

まぁ１０年、２０年の話では進まないでしょう。

３０年、４０年先となれば可能性がありますが。

万が一事業化されたとしましょう。

当然お金は入ってくるわけでそのときに考えればいいのではないでしょうか？

・いつか建て替えるときは面積を縮小する

・建て替えずに敷地を売却する

など選択肢はいくらでもありますから管理組合で話し合えばいいでしょう。

新築時に割安で購入している分、このマンションを所有していることが足かせになることはないでしょう。

下記写真で計画道路の範囲が確認できます。

【立地・周辺環境】

こちらのマンションは所沢駅西口Ｎｏ１マンションと言ってもいいでしょう。

地元の方もこう思ったでしょう

「こんな場所にマンションが。絶対出ないと思っていた。」と。

駅から出て商店街の途中にできるこちらのマンション、所沢に住みたいと思う人なら誰しもが羨む立地条件です。

所沢駅の再開発は他の再開発地域と大きく違うところがあります。

それは駅から遠いところから再開発がおこなわれているのです。

ですから徒歩１０分程度かかる場所にタワーマンションが建ち並んでいるのです。

再開発地域でマンションを買うなら初期の頃に買わなければ得をすることはないのですが、所沢は別でした。

ですから駅遠の分譲マンションからの買い替え層も多く見学に訪れているそうです。

【今後の所沢】

西武鉄道の本社がある所沢はまさに西武鉄道の街です。

いろいろあった西武鉄道ですが、現在は沿線の価値向上に力を入れています。

実際に秩父の宣伝では大成功。

女優の吉高由里子さんをイメージキャラクターとして、テレビ埼玉のみならず民放各社でＣＭを展開しています。

そしてもう一駅力を入れているのが所沢です。

今後の計画としては東口に駅ビルを建設、西口にある西武所沢車両工場跡地の開発があります。

ダイエー付近でももう一本東急系のタワーマンションが建設される予定があります。
(地元民の方に聞いたところ、東急は手を引いたかも？とのことですが、開発自体は話が進んでいるようです。)

とくに期待したいのが車両工場跡地の開発。

こちらは２０００年に閉鎖されたのですが、所沢市の財政難+２００４年に西武鉄道が大事件を起こしたために１５年経過した今でも有効活用がなされていない状況です。

広さにして５９０００㎡。巨大な土地です。

まだ何ができるかは決まっていませんが、トータルコンセプトを『通過する街から「働きたい、 住みたい、訪れたい」街へ、そして選ばれる沿線へ』とし、「広域集客型の商業を核とした大規模開発」をおこなうとしています。
東口の駅ビル完成が２０２０年予定ですから、西口の完成は早くとも２０２０年以降でしょう。勝手な予想ですが２０２５年くらいでは？と睨んでいます。

地価が上がる前に駅近で良心的な価格のマンションを買っておくというのは鉄板な選択なのではないでしょうか？

所沢駅が二子玉川や武蔵小杉のように住みたい街ランキングの上位に名を連ねる日がくるかもしれません。

【眺望】

バルコニーを挟んで塾などが入るビルがあります。

眺望が抜けてくるのは９階程度からです。

高層階からの眺めは格別ですが、価格差もありますし、立地を買うということであまり気にしなくてもいいのではないでしょうか？

リセールだけにこだわるなら３階くらいがベストかと思います。

【仕様・設備】

共用施設などはありませんが、比較的高仕様となっています。

・ディスポーザー
・食器洗い洗浄乾燥機
・保温浴槽
・床暖房
・複層ガラス
・二重床、二重天井
・床スラブ厚２００ｍｍ～
・天井高２４５０ｍｍ～

この世帯数でディスポーザー設置はありがたいですね。

【価格】

予定価格をメモしてきました。

Ｅｇタイプ　３ＬＤＫ　７４．６８㎡　角住戸

１階　　３９９８万円　＠１７６

Ｇタイプ　４ＬＤＫ　８７．８９㎡　角住戸

３階　　５２５８万円　＠１９７
６階　　５５７８万円　＠２０９
１０階　５９９８万円　＠２２５
１３階　６３４８万円　＠２３８
１５階　６４８８万円　＠２４３

Ｃタイプ　３ＬＤＫ　７２．６０㎡　

２階　　４２３８万円　＠１９２
６階　　４４４８万円　＠２０２
１０階　４５８８万円　＠２０８
１３階　４７１８万円　＠２１４
１４階　４７７８万円　＠２１７

Ａタイプ　２ＬＤＫ　５８．３０㎡

６階　　３４４８万円　＠１９５
９階　　３６７８万円　＠２０８
１３階　３７９８万円　＠２１５
１４階　３８４８万円　＠２１８

Ｂタイプ　２ＬＤＫ　６２．９２㎡

４階　　３６５８万円　＠１９２
７階　　３７９８万円　＠１９９
１２階　４０６８万円　＠２１４

Ｄタイプ　３ＬＤＫ　７２．６０㎡

８階　　４４８８万円　＠２０４
１１階　４６０８万円　＠２０９
１４階　４７５８万円　＠２１６
１５階　４８１８万円　＠２１９

Ｆタイプ　３ＬＤＫ　７５．５０㎡　角住戸

２階　　４２８８万円　＠１８８
６階　　４６９８万円　＠２０６
９階　　５２９８万円　＠２３２
１１階　５４３８万円　＠２３８
１５階　５７５８万円　＠２５２

お安いですね。

最近の地所レジさんって価格設定が目に優しい。そのため地所レジさんの物件ばかりおすすめしている気が。

これはサクッと売れてしまう物件です。

【中古市場】

今後注目されていく街であることは間違いないわけで、上がりだす前に駅から近いマンションを買っておくというのは正しい選択なのではないでしょうか？

同じ売主で分譲されたザ・パークハウス所沢(２０１４年築)は１件中古が売りに出ていますが、新築時よりも少し高くなっています。

ザ・パークハウス所沢は駅から徒歩５分、こちらは徒歩３分。

この差は大きいと考えます。
東口から徒歩３分のところに数年前分譲されたプラウド所沢は＠１９０程度で即完でした。

活気ある西口から徒歩３分で＠２１０ならお買い得と言えるでしょう。

所沢駅からは池袋線、新宿線の２線が使えるため大変便利です。

【総評】

この物件自体は計画段階から知っていました。

・好立地にできるなぁ～かなり希少性あるなぁ～

・坪単価＠２３０は間違えなくて＠２５０もありえるかなぁ～

こう思っていました。

＠２３０できたら買ってもいいマンションとして紹介できるかな～と考えていたら＠２１０で販売されるとのことで思わず驚きの声が出てしまいました(笑)

地所レジさんいいんですか？

計画道路のデメリット分をしっかりと価格に反映させてくれるデベロッパーさんってなかなかいないような気がします。

うまーくごまかしますからね。

しかしここは正直に

「デメリットは計画道路です。その分はちゃんと安くしました」

こう謳っているんだから優良企業ですわ。

所沢で考えているならここの一択しかないでしょうし、西武線沿線の他駅で考えている人もこちらを選択してはいかがでしょうか？

今のところですが今年の郊外Ｎｏ１マンション候補です！！

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