BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） に行ってみた − モデルルーム見学記

マンコミ様のスレにも

ブランズタワーみなとみらいＶＳブルーハーバータワーみなとみらい

というスレがあるくらいこの２物件は比較検討されています。

３月２７日にブランズタワーみなとみらいの記事を見学記に投稿していますので合わせてご覧ください。

モデルルームも同じビル内にあります。

【立地・周辺環境】

ブランズタワーと違い駅からの距離はあります。

ではブランズタワーよりも立地、周辺環境で優れている点は何か？

・マリノスタウン跡地開発がある

・ホテル、スーパーとの一体開発

という点でしょう。

何よりマリノスタウンはスタジアムになるだのetc噂がありとても期待がもてます。

条例が変わらない限りマリノスタウン跡地がマンションになることはないのも安心な点です。

また、ホテル、スーパーと一体的に開発するためＭＭ地域の人々はもちろん海外からも人が訪れる賑やかな場所になります。

駅から近くない場所にホテルを建設するのですからマリノスタウン跡地は人が集まる施設になることは間違いないのでしょう。

スーパーもただのスーパーではなくＯＫストアの本社兼旗艦店となります。

完成すれば話題になること間違いなしでしょうし、旗艦店に力をいれないわけがありません。

ブランズタワーみなとみらいは駅隣接という魅力を買う

ブルーハーバータワーは将来の発展を買う

という違いになります。


写真はマンションの建築看板です

【眺望】

オーシャンビュー住戸、シティビュー住戸ともに低層階でも眺望が抜けています。

そのため低層階、高層階でも価格差があまりありません。

ただ、シティビュー住戸に関しては目の前に京浜港湾事務所、その先にマリノスタウンがあるため将来の眺望は不透明です。

もちろんその分オーシャンビュー住戸に比べるとお安くなっています。


写真はスーパーの建築看板です。

【構造・内層】

・天井高　２５００ｍｍ～

・自走式駐車場

・ディスポーザー

・食器洗い洗浄器

・複層ガラス

・床暖房

・玄関、廊下天然石貼り

・プレミアム住戸のみ内廊下

・免震構造

・各階ごみ置き場

基本住戸は外廊下ですし、全体的にみてもブランズタワーより少し劣っている印象でした。

【価格】

※モデルルームにて予定価格表からメモしたものです。確実なものはモデルルームにてご確認ください。


東南東向き　オーシャンビュー

８０Ｂタイプ　８３．１９㎡　３ＬＤＫ　

３階　　１０１００万円台　＠４００

１０階　１０３００万円台　＠４０８

２０階　１０７００万円台　＠４２４


７５Ｂタイプ　７８．０５㎡　２ＬＤＫ　

３階　　　８８００万円台　＠３７２

１０階　　８９００万円台　＠３７７

２０階　　９３００万円台　＠３９４


７０Ｃタイプ　７２．５３㎡　２ＬＤＫ

３階　　　８１００万円台　＠３６９

１０階　　８２００万円台　＠３７４

２０階　　８５００万円台　＠３８８


７０Ｂタイプ　７１．７２㎡　３ＬＤＫ

３階　　　７９００万円台　＠３６５

１０階　　８０００万円台　＠３７０

２０階　　８３００万円台　＠３８４


８０Ａタイプ　８２．０１㎡　３ＬＤＫ

３階　　　８７００万円台　＠３５０

１０階　　９０００万円台　＠３６２

２０階　　９１００万円台　＠３６６


７５Ｄタイプ　７８．２７㎡　３ＬＤＫ

３階　　　８５００万円台　＠３６０

１０階　　８８００万円台　＠３７２

２０階　　８９００万円台　＠３７７


７５Ａタイプ　７６．３６㎡　２ＬＤＫ

３階　　　８３００万円台　＠３６０

１０階　　８６００万円台　＠３７３

２０階　　８７００万円台　＠３７８


７０Ｄタイプ　７３．１０㎡　２ＬＤＫ

３階　　　７９００万円台　＠３５７

１０階　　８２００万円台　＠３７１

２０階　　８３００万円台　＠３７５


８５Ａタイプ　８８．３８㎡　３ＬＤＫ　

３階　　　１０４００万円台　＠３８９

１０階　　１０６００万円台　＠３９７

２０階　　１１２００万円台　＠４１９


プレミアム住戸　最上階

Ｐ－１２０Ａ　１２０．０２㎡　２ＬＤＫ　２３０００万円台　＠６３３

Ｐ－１１０Ｃ　１１３．８５㎡　３ＬＤＫ　１９０００万円台　＠５５２

Ｐ－１２０Ｂ　１２１．２１㎡　３ＬＤＫ　２００００万円台　＠５４６

Ｐ－１１０Ａ　１１０．２１㎡　２ＬＤＫ　１９０００万円台　＠５７０

Ｐ－１０５Ａ　１０９．４７㎡　３ＬＤＫ　１９０００万円台　＠５７４

西北西向き　シティビュー


７５Ｃタイプ　７８．１３㎡　３ＬＤＫ

３階　　７７００万円台　＠３２６

１０階　７９００万円台　＠３３４

２０階　８１００万円台　＠３４３


４５Ａタイプ　４５．９１㎡　１ＬＤＫ

３階　　４４００万円台　＠３１８

１０階　４５００万円台　＠３２６

２０階　４７００万円台　＠３４０


６０Ａタイプ　６０．６４㎡　２ＬＤＫ

３階　　５９００万円台　＠３２２

１０階　６０００万円台　＠３２７

２０階　６２００万円台　＠３３８


７０Ａタイプ　７０．８８㎡　３ＬＤＫ

３階　　７０００万円台　＠３２７

１０階　７２００万円台　＠３３６

２０階　７６００万円台　＠３５５


５５Ａタイプ　５７．７０㎡　２ＬＤＫ

３階　　５６００万円台　＠３２１

１０階　５８００万円台　＠３３３

２０階　６０００万円台　＠３４４


７５Ｅタイプ　７８．７１㎡　３ＬＤＫ

３階　　７９００万円台　＠３３１

１０階　８１００万円台　＠３４０

２０階　８３００万円台　＠３４８


プレミアム住戸　最上階

Ｐ－８５Ａ　　８６．５０㎡　　３ＬＤＫ　１３０００万円台　＠４９８
　
Ｐ－９０Ａ　　９０．３６㎡　　３ＬＤＫ　１３０００万円台　＠４７６

Ｐ－１１０Ｂ　１１３．４４㎡　３ＬＤＫ　１７０００万円台　＠４９５


プレミアムを除くオーシャンビュー住戸の平均坪単価はおおよそ＠３８１

プレミアムを除くシティビュー住戸の平均坪単価はおおよそ＠３３３

プレミアムの平均坪単価はおおよそ＠５０３

ブランズタワーみなとみらいよりも少しばかりお安いですが、マリノスタウン跡地開発の期待が盛り込まれた価格設定でしょう。

【中古市場】

みなとみらいの人口は１万人までと決められています。

現状では７０００人台。

ブランズとブルーハーバーで９０００人は超えてくるでしょう。

ただ、１万人には届かないためもう１本くらいどこかにタワマンを建設する可能性があります。

それだけＭＭ地域のマンションは希少性があります。

現在の中古市場を見ると平均的な成約価格は＠３００を超えています。

現在売りに出ている物件の平均売り出し価格は＠３２０～３３０程度です。

現在と同じ市況のままだとして、ブルーハーバータワーみなとみらいを１０年後に売却したらいくらになるのか？

参考住戸　５５Ａタイプ　５７．７０㎡　２ＬＤＫ　１０階　５８００万円台　＠３３３

１０年後に売却すると５０００万円～５２００万円程度で売却できる計算になります。

フルローンの場合でも残債は４３００万円程度まで減っていますから十分にペイできる下落率です。

マリノスタウンの開発次第ではもっと下がりにくくなるかもしれません。

あくまで現状での試算ですが、あまり値下がりしないことがわかりますね。

【維持費】

※月額

管理費・修繕積立金・地域冷暖房基本料金の合計　１㎡あたり５８７円程度

５７．７０㎡の場合　３３５１２円
７０．８８㎡の場合　４０７２７円

※地域冷暖房基本使用料含む

駐輪場　５０７台　３００円～５００円

バイク置き場　１４台　５０００円　　

駐車場　１８０台　２７０００円～３４０００円程度

【共用施設】

屋上にテラスがあるくらいで他に施設はありません。

隣にスーパー、ホテルがあり、横浜駅徒歩圏ですから私は評価できるところだと思います。

ただ、その分管理費が安いのかな？と思っていたら高い！！

共用施設たっぷりのマンションと管理費が変わらないというのは残念ですね。

【総評】

これは個人的な意見になりますが、同じくらいの価格なのですからブランズタワーみなとみらいを選んでおくほうが無難な選択でしょう。

ですが将来への期待はブルーハーバータワーのほうがあります。

ブランズは駅前という不動の立地で、周辺もほぼ開発されている地域です。

ブルーハーバータワーはマリノスタウン跡地という期待の土地があります。

これはタラればですけど、シティビュー住戸を買ったとしましょう。

そしてマリノスタウン跡地がスタジアムになったらどうなるのか？

スタジアムがテレビで映るたびに自分のマンション、さらには自分の部屋が映ることになります。

もしそうなればブランズタワーよりも知名度の高いマンションとなり、資産価値も逆転する可能性も十分あります。

ただ、現状ではどう考えてもブランズタワーのほうが資産価値としては優性です。

現状をとるか、将来をとるか、迷いますね！！