サクラディアってどうですか？＜中古＞

管理がしっかりしてるからって選ぶ人って少数じゃない。
セレブじゃないんだから。

ここは低価格マンションで検討する人もそれほど高収入ではない（私も含めて）、だから管理費の安さもかなり重要。
管理費が安いのでこの中古価格を維持してるのに、管理費が上がったらマジで検討から外す人多いと思うよ。
つまり、今出てる中古はさらに大幅値下げしないと売れない。
で、実際バス経費のために管理費は上がると思う、だからそれで中古価格が急落するのを待ってるんだ。

602さん
レポートありがとうございます。

ワコーレ北本はどれくらいの金額でしょうか？安ければ現金購入の検討対象に入れたいのですが。
ローンゼロで買えそうなら管理費が高くても別に気にしないので。総額2000万くらいで買える4ＬＤＫの部屋はあるといいのですが。因みに私は一度買ったら一生住もうと考えているので、リセールは気にしません。後60年くらい住めればOKです。

サクラディアは2980万くらいなら、買い得感は凄くありますね。元々新築で検討していたので。当時は4000万くらいしていましたから。家を買うのに大きなローンを組むのもいかがなものか、と迷っていたら完売してしまいました。でも手持ちが2000万なので、諸費用込みで1000万以上のローンを組むとなると、金利高いですね。

>> 604
ワコーレ北本ですが、104㎡で1060万円で出てますよ。
2000万円持っているなら、余裕でおつりがきます。
ぜひ買ってください。

しかし、なんでワコーレ北本の話ばかりしてんの。
サクラディア買う人は、北本なんか買わないんじゃないでしょうか。

なんかこの人、しつこく北本の話持ち出すんですよね。
以前検討板だか住民板でも何度も北本の話をして袋だたきにされてた。

バス便大型マンションなら他にあるのに、なぜ毎回僻地の北本を引き合いにするのか。
595〜604までの流れ不自然ではないですか？
詳しすぎる辺り関係者では。

シャトルバスが廃止されても浦和までバス１５分のサクラディアと、大宮よりまだ向こうの北本築１８年、同じ検討枠にある人はいないと思いますが。

>605さん
604です。
ご解答ありがとうございます。
安いですね。1000万ちょっとで104平米が買えるなら検討の余地は充分あります。しかも欲しい新車を現金で購入する余裕もできます。

>他の方へ
僻地と言うのは人によって違うでしょう？勤務先の場所も各家庭で違う訳だし。週に５日働いている訳だから、勤務先を中心に家探しをするのは当然じゃないんでしょうか？
他の方は週に２日しかない休みを中心に家探しをするのでしょうか？

取り敢えず気に入るかどうかは別として、勤務先へ自動車通勤した時の利便性を考慮して検討してみたいと思います。

たまたまサクラディアを検討していたら、北本という物件を挙げてくださった方がいらしたので見に行ってみる気になりました。
東北から浦和の賃貸アパートに引っ越して来て数年なので地理的に北本がどういう場所かは良く分かりませんが、見て気に入れば購入もありだと考えます。
シャトルバスがあるかないかは私は通勤に関係ないから気にしません。都内に勤めている訳でもないですし。

はいはい。
これ以上問い詰めないから、北本話はこれきりにしてね。

駅遠でもいい、電車の路線は気にしない、築年数も気にしない、値段と広さ第一っていうのならそれこそ他にいくらでもあるのにねえ。

この近辺でよければ新築の建て売りでもっと安い物件いくらでもありますよ。

ワコーレ北本とサクラディア共通するところは多いぞ

バブル期物件とプチバブル期物件

バス便大規模

最初の販売価格が立地が悪いのに高い

ということはこのマンションの未来はワコーレ北本なのです！

ワコーレ北本ほどの金額にはならないと思うけど、
「北本駅近物件」vs「ワコーレ北本」
「埼京線駅近物件」vs「サクラディア」
の中古市場の値段の比率というか、比較という点では、参考になる部分はあると思うよ。

ちなみに前出で「管理費をあげたから値段が急落した」とあるけど、
単にそういう問題じゃないよ。バブルの崩壊があるからね。
あの頃、ある企業で住宅取得用の社員対象融資を担当していたけど、
北本に限らず、駅からの距離に限らず、軒並み価格が急落した。
8000万位の横浜方面の物件も5000万程度には、あっという間に下がった。

駅から遠くても設備重視し、スポーツクラブ併設、シャトルバスもあって通勤は便利…
なんていうバブル期ならではの物件が開発されたものの、そういう時代背景もあって
中古市場での価格が下がった、と記憶している。
本来なら、マンションが建つような地域ではないけど、あの頃はそういう開発が
そこかしこであったからねぇ。

まあ、ワコーレ北本は管理組合自体はしっかりしているみたいだから、ま、
いいんじゃないの。
サクラディアは中途半端に「我関せず」的な都会的（賃貸的・永住志向の薄い）な
住民が多くなると、管理という点では難しいかも。

そんなに心配なら検討からはずせばいいじゃん。
なんで全力でネガティブな意見書き込んでるのか意味わからん。

バスの結論、いつ出るんでしょう。
やはり管理費値上げなんでしょうか。
ここは管理費の安さも魅力で検討している人も多いのに、管理費値上げになれば魅力が一つ減り、検討から外す人も多数出るでしょう。特にバスを使わない人は皆外すでしょう。
そして中古相場急落です。
バスの結論が出るまで買ってはいけないです。

そりゃ最終決定は年度末じゃない？

ネガ・ポジ、両方あっていいんじゃないの？
でもここは、第二の住民板（売り込み専用）となっているから、ネガなことを書かれたら困るのかな？
いやがらせ的なネガなら邪魔だけど、普通の分析や他物件との比較なんかだったら、構わないと思う。

ところで、「管理費が安い」って、どのくらい安いわけ？
その安い理由はなに？

え？
そりゃあ総戸数が多いからでしょう。
管理人の給料１５万を４０世帯で割るのと８００世帯で割るのとの違い。

2005年 戸数規模別の管理費

戸数規模
50戸未満 13,120円
50～99戸 11,239円
100～149戸 10,868円
150～199戸 11,572円
200戸以上 12,117円


【出所】東京カンテイ　
　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出
※当該資料は新築マンションだけではなく、中古物件も含んだデータ

↑
埼玉県のデータです。

タワーマンションが管理費の平均を上げてるんじゃない？

>>523
久しぶりに見たら、電磁波のことが書かれていたのでちょっと遅いレスだけど。
電磁波の発がん性は確定的ではないが、「あのテレビ塔からの電磁波に発がん性があるかもしれない」と思って毎日過ごすだけで、体にストレスになって病気を引き起こすのでテレビ塔が見えない部屋がいいとは思う。
D棟はテレビ塔の電磁波から安全とのことだが、A棟でも多くの部屋がBC棟に隠れるので安全じゃないか？
「近くにビルが建ったらテレビが映らなくなった」という話がよくあるようにテレビの電波は直進性が強い。
BC棟の陰になってテレビ塔が見えないAの部屋は電磁波かなり弱い。おそらく数十分の一、D棟なみ。
おそらくAの、高層階はほとんどの部屋からテレビ塔が見える、中層階なら部屋によりけり、低層階は見えない。
その中で、新都心や大宮駅方面の夜景がいい人は、6階以上か。

テレビ塔の電磁波なんて知れたものでしょう。東京タワーが見える家の人が電磁波で体に異常がが出たとは聞いたことないです。
テレビの微弱電波でとうかなるくらいの体なら携帯電話を所持し続けることの方がもっと危ないのではないでしょうか？

北本君もきてるねｗ

管理費データは、階数も絡めて算出してもらわないと。

616で「総戸数が多いから管理費が安い」という主張があったので、
戸数から見るスケールメリットでは、100～150戸程度の中規模が
一番管理費等を抑えられるという数値的なデータを提供したんですけどね…

まあ、階層的なデータもざっくりですが、ご提供。ご参考までに。

----------------------------------
2005年 階層別の管理費

首都圏全域
20階未満 12,933円
20階以上 16,192円

埼玉県
20階未満 11,928円
20階以上 12,531円


【出所】東京カンテイ　　
※１戸あたり70平方メートル換算して算出。

ついでに駅からの距離別の管理費の比較データもあったので。

不動産経済研究所による（1㎡あたりの管理費）

電磁波うんぬんだけど、
523さんのソースはかなり興味深いです。

http://ameblo.jp/kitakamakurakeitaing/image-10342357835-10253370238.ht...

この図では、23区が真っ赤ですね。
ほかにも横浜市、銚子市、横須賀市が真っ赤です。
23区や大都市だけなら、ここで多数述べられている発がん性が確定している「排ガスの濃度が高いからかも」と言えますが、銚子市でも高いのでそれ以外の要因ですね。
この、横浜市、銚子市、横須賀市にはそれぞれ大電波塔がありますね。

川口市と隣りの越谷市も真っ赤ですが、川口市って以前、大電波塔がありましたね。

23区に隣接している川崎市幸区川崎区横浜市港北区なども赤いですね。
東京タワーは23区の中でも川崎横浜寄りなので関連性がありそう。

また横浜市の港南区あたりも真っ赤ですが、ネットで調べたら、このあたり、「港南台駅から洋光台駅の間のあたりには、電波塔がずらりと並んでいる」そうです。

一概には否定できないと思います。

D棟やテレビ塔が見えないA棟の一部の部屋の方がいいかも。

>>625
基本的には規模が大きいほどスケールメリットが得られるというのは正しいと思いますよ。
引用しているデータの世帯数が多いものは、タワーマンションが含まれているため単純に参考にはなりません。(タワーマンションはメンテナンス、清掃など高所作業になるためどうしても管理費が高額になります)
また大規模になると共用施設があるため管理費が押し上げられるのはあると思います。
それら共用施設などを全て無駄なものという人にとっては高いとなるのでしょうが、利用する人にとっては大規模故のメリットでもあります。

同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がるので、やはり大規模ほどスケールメリットがあるというのは正しいでしょう。　

>>同じ階数のマンションで同程度の共用施設であれば、管理費は当然戸数が多いほど一戸あたりの費用単価は下がる

確かにそうですが、実際には戸数が増えることにより、共用施設も増える傾向にあります。
150戸程度であれば共用施設もそれほどありませんが、200戸を過ぎるとかなりのマンションで
共用施設（集会室・キッズルーム・パーティルーム・ゲストルームetc.）などが作られます。
また、戸数が増えると、階数が高くなったり、公開空地や中庭などがあったりしますし、
植栽も増えます。（水系の設備のメンテナンスや植栽の手入れなどが結構費用がかさみます）

なので、「戸数が多いことで管理費が安くなる」と単純には言えないわけです。

サクラディアは確かに管理費は安いのでしょう。たぶん㎡あたり150円くらいで計算されています。
これは一般的なマンションの管理費の相場から判断すると確かに安いです。
安いところで170円～というのが、一般的な目安ですから。
共用設備が充実しており、免震設備もあるのでその保守点検費もかかる。
セントラルガーデンには水景もあり、公開空地も含めて植栽もそれなりにあるわけです。
各棟ごとのセキュリティもあるので、セキュリティフィーも特に安く上がる訳でもないでしょう。

そうなると、「なぜ安いのか」という理由が求められます。

ところで、中古マンションでは、管理費の設定がそれまでの様々な支出をもとに調整されていきます。
もともと安かったものがそれでは足らずに値上げがされたり、管理会社との契約内容を見直したりで、
管理費を削減したりしていきます。
（その分を修繕積立に回したりもするわけで、単純に徴収する管理費を下げるばかりではありません）
つまり実際に必要な費用に即した料金設定になってきます。
一方で、新築のマンションの管理費は、売主が設定します。
もちろん、必要な保守点検費や人件費、その他諸々の経費を無視するわけではありませんが、
あまり高く設定すると購入者の意欲を削ぐことになりかねません。
購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
購入する価値があるのか」を判断するわけですから。
そのあたりで、「売主の思惑」というのもかかわってくるわけです。


追記：
628さんは戸数の多いデータにはタワーマンションが含まれるから高くなる、とお考えのようですが、
ここで引用されているデータは埼玉県内のデータですので、その比率はそれほど高くはありません。
もちろん、628さんがご指摘の内容（タワマンの管理費）も全くないとは言いません。
確かに戸数が多いことによって多種多様な共用設備を維持できるという点もあります。


長文になりました。失礼しました。

＞購入者は「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」を合計して「購入できるか、
＞購入する価値があるのか」を判断するわけですから。

素晴らしい考えですね。
これを考えれば、バスの経費を管理費アップで補うと中古価格が下がるというのも納得できます。
管理費が上がっても「ローン返済額+管理費+修繕積立+駐車場などの利用料」の総額を変えないためには
ローン返済額を減らすしかないです。つまり、物件が安くならないとだめです。
バスの経費のために管理費アップは必ずやると思うのでそれまで買わない方がいいですね。

>>624
普通、同じ面積なら階数が変わっても、管理費は変わらないのではないでしょうか。

さくらディアは階数によって管理費が変わるんですか？

そういう意味じゃなくて、617の内容が戸数に対する管理費の話だったからタワマンがあるよという意味では。
階数はサクラディアの階数ということではなく、そのデータのマンションは何階建て？ってことでしょう。

>>621

携帯電話は通話中は電磁波強いけど、待ちうけ中は1分に1秒だけ電磁波出すだけだからな。
24時間強い電磁波を出しているテレビ塔を近距離から直視できる部屋は24時間携帯で話すようなもの。

>629,630さん
このマンション修繕費がスライドであがっていくのはご存知ですか。
管理費がどれ位あがるのか知りませんけど、修繕費は20年もするとかなりな額になります。
ぎりぎりで購入するのであれば他を探した方がいいと思いますよ。

修繕費が上がるのはどこのマンションでも一緒。
だからこそ、バス経費まで管理費アップなんてやったら買う気がしない。
バス経費で管理費アップしたら中古価格急落しないと買ってもペイしない。

634さんがご指摘のように、管理費とは別に修繕積立金の問題があります。
修繕積立金は、634にも書かれたようにスライド式であがって行くのが普通です。
よく「売りやすいように初めは安く設定して、あとであげて行くんだ、売主の戦略だ」という意見も
見ますが、スライド式であげていく方法が採用されているのは、それなりに理由があります。

1年目～10年目（期間A）と11年目～20年目（期間B)、21年目～30年目（期間C）と分けて考えた場合、
修繕費として必要とされる金額は、「A＜B＜C」となります。
年数の経った建物のほうが、修繕費が多く必要となるのです。
築10年未満では、修繕と言ってもそれほど多くの費用のかかるものは発生しませんが、築20年を過ぎると
費用のかさむ配管関係の更新なども必要になります。
人間と同じで、いろいろな所にガタが出てくるのですね。

マンションのように区分所有者が比較的入れ替わりやすい建物の場合は、その期間に所有している人に
その費用負担を求める方が合理的です。
例えば、1～30年目で必要な費用を等分に分けて修繕費を設定した場合、築10年未満で物件を手放す人は
自分が住まない期間の修繕費についても負担しなければならなくなるのです。
（それはあまり合理的とは言えないと、私自身は考えています。）
なので、スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。
販売時には大規模修繕時期に一時金を徴収するプランも「こういう方法もあります」と提示されますね。
その場合は、その時期に区分所有者となっている人を負担者として考えるものです。

さて、一般論的な話はこの程度にして…

サクラディアの中古板では頻繁に住民らしき方々が書き込んでいるようですが、
629で私が不思議に思った管理費の問題については説明をしてはくれないのでしょうか？
棟ごとの眺望や利便性も確かに大事ですが、まずは「どの棟にするか」以前に「サクラディアにするか」
という判断をするためには、管理費がどのようになっているのか、ということが重要でしょう。
㎡あたり150円というのは、新築のマンションとしてはかなり安い方です。
これだけの共用施設を持ちながら安いには安くしただけの理由があるはずです。

629で書いたように売主の販売戦略としてトータルでランニングコストが抑えられるようにする、というのも
一部あると思うのですが、それが色濃く出るのは、修繕積立金や駐車場などの利用料であって、管理費は
下げるにしても限界があります。
なぜなら、新築の場合はその多くが売主の系列の管理会社が管理を受託するからです。
最初からコストダウンを図った経費で管理会社の利益を削って管理費を設定する、ということはまずないと
考えられます。「フツーに経費を積算して、それに一定割合の利益を乗せて管理受託費を決め、
それを所有割合に応じて区分所有者に負担するように設定する」のが、一般的です。

「管理費を安く出来る理由」というのは流れが変わると「管理費を改定（値上げ）せざるを得ない理由」に
なるので、非常に気になるところです。
管理費の負担については、管理規約などに記載があるでしょうし、総会では管理費の収支について報告が
あるでしょうから、区分所有者であれば「なぜ安く抑えられるのか」はわかるところだと思うのですが…

あ、また長文になってしまいました。すみません。

注意：
それ以前の2つのデータ（規模別・階数別）とは異なり、626で引用した「「駅距離別による管理費」は
埼玉県に限ったデータではありません。念のため

長文ついでに…

＞スライド式で修繕費が上昇するプランは販売時点の売り主の戦略とばかりは言えません。
＞合理性もあり多くのマンション管理組合で採用されています。

と書かせていただきました。
「売主の戦略で著しく初期の修繕積立金が抑えられている」かどうかの判断をするのに
一つの目安となるのが、たいていは10年目に予定されている大規模修繕時に積立金で
十分賄えるのかどうか、という点です。
最初の大規模修繕時より前に、たぶん５～６年目くらいに最初の修繕積立金の値上げがあります。
その時にかなり大きく値上げするような設定で、それでやっと第１回目の修繕をクリアするとか、
あるいはそれほど値上げはしないものの、一時金を徴収して修繕を行うようでは、修繕積立金が
適正に設定されているとは言い難いものです。
１回目の大規模修繕後に修繕積立金に余裕が残るくらいでないと、先々が思いやられることに
なります。

修繕計画で見込まれている費用・修繕内容は、「それだけですむ」わけでも「全部が必要」なわけでも
ないので先を読むのは難しいのですが、ある程度のデベであれば計画自体は今までの実績などによって
立てられているので、そう大きくぶれることはないでしょう。

中古でマンションの購入を検討する場合は「現時点でどのくらいの修繕積立金が貯まっているのか」
「修繕時期にどのくらいの費用を見込んでいるのか」「修繕の時期はいつなのか」なども
ちゃんと見て行かないといけないですね。

大規模修繕費用はサクラディアほどの規模があれば、戸数の少ないマンションに比べ、スケールメリットで一戸当たり安くおさまります。
免震装置は建て替えまで交換不要なのでご心配なく。
施工者の清水建設、安藤、熊谷組の他数社で予算内で出来ると楽観してます。

電磁波よりも発がん性が確定している排ガスの方が重要でしょ。
D棟はテレビ塔の電磁波が安全でも六間と東側の道路の両方から排ガス来るからダメでしょ。
排ガスは、窓からの道路端の距離が、渋滞や交通量の多い道路から最低50-60M、少ない道路から最低20-30M、さらに超少ない町内の人しか通らない道路からならゼロでもいいみたい。
D棟は南側は六間から50-60M以内、北側は東側の道路から20-30M以内だからダメでしょ。

免震装置についてですが、もちろん交換などは必要ではないでしょう。
建物の基礎の部分にあるわけですし、そう簡単に交換など出来るものではありません。
私が別物件で免震装置について尋ねたとき、「定期的な保守点検は必要です」という
説明を受けました。
毎年の点検（目視による）のほかに、5年・10年といった節目には計測を含んだ点検が必要で、
それを行うには専門の資格持った技術者が行うということになっているそうです。
もちろん、無料ではなく、それなりの費用がかかるということでした。

免震装置はまだ一般的ではありませんので、どのくらいの費用が点検にかかるのか
私は存じません。
638さんは住民さんだと思われますので、組合の管理費の収支も見られるでしょう。
サクラディアではその費用がどのくらいかかっているのか、ご教示いただけると幸いです。

電磁波の発がん性なんてないよ。
気にする必要はない。

↑補足
電磁波測定器紫外線・X線・ガンマ線などの電離放射線は、遺伝子に損傷を与えるため発癌性を持つ。これらの電磁波については年間許容被曝量が法律によって決められている。
家庭で接することの多いのは 50Hz あるいは 60Hz 程度の電磁波（電磁界）である。50Hz あるいは 60Hz 程度の電磁波（電磁界）はこの観点非電離放射線であるから遺伝子に直接影響を与えはしない
レーダーサイト、変圧器を有する高圧線など電離放射線を照射している付近でなければほとんど問題ないと言っても良い。

排ガスなど訳ありなら2000万でも高い。
排ガス君の情報をネタに500万円～1000万円値下げ交渉できますね。

しかしどこも売れませんなあ。

>>643

そうですね。
六間以外にも東側や西側の道路も結構交通量が多いので、排ガスのことを考えればA棟しかないですね。
それでもA棟の東西角部屋は道路から30M以内なので除外かな。

あの程度の交通量で排ガスを問題にするのであれば、都内はもちろん論外で大宮以北を探すしかないですね。

都心だろうと道路から離れれば安全だよ。

>>644
あれ？
A棟５階が消えている…

排ガスや眺望、電磁波などすべてをクリアするのはここだと述べていましたね。
必死の書き込みも功を奏したようです。

そういえば最近、「＊＊＊の遠吠え」とか聞かなくなりましたね。

これって新しい？

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2,480万円
15階建 / 14階
3LDK　73.89m²